Постановление от 24 сентября 2025 г. по делу № А07-8753/2022

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-6778/2025
г. Челябинск
25 сентября 2025 года
Дело № А07-8753/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Зориной Н.В., судей Курносовой Т.В., Манаковой А.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П. рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БашстройНур» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.05.2025 по делу № А07-8753/2022.

В заседании приняли участие представители:

Прокуратуры Республики Башкортостан - ФИО1 (служебное удостоверение, поручение от 08.08.2025);

УЗИО администрации г.о. г. Уфа РБ - ФИО2 (паспорт, доверенность от 26.12.2024, диплом);

ООО «БашстройНур» - ФИО3 (паспорт, доверенность от 26.12.2024, диплом), ФИО4 (паспорт, доверенность от 01.02.2025, диплом);

Администрации г.о. г. Уфа РБ - ФИО5 (паспорт, доверенность от 20.01.2025, диплом), ФИО6 (паспорт, доверенность от 08.04.2025);

Главархитектуры администрации г.о. г. Уфа РБ – ФИО7 (паспорт, доверенность от 25.06.2024, диплом).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтового отправления, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), дело рассматривалось судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, их представителей.

Общество с ограниченной ответственностью «БашстройНур» (далее – истец, общество «БашстройНур») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – ответчик, администрация) об обязании в

десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить дополнительное соглашение к договору от 27.12.2011 № 24-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан на следующих условиях: пункты 3.1.2., 3.1.6., 3.1.8, 3.3. указанного договора изложить в следующей редакции: «3.1.2. Разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 18 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения»; «3.1.6. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденными проектом планировки и проектом межевания территории в срок до 23.03.2027г.»; «3.1.8. Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в срок до 23.03.2027г.»; «3.3. Настоящий договор действует до 23.03.2027г.».

Решением суда от 08.02.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2024 решение суда от 08.02.2024 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 26.09.2024 решение суда от 08.02.2024 и постановление апелляционного суда от 16.04.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Отменяя судебные акты первой и апелляционной инстанций, суд округа указал на то, что при разрешении спора судам следовало установить, какие действия совершены каждой из сторон в период действия договора, а также с учетом изменения срока его действия, какой из сторон обязательства не исполнены и по каким причинам.

Принимая во внимание, что указанные ошибки не могут быть устранены судом округа и требуют нового рассмотрения спора по существу, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кроме того, направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции отметил, что удовлетворяя заявленные требования, указывая, что бездействие администрации, выразившееся в непринятии мер к снятию с кадастрового учета ранее учтенных земельных участков, непредоставлении истцу участков для застройки в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания, привело к невозможности истцу осуществить застройку территории, суды не исследовали сам проект планировки и межевания территории, утвержденный постановлением администрации от 29.01.2016 № 123.

Определением суда от 17.10.2024 дело принято на новое рассмотрение.

Судом в порядке статьи 49 АПК РФ приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просит обязать администрацию в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с обществом «Башстройнур» дополнительное соглашение к договору от 27.12.2011 № 24-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан на следующих условиях: пункты 3.1.2., 3.1.6., 3.1.8, 3.3. указанного договора изложить в следующей редакции: «3.1.2. Разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 18 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения»; «3.1.6. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденными проектом планировки и проектом межевания территории в течение 5 лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к Договору о развитии застроенной территории № 24-РТ от 27.12.2011г.»; «3.1.8. Осуществить строительство и(или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 5 лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к Договору о развитии застроенной территории № 24-РТ от 27.12.2011г.»; «3.3. Настоящий договор действует 5 (пять) лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к Договору о развитии застроенной территории № 24-РТ от 27.12.2011г.».

