Постановление от 16 апреля 2024 г. по делу № А07-8753/2022

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 18АП-4465/2024, 18АП-4466/2024

Дело № А07-8753/2022
16 апреля 2024 года
г. Челябинск


Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2024 года. Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С., судей Камаева А.Х., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дюмеевым Э.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общества с ограниченной ответственностью «Башстройнур» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2024 по делу № А078753/2022.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Башстройнур» - ФИО1 (доверенность от 01.02.2024 срок действия один год, паспорт, диплом, свидетельство о заключении брака), ФИО2 (доверенность от 07.06.2022 срок действия три года, паспорт, диплом, свидетельство о заключении брака),

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – ФИО3 (доверенность от 09.02.2024 срок действия один год),

Прокуратуры Республики Башкортостан – ФИО4 (служебное удостоверение, поручение).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

25.03.2022 на рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Башстройнур» (далее – заявитель, ООО «Башстройнур») к

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – заинтересованное лицо, администрация) об обязании Администрации городского округа город Уфа РБ в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить дополнительное соглашение к договору № 24-РТ от 27.12.2011 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И.Якутова в Советском районе городского округа город Уфа РБ на следующих условиях: пункты 3.1.2., 3.1.6., 3.1.8, 3.3. указанного договора изложить в следующей редакции: "3.1.2. Разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 18 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения"; "3.1.6. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденными проектом планировки и проектом межевания территории в срок до 23.03.2027г."; "3.1.8. Осуществить строительство и(или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в срок до 23.03.2027г."; "3.3. Настоящий договор действует до 23.03.2027г."

К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ, Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа РБ, Прокуратура Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2024 (резолютивная часть от 25.01.2024) исковые требования удовлетворены.

Суд обязал Администрацию городского округа город Уфа РБ в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить дополнительное соглашение к договору № 24-РТ от 27.12.2011г. о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа РБ на следующих условиях: пункты 3.1.2., 3.1.6., 3.1.8, 3.3. указанного договора изложить в следующей редакции: "3.1.2. Разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 18 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения"; "3.1.6. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденными проектом планировки и проектом межевания территории в срок до 23.03.2027г."; "3.1.8. Осуществить строительство и(или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в срок до 23.03.2027г."; "3.3. Настоящий договор действует до 23.03.2027г."

С принятым решением не согласился истец (далее также – податель жалобы), обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.01.2024 по делу № А07-8753/2022 изменить в части установленного судом первой инстанции срока договора.

Заявитель пояснил, что суд продлил срок действия Договора о развитии застроенной территории № 24-РТ от 27.12.2011 г. на 5 лет (до 23.03.2027г.), при этом 1 год 10 месяцев из 5 лет уже истекли.

Заявитель полагает, уменьшение периода строительства с 5 лет до 3 лет 2 мес. по независящим от Истца ООО «Башстройнур» обстоятельствам, ущемляет законные права и интересы застройщика ООО «Башстройнур». При этом, на ООО «Башстройнур» как на застройщика не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства. Таким образом, сложилась ситуация, при которой Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан требования истца ООО «Башстройнур» признаны обоснованными и удовлетворены в полном объеме, однако в отсутствие противоправных (виновных) действий, общество «Башстройнур» лишилось значительного периода времени для осуществления своих обязательств (строительства) по Договору о развитии территории № 24-РТ от 27.12.2011.

Также с принятым решением не согласилась администрация (далее – податель жалобы, заинтересованное лицо), обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт.

Податель жалобы указал, что суд в нарушение норм материального права необоснованно продлил договор № 24-РТ от 27.12.2011 действие которого прекращено односторонним отказом.

Письмом от 09.04.2020 № 01-05-847/11 Администрация уведомила Истца о расторжении договора № 24-РТ. На сегодняшний день договор № 24-РТ от 27.12.2011 является расторгнутым. Признание договора действующим, после его отказа в одностороннем порядке, противоречит пункту 10 части 3 статьи 46.2 и части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Ответчик указал, что суд первой инстанции в нарушение норм материального права необоснованно пришел к выводу о том, что Администрация не вправе была отказываться от Договора № 24 - РТ в одностороннем порядке. Апеллянт отмечает, что определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.12.2017 по делу № А07-4077/2017 утверждено мировое соглашение, которое даже в принудительном порядке застройщик не исполняет, в полном объеме задолженность не оплачена и не поступила в казну городского округа гор. Уфа.

Апеллянт полагает, что своим выводом суд первой инстанции, по сути, легализовал недобросовестное поведение застройщика, указывая на обеспеченность исполнения п. 3.1.3 и 3.1.4 Договора № 24-РТ мировым соглашением.

Администрация полагает, что она правомерно отказалась от договора №

24-РТ в одностороннем порядке.

Администрацией неоднократно направлялись письма Истцу о расторжении договора № 24-РТ, в том числе и письма на обращения Истца, однако письма возвращались обратно.

Податель жалобы указал, что суд первой инстанции указывает в решении о неисполнении Администрацией п. 3.1.2-3.2.3 Договора № 24 -РТ. С данным выводом Администрация не согласна.

В материалы дела представлены заявления Истца о снятии с кадастрового учета перечня земельных участков (исх. исх. № 3 от 03.02.2016 г., № 3 2 от 22.08.2016 г., № 08/09-1 от 09.09.2017 г., № 13-24 от 07.02.2022 г., № 98-24 от 07.02.2022 г., № 09-24 от 07.02.2022 г).

Администрацией приобщены в материалы дела ответы на обращения заявителя, из которых следует, что сам заявитель не представил необходимых документов, для снятия земельных участков с кадастрового номера.

