Постановление от 25 января 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-106216/2024
26 января 2026 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Целищевой Н.Е.

судей Данилиной М.Д., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.

при участии:

от истца: ФИО1 (доверенность от 07.06.2025),

от ответчиков: 1) ФИО2 (доверенность от 31.07.2025), 2) не явился, извещен,

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13034/2025) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2025 по делу № А56-106216/2024 (судья Коросташов А.А.), принятое

по иску акционерного общества «Котлин-Новатор»

к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, 2) санкт-петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга»

об обязании заключить договор купли-продажи,

установил:

Акционерное общество «Котлин-Новатор» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) и санкт-петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора, обязать ответчиков заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007001:5, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Глиняная ул., д. 5, корп. 2, лит. К2, по цене 1 258 836,7 руб. в 10-дневный срок с момента вынесения судом решения.

Решением суда от 07.04.2025 иск удовлетворен: на Комитет возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007001:5 по цене 1 258 836,70 руб. в 10-дневный срок с момента вынесения судом решения; в иске к Учреждению отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Определением апелляционного суда от 12.11.2025 ввиду пребывания судьи Балакир М.В. на учебе в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судьи Балакир М.В. на судью Данилину М.Д.

Учреждение, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило.

Представитель Комитета в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве (с учетом дополнений).

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и закрытым акционерным обществом «РемПромОборудование», впоследствии реорганизованным в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «РемПромОборудование» (арендатор), заключен договор от 05.12.2001 № 13/ЗД-02510 аренды земельного участка, зона 5, площадью 1 265 кв. м с кадастровым номером 78:7001:5 (новый кадастровый номер 78:12:0007001:5), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Глиняная <...>.

Договор действует по 11.03.2050 (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 29.10.2015 № 1 участок относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – «для размещения промышленных объектов».

В соответствии со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в границах земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007001:5 расположено нежилое здание - производственный корпус № 2а с кадастровым номером 78:12:0007001:1242, по адресу: Санкт-Петербург, Глиняная улица, дом 5, корпус 2, литера А, собственником которого с 07.11.2023 является Общество.

ООО «РемПромОборудование» и Общество заключили соглашение от 13.11.2023, по которому права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 05.12.2001 № 13/ЗД-02510 перешли к Обществу.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 14.11.2023 о выкупе земельного участка, в границах которого расположено принадлежащее ему здание.

В письме от 29.12.2023 № 05-26-124909/23-0-6 Комитет отказал Обществу в выкупе земельного участка, ссылаясь на несоответствие вида разрешенного использования участка градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой находится этот участок, а также на наличие имеющейся задолженности по внесению арендных платежей по договору от 05.12.2001 № 13/ЗД-02510. Кроме того, Комитет указал на то, что по результатам обследования установлено, что здание не используется, хозяйственная деятельность не осуществляется, внутри здания находится бытовой мусор.

Полагая, что отказ Комитета в выкупе земельного участка не соответствует требованиям закона и нарушает его права, Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2024 по делу № А56-4710/2024 признан незаконным отказ Комитета в выкупе земельного участка; на Комитет возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о предоставлении Обществу в собственность за плату земельного участка посредством подготовки, подписания и направления в адрес Общества договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007001:5 в 10-дневный срок с момента вынесения судом решения.

Постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.02.2025 по делу № А56-4710/2024 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2024 оставлено без изменения.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), по общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрены случаи продажи земельных участков без проведения торгов. В таком порядке, в частности, осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ при отсутствии оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении земельного участка уполномоченный орган обязан подготовить проект договора и направить его для подписания заявителю. Таким образом, заключение с лицом, имеющим право на предоставление земельного участка, соответствующего договора является обязательным для уполномоченного органа.

Право на приобретение испрашиваемого земельного участка в собственность без проведения торгов признано за Обществом в судебном порядке и подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-4710/2024.

Вместе с тем при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка между сторонами возникли разногласия по условиям этого договора.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при продаже земельных участков цена в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В Санкт-Петербурге цена таких земельных участков определяется в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» (далее - Закон N 59-19).

Согласно пункту 1 статьи 1-2 Закона N 59-19 при продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга или расположенных на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, предусмотренных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, цена земельных участков, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном в пунктах 2 - 8 настоящей статьи.

В силу пункта 2 названной статьи цена земельных участков, если иное не установлено в пункте 8 настоящей статьи, определяется по формуле:

Ц = Цкад x К,

где:

Ц - цена земельного участка;

Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка;

К - корректирующий коэффициент, установленный в пунктах 3 - 7-1 настоящей статьи.

Исходя из пункта 7.1 статьи 1-2 Закона N 59-19, корректирующий коэффициент устанавливается в размере, равном 0,25, при продаже земельных участков, используемых в целях размещения промышленных объектов, в случаях, предусмотренных в статье 39.20 ЗК РФ, собственникам расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений или помещений в них при условии, что под указанные цели фактически используется не менее 70% площади земельных участков.

При определении цены земельного участка Общество руководствовалось пунктами 2, 7.1 статьи 1-2 Закона N 59-19, согласно которым при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений цена устанавливается в размере 25% от кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007001:5 составляет 5 035 346,79 руб. Следовательно, по мнению Общества, стоимость выкупа земельного участка должна составить 1 258 836,70 руб. (с учетом применения корректирующего коэффициента 0,25).

