Постановление от 11 марта 2025 г. по делу № А84-4385/2023

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

www.21aas.arbitr.ru 


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А84-4385/2023
12 марта 2025 года
город Севастополь


Резолютивная часть постановления объявлена 27.02.2025.

Постановление изготовлено в полном объеме 12.03.2025.


Двадцать       первый      арбитражный      апелляционный        суд        в       составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Колупаевой Ю.В., Плотникова И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Голованевым В.А.,

при участии:

от акционерного общества«28 управление начальника работ» – ФИО1,  представитель на основании доверенности от 07.12.2023 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании (до и после перерыва);

от Общества с ограниченной ответственностью «ИССО» – ФИО2, представитель на основании доверенности от 25.01.2025 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании (до перерыва);

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО3, представитель на основании доверенности от 09.01.2025 № 2, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании (после перерыва);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 27 октября 2023 года по делу №А84-4385/2023,

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям <...>, Севастополь, 299011; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к акционерному обществу «28 управление начальника работ» (Казаса ул., д. 15, г. Евпатория, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора и понуждении возвратить земельный участок

установил:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к акционерному обществу «28 управление начальника работ» (далее – ответчик, АО «28 УНР», общество) в котором просит:

- взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка от 30.01.2018 (зарегистрирован 07.03.2018 под № 91:02:001003:165-91/001/2018) в размере 5 084 310,32 рублей за период с 07.03.2018 по 31.07.2022, пени в размере 344 457,07 рублей за период с 01.05.2018 по 31.08.2022.

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.01.2018 (зарегистрирован 07.03.2018 под № 91:02:001003:165- 91/001/2018);

- обязать АО «28 УНР» возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 91:04:003010:165, общей площадью 30 580 кв.м, расположенный по адресу: г. Севастополь, Гагаринский р-н, просп. Столетовский – ул. Колобова, в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 27.10.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что поскольку обязательства по внесению арендных платежей за спорный период обществом не выполнялись, образовалась задолженность, на которую была начислена неустойка. Кроме того, в установленный договором срок на земельном участке не был построен объект, для строительства которого был предоставлен земельный участком. Апеллянт не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что действующий в спорный период Приказ Минкультуры России №1864 от 12.08.2016 препятствовал использованию ответчиком земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:165 по назначению, а именно в целях строительства жилого дома. Как указывает апеллянт, срок для освоения земельного участка определён сторонами до 20.11.2020, Приказ Минкультуры России № 1864 принят 12.08.2016, ответчик уже на момент принятия Приказа нарушил  установленные сроки освоения земельного участка, что является существенным нарушением условий договора, а также причиной для его расторжения.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2023 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции и назначена к рассмотрению в судебном заседании.

Рассмотрение апелляционной жалобы неоднократно откладывалось, в том числе для предоставления сторонами дополнительных пояснений и доказательств.

От АО «28 УНР» 21.12.2023 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик указал, что строительное освоение спорного земельного участка является невозможным, поскольку земельный участок обременен ограничениями введенными Приказом Минкультуры России №1864 от 12.08.2016 .

14.02.2024 от ответчика поступили пояснения, в которых последний указал, что не возможность использования земельного участка по предусмотренному договором назначению по независящим от него причинам, подтверждаются градостроительными планами земельного участка. Ввиду отсутствия в ГПЗУ места возможного размещения строений, ответчик был лишен возможности  осуществить проектные работы и получить разрешение на строительство. Кроме того, ответчик также указал, что дополнительными соглашениями сроки освоения продлевались сторонами, что, по мнению ответчика, свидетельствует об отсутствии нарушений при использовании земельного участка. Кроме того, доводы о нарушении сроков освоения земельного участка истцом в суде первой инстанции не заявлялись.

Определением от 20.08.2024 по ходатайству ООО «28 УНР» назначена судебная землеустроительная экспертиза. Производство по делу приостановлено.