Заинтересованное лицо пояснило, суд первой инстанции указал, что Администрацией не исполнены обязательства по выкупу жилых помещений в жилых домах № 4, по ул. Белякова, № 69 по ул. Ленина. Согласно пункта 2.5 договора № 24-РТ, установлен перечень объектов подлежащих сносу или реконструкции.

Многоквартирные дома по адресу Ленина №№ 67/1,67/2,67/3, были признаны аварийными и в рамках дела № А07-4077/2017 была взыскана компенсация за расселение их Администрацией. Оставшиеся дома, в установленном порядке, не были признаны аварийными и подлежащими сносу.

Податель жалобы указал, что не является основанием для изъятия объектов недвижимости лишь на основании договора развития территории, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого уполномоченным органом, в то время как возможность изъятия частной собственности обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.

Определением суда от 20.03.2024 апелляционные жалобы приняты к производству, судебное заседание назначено на 16.04.2024.

От ООО «Башстройнур» поступил отзыв на апелляционную жалобу Администрации с доказательствами отправки лицам, участвующим в деле (вх. № 21095 от 09.04.2024). Отзыв приобщен к материалам дела.

От Прокуратуры Республики Башкортостан поступил отзыв на апелляционную жалобу Администрации с доказательствами отправки лицам, участвующим в деле (вх. № 21140 от 09.04.2024). Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.12.2011 между Администраций городского округа город Уфа Республики Башкортостан (сторона 1) и обществом с ограниченной ответственностью «Башстройнур» (сторона 2) заключен договор № 24-РТ о развитии застроенной

территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. Якутова, в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Договор).

В соответствии с п. 1.1. договора в соответствии с условиями аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, утвержденными постановлениями главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 18.10.2011 г. № 5884 «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» от 01.11.2011 г. № 6197 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» и опубликованными в газете «Вечерняя Уфа» № 213 от 09.11.2011 г., на основании протокола № 1 об итогах аукциона от 09.12.2011 г., настоящим договором Сторона 1 предоставляет право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а Сторона 2, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 настоящего договора сроки своими силами и за свой счет (или с привлечением сил и средств третьих лиц) выполнить указанные в разделе 3.1. настоящего договора обязательства по развитию вышеуказанной территории (далее – застроенная территория), в том числе разработать и утвердить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а Сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств Стороной 2.

Площадь застроенной территории – ориентировочно 2,75 га.

Согласно п. 2.4. Договора, ориентировочные площади объектов, планируемых к строительству: Жилые помещения – 8 000 кв.м. Встроенно- пристроенные нежилые помещения – 2 000 кв.м. Паркинг – 2000 кв.м. Окончательные площади объектов строительства обосновать проектом.

Согласно п. 2.5 Договора на территории, подлежащей развитию, указанной в пункте 1.1 договора расположены объекты, подлежащие сносу или реконструкции:

- ул. Ленина №№ 67/1, 67/2, 67/3, 67/4, 69: - № 4 по ул. Белякова;

- капитальные и металлические гаражи, расположенные в границах застроенной территории. Пунктом 2.6 договора определены объекты культурного наследия (памятником истории), расположенных в границах застроенной территории:

- ул. Белякова, д. 2 (Кирха лютеранская 1910 г.) - ул. Ленина, д. 67 (пожарная часть 1907-1912 г.)

В соответствии с указанным договором и с учетом дополнительного соглашения № 1 от 08.08.2015 к нему, сторонами предусмотрены следующие положения о правах и обязанностях сторон:

Сторона 2 обязуется:

п. 3.1.2. договора разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 12-ти месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории.

п. 3.1.5. договора приобретать права на объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие объекты, в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

п. 3.1.6. договора осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в срок до 27.12.2016 г.

п. 3.1.7. договора осуществить строительство инженерных сетей и сооружений в соответствии с полученными техническими условиями с последующей их передачей эксплуатирующим предприятиям.

В соответствии с п. 3.2.2. – 3.2.3. договора Сторона 1 обязуется:

- Принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 4-х месяцев со дня получения соответствующего обращения от Стороны 2.

- Предоставить Стороне 2 после выполнения им обязательств по договору о развитии застроенной территории земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории.

Постановлением Администрации № 123 от 29.01.2016 утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Истец в исковом заявлении указывает, что Решением Арбитражного суда РБ по делу № А07-25503/2016 от 16.12.2016 удовлетворены исковые требования Истца к Ответчику об увеличении срока действия Договора о развитии № 24-РТ от 27.12.2011. Сроки были изменены в сторону увеличения.

На основании данного решения сторонами было заключено Дополнительное соглашение № 2 от 23.03.2017, согласно которому сроки исполнения обязательств, предусмотренных пп. 3.1.6., 3.1.8., 3.3. Договора был установлен 5 лет с даты заключения дополнительного соглашения, то есть до 23.03.2022.

Основанием для принятого решения послужили факты просрочки Ответчика по утверждению документации по планировке территории, а также

принятое решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 03.12.2015 по гражданскому делу № 2-3850/2015 о признании незаконным Постановления главы Администрации Советского района г. Уфы № 735 от 22.03.1999 об утверждении актов обследования межведомственной комиссии в части признания жилого дома № 67/4 по ул. Ленина непригодным для проживания.

Таким образом, возможность по выполнению указанных обязательств по Договору у истца возникла только в марте 2017 (с момента заключения дополнительного соглашения № 2).