Решением суда от 20.05.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным судебным актом не согласилось общество «БашстройНур» и обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о надлежащем исполнении администрацией своих обязательств по договору от 27.12.2011 № 24-РТ. По мнению апеллянта, основной и главной обязанностью ответчика является обязанность предоставить застройщику земельный участок под строительство, а для застройщика – оплатить выкупную стоимость изъятых администрацией жилых помещений и, по сути, само строительство. Истец частично исполнил свои обязательства на сумму 22 062 478, 56 руб., однако, поскольку до настоящего времени вопрос о предоставлении земельного участка под строительство многоквартирных домов не разрешен, общество «БашстройНур» полагает нецелесообразным внесение денежных средств (погашение задолженности) на сумму 15 973 313, 45 руб., равно как и осуществление

действий по выкупу жилых помещений доме № 4 по ул. Белякова и в домах № 67/4, 69 по ул. Ленина до разрешения настоящего спора по существу.

Апеллянт полагает, что арбитражным судом не исследован вопрос о фактической возможности ответчика исполнить обязательства по формированию и предоставлению спорного земельного участка, выражает несогласие с выводом суда о невозможности формирования земельных участков в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории ввиду наличия объектов капитального строительства, обремененных правами третьих лиц. Истец указывает, что помимо земельных участков, которые находятся в собственности физических лиц, имеются земельные участки, находящиеся в собственности администрации, которая правомочна снять их с кадастрового учета, однако до настоящего времени данные действия не предпринимались ответчиком, несмотря на неоднократные обращения общества «БашстройНур» с соответствующим заявлением.

Податель жалобы также не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что истец был осведомлен о необходимости соблюдения защитных зон объектов культурного наследия при исполнении договора, поскольку на момент разработки документации по планировке территории и ее утверждения, охранная и защитная зоны объектов культурного наследия «Кирха Евангелическо-Лютеранская» и «Общество пожарное вольное» не были установлены (при этом охранная зона для последнего объекта не установлена до настоящего времени), что в свою очередь препятствует внесению изменений в проект планировки, разработанный обществом «БашстройНур», объединенная охранная зона вышеназванных объектов также не установлена, следовательно, утвердить новую документацию по планировке территории также не представляется возможным. Более того, собственником земельных участков, в границах которых расположены объекты культурного наследия, является администрация, в связи с чем, именно ответчик обязан был обратиться с заявлением о разработке проекта охраны зоны названных объектов, у общества «БашстройНур» соответствующее право отсутствует в силу пункта 18 постановления Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 № 972.

Кроме того, истец указывает на нарушение баланса интересов сторон, поскольку в течение периода действия договора от 27.12.2011 № 24-РТ на стороне общества аккумулируются лишь убытки.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2025 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 22.07.2025.

От администрации, УЗИО администрации г.о. г. Уфа РБ поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Отзывы приобщены к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2025 судебное заседание отложено на 11.09.2025, апеллянту, а также ответчику предложено представить дополнительные пояснения по делу.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2025 в составе суда произведена замена бокового судьи Томилиной В.А. на судью Манакову А.Г., после замены судьи рассмотрение дела начинается с самого начала.

От Прокуратуры Республики Башкортостан поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Отзыв приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.

Во исполнение определения суда, от общества «БашстройНур» поступили письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела в порядке статей 81, 268 АПК РФ.

От администрации также поступили письменные пояснения по делу, с приложением дополнительных доказательств (копии бухгалтерской отчетности общества «БашстройНур»).

Пояснения приобщены к материалам дела в порядке статей 81, 268 АПК РФ.

От УЗИО администрации г.о. г. Уфа Республики Башкортостан поступили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 268 АПК РФ.

В ходе судебного разбирательства представителем апеллянта заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств – копии ответа Управления по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан от 09.09.2025 (о возможности учесть при проектировании охранные зоны), письма ООО «Анмар» от 05.08.2025 ( о готовности инвестировать проект).

Суд, руководствуясь статьей 268 АПК РФ, отказал в приобщении указанных документов к материалам дела, а также ввиду того, что указанные документы не были раскрыты перед лицами, участвующими в деле ввиду чего они лишены возможности заявить возражения по ним.