14.10.2024 от эксперта поступило заключение № Э-451 от 11.10.2024.

Протокольным определением от 28.11.2024 производство по апелляционной жалобе возобновлено.

В судебном заседании 20.02.2025 представители сторон дали пояснения. Также судом допрошен представитель ООО «ИССО».

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 27.02.2025.

После перерыва, представитель истца просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, ответчика просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 16.05.2007 № 1949 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и государственным учреждением «28 управление начальника работ» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 05.11.2007, площадью 3,0580 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, пр. Столетовский – ул. Колобова, для строительства и обслуживания жилых домов, с отнесение этих земель к категории земель жилой и общественной застройки.

Договор заключен сроком на 25 лет (пункт 3.1 договора).

В соответствии с условиями пункта 5.1 договора земельный участок передается в аренду для использования на землях жилой и общественной застройки.

Целевое назначение земельного участка – строительство и обслуживание жилых домов (пункт 5.2 договора).

В соответствии с пунктом  9.2.2 арендатор обязан, среди иных, использовать земельный строго по целевому назначению; начать освоение земельного участка и завершить застройки согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению – в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

Согласно п. 12.3 договора действие договора прекращается, путем его расторжения, на основании:

- взаимного соглашения сторон;

- решения суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию;

- по другим основаниям, определенным законом.

Согласно п. 12.4 договора арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в следующих случаях:

- использования арендатором земельного участка не по целевому назначению;

- неуплаты арендатором в течение трех месяцев арендной платы в полном объеме;

- не использования земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд.

Договор зарегистрирован Севастопольским городским филиалом ГП «Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» 27.12.2007 под № 040765900208.

21.09.2012 между Севастопольским городским Советом и ГП «28 управления начальника работ» к вышеуказанному договору заключено дополнительное соглашение, согласно которому предусмотренный пунктом 5.2. договора срок застройки продлен до 22.11.2020 года, а условия о размере арендной платы откорректированы с учетом продленного срока застройки.

В дальнейшем, 30.01.2018 между Департаментом (арендодатель) и Государственным унитарным предприятием Республики Крым «28 управление начальника работ» (арендатор), в порядке переоформления прав, заключен договор аренды земельного участка, объектом которого выступает переданный по акту приема-передачи от 05.11.2007 в рамках договора аренды от 27.12.2007 №040765900208 земельный участок с кадастровым номером 91:02:001003:165, площадью 30 580 кв.м, расположенный по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, пр-кт Столетовский – ул. Колобова, с видом разрешенного использования - для строительства и обслуживания жилых домов, целевое назначение – земли населенных пунктов (пункт 1.1 договора от 30.01.2018).

Нормативная цена земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:165 составляет 63 896 910,00 рублей (пункт 2.1 договора от 30.01.2018).

В соответствии с пунктом 2.2 договора от 30.01.2018 годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 №524-ПП, в размере 1% от нормативной цены земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.3 договора от 30.01.2018 величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет: 63 896 910,00 рублей х 0,01 = 638 969,10 рублей.

В силу пункта 2.4 договора от 30.01.2018 размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и дополнений в нормативные правовые акты РФ, города федерального значения Севастополя, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 2.6 договора от 30.01.2018 арендная плата начисляется с момента государственной регистрации данного Договора и перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 2.7 договора от 30.01.2018 предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

Договор заключён сроком на 9 лет (пункт 6.1 договора от 30.01.2018).

07.03.2018 осуществлена государственная регистрация договора под № 91:02:001003:165-91/001/2018-2.

Согласно Акту проверки № 3747 Инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 28.09.2021 года, в ходе проверки установлено, что спорный участок не огражден, в его границах, расположены земельные насаждения, закустарен. В границах участка капитальные объекты, объекты благоустройства, признаки осуществления строительных работ по строительству зданий, сооружений отсутствуют. Часть земельного участка во время проведения проверки ограждена, на ней располагалась строительная техника и вагончики (бытовки).