Для выполнения обязательств Истцом со стороны Ответчика, в свою очередь, также необходимо было выполнение действий, указанных в п. 3.2.2. договора, по принятию решения об изъятии путем выкупа земельных участков, расположенных в границах застроенной территории, снятию их с учета, сносу, а также нежилых объектов – капитальных и металлических гаражей.

Общество «Башстройнур» указывает, что неоднократно обращалось в адрес Администрации и его уполномоченных органов о необходимости выполнения Администрацией действий, предусмотренных п. 3.2.2. договора, путем направления следующих обращений: № 3 от 03.02.2016 г., № 32 от 22.08.2016 г, № 08/09-1 от 09.09.2017 г, обращение № 28/08-1 от 22.08.2017 г.

Истец ссылается на то, что намерения по исполнению обязательств по Договору в части строительства инженерных сетей и сооружений также подтверждается запросами в адрес МУП «Уфимские инженерные сети» городского округа город Уфа РБ о возможности организации теплоснабжения проектируемых домов, выраженными в письменных обращениях № 28/08-1 от 28.08.2017 г., № 09/08-01 от 09.08.2017 г.

В 2017 году обязательства Администрации по выкупу жилых помещений в жилых домах № 67/1, 67/2, 67/3 по ул. Ленина и сносу домов исполнены.

Арбитражным судом Республики Башкортостан по делу № А07-4077/2017 от 13.12.2017 по иску Администрации ГО г. Уфа РБ о взыскании с ООО «Башстройнур» выкупной цены, за изымаемые жилые помещения вынесено определение об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу.

Мировое соглашение заключено между сторонами и утверждено судом на следующих условиях:

«1. Настоящее Соглашение заключается Сторонами на основании ст. ст. 138-142 АПК РФ в целях урегулирования спора, возникшего в ходе исполнения Сторонами обязательств по договору 24-РТ от 27.12.2011г., а также по Дополнительному соглашению № 1 от 08.08.2015г. и Дополнительному соглашению № 2 от 23.03.2017 г.

2. Размер первоначально заявленных к взысканию требований по делу А07- 4077/2017 составлял 38 321 676,64 рублей, после уточнения иска размер требований к взысканию составил 38 035 792,04 рублей.

3. При этом Стороны настоящим утвердили, что Ответчик обязуется выплатить Истцу имеющуюся на момент подписания настоящего Соглашения сумму задолженности в размере 38 035 792,04 руб. ежемесячными платежами

не позднее 25 числа каждого месяца в течение срока действия Договора 24-РТ от 27.12.2011г.».

Общество «Башстройнур» в иске указывает, что обязательства по снятию с кадастрового учета земельных участков и изъятию путем выкупа нежилых объектов (капитальных и металлических гаражей), а также жилых домов № 4 по ул. Белякова и № 69 по ул. Ленина Ответчиком до настоящего времени не исполнено.

Истец указывает, что не исполнение ответчиком своих обязательств, подтверждение которого отражено в письме от 20.12.2017 г. исх. № 01-0234724/13, привело к тому, что Общество «Башстройнур» с декабря 2017 года по настоящее время (4 года 2 месяца) было лишено возможности осваивать земельные участки для строительства, поскольку земельные участки и нежилые объекты ответчиком путем выкупа не изъяты, в собственность (аренду) Истцу не предоставлены.

Также истец указал, что в отношении объектов культурного наследия, расположенных в границах территории, подлежащей развитию, с 2017 года актами органов государственной власти утверждены границы охранной зоны объектов культурного наследия, в связи с чем, заявляет о том, что утвержденная проектная документация требует внесения изменений с учетом возникших ограничений на земельные участки, под которыми расположены объекты культурного наследия.

В связи с необходимостью исполнения своих обязательств по договору, Общество «Башстройнур» направило следующие обращения:

- в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (исх. № 13-24 от 07.02.2022 г.), в адрес Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (исх. № 98-24 от 07.02.2022 г.) о снятии с кадастрового учета перечня земельных участков, расположенных в границах застроенной территории.

- в Главархитектуры Администрации ГО г. Уфа РБ (исх. № 10-24 от 07.02.2022 г.), Администрацию ГО г. Уфа РБ исх. № 08-24 от 07.02.2022 г. о выдаче градостроительного задания для подготовки документации по планировке территории.

- в Администрацию ГО г. Уфа РБ (исх. № 081-24 от 07.02.2022 г.) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010549:1696 для строительства многоквартирного жилого дома.

- в Администрацию ГО г. Уфа РБ с предложением о продлении срока Договора.

В ответ на предложение о продлении срока договора, ответчик Администрация ГО г. Уфа РБ направил в адрес истца письменный отказ о продлении его срока (исх. № 01-02- 01280/11 от 04.03.2022 г.)

Как указывает истец, в процессе исполнения договора Администрация ГО г. Уфа РБ допустила нарушения условий договора (бездействие), которые повлекли невозможность исполнения отдельных этапов и в целом договора в согласованные сроки.

Как указывает истец, в связи с несоблюдением промежуточных сроков,

произошедшим не по вине ООО «Башстройнур», меняется окончательный срок исполнения договора, который подлежит продлению. Нарушения ответчиком условий договора, изменение законодательства явилось существенным изменением обстоятельств для общества, в связи с чем общество обратилось к ответчику с предложением об изменении условий договора в части продления срока его действия и сроков исполнения отдельных обязательств по договору.

Истец указывает, что при расторжении договора для сторон возникнет ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Так, истец ссылается на то, что при исполнении договора понесены значительные расходы на финансирование реализации проекта, которые должны быть компенсированы после исполнения договора на измененных условиях, а в случае его расторжения указанное финансирование, как исполненное по договору до его расторжения, возврату не подлежит.