В ходе судебного разбирательства заслушаны пояснения представителей.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 27.12.2011 Администрацией (сторона 1) и обществом «Башстройнур» (сторона 2) заключен договор № 24-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова, в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В соответствии с пунктом 1.1. договора и условиями аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, утвержденными постановлениями главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 18.10.2011 № 5884 «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город

Уфа Республики Башкортостан» от 01.11.2011 № 6197 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» и опубликованными в газете «Вечерняя Уфа» от 09.11.2011 № 213, на основании протокола от 09.12.2011 № 1 об итогах аукциона, настоящим договором сторона 1 предоставляет право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а сторона 2, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 настоящего договора сроки своими силами и за свой счет (или с привлечением сил и средств третьих лиц) выполнить указанные в разделе 3.1. настоящего договора обязательства по развитию вышеуказанной территории (далее - застроенная территория), в том числе разработать и утвердить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств стороной 2.

Площадь застроенной территории - ориентировочно 2,75 га.

Согласно пункту 2.4. договора ориентировочные площади объектов, планируемых к строительству: жилые помещения - 8 000 кв. м, встроенно- пристроенные нежилые помещения - 2 000 кв. м, паркинг - 2000 кв. м, окончательные площади объектов строительства обосновать проектом.

Согласно пункту 2.5 договора на территории, подлежащей развитию, указанной в пункте 1.1 договора расположены объекты, подлежащие сносу или реконструкции: - ул. Ленина № 67/1, 67/2, 67/3, 67/4, 69; - № 4 по ул. Белякова; - капитальные и металлические гаражи, расположенные в границах застроенной территории.

Пунктом 2.6 договора определен перечень объектов культурного наследия (памятников истории), расположенных в границах застроенной территории: - ул. Белякова, д. 2 (Кирха лютеранская 1910 г.), - ул. Ленина, д. 67 (пожарная часть 1907 - 1912 г.).

В соответствии с указанным договором и с учетом дополнительного соглашения от 08.08.2015 № 1 к нему сторонами предусмотрены следующие положения о правах и обязанностях сторон:

Сторона 2 обязуется на основании пункта 3.1.2. договора разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 12-ти месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории.

В соответствии с пунктом 3.1.5. договора приобретать права на объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной

территории, и земельные участки, на которых расположены такие объекты, в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

В силу пункта 3.1.6. договора осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в срок до 27.12.2016.

На основании пункта 3.1.7. договора осуществить строительство инженерных сетей и сооружений в соответствии с полученными техническими условиями с последующей их передачей эксплуатирующим предприятиям.

В соответствии с пунктами 3.2.2. - 3.2.3. договора сторона 1 обязуется принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 4-х месяцев со дня получения соответствующего обращения от стороны 2; предоставить стороне 2 после выполнения им обязательств по договору о развитии застроенной территории земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории.

Постановлением Администрации от 29.01.2016 № 123 утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-25503/2016 от 16.12.2016 удовлетворен иск общества «Башстройнур». На Администрацию городского округа г. Уфа Республики Башкортостан возложена обязанность изменить договор от 27.12.2011 № 24-РТ о развитии застроенной территории путем заключения с обществом «Башстройнур» дополнительного соглашения к договору, в котором подпункты 3.1.3, 3.1.4, 3.1.6, 3.1.8, пункт 3.3 договора № от 27.12.2011 24-РТ о развитии застроенной территории изложить в следующей редакции: «3.1.3. В течение 36 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору от 27.12.2011 № 24-РТ о развитии застроенной территории создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; 3.1.4. Оплатить в течение 36 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору от 27.12.2011 № 24-РТ о развитии застроенной территории выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные

участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе, в общей долевой собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с предыдущим пунктом настоящего договора; 3.1.6. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 5 лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору от 27.12.2011 № 24-РТ о развитии застроенной территории.»; 3.1.8. Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии территории, в течение 5 лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору от 27.12.2011 № 24-РТ о развитии застроенной территории; 3.3. Настоящий договор действует 5 лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору от 27.12.2011 № 24-РТ о развитии застроенной территории».