Как указал истец в исковом заявлении, ответчик свои обязательства по договору исполняет ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность.

Согласно представленному истцом расчету задолженности по договору от 07.03.2018 у ответчика за период с 07.03.2018 по 31.08.2022 числится задолженность по арендной плате в размере 5 428 767,39 рублей, на сумму которой истцом была начислена пеня в размере 344 457,07 рублей.

Департамент направил в адрес общества предупреждение от 27.09.2022 № П/ЗУ-001746 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка и предложил расторгнуть договор.

Поскольку требования департамента остались без удовлетворения, последний обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал ввиду невозможности использования земельного участка в  соответствии с видом разрешенного использования.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Закона N 6-ФКЗ на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, подтверждающие, в том числе право собственности, право пользования, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции, 30.01.2018 между Департаментом и ГУП РК «28 управление начальника работ», в порядке переоформления прав, был заключен договор аренды земельного участка, объектом которого являлся  переданный по акту приема-передачи от 05.11.2007 в рамках договора аренды от 27.12.2007 №040765900208 земельный участок с кадастровым номером 91:02:001003:165, площадью 30 580 кв.м, расположенный по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, пр-кт Столетовский – ул. Колобова, с видом разрешенного использования - для строительства и обслуживания жилых домов, целевое назначение – земли населенных пунктов (пункт 1.1 договора от 30.01.2018).

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ, в дальнейшем в соответствии с российским законодательством оформлены путем заключения в порядке переоформления договора аренды земельного участка, в связи с чем применению подлежат нормы законодательства Российской Федерации.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 423 ГК РФ Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. (пункт 1 статьи 424 ГК РФ)

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В силу положений пункта 1 статьи 424 ГК РФ и правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии со статьями 65, 70 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с требованиями, установленными статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции, между Департаментом и АО «28 УНР» возникли правоотношения, урегулированные договором аренды земельного участка от 30.01.2018, в связи с чем, стороны приобрели определенный объем прав и взаимных обязанностей. В частности, условиями Договора установлена обязанность ответчика своевременно и в полном объеме вносить плату за арендуемый земельный участок, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.

Коллегия судей не может согласиться с расчетом суда первой инстанции и приводит свой расчет.

На момент заключения Договора величина годовой арендной платы за пользование земельным участком составила 638 969,10 рублей, а величина месячной арендной платы – 53 247,43 рублей. Таким образом, с 07.03.2018 до 31.12.2018 года ответчик должен был оплатить 522 168,12 руб.

Постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 N 716-ПП утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, согласно которым кадастровая стоимость арендованного ответчиком по Договору земельного участка составила 156 432 601 рублей.

Постановлением Правительства города Севастополя от 08.04.2019 N 219-ПП "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов" (далее - Порядок N 219-ПП) признано утратившим силу Постановление N 524-ПП. Постановление N 219-ПП вступило в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, то есть с 19.04.2019.

Согласно пункту 1.2 Порядка N 219-ПП для расчета размера арендной платы за пользование земельными участками применяется кадастровая стоимость земельных участков, определенная в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 3.3 Порядка N 219-ПП действующие договоры аренды земельных участков, по условиям которых арендная плата рассчитана на основании нормативной цены (либо нормативной денежной оценки) земельного участка, подлежат корректировке в части расчета арендной платы в соответствии с условиями настоящего Порядка. Указанная корректировка проводится арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением арендаторов в соответствии с условиями договоров и не требует заключения дополнительных соглашений к договорам аренды, если такие условия предусмотрены договорами.

Согласно пункту 4.3 Порядка N 219-ПП по договорам аренды земельных участков, за исключением указанных в пункте 4.2 настоящего Порядка, арендная плата уплачивается арендаторами не позднее последнего дня текущего месяца, если иное не установлено договором. Если последний день срока оплаты арендной платы за землю приходится на выходной или праздничный день, то последним днем срока считается операционный (банковский) день, следующий за выходным или праздничным днем.