Кроме того, договор о развитии застроенной территории является социально значимым, заключен, в том числе, в целях переселения жителей аварийных домов, подлежащих сносу в новые дома, строительства социальных объектов, инфраструктуры квартала. Возникновение негативных обстоятельств в случае расторжения договора в силу п. 4 ст. 451 ГК РФ является основанием для изменения его условий.

Истец, ссылаясь на нарушения сроков и условий договора Администрацией ГО г. Уфа, обратился с иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что общество по не зависящим от него обстоятельствам, не могло соблюсти сроки исполнения обязательств, установленных договором о развитии застроенной территории, сторонами не представлены доказательства полного исполнения сторонами обязательств по договору от 27 декабря 2011 г., равно как и его расторжения. Таким образом, в настоящее время договор № 15- РТ от 14.02.2011 является действующим. С учетом наличия неисполнения со стороны Администрации встречных обязательств, суд удовлетворил требования истца.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса РФ, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства. Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление

нового строительства на освобожденной территории.

Согласно материалам дела, договор о развитии застроенной территории № 24-РТ заключен между сторонами 27 декабря 2011 года.

В силу статьи 46.1 Градостроительного кодекса РФ (в ред. от 06.11.2011, на момент заключения договора РТ):

1. Развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

2. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).

3. Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

4. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

5. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи.

6. В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.

7. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса.

8. Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса

Российской Федерации, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Частью 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

Суд первой инстанции верно отметил, что в указанной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа объектов недвижимости, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) – оплатить цену права на заключение договора о развитии застроенной территории, подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов.

В силу пункта 2.1 ст. 30 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения Договора РТ, участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду.

Договором о комплексном развитии территории предусматривается распределение обязательств его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о комплексном развитии территории, в том числе мероприятий по подготовке и утверждению документации по

планировке территории, образованию и предоставлению земельных участков, а также по сносу, строительству, реконструкции объектов капитального строительства (пункт 3 статьи 68 ГрК РФ).

В результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Земельные участки, предназначенные под размещение объектов недвижимости, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, должны быть предоставлены истцу ООО «Башстройнур» бесплатно (без проведения аукциона) в собственность или в аренду с целью осуществления строительства – обязательства истца, предусмотренного договором РТ.

Указанные положения предусмотрены разделом 3 договора № 24-РТ от 27.12.2011 г., заключенного между сторонами:

п. 3.2.2. Договора Сторона 1 обязуется принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты.

п. 3.2.3. Договора Сторона 1 обязуется предоставить Стороне 2 после выполнения им обязательств по договору о развитии застроенной территории земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории.

п. 3.1.6. Договора Сторона 2 обязуется осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 5 (пяти) лет с момента заключения настоящего договора.

Согласно материалам дела, ответчиком Администрацией ГО г. Уфа до настоящего времени не исполнены обязательства, предусмотренные п. 3.2.2- 3.2.3 Договора № 24-РТ от 27.12.2011 г., в том числе обязательство по предоставлению истцу земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, без проведения аукциона для строительства, доказательств обратно в материалы дела не представлено.

Доказательства неоднократного обращения Истца в адрес ответчика Администрации ГО г. Уфа с заявлениями о снятии с кадастрового учета

перечня земельных участков и о предоставлении обществу земельного участка для строительства (исх. № 3 от 03.02.2016 г., № 3 2 от 22.08.2016 г., № 08/09-1 от 09.09.2017 г., № 13-24 от 07.02.2022 г., № 98-24 от 07.02.2022 г., № 09-24 от 07.02.2022 г.) представлены в материалы дела.

Более того, в материалах дела имеется Аналитическая справка ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии» по РБ № 02/55/01/2022-461 от 02.11.2022г. согласно которой за период с 2020-2022 год на основании писем (уведомлений) Администрации ГО г. Уфы РБ в границах застраиваемой территории сняты с государственного кадастрового учета 54 земельных участка.

Суд первой инстанции правомерно установил, что часть земельных участков в границах территории, предоставленной обществу «Башстройнур» для застройки, до настоящего времени не сняты с кадастрового учета, а часть была снята с государственного кадастрового учета после возбуждения настоящего дела.

В результате неправомерного, длительного бездействия публичного органа власти (4 года 2 мес.), наделенного административными функциями – Администрации ГО г. Уфа РБ, выразившегося в непринятии мер по снятию с государственного кадастрового учета перечня земельных участков и в непредставлении земельного участка обществу «Башстройнур», застройщик объективно не мог исполнить свои корреспондирующие обязательства по договору развития территории № 24-РТ от 27.12.2011 г.

Данные обстоятельства свидетельствует о наличии объективных оснований для продления срока действия договора развития застроенной территории пропорционально установленному периоду задержки.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно признал несостоятельным довод Администрации ГО г. Уфы РБ о том, что неисполнение надлежащим образом обществом «Башстройнур» обязательства по осуществлению строительства на застроенной территории является основанием для отказа Администрации ГО г. Уфы РБ от договора № 24-РТ поскольку, возможность осуществления строительства на земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, поставлена в прямую зависимость от предоставления Администрацией инвестору-застройщику указанных земельных участков в собственность или в аренду без торгов с указанной целью.

В материалы дела доказательства передачи Администрацией ГО г. Уфа обществу «Башстройнур» земельных участков, образованных в соответствии с утвержденной проектной документацией, не представлены.