На основании данного решения сторонами заключено дополнительное соглашение от 23.03.2017 № 2, согласно которому сроки исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.6., 3.1.8., 3.3. договора установлены 5 лет с даты заключения дополнительного соглашения, то есть до 23.03.2022.

В иске по настоящему делу истец указывает на то, что для выполнения обязательств истцом ответчик был обязан выполнить действия, указанные в пункте 3.2.2. договора по принятию решения об изъятии путем выкупа земельных участков, расположенных в границах застроенной территории, снятию их с учета, сносу жилых домов, а также нежилых объектов - капитальных и металлических гаражей; истец неоднократно обращался в адрес Администрации и его уполномоченных органов о необходимости выполнения действий, предусмотренных пунктом 3.2.2. договора, направлял соответствующие обращения: № 3 от 03.02.2016, № 32 от 22.08.2016, № 08/09-1 от 09.09.2017, № 28/08-1 от 22.08.2017; истец имел намерения по исполнению обязательств по договору в части строительства инженерных сетей и сооружений; ответчиком обязательства не выполнены, земельные участки и нежилые объекты ответчиком путем выкупа не изъяты, участки в собственность (аренду) истцу не предоставлены; истец с декабря 2017 года лишен возможности осваивать земельные участки для строительства; в отношении объектов культурного наследия, расположенных в границах территории, подлежащей развитию, в 2017 году утверждены границы охранной зоны объектов культурного наследия; утвержденная документация по планировке и межеванию территории требует внесения изменений с учетом возникших ограничений на земельные участки, на которых расположены объекты культурного наследия; истец направлял обращения в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (от

07.02.2022), в Администрацию (от 07.02.2022) о снятии с кадастрового учета земельных участков, расположенных в границах застроенной территории; в Главархитектуру Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (от 07.02.2022), Администрацию (от 07.02.2022) о выдаче градостроительного задания для подготовки документации по планировке территории, о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010549:1696 для строительства многоквартирного жилого дома. Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Повторно исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и возражений по ней, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых и фактических снований для удовлетворения исковых требований на основании следующего.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Спорные отношения сторон урегулированы положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, внесенных в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и утративших силу 30.12.2020 на основании Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».

В соответствии со статьей 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей в спорный период) развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии -

утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной правовой норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в

аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Договором о комплексном развитии территории предусматривается распределение обязательств его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о комплексном развитии территории, в том числе мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории, образованию и предоставлению земельных участков, а также по сносу, строительству, реконструкции объектов капитального строительства (пункт 3 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика), по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

При этом вышеуказанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

В силу пунктов 1, 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (часть 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требования истца направлены на изменение договора от 27.12.2011 о развитии территории, заключенного по результатам аукциона.

В силу пункта 3.1.6. указанного договора истец принял на себя обязательства осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в срок до 27.12.2016.

Постановлением Администрации от 29.01.2016 № 123 утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-25503/2016 от 16.12.2016 сторонами заключено дополнительное соглашение № 2 от 23.03.2017, согласно которому сроки исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.6., 3.1.8., 3.3. договора, установлены 5 лет с даты заключения дополнительного соглашения, срок действия договора продлен до 23.03.2022.

По настоящему делу истец вновь требует изменения договора в судебном порядке.

Таким образом, согласно требованиям истца, договор должен быть изменен в части установления нового срока исполнения обязательств застройщика в течение 5 лет с даты заключения дополнительного соглашения по разработке проекта планировки и проекта межевания застроенной территории, по осуществлению строительства на территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденными проектом планировки и проектом межевания территории, по осуществлению строительства и (или) реконструкции объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также в части срока действия договора в целом.

Возражая против удовлетворения иска, Администрация указывает на недобросовестное поведение застройщика, длительное время не исполнявшего условия заключенного в 2011 году договора, в том числе с учетом изменения срока его действия в 2017 году на основании судебного решения.