Постановлением Правительства Севастополя от 29.04.2019 N 294-ПП с целью урегулирования вопросов определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, признано утратившим силу Постановление N 88-ПП. Данное постановление вступило в силу со дня его официального опубликования.

Положения Порядка N 219-ПП в части использования при расчете размера арендной платы кадастровой стоимости, утвержденной Постановлением N 716-ПП, применяются к действующим договорам аренды, в том числе как заключенным после 18.03.2014 до 01.01.2019, так и заключенным до 18.03.2014, и не переоформленным в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Исходя из анализа вышеприведенных правовых норм, с учетом вступления с 01 января 2019 года в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости - Постановления N 716-ПП, судебная коллегия приходит к выводу, что в рассматриваемом случае с 01.01.2019 подлежит применению для целей исчисления размера задолженности по арендной плате кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка и с 19 апреля 2019 ставка, утвержденная Постановлением № 219 для вида разрешенного использования многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код 2.6), 0,5%.

Таким образом, с 01.01.2019 размер платы за арендуемый по Договору земельный участок подлежит исчислению Департаментом с учетом установленной постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 N716-ПП для этого земельного участка кадастровой стоимости и составляет 1 564 326,01 рублей в год (156 432 601  рублей х 0,01 ) или 130 360,50 рублей в месяц (1 564 326,01 рублей / 12 месяцев), а с 19.04.2019 (156 432 601х0,5%) 782 163,005 руб в год и 65 180,25 руб в месяц. Итого, за 2019 год оплате подлежало 1 016 811,84 руб.

С 01.01.2020 размер платы за арендуемый по Договору земельный участок составляет 784 509,49 рублей в год (782 163,005 рублей х 1,03 (индекс инфляции) или 65375,79 рублей в месяц, а с 01.01.2021 – 813 536,34 рублей в год (784509,49 рублей х 1,037 (индекс инфляции)) или 67 794,69 рублей в месяц.

С 01.01.2022 кадастровая стоимость земельного участка составляет 680 549 655,63 рублей, а поэтому с указанной даты размер арендной платы по Договору составляет  3 402 748,28 рублей в год (680 549 655,63 рублей х 0,5%) или 283 562,35 рублей в месяц.

Вступившим в законную силу решением Севастопольского городского суда от 12.07.2023 по делу №3а-25/2023 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:165, равная его рыночной стоимости, в размере 413 044 060 рублей, которая подлежит применению с 03.02.2022. В связи с чем, с 03.02.2022 размер платы за арендуемый по Договору земельный участок подлежит исчислению Департаментом с учетом установленной решением Севастопольского городского суда от 12.07.2023 по делу №3а-25/2023 для этого земельного участка кадастровой стоимости и составляет 2 065 220,3 рублей в год (413 044 060 рублей х 0,5%) или 172 101,69 рублей в месяц. Итого, за 7 мес.2022 оплате подлежало 1 324 133,96 руб.

Таким образом, по расчетам суда апелляционной инстанции, в период действия Договора с 07.03.2018 по 31.07.2022 общая сумма арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 91:02:001003:165 составляет 4 461 159,75  рублей.

Как указывает истец, в период с марта 2018 года по январь 2022 года ответчик перечислил арендную плату в общей сумме 3 984 820,71 рублей.

В рамках настоящего судебного процесса общество представило доказательства перечисления в период с июля по сентябрь 2023 года арендной платы по Договору на сумму 900 000 рублей (платежные поручения от 10.07.2023 №439, от 24.08.2023 №566, от 25.09.2023 №644) в счет задолженности. Таким образом, коллегия судей приходит к выводу об отсутствии задолженности у ответчика и наличия переплаты на 01.08.2022 года в размере 423 660,96 рублей (4 461159,75 рублей -  3 984 820,71 рублей - 900 000 рублей).