Ввиду изложенного аналогичный довод Администрации, содержащийся в апелляционной жалобе, подлежит отклонению.

Судом первой инстанции верно отмечено, что ввиду того, что по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (п.1 ст.2, п.1 ст.307, п. 1 ст.

307.1 Гражданского кодекса РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

Согласно пунктам 1 и 2 ст.328 Гражданского кодекса РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (ч.3 ст.328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования.

Таким образом, Администрация ГО г. Уфа РБ не вправе требовать исполнения обязательства по осуществлению строительства на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не исполнив свое обязательство по предоставлению в пользу застройщика соответствующих земельных участков.

Судом первой инстанции правомерно отклонен довод Администрации о том, что застройщиком не исполнены обязательства по договору, изложенные в п. 3.1.3., 3.1.4.

В силу пункта 3.1.3. Договора Сторона 2 обязуется в течение 36 месяцев с момента заключения договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Согласно пункту 3.1.4 Договора Сторона 2 обязуется оплатить в течение 36 месяцев с момента заключения договора выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых, расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в

соответствии с предыдущим пунктом настоящего договора.

В соответствии с пунктом 1.4. Дополнительного соглашения № 1 от 08.08.2015 Стороны договорились дополнить Договор пунктом 3.1.10 «… Сторона 2 обязуется заключить соглашение о компенсации затрат по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в срок 30.03.2016г. В случае неисполнения Стороной 2 условия по заключению соглашения в указанный срок, Сторона 1 вправе обратиться в суд о взыскании убытков, связанных с переселением граждан из аварийного жилищного фонда».

Согласно материалам дела, между сторонами возник спор, который был рассмотрен Арбитражным судом Республики Башкортостан (дело № А074077/2017).

13 декабря 2017 года в рамках указанного дела судом вынесено определение об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу.

Мировое соглашение заключено между сторонами и утверждено судом на следующих условиях:

«1. Настоящее Соглашение заключается Сторонами на основании ст. ст. 138-142 АПК РФ в целях урегулирования спора, возникшего в ходе исполнения Сторонами обязательств по договору 24-РТ от 27.12.2011г., а также по Дополнительному соглашению № 1 от 08.08.2015г. и Дополнительному соглашению № 2 от 23.03.2017 г.

2. Размер первоначально заявленных к взысканию требований по делу А07- 4077/2017 составлял 38 321 676,64 рублей, после уточнения иска размер требований к взысканию составил 38 035 792,04 рублей.

3. При этом Стороны настоящим утвердили, что Ответчик обязуется выплатить Истцу имеющуюся на момент подписания настоящего Соглашения сумму задолженности в размере 38 035 792,04 руб. ежемесячными платежами не позднее 25 числа каждого месяца в течение срока действия Договора 24-РТ от 27.12.2011г…».

16 сентября 2019 года Арбитражным судом Республики Башкортостан вынесено определение о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение мирового соглашения. МОСП по ИОИП УФФСП России по РБ ФИО5 возбуждено исполнительное производство 70591/19/02068- ИП от 22.10.2019 на основании исполнительного листа от 08.10.2019 № ФС 011057994.

Аналогичное определение также вынесено судом в рамках указанного дела 05.07.2022.

МОСП по ИОИП УФФСП России по РБ ФИО5 возбуждено исполнительное производство 53216/22/02068-ИП от 20.07.2022 на основании исполнительного листа 05.07.2022 № ФС 042318764.

Ввиду изложенного, суд первой инстанции правомерно отметил, что указанный выше довод Администрации несостоятелен, поскольку вопрос о порядке и способе исполнения урегулирован в рамках дела № А07-4077/2017.

Суд первой инстанции указал, Администрация не вправе приостановить исполнение своих обязательств или отказаться от исполнения этих обязательств

и потребовать расторжения договора, поскольку встречное исполнение обязательства застройщика по оплате выкупной цены за изъятые Администрацией объекты недвижимости обеспечено заключенным мировым соглашением с реализованным Администрацией правом на его принудительное исполнение.

Из материалов дела усматривается, что Администрацией ГО г. Уфа РБ исполнены обязательства по выкупу помещений в жилых домах № 67/1, 67/2, 67/3 по ул. Ленина и сносу домов. Указанное не оспорено сторонами.

Однако обязательства по выкупу жилых помещений в жилых домах № 4 по ул. Белякова, № 69 по ул. Ленина, капитальных и металлических гаражей, расположенных в границах застроенной территории, Администрацией не выполнены. Из содержания отзыва на иск следует, что Администрацией ГО г. Уфа РБ не осуществлена процедура изъятия указанных объектов, поскольку общество «Башстройнур» не обратилось в порядке, предусмотренным договором, с соответствующим обращением.

Согласно действующему правовому регулированию Администрация обязана была принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории.

Данная обязанность по изъятию помещений является публичной обязанностью органа местного самоуправления, исполнение указанной обязанности не зависит от наличия обращения к нему застройщика.

Невыполнение Администрацией данной обязанности повлекло невозможность исполнения застройщиком договора о развитии застроенной территории по обстоятельствам, за которые отвечает публично-правовое образование.

В случае неисполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного, жилищного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории, исполнитель такого договора также вправе не исполнять свои обязательства, а, следовательно, в такой ситуации муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения своих обязательств.