Помимо этого, в силу п. 3.1.3 заключенного сторонами договора истец был обязан в течение 36 месяцев с момента заключения договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, подлежащей развитию; в силу п. 3.1.4 договора обязанностью истца являлось оплатить в течение 36 месяцев с момента заключения договора выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории и земельные участки, на которых расположены дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в публичной собственности, в

случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 3.1.3 договора.

В п. 1.4 дополнительного соглашения от 08.08.2015 № 1 к договору стороны договорились дополнить договор пунктом 3.1.10, согласно которому стороны заключают соглашение о компенсации затрат по переселению граждан из аварийного жилого фонда в срок до 30.03.2016; в случае неисполнения застройщиком условия по заключению соглашения Администрация вправе обратиться в суд с иском о взыскании убытков, связанных с переселением граждан из аварийного жилого фонда.

Судами установлено, сторонами не оспаривается, что в 2017 году обязательства по выкупу жилых помещений в жилых домах № 67/1, 67/2, 67/3 по ул. Ленина в г. Уфа и сносу указанных домов исполнены не застройщиком, а Администрацией.

Администрация обращалась в арбитражный суд с иском о взыскании с общества «Башстройнур» выкупной цены за изымаемые жилые помещения (дело № А07-4077/2017 Арбитражного суда Республики Башкортостан). По указанному делу судом утверждено заключенное сторонами мировое соглашение, согласно которому общество обязалось выплатить Администрации сумму задолженности в размере 38 035 792,04 руб. ежемесячными платежами не позднее 25 числа каждого месяца в течение срока действия договора 24-РТ от 27.12.2011.

Доказательств исполнения обществом утвержденного сторонами мирового соглашения, в том числе в порядке принудительного исполнения, в деле не имеется. Неисполнение утвержденного судом мирового соглашения в любом случае не может рассматриваться как добросовестное поведение стороны.

Согласно пункту 3.1.5 договора от 27.12.2011 № 24-РТ на Застройщика возложена обязанность по приобретению прав на объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие объекты, в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

При этом срок договора с учетом дополнительного соглашения – 23.03.2022.

В соответствии с частью 6 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период действия договора) приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

В силу вышеуказанной нормы, законодатель прямо разграничил объекты капитального строительства, расположенные на территории подлежащей развитию, на объекты капитального строительства подлежащие изъятию силами органа местного самоуправления и объекты капитального

строительства, не подлежащие изъятию, которые могут быть выкуплены исключительно силами застройщика в рамках заключения прямых договоров с собственниками объектов капитального строительства (коммерческое расселение).

Между тем обязательство по приобретению прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, исполнено лишь частично: частично выкуплены квартиры в доме по адресу: ул. Ленина, № 67/4 на сумму 3 839 254 руб. 37 коп.

Также Застройщика указывает, что возложенные на него обязательства, предусмотренные пунктами 3.1.6, 3.1.7, 3.1.8 договора от 27.12.2011 № 24-РТ, не могут быть исполнены по причине не предоставления Администрацией земельных участков.

В то же время обществом «Башстройнур» не исполнено обязательство по приобретению прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, в связи с чем большая часть существующих земельных участков не может быть снята с государственного кадастрового учета, а земельные участки образованы в соответствии с проектом межевания территории и предоставлены Застройщику в связи с наличием зарегистрированных прав третьих лиц на земельные участки или объекты недвижимости, расположенные в их границах.

При этом цель договора – комплексное развитие территории, а не отдельного земельного участка.

Кроме того, в пункте 2.6 договора о развитии территории приведен перечень объектов культурного наследия (памятников истории), расположенных в границах застроенной территории: ул. Белякова, 2 (Кирха лютеранская 1910 г.), ул. Ленина, д. 67 (пожарная часть 1907 - 1912 г.)

