Решение от 8 апреля 2024 г. по делу № А40-176459/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40- 176459/23-84-1435
09 апреля 2024  г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 08 апреля 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 09 апреля 2024  года


Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Сизовой О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Фроловым И.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению ФГУП "ГВСУ №14"  (117556, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.04.2003, ИНН: <***>)

к ответчику: ТУ Росимущества в Московской области  (129090, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.05.2009, ИНН: <***>)

третьи лица:

1) ООО «Инвестор» (Московская область, г.о. Королёв, <...>, помещ. II, 191036, Санкт-Петербург, вн.тер.г. Муниципальный округ Смоленское, 4-я Советская ул., д. 16/10, литера а, помещение 25-н, кон. 1);

2) ООО УК «Гамма Групп»  (630049, Россия, Новосибирская обл, город Новосибирск г.о., Новосибирск г, Красный пр-кт, зд. 157/1, офис 215, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.11.2017, ИНН: <***>);

3) Управление Росреестра по Московской области (143403, Московская обл, Красногорск г, Речная ул, влд. 8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2004, ИНН: <***>);

4) Минобороны России (119019, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.02.2003, ИНН: <***>).

5) ООО "УК "Финансовая основа" 119571, <...>, эт/пом/ком 1/IА/37, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.03.2017, ИНН: <***>, ФИО1 закрытым паевым инвестиционным фондом «Агастон Инвест»

6) ООО "Королев" (115516, г.Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Царицыно, ул Весёлая, д. 2, этаж 1, помещ. 4, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.03.2023, ИНН: <***>)

об оспаривании действий (бездействий), выразившихся в отказе в прекращении (расторжения) по соглашению сторон договора  аренды от 31.03.2025  № 01-11/27, об обязании,



при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2 (паспорт, доверенность от 25.12.2023, диплом), ФИО3 (паспорт, доверенность от 25.12.2023г. диплом);

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц:

1) ООО «Инвестор»: ФИО4  (паспорт, доверенность от 11.03.2024г., диплом);

2) ООО УК «Гамма Групп»: не явился, извещен;

3) Управление Росреестра по Московской области: не явился, извещен;

4) Минобороны России: ФИО5  (паспорт, доверенность от 28.03.2023г., диплом);

5) ООО "УК "Финансовая основа": не явился, извещен;

6) ООО "Королев" : ФИО4  (паспорт, доверенность от 11.03.2024г., диплом); 



УСТАНОВИЛ:

ФГУП "ГВСУ №14"  (далее – заявитель) обратилось с заявлением о признании незаконным действия (бездействие) ТУ Росимущества в Московской области, выразившееся в отказе в прекращении (расторжении) по соглашению сторон Договора аренды от 31.03.2015 № 01-11/27 федерального земельного участка площадью 23847 кв. м с кадастровым номером 50:45:0040403:60, расположенного по адресу: <...>, а также в подписании акта возврата земельного участка и заключении дополнительного соглашения с ООО «Инвестор» без участия ФГУП «ГВСУ № 14», об обязании ТУ Росимущества в Московской области заключить с ФГУП «ГВСУ № 14» соглашение о прекращении (расторжении) Договорааренды от 31.03.2015 № 01-11/27 федерального земельного участка площадью 23847 кв. м с кадастровым номером 50:45:0040403:60, расположенного по адресу: <...>. и подписать акт возврата земельногоучастка.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, пояснил, что ответчиком в нарушение требований ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации при отсутствии оснований, подтверждающих необходимость использования всего земельного участка площадью 23847 кв.м. для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, заключил дополнительное соглашение от 05.04.2023 г. № 50-66 с ООО «Инвестор».

Кроме того, передача ТУ Росимущества в Московской области прав и обязанностей прежнего арендатора (Предприятие) к новому арендатору (ООО «Инвестор» и Управляющая компания «Гамма Групп») на основании дополнительного соглашения от 05.04.2023 № 50-66 без участия Предприятия нарушает требования ст. 391, 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации и приводит к ущемлению прав и законных интересов истца.

Третьи лица в судебном заседании  поддержали доводы, изложенные в отзыве.