Суд первой инстанции правомерно отметил, что учитывая, что именно Администрацией нарушена публично-правовая обязанность принять решение об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости, у Администрации отсутствовали основания для отказа от исполнения договора от 27.12.2011 № 24-РТ о развитии застроенной территории в одностороннем порядке, оформленного письмом от 09.04.2020 г. № 01-05-847/11, со ссылкой на ненадлежащее исполнение обществом «Башстройнур» условий пунктов 3.1.5, 3.1. раздела 3 договора.

Указанное соответствует правовой позиции, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.12.2021 г. № 309-ЭС21-23284.

Правомерно отклонены судом первой инстанции доводы ответчика о факте расторжения Договора № 24-РТ от 27.12.2011, поскольку в соответствии с п. 4.2. Договора при неисполнении Стороной 2 условий 3.1. настоящего

договора, Сторона 1 вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, о чем направляется письменное уведомления в адрес Стороны 2. Датой прекращения договорных обязательств будет считаться дата получения уведомления Стороной 2. В этом случае, Сторона 1 имеет право повторного выставления права на заключение договора о развитии застроенной территории.

Суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несёт риск процессуальных последствий непредоставления доказательств (статьи 9,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 № 3318/11, указано, что лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.

В силу положений пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Согласно материалам дела, в качестве доказательства направления в адрес ООО «Башстройнур» уведомления о расторжении Договора № 24-РТ от 27 декабря 2011 г. ответчик Администрация ГО г. Уфа РБ предоставил почтовые конверты и реестр отправки простой корреспонденции. ООО «Башстройнур» оспаривает получение от Администрации ГО г. Уфа РБ уведомления о расторжении договора о развитии территории.

Доказательств направления Администрацией ГО г. Уфа РБ в адрес ООО «Башстройнур» уведомления о расторжении договора в материалах дела не содержится.

Имеется почтовый конверт, но таким доказательством не является, поскольку невозможно достоверно установить содержимое данного почтового отправления, а также факт его надлежащего направления Администрацией ГО г. Уфа РБ в адрес ООО «Башстройнур».

Документом, достоверно и однозначно подтверждающим отправку Администрацией ГО г. Уфа РБ в адрес ООО «Башстройнур» уведомления о расторжении договора, является почтовая квитанция о направлении почтового отправления.

Суд первой инстанции верно указал, что почтовая квитанция, подтверждающая факт направления почтовой корреспонденции в адрес истца ООО «Башстройнур», вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела ответчиком

не представлена.

Реестр отправки простой почтовой корреспонденции Администрации ГО г. Уфа РБ так же не является допустимым доказательством отправки уведомления в адрес ООО «Башстройнур», поскольку данный документ относится к внутренним документам заинтересованного лица и не подтверждает факт направления почтовой корреспонденции. Других доказательств, позволяющих отследить факт направления, вручения/невручения соответствующей корреспонденции обществу «Башстройнур» и достоверно установить содержимое такого почтового отправления в материалы дела не представлено.

В соответствии с позицией ответчика, он неоднократно направлял в адрес общества «Башстройнур» уведомления о расторжении Договора № 24-РТ от 27 декабря 2011 г., в том числе такое уведомление повторно отправлено Администрацией ГО г. Уфа РБ 02.04.2022. Почтовый конверт со штемпелем почтового отделения от 02.04.2022, который представлен в материалы дела ответчиком, также не является доказательством надлежащего уведомления общества «Башстройнур» об одностороннем отказе от исполнении договора, поскольку на конверте указан адрес отличный от юридического адреса ООО «Башстройнур».

Согласно представленному Администрацией ГО г. Уфа РБ конверту, почтовая корреспонденция направлена по адресу: <...>, помещ. 5.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ адрес ООО «Башстройнур» значится как: 450059, Респ. Башкортостан, Город Уфа Г.О., Уфа Г., Уфа Г., Рихарда Зорге <...>, этаж 4, помещ. 5.

В материалах дела имеется ответ Администрации ГО г. Уфа РБ 01- 02- 01280/11 от 04.03.2022г. на обращение ООО «Башстройнур» с предложением о продлении срока договора № 24-РТ от 27.12.2011.

В письме Администрации ГО г. Уфа РБ 01-02-01280/11 от 04.03.2022 отсутствует информация о расторжении договора с ООО «Башстройнур», а также о направлении какого-либо уведомления в адрес застройщика о расторжении договора.

Таким образом, доказательств получения Истцом уведомления о расторжении договора, о котором заявлено ответчиком материалы дела не содержат. Доказательств повторного выставления ответчиком права на заключение договора о развитии застроенной территории в материалы дела так же не представлено.

Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что не имеется оснований считать договор от 27.12.2011 № 24-РТ о развитии застроенной территории расторгнутым в одностороннем порядке с 09.04.2020.

Доводы апелляционной жалобы Администрации об обратном своего подтверждения не находят.

В обоснование доводов о невозможности выполнения работ истцом указано на то, что Постановлением Правительства РБ от 13.04.2017 г. № 157 утверждены границы зон охраны объекта культурного наследия регионального

значения «Кирха ЕвангелическоЛютеранская», расположенного под адресом <...>.

Приказом Управления по государственной охране объектов культурного наследия от 13.07.2017 г. № 27 утверждены границы территории и режим использования территории объекта культурного наследия регионального значения «Общество пожарное вольное», расположенного по адресу <...>.

Истец утверждал, что на момент разработки документации по планировки территории и ее утверждения охранная и защитная зоны установлены не были, следовательно, в настоящее время все проектные решения указанной документации не соответствуют вновь возникшим обстоятельствам и не могут быть реализованы.

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации являются предметом регулирования Закона № 73-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Закона № 73-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Согласно пункту 2 статьи 33 Закона № 73-ФЗ государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя, помимо прочего, согласование проектной документации, необходимой для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия.