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Закона № 73-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 34.1 Закона № 73-ФЗ защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Защитные зоны не устанавливаются для объектов археологического наследия, некрополей, захоронений, расположенных в границах некрополей, произведений монументального искусства, а также памятников и ансамблей, расположенных в границах достопримечательного места, в которых соответствующим органом охраны объектов культурного наследия установлены предусмотренные статьей 56.4 настоящего Федерального закона требования и ограничения.

В силу пункта 3 статьи 34.1 указанного Закона границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника.

Пунктом 4 статьи 34.1 указанного Закона определено, что в случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.

Указанные правовые нормы действовали с 05.04.2016, то есть на момент разрешения судом спора по делу № А07-25503/2016 об изменении срока действия договора в сторону увеличения, и на момент заключения сторонами дополнительного соглашения № 2 от 23.03.2017.

Таким образом, истцу было известно о необходимости соблюдения защитных зон объектов культурного наследия при исполнении договора, о нормативно-определенных границах защитных зон, о возможности их конкретизации уполномоченным органом.

При таких обстоятельствах утверждение приказом Управления по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан от 13.04.2017 № 27 границ территории объекта культурного наследия регионального значения «Общество пожарное вольное», режима использования территории данного объекта культурного наследия, утверждение приказом Правительства Республики Башкортостан от 13.04.2017 № 157 границ зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «Кирха Евангелическо-Лютеранская», режимов использования земель, требований к градостроительным регламентам в границах территории зон охраны объекта само по себе и с учетом обстоятельств настоящего дела не

может быть признано изменением существенных обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, влекущем изменение срока действия договора.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами, что объект культурного наследия регионального значения «Общество пожарное вольное» (далее - Объект-1) включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (приказом Министерства культуры Российской Федерации от 11.12.2015 № 26886-р), указанный объект-1 зарегистрирован в реестре и ему присвоен регистрационный номер 021410060120005. Приказом 13.04.2017 № 27 утверждены границы территории Объекта-1. Зоны охраны Объекта-1 не установлены (отсутствуют).

Объект культурного наследия регионального значения «Кирха Евангелическо-Лютеранская» (далее - Объект-2), включенный в реестр приказом Министерства культуры Российской Федерации от 21.04.2015 № 1008, зарегистрирован в реестре и ему присвоен регистрационный номер 021410137390005. Приказом Управления от 13.04.2017 № 26 утверждены границы территории объекта-2.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 13.04.2017 № 157 «Об утверждении границ зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «Кирха Евангелическо-Лютеранская», расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Белякова, 2, режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах территорий зон» утверждены зоны охраны Объекта-2.

В соответствии с Федеральным законом от 25.06.2022г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» на указанную территорию частично распространяется 100-метровая защитная зона для памятника, расположенного в границах населенного пункта – Общество пожарное вольное) (приказ Управления по государственной охране объектов культурного наследия регионального значения № 27 от 13.04.2017). В зоне действия 100-метровой защитной зоны объекта культурного наследия «Общество пожарное вольное» располагаются планируемые земельные участки П-3 (жилая застройка), П-1 (жилая застройка), П-2 (жилая застройка) в соответствии с утвержденным проектом межевания. В зоне действия зоны регулирования застройки объекта культурного наследия регионального значения «Кирха Евангелического-Лютеранская» располагаются планируемые земельные участки П-3, П-1, П-2, П-4 (муниципальное образовательное учреждение) в соответствии с утвержденным проектом межевания. В зоне действия охранной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Кирха Евангелическо-Лютеранская» располагаются планируемые земельные участки П-2, П-4. 29.01.2016.

Постановлением Администрации утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Краснодонской, 25 Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Истец при рассмотрении дела в суде первой инстанции ссылался на то, что на момент разработки документации по планировке территории и ее утверждения охранная и защитная зоны данных объектов культурного наследия «Кирха Евангелическо-Лютеранская» и «Общество пожарное вольное» не были установлены. При этом для Объекта-1 охранная зона не установлена и до настоящего времени, в связи с чем, по его мнению, внести изменения в утвержденную документацию по планировке территории, в соответствии с позицией истца, не представляется возможным.