Таким образом, доводы Департамента о наличии задолженности коллегия судей полагает не состоятельными и подлежащими отклонению, так же как и доводы о взыскании пени.

Заявляя требование о расторжении договора, истец указал на нарушение ответчиком существенных условий договора, а именно – не освоение земельного участка и отсутствие объекта, для строительства которого был предоставлен земельный участок.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.Согласно статье 619 ГК РФ, регулирующие спорные правоотношения, по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

В силу статей 42, 46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе.

Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

Согласно части 2 статьи 46 ЗК РФ, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи, основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Одним из таких оснований, указанных в подпункте 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, является неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Ссылаясь на отсутствие возможности осуществлять строительство на арендованном земельном участке (использовать земельный участок по назначению) в течение всего периода действия Договора, ответчик настаивает на отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца как о взыскании арендной платы и начисленных пеней, так и  удовлетворении требований Департамента о расторжении Договора и возврате арендованного земельного участка.

Проверяя указанные доводы судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 91:02:001003:165 передан ответчику в аренду для строительства и обслуживания жилых домов.

При этом, суд первой инстанции правильно указал, что материалами дела подтверждаются обстоятельства расположения спорного земельного участка в регламентном участке Р-3-2, участок Л-10, в границах которого, в силу Требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита», расположенного в городе Севастополе» (далее – Требования №1864), утвержденных Приказом Минкультуры России от 12.08.2016 N 1864, запрещается строительство зданий жилого и коммунально-складского назначения, объектов промышленности, транспорта и специального назначения.

Кроме того, на земельный участок с кадастровым номером 91:02:001003:165 накладываются красные линии улично-дорожной сети, установленные постановлением Правительства Севастополя от 23.04.2018 №248-ПП «Об утверждении проекта планировки территории градостроительной документации «Проект планировки и проект межевания территории улично-дорожной сети и территории общественного пользования» (далее – Проект планировки).

В градостроительном плане земельного участка №РФ-92-1-02-0-00- 2022-0315, выданном 17.03.2022 Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя, отсутствуют границы, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 91:02:001003:165, в связи с установленными Требованиями № 1864 ограничениями и расположением земельного участка в границах красных линий улично-дорожной сети (на территории общего пользования).

В соответствии с пунктом 10 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность осуществляется с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее Закон об объектах культурного наследия), как следует из его преамбулы, регулирует отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и направлен на реализацию конституционного права каждого на доступ к культурным ценностям и конституционной обязанности каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры, а также на реализацию прав народов и иных этнических общностей в Российской Федерации на сохранение и развитие своей культурно-национальной самобытности, защиту, восстановление и сохранение историко-культурной среды обитания, защиту и сохранение источников информации о зарождении и развитии культуры.

В соответствии с пунктом 1 распоряжения Правительства Российской Федерации от 3 сентября 2015 г. N 1721-р объект культурного наследия "Древний город Херсонес Таврический" (город Севастополь) отнесен к объектам культурного наследия федерального значения, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Приказом Минкультуры России от 8 июня 2016 г. N 1279 выявленный объект культурного наследия - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита" (город Севастополь) включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия федерального значения, утверждены границы территории Достопримечательного места.

Законом об объектах культурного наследия достопримечательные места отнесены к объектам культурного наследия и определены как творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе: места традиционного бытования народных художественных промыслов; центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей; объекты археологического наследия; места совершения религиозных обрядов; места захоронений жертв массовых репрессий; религиозно-исторические места (абзац четвертый части 5 статьи 3).

Согласно статье 56.4 Закона об объектах культурного наследия предметом охраны достопримечательного места являются его градостроительные, геологические, ландшафтные, объемно-пространственные, планировочные, архитектурно-стилистические характеристики, ценные элементы застройки и благоустройства, совместные творения человека и природы, объекты, представляющие интерес с точки зрения архитектуры, истории, археологии, этнологии и экологии, функциональное назначение и мемориальное значение указанного достопримечательного места (пункт 1).