Статьей 36 Закона № 73-ФЗ предусмотрены меры по обеспечению сохранности объекта культурного наследия при проведении изыскательских, проектных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ.

Часть 3 статьи 36 Закона № 73-ФЗ предусматривает, что строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия.

Указанное требование Закона № 73-ФЗ является ограничением, влияющим на допустимость размещения объекта капитального строительства на рассматриваемом земельном участке.

В силу пункта 3 статьи 34.1 указанного Закона установлено, что границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2010 № 386/10 указана правовая позиция, согласно которой к отношениям сторон в связи с внесением изменений в условия договора путем заключения дополнительных соглашений подлежат применению правила статей 450 - 452 ГК РФ об основаниях, условиях и порядке изменения договора, а не статья 445 ГК РФ, рассчитанная на регулирование отношений сторон при заключении договора в обязательном порядке.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно материалам дела, ответчик утверждал, что договор № 24-РТ заключен на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из сторон не допускается.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что истец просит изменить условия договора в соответствии с действующим гражданским законодательством ввиду существенно изменившихся условий, которые сторона не могла предвидеть, суд первой инстанции признал правомерно обоснованным ввиду следующих обстоятельств.

В силу положений пункта 1 ст. 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса (пункт 2 ст. 46.2 ГрК РФ).

Согласно пункту 3 ст. 46.2 ГрК РФ существенными условиями договора являются: подпункт 3) обязательство лица, заключившего договор с органом

местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов; подпункт 7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства; подпункт 10) срок договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно пункту 5.1 договора № 24-РТ от 27 декабря 2011 г. настоящий договор вступает в силу со дня подписания его сторонами и прекращает свое действие после полного исполнения сторонами своих обязательств, предусмотренных настоящим договором, либо расторжения договора в соответствии с условиями договора.

Суд первой инстанции правомерно отметил, что имеются основания, предусмотренные ч. 2 ст. 451 АПК РФ:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, (не предоставление со стороны ответчика постановления об изъятии земельных участков и иных обязательств в течение четырех лет, утверждение охранных и защитных зон объектов культурного наследия в 2017 году, необходимость корректировки проекта планировки и проекта межевания с учетом установленной охранной и защитной зоны объектов культурного наследия в размере 100 метров),

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота (Постановление Правительства РБ от 13.04.2017 г., приказ Управления по государственной охране объектов культурного наследия РБ от 13.04.2017 г. № 27 – принятые в соответствии с установленными законом полномочиями),

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило

бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (исполнение договора в случае истечения срока его действия не представляется возможным, соответственно, застройщик понесет потери в виде уже выплаченных денежных средств и будет лишен возможности получения прибыли от реализации договора о развитии застроенной территории);

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (в договоре № 24-РТ от 27.12.2011 указанное условие отсутствует).

В силу положений пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии с вышеуказанным, затруднениями считается случай, когда происходят события, существенным образом изменяющие равновесие договорных обязательств в силу либо возрастания для стороны стоимости исполнения, либо уменьшения ценности получаемого стороной исполнения, и, кроме того, события происходят или становятся известными потерпевшей стороне после заключения договора; события не могли быть разумно учтены потерпевшей стороной при заключении договора; события находятся вне контроля потерпевшей стороны и риск возникновения этих событий не был принят на себя потерпевшей стороной.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации общество, действуя в рамках своей предпринимательской деятельности, должно проявлять осмотрительность и разумность при заключении сделок.

Суд первой инстанции верно отметил, что в противном случае риски последствий неосмотрительного и неразумного поведения возлагаются на субъект такого поведения.

Судом первой инстанции также отмечено, что в ходе исполнения договора выявлены обстоятельства, препятствующие исполнению обязательств в сроки, предусмотренные договором, что подтверждено доказательствами представленными в дело. Учитывая, что в момент заключения договора стороны не предполагали, что такие изменения обстоятельств произойдут, и эти изменения обстоятельств вызваны причинами, которые общество не могло преодолеть после их возникновения при должной степени заботливости и осмотрительности, следовательно, на него не ложится риск изменения обстоятельств.

Установление наличия одновременно всех условий существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской

Федерации, позволяет суду отнести данный случай к исключительным, когда изменение договора является наиболее верным способом разрешения конфликтной ситуации.

Более того, основания полагать о наличии существенных нарушений со стороны общества отсутствуют, поскольку неисполнение им своих обязательств вызвано объективными, не зависящими от его воли и действий (бездействий) обстоятельствами.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что ООО «Башстройнур» с момента подписания договора 24-РТ от 27.12.2011 своевременно исполняет свои обязательства в пределах его условий и возможностей по мере исполнения встречных обязательств со стороны Администрации ГО г. Уфа РБ, что указывает на добросовестность и разумность действий застройщика.

Администрацией ГО г. Уфа РБ не исполнялись пункт 1.1 (предмет договора) № 24-РТ от 27.12.2011 в части создания необходимых условий для выполнения обязательств обществом, а также требования п. 1 ст. 46.2 ГрК РФ, что явилось препятствием для осуществления обществом в срок своих обязательств по договору.

Возможность исполнения Истцом своих обязательств по договору, вытекающих из п. 3.1.6 - 3.1.8. договора, обусловлена встречным исполнением своих обязанностей Администрацией ГО г. Уфа, предусмотренных п.3.2.1, п.3.2.2, 3.2.3 договора.

Общество по не зависящим от него обстоятельствам, не могло соблюсти сроки исполнения обязательств, установленных договором о развитии застроенной территории.

