Постановление от 26 февраля 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994 Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12

адрес веб-сайта: http://9aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№09АП-3688/2026

Дело № А40-46206/25
город Москва
27 февраля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2026 года


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.И. Проценко,

судей В.В. Валюшкиной, Т.В. Захаровой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Вертинской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.12.2025 г. по делу № А40-46206/25 по иску ИП ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 18.11.2024,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 01.12.2025,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:08:0003003:8456, общей площадью 19,3 кв. м.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2025 г. исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того при принятии решения по делу, судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционного суда доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объёме.

Представитель истца в судебном заседании апелляционного суда возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2025 г. на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в обоснование заявленных требований Истец указал, что является арендатором указанного помещения на основании договора аренды № 00-00440/20 от 30.06.2020. Пользуясь преимущественным правом на выкуп арендуемого имущества, предоставленным Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее – Закон № 159-ФЗ), Истец 25.11.2024 обратился в Департамент с соответствующим заявлением.

Во исполнение данной процедуры Департамент направил истцу проект договора купли-продажи, в котором цена объекта была установлена в размере 4 678 000 рублей на основании отчета об оценке ООО «Центр оценки «Аверс» от 10.12.2024 № М983-3514-П/2024, прошедшего экспертизу в Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков».

Полагая указанную цену завышенной, Истец представил в Департамент протокол разногласий к договору с приложением собственного отчета об оценке ООО «АМР Консалтинг» № 230125-01 от 28.01.2025, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на дату обращения (25.11.2024) составляла 995 000 рублей. Департамент письмом от 21.02.2025 отклонил протокол разногласий, что послужило основанием для обращения Предпринимателя в суд.

Суд первой инстанции, установив, что между сторонами возник спор о цене выкупаемого имущества, для разрешения которого требуются специальные знания, назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено экспертам ООО «Центр судебных экспертиз». Согласно заключению судебной экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 25.11.2024 составила 2 954 000 рублей.

Кроме того, суд отметил, что истец отвечает всем критериям субъекта малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, и обладает преимущественным правом на выкуп арендуемого помещения. В силу статьи 446 ГК РФ при возникновении разногласий по условиям договора, заключение которого является обязательным для сторон, эти условия определяются судом.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в, суд первой инстанции признал заключение судебной экспертизы полным, ясным, обоснованным, соответствующим требованиям Федеральных стандартов оценки. Поскольку данное заключение не было опровергнуто иными доказательствами, суд первой инстанции принял его за основу при определении выкупной цены. Исходя из установленной цены, суд первой инстанции также определил размер ежемесячных платежей по основному долгу рассрочки.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда изменению, по следующим основаниям.

Доводы Департамента городского имущества города Москвы, изложенные в апелляционной жалобе относительно несогласия с оценкой, установленной экспертизой, проведенной в рамках рассмотрения спора, судебная коллегия считает несостоятельными исходя из следующего.

В силу статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом была назначена по делу судебно-оценочная экспертиза.

Кроме того, довод заявителя жалобы о том, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации и о нарушении прав города, как равного участника гражданского оборота несостоятелен в силу того, что оснований полагать, что экспертное заключение не соответствует требованиям закона, не имеется.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Ссылка заявителя жалобы на тот факт, что Приказом Департамента от 09.06.2012 № 115 «О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы» в редакции приказа от 09.12.2019 № 321 «О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 № 115» утверждены существенные условия договора купли-продажи, в связи с чем изменение редакции пунктов, дополнение, исключение нарушают права Департамента, является несостоятельной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Довод заявителя апелляционной жалобы, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по 9 соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2025 по делу №А40-46206/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.


Председательствующий судья: А.И. Проценко


Судьи: В.В. Валюшкина


Т.В. Захарова