В целях обеспечения сохранности предмета охраны достопримечательного места в границах территории достопримечательного места органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 3 статьи 5.1 названного федерального закона, в соответствии с категорией историко-культурного значения данного объекта культурного наследия устанавливаются требования к осуществлению деятельности в границах территории достопримечательного места, ограничения использования лесов и требования к градостроительному регламенту в границах территории достопримечательного места, включая требования к видам разрешенного использования земельных участков, к хозяйственной деятельности на земельных участках в границах территории достопримечательного места (пункт 2).

Установление требований к осуществлению деятельности и градостроительному регламенту в границах территории достопримечательного места федерального значения относится к полномочиям федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (подпункт 1 пункта 3 статьи 5.1, пункт 2 статьи 9 Закона об объектах культурного наследия).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что действующие в спорный период Требования №1864 препятствовали использованию ответчиком земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:165 по назначению, а именно в целях строительства жилого дома, а потому освоение указанного земельного участка и строительство жилых домов было невозможным, а потому доводы истца о необходимости расторжения земельного участка ввиду не освоения, являются не состоятельными.

При этом, доводы истца о том, что указанные обстоятельства возникли позже, нежели был заключен первоначальный договор аренды земельного участка, коллегия судей отклоняет, поскольку из представленных суду доказательств следует осуществление ответчиком как самостоятельно, так и посредством привлеченного застройщика, действий по получению и разработки необходимой документации для строительства, которые с учетом требований градостроительного законодательства как Украины, так и Российской Федерации можно отнести действиям по освоению земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611, пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Договор аренды носит взаимный характер, в связи с чем невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от Арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено, что материалами дела подтверждается совершение ответчиком действий, направленных на освоение земельного участка и наличие обстоятельств, исключающих возможность осуществления строительства оговоренного объекта.

Учитывая невозможность использования земельного участка по установленному Договором целевому назначению, которая возникла по не зависящим от арендатора обстоятельствам, требования арендодателя о начислении и взыскании арендной платы и пени и расторжении договора и возврате земельного участка являются не обоснованными и удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, доводы  ответчика о невозможности использования земельного участка для строительства жилых домов ввиду наличия красных линий на земельном участке, коллегия судей отклоняет исходя из следующего.

Коллегия судей полагает необходимым обратить внимание на определение Верховного Суда РФ от 20.05.2022 №306-ЭС22-6496, в котором высказана правовая позиция, в соответствии с которой для применения льготного порядка исчисления размера арендной платы за весь земельный участок, ограниченный в обороте, судам необходимо установить, является ли арендованный земельный участок неделимым. В случае, если из земельного участка, ограниченного в обороте, собственник объекта недвижимости может образовать земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации данного объекта недвижимости, который не будет ограничен в обороте, льготный размер арендной платы не подлежит применению к площади земельного участка, который может быть образован для размещения и эксплуатации таких объектов недвижимости. При определении размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности и отнесенных к землям, ограниченным в обороте, необходимо установить юридически значимые обстоятельства, в том числе момент, с которого арендатор (пользователь) мог принять меры для образования (раздела) необходимого ему участка для эксплуатации принадлежащих ему строений, исключив площадь участка, ограниченного в обороте, а также обстоятельства и причины, препятствующие такому разделу, в том числе действия (бездействия) уполномоченных органов. Указанная возможность может быть реализована арендатором, в том числе посредством внесения изменений в документацию по планировке территории (часть 21 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации) либо иным не противоречащими закону способами.

Так, в ходе рассмотрения апелляционной жалобы была проведена судебная землеустроительная экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос об установлении наличия или отсутствия на земельном участке красных линий, и возможности раздела земельного участка таким образом, чтобы исходный земельный участок не имел ограничений в виде красных линий.