Ответчиком представлен отзыв в котором возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представители ответчика, третьих  лиц ООО УК «Гамма Групп», Управления Росреестра по Московской области, ООО "УК "Финансовая основа" в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются документы, подтверждающие их надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства. Суд счел возможным рассмотреть дело без участия ответчиков и третьего лица в порядке, предусмотренном ст.156 АПК РФ.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив представленные суду доказательства, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области от 30 марта 2015 г. № 105 «О предоставлении Федеральному государственному унитарному предприятию «Главное управление специального строительства по территории центрального федерального округа при федеральном агентстве специального строительства» в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 50:40:0020105:13, 50:48:0010101:71, 50:52:0010319:14, 50:40:0010124:1, 50:45:0040403:60, 50:05:0070106:11» между ТУ Росимущества по Московской области и ФГУП «ГВСУ №14» (далее- Заявитель), являющимся правопреемником ФГУП «ГВСУ №1» (ранее- ФГУП «ГУССТ №1 при Спецстрое России»), заключен договор аренды от 31.03.2015 №01-11/27 федерального земельного участка площадью 23847 кв.м. с кадастровым номером 50:45:0040403:60 (далее – земельный участок), расположенный по адресу: <...> (далее – Договор аренды).

Основанием для заключения договора аренды явилось расположение на земельном участке 9 (девять) объектов недвижимого имущества (в п.2.1. Договора аренды):

1)   сооружение – бетонная площадка, площадь 14561 кв.м., кадастровый номер 50:45:0040403:344, запись регистрации от 28.01.23 № 50:45:0040403:344-50/215/2023-22;

2)   сооружение-ограждение, протяженность 505 м, кадастровый номер 50:45:0040403:768, запись регистрации от 07.02.2023 № 50:45:0040403:768-50/215/2023-21;

3)   нежилое здание – очистные сооружения, площадь 216 кв.м., кадастровый номер 50:45:00403:1018, запись регистрации от 10.02.2023 № 50:45:0040403:10180-50/215/2023-21;

4)   нежилое здание – склад, площадь 116,7 кв.м., кадастровый номер 50:45:0040403:353, запись регистрации от 10.02.2023 № 50:45:0040403:353-50/215/2023-20;

5)   нежилое здание, площадь 1359,5 кв.м., кадастровый номер 50:45:0040403:760, запись регистрации от 10.02.2023 г. № 50:45:0040403:760-50/215/2023-22;

6)   нежилое здание – столярная мастерская, площадь 167,2 кв.м., кадастровый номер 50:45:0040403:352, запись регистрации от 50:45:0040403:352-50/215/2023-22;

7)   нежилое здание – трансформаторная подстанция, площадь 67,4 кв.м., кадастровый номер 50:45:0040403:356, запись регистрации от 10.02.2023 № 50:45:0040403:356-50/215/2023-22;

8)   часть нежилого здания – производственное помещение, площадь 7379,8 кв.м., кадастровый номер 50:45:0040403:556, запись регистрации от 08.02.2023 № 50:45:0040403:556-50/215/2023-20.

9)   часть нежилого здания – административное помещение, площадь 4129,4 кв.м., кадастровый номер 50:45:0040403:557, запись регистрации от 06.12.2022 № 50:45:0040403:557-50/215/2022-20.

Предметом договора аренды явился Земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования- под обслуживание базы управления механизации (ремонтной базы и складского хозяйства).

Земельный участок по договору был предоставлен соразмерно площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, находящихся в ведении Предприятия и с учетом направления деятельности Предприятия- проектирование и строительство объектов военной инфраструктуры для нужд Вооруженных Сил Российской Федерации, а также целевого характера использования Земельного участка.

Договор аренды заключен на 49 лет и зарегистрирован установленным порядком в ЕГРН.

Впоследствии право собственности на указанные объекты перешло к ООО «ИНВЕСТОР» в результате их оставления за собой Взыскателем по постановлению пристава- исполнителя ФССП России от 14.11.2022 № 22/959447 в рамках сводного исполнительного производства № 1654958/18/99001- СД в отношении Предприятия (ст. 59.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а в дальнейшем на часть нежилого здания – административное помещение, площадь 4129,4 кв.м., кадастровый номер 50:45:0040403:557, запись регистрации от 06.12.2022 № 50:45:0040403:557-50/215/2022-20 от ООО «Инвестор» к Обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «Гамма Групп», действующее в лице доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом «АГАСТОН ИНВЕСТ».

Между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее – Арендодатель) и ООО «Инвестор» (далее – Арендатор 1), ООО управляющая компания «Гамма Групп», действующее в лице доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом «АГАСТОН ИНВЕСТ» (Комбинированный ЗПИФ «АГАСТОН ИНВЕСТ») (далее- Арендатор 2) заключено дополнительное соглашение дополнительное соглашение № 50-66 от 05.04.2023 года (далее – Дополнительное соглашение № 50-66) к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 31.03.2015 № 01-11/27.