Согласно статье 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в целях одновременного обеспечения сохранности нескольких объектов культурного наследия в их исторической среде допускается установление для данных объектов культурного наследия единой охранной зоны объектов культурного наследия, единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности и единой зоны охраняемого природного ландшафта (далее - объединенная зона охраны объектов культурного наследия).

Согласно Письму Управления по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан исх. У02-03-1627 от 15.04.2022, представленному в материалы Администрацией, Управлением в 2025 в адрес СЗ «Экодевелопмент» направлено письмо с положительным решением о разработке объединенной зоны охраны объектов культурного наследия на территории ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Истец не оспаривает факт взаимосвязи и необходимости установления объединенной зоны охраны для Объекта-1 и Объекта-2, ссылаясь на письмо Управления по государственной охране объектов культурного наследия РБ исх. У02-03-1627 от 15.04.2022, однако указывает, что объединенная зона охраны Объекта-1 и Объекта-2 в настоящее время не установлена.

Между тем в силу требований пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 05.04.2016 № 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статью 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» в отношении объекта культурного наследия «Общество пожарное вольное», включенного в Единый государственный реестр, требования к установлению границ защитной зоны не применяются в связи с расположением такого объекта в границах предусмотренных пунктом 2 статьи 34 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» зон охраны другого объекта культурного наследия.

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, довод истца о том, что зоны охраны Объекта-1 не установлены, является необоснованным.

Согласно Положению о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации,

утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 № 972 лицами, имеющими право подавать заявления о выдаче решений о разработке проектов зон охраны, объединенных зон охраны, указанных в пунктах 15 и 16 настоящего Положения, в том числе в целях изменения установленных зон охраны, объединенных зон охраны, а также о принятии решений о прекращении существования указанных зон охраны, объединенных зон охраны, являются:

- собственники или пользователи объектов культурного наследия, правообладатели зданий, строений, сооружений, земельных участков, иного недвижимого имущества, которые расположены в границах зон охраны объектов культурного наследия, защитных зон объекта культурного наследия;

- общественные объединения, осуществляющие деятельность в сфере сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия;

- физические и юридические лица, с которыми заключен договор о комплексном развитии территории, либо юридические лица, обеспечивающие реализацию решения о комплексном развитии территории.

Таким образом, застройщик, обладая таким правом, с момента утверждения охранных зон в 2017 году не принял мер для внесения изменений в утвержденный проект планировки и проект межевания территории.

Помимо этого судом учтено, что общество «Башстройнур» направило обращения об исполнении договора в Администрацию и ее подразделения лишь 07.02.2022, то есть непосредственно перед истечением срока действия договора.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что ответчиком приведено достаточно доводов и подтверждающих их доказательств о наличии негативных последствий, обосновывающих неразумность продления сроков исполнения спорного договора.

При этом действительно со стороны Администрации также имело место неисполнение, однако оно либо обусловлено бездействием застройщика, либо не приводит к необходимости увеличения сроков исполнения обязательств застройщиком.

Прочие доводы и аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения решения, повлияли бы на его обоснованность и законность, либо опровергли выводы суда, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Суд апелляционной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены с учетом требований статьи 71 АПК РФ, а итоговые выводы, основанные на конкретных фактических обстоятельствах дела, соответствуют подлежащим применению нормам материального права и разъяснениям практики их применения.

Само по себе несогласие подателя апелляционной жалобы с

произведенной судом оценкой, имеющейся доказательственной базы, в отсутствие документального опровержения результатов такой оценки, не может влечь отмену судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, решение арбитражного суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, с учетом результата ее рассмотрения, относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.05.2025 по делу № А07-8753/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БашстройНур» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Н.В. Зорина

Судьи: Т.В. Курносова

А.Г. Манакова