Согласно заключению судебной экспертизы № Э-451 от 11.10.2024, на территории земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:165 существуют ограничения в виде красных линий, согласно проекту планировки и проекту межевания территории улично-дорожной сети и территории общественного пользования, утвержденные Постановлением Правительства Севастополя от 25.04.2018 №248-ПП (с учетом внесенных изменений) Схематически эксперт отразил пересечение земельного участка красными линиями, установив координаты поворотных точек. Также эксперт установил возможность раздела земельного участка, чтобы исходный земельный участок не имел ограничений, предложив вариант, в соответствии с которым границы вновь образуемого земельного участка не пересекают границы смежных и не противоречит требованиям таблицы № 71 Постановления Правительства города Севастополя от 29.12.2022 № 730-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города федерального значения Севастополя применительно к части территории города в границах внутригородских муниципальных образований: Ленинского, Гагаринского, Нахимовского, Балаклавского муниципальных округов и города Инкермана», п.7.7 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», п.4.1 и 4.7 Санитарных норм и правил защиты населения от воздействия  электрического поля, создаваемого воздушными линиями электропередачи переменного тока промышленной частоты, п.п. 2д2 п. 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (утв. Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 №160), п. 1.5, п.3.3.2, 3.2.2.3, п. 3.2.2.4, п. 3.2.2.2 Санитарных правил и норм СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения» (утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 14.03.202 г № 10.) Экспертом представлен указанный вариант раздела как схематически, так и с указанием каталога координат границ земельных участков.

Указанные выводы сторонами не оспорены, а потому судебная коллегия принимает указанное заключение эксперта как надлежащее доказательство в соответствии со ст. 86 АПК РФ.

С заявлениями и необходимыми документами за предоставлением государственной услуги «Утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» ответчик не обращался, как и отсутствуют доказательства об отказе в предоставлении данной услуги.

Указанные обстоятельства ответчик подтвердил в суде первой и апелляционной инстанции.

В соответствии с п. п.3 п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ. Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера. (п. 1 статьей 11.10 ЗК РФ)

В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в течение двадцати дней со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить; а также копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином 10 государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 7 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 6 ст. 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования, может быть обеспечена указанными гражданином или юридическим лицом. Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (пункт 13 ст. 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, законодатель указал, что с заявлением об утверждении схемы  раздела земельного участка и необходимыми документами к этому заявлению, может обратиться заинтересованное лицо, к которому коллегия судей относит арендатора.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Оценивая добросовестность ответчика в спорных правоотношениях, суд полагает, что именно арендатор, как добросовестный участник спорных отношений, желающий в соответствии с требованиями земельного законодательства, осуществлять использование спорного земельного участка, должен был обратиться с заявлением об утверждении схемы раздела спорного земельного участка, предполагающего формирования двух земельных участков. Вместе с тем, ответчик с таким заявлением не обратился, в связи с чем, поведение его в спорных правоотношениях нельзя признать добросовестным, а поэтому доводы о нарушении его прав, ввиду невозможности использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, ввиду наличия красных линий на земельном участке, подлежат отклонению.

Таким образом, установив, что спорный земельный участок делим и часть его, которая ограничена в обороте, может быть выделена, а истец, как профессиональный субъект предпринимательской деятельности, узнав об обстоятельствах, ограничивающих право пользования земельного участка, не предпринял необходимых действий для его раздела, при отсутствии обстоятельств, препятствующих такому разделу, коллегия судей полагает, что выводы суда в данной части подлежат исключению из мотивировочной части решения суда первой инстанции, что в целом не повлияло на принятие правильного существу решения.

Таким образом доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не нашли правового и документального обоснования, поскольку выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.

На основании статей 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,


На основании статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 27 октября 2023 года по делу №А84-4385/2023, оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                                                      Н.И. Сикорская

Судьи                                                                                                      Ю.В. Колупаева

                                                                                                                    И.В. Плотников