При этом в соответствии с п. 9 Дополнительного соглашения № 50-66 Арендатор платит арендную плату по Договору с 06.12.2022.

Как указал Заявитель, арендатор обратился 04.04.2023 г. в ТУ Росимущества в Московской области с письмом исх. № 21/07-05-3291 об оформлении соглашения сторон о расторжении Договора аренды и акта возврата земельного участка с кадастровым номером 50:45:0040403:60.

Ответчик письмом от 04.05.2023 г. Исх. №50-РИ-04/6458 уведомил Предприятие о нецелесообразности расторжения Договора аренды и заключении отдельного договора с ООО «Инвестор», поскольку право аренды у ООО «Инвестор» возникло на основании закона.

Истец полагает, что действия (бездействия) ТУ Росимущества в Московской области, выразившееся в отказе о прекращении (расторжении) Договора аренды по соглашению сторон и подписании акта возврата земельного участка, а также заключении дополнительного соглашения от 05.04.2023 с ООО «Инвестор» (без участия предприятия) незаконными, необоснованными и нарушающими права Заявителя.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из следующего.

Согласно пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка в соответствующей части.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления к его прежнему собственнику требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором.

Законодательством и договором аренды не предусмотрено распоряжение договора аренды в случае перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

В настоящее время собственниками объектов недвижимого имущества являются ООО «Инвестор» и ООО «Королев».

27 июня 2023 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (Арендодатель), ООО «Инвестор» (Арендатор 1) и ООО «Королев» (Арендатор 2) заключено Дополнительное соглашение 50-193 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 31.03.2015 № 01-11/27.

Таким образом, арендаторами земельного участка площадью 23847 кв.м. с кадастровым номером 50:45:0040403:60, расположенного по адресу: <...>, в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стали перечисленные лица.

Суд отклоняет как основанную на неверном толковании норм законодательства ссылку Заявителя о том, что право на получение земельного участка в аренды на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возникает при одновременном наличии совокупности условий (юридического состава), к которым относится не только обстоятельство размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, но и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельным участок испрашивается к выкупу (аренде), а также доказанность потребности в предоставлении участка именно такой площади, исходя их градостроительных и иных требований предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

Необходимо отметить, что ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющая особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, не устанавливает специальных критериев для определения границ земельного участка, подлежащего выкупу/ аренде. Ее буквальное толкование позволяет прийти к выводу о том, что земельный участок, расположенный под объектом недвижимости, подлежит выкупу/ передаче в аренду в полном объеме, даже если его площадь превышает размеры, необходимые для обслуживания здания, сооружения. Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации также не устанавливает такого основания для отказа в предоставлении земельного участка, как несоразмерность площади испрашиваемого участка площади участка, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости.

Подход, в соответствии с которым обоснование площади выкупаемого земельного участка является необходимым, выработан исключительно правоприменительной практикой. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 марта 2011 г. N 13535/10, от 03 июня 2014 года № 1152/14, на которую ссылается Истец, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, а не в аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Вышеприведенный вывод Высшего Арбитражного Суда РФ был сформулирован в период действия положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действующей до 1 марта 2015 г. (п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации), были определены критерии определения размера земельного участка, подлежащего передаче собственнику объекта недвижимости, в случаях, когда не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке. Согласно данным критериям, местоположение границ земельного участка и его площадь определялись с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

С вступлением в силу главы 5.1 Земельного кодекса Российской Федерации и с момента утраты силы ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации государственные органы, отказывая в предоставлении земельного участка в собственность/ аренду, ограничены закрытым перечнем оснований для отказа, установленным в ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, где отсутствует указание на несоразмерность площади земельного участка площади расположенного на нем здания, сооружения.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность производить его обслуживание и эксплуатацию, т.е. в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством не предусмотрено.

Таким образом, несоразмерность объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка не относится к числу установленных законом, в том числе в ст.ст. 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду.

Суд также отмечает, что требования о расторжении договора аренды не направлен на восстановление (защиту) прав истца, так как ООО «Инвестор» и ООО «Королев» имеют исключительное право на заключение договоров аренды под строениями, принадлежащими им на праве собственности. Расторжение договора аренды не приведет к прекращению землепользования под объектами недвижимости.

Госпошлина по делу распределяется между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.27-29, 64-68, 71, 75, 81, 123, 156, 167-170, 176, 189, 197-201, 327, 329 АПК РФ, суд 



РЕШИЛ:

В удовлетворении иска  ФГУП "ГВСУ №14"   - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

О.В. Сизова