Согласно пункту 5.1 договора № 24-РТ от 27.12.2011 настоящий договор вступает в силу со дня подписания его сторонами и прекращает свое действие после полного исполнения сторонами своих обязательств, предусмотренных настоящим договором, либо расторжения договора в соответствии с условиями договора.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сторонами не представлены доказательства полного исполнения сторонами обязательств по договору от 27 декабря 2011 г., равно как и его расторжения.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно констатировал, что в настоящее время договор № 24-РТ от 27.12.2011 является действующим.

По договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 этой статьи (статья 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения истцом и ответчиком договора).

Часть 1 предусматривает, что договором могут быть предусмотрены иные

обязательства сторон в соответствии с частью 4 этой статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 этого Кодекса (ч.2).

Суд первой инстанции правомерно отметил, что существенными условиями договора являются, в том числе: обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии – в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 этой части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства; обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3- 5 этой части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые

не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (ч.3).

Согласно части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона

При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается. Запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент заключения договора.

Запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории из содержания этой нормы не следует.

Судом первой инстанции правомерно отклонен довод администрации о невозможности изменения срока действия договора в силу положений ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции верно установил наличие оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 451 АПК РФ:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет (не предоставление со стороны ответчика постановления об изъятии земельных участков и иных обязательств в течении четырех лет, утверждение охранных и защитных зон объектов культурного наследия в 2017 году, необходимость корректировки проекта планировки и проекта межевания с учетом установленной охранной и защитной зоны объектов культурного наследия в размере 100 метров);

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота (общество не имело возможности приступить к исполнению договора в части расселения и сноса без соответствующих решений органа местного самоуправления, в части осуществления строительства на земельных участках, которые не предоставлены застройщику в собственность или аренду бесплатно (без аукциона)), в части осуществления строительства в границах охранной и защитной зоны объектов культурного наследия в соответствии с утвержденной ранее проектной документацией);

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (исполнение договора в случае истечения срока его

действия не представляется возможным, соответственно, застройщик лишен возможности получения прибыли от реализации договора о развитии застроенной территории);

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (в договоре № 24-РТ от 27.12.2011 указанное условие отсутствует).

В силу пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Затруднениями считается случай, когда происходят события, существенным образом изменяющие равновесие договорных обязательств в силу либо возрастания для стороны стоимости исполнения, либо уменьшения ценности получаемого стороной исполнения, и, кроме того, события происходят или становятся известными потерпевшей стороне после заключения договора; события не могли быть разумно учтены потерпевшей стороной при заключении договора; события находятся вне контроля потерпевшей стороны и риск возникновения этих событий не был принят на себя потерпевшей стороной.

Суд первой инстанции верно отметил, что общество, действуя в рамках своей предпринимательской деятельности, должно проявлять осмотрительность и разумность при заключении сделок (абз. 3 п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). В противном случае риски последствий неосмотрительного и неразумного поведения возлагаются на субъекта такого поведения. В ходе исполнения договора выявлены обстоятельства, препятствующие исполнению обязательств в сроки, предусмотренные договором, что подтверждено материалами дела.

Более того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в момент заключения договора стороны не предполагали, что такие изменения обстоятельств произойдут, и эти изменения обстоятельств вызваны причинами, которые общество не могло преодолеть после их возникновения при должной степени заботливости и осмотрительности, следовательно, на него не ложится риск изменения обстоятельств.

Установление наличия одновременно всех условий существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяет суду отнести данный случай к исключительным, когда изменение договора является наиболее верным способом разрешения конфликтной ситуации.

Основания полагать о наличии существенных нарушений со стороны общества отсутствуют, поскольку неисполнение им своих обязательств вызвано объективными, не зависящими от его воли и действий (бездействий) обстоятельствами.

При таких обстоятельствах, доводам Администрации, изложенным в апелляционной жалобе, дана надлежащая оценки с учетом представленных в материалы дела доказательств, а потому оснований для отмены судебного акта не усмотрено.

Отклонению подлежат также доводы общества «Башстройнур» о несогласии в части установленного судом срока, на который продлевается договор.

Судебная коллегия отмечает, что ООО «Башстройнур» просило суд первой инстанции о продлении действия договора до 23.03.2027, что прямо следует из искового заявления (т.1 л.д.13).

При этом суд первой инстанции рассматривает дело с учетом предмета и основания иска, определенных истцом, и не вправе выходить за пределы исковых требований.

Доказательств того, что истцом было заявлено об изменении предмета иска, формулировки исковых требований, материалы дела не содержат.

Таким образом, суд первой инстанции рассмотрел исковые требования ООО «Башстройнур».

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы истца не могут быть признаны обоснованными.

Все доводы, приведенные в апелляционных жалобах, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции и сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.

Из содержания судебного акта первой инстанции усматривается, что все представленные в материалы дела доказательства фактически были исследованы и оценены в порядке статьи 71 АПК РФ и, что по ним судом были сделаны соответствующие выводы. Оценка какого-либо доказательства, сделанная судом не в пользу стороны, представившей это доказательства, не свидетельствует об отсутствии как таковой оценки доказательства со стороны суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, базирующихся на исследовании и правильной оценке представленных в материалы дела доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобах, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной

инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, взыскание государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы Администрации в доход федерального бюджета в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2024 по делу № А07-8753/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общества с ограниченной ответственностью «Башстройнур» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Ю.С. Колясникова

Судьи: А.Х. Камаев

В.А. Томилина