Между тем с письмом исх. № 04-25-21018/24-0-0 от 18.09.2024 Учреждение во исполнение решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2024 по делу № А56-4710/2024 направило в адрес Общества для подписания проект договора купли-продажи земельного участка, в пункте 2.1 которого установлена цена выкупа в размере 5 035 346,79 руб., т.е. без применения корректирующего коэффициента 0,25.

Ссылаясь на то, что границы здания производственного корпуса совпадают с границами земельного участка, т.е. под производственные нужды используется 100% площади участка, Общество в письме от 23.09.2024 заявило Учреждению о своем несогласии с выкупной стоимостью земельного участка.

Указав в иске на то, что заключение договора с Обществом для Комитета является обязательным и возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции посчитал требования истца, предъявленные к Комитету, подлежащими удовлетворению.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Поскольку заключение договора с Обществом для Комитета в данном случае является обязательным, то возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого земельного участка.

Общество настаивало на применении в рассматриваемом случае положений пункта 7.1 статьи 1-2 Закона N 59-19, исходя из которого корректирующий коэффициент в размере, равном 0,25, может быть применен к кадастровой стоимости только при продаже земельных участков, используемых в целях размещения промышленных объектов, при условии, что под указанные цели фактически используется не менее 70% площади земельных участков.

Из материалов дела следует, что Общество является собственником здания, расположенного на арендуемом Обществом земельном участке, в отношении которого согласно сведениям ЕГРН установлен вид разрешенного использования - «для размещения промышленных объектов».

Согласно выписке из ЕГРН от 01.09.2023 площадь земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007001:5 составляет 1265 +/- 12 кв.м, значение кадастровой стоимости – 5 035 346,79 руб.

В целях проверки соблюдения со стороны Общества условия о том, что под цели размещения промышленных объектов фактически используется не менее 70% площади земельного участка, суд апелляционной инстанции направил запрос от 01.10.2025 в санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее – ГУИОН) о предоставлении сведений о площади застройки в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007001:5, на котором расположено здание производственного корпуса с кадастровым номером 78:12:0007001:1242.

Согласно письму ГУИОН от 11.11.2025 по данным ПИБ Южное департамента кадастровой деятельности ГУИОН по состоянию на 1995 год площадь застройки нежилого здания – производственный корпус 2а по указанному адресу составляет 1004 кв.м.

Следовательно, площадь застройки (1004 кв.м) по отношению к общей площади земельного участка (1265 кв.м) составляет 79%.

Таким образом, здание производственного корпуса занимает более 70% площади спорного земельного участка.

Общество в ходе рассмотрения дела настаивало на том, что фактически под производственные нужды используется вся площадь земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007001:5, предоставленного под эти цели Обществу в аренду.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ доказательств, подтверждающих, что на земельном участке осуществляется иная деятельность, кроме производственной, Комитетом в материалы дела не представлено.

Как следует из апелляционной жалобы, выкупная цена участка в размере его кадастровой стоимости (5 035 346,79 руб.) Комитетом рассчитана по формуле: Ц = Цкад х К, то есть фактически Комитетом применен корректирующий коэффициент (К), равный 1.

Случаи применения при расчете цены выкупаемых земельных участков корректирующего коэффициента (К), равного 1, предусмотрены в подпунктах 3.1 – 3.6 пункта 3 статьи 1-2 Закона N 59-19.

Вместе с тем доказательств, свидетельствующих о возможности применения положений подпунктов 3.1 – 3.6 пункта 3 статьи 1-2 Закона N 59-19 к рассматриваемому в настоящем деле случаю выкупа земельного участка собственником расположенного на нем производственного здания, Комитетом не представлено.

Также в апелляционной жалобе Комитет пояснил, что при определении цены продажи участка формула, содержащаяся в пункте 8 статьи 1-2 Закона N 59-19, согласно которой корректирующий коэффициент 0,25 применяется к кадастровой стоимости земельного участка пропорционально застроенной площади, не применена Комитетом в связи с отсутствием в государственном кадастре недвижимости сведений о площади застройки участка.

Между тем вопреки требованиям статей 9, 41, 65 АПК РФ Комитет не опроверг документально подтвержденный довод Общества о соблюдении условия, предусмотренного пунктом 7.1 статьи 1-2 Закона N 59-19, а также не представил доказательства наличия обстоятельств, являющихся основанием для применения в данном случае пункта 8 этой статьи.

Комитет, возражая против предложенной Обществом цены земельного участка, ссылался на недоказанность Обществом факта использования не менее 70% площади земельного участка для размещения промышленных объектов.

Вместе с тем Общество в опровержение указанного довода апелляционной жалобы представило достаточные доказательства соблюдения условия пункта 7.1 статьи 1-2 Закона N 59-19, подтвердив в порядке статьи 65 АПК РФ, что земельный участок с кадастровым номером 78:12:0007001:5 используется в целях размещения промышленных объектов и осуществления производственных видов деятельности; процент площади земельного участка, фактически используемой в целях осуществления производственных видов деятельности, составляет более 70% (в том числе с учетом процента площади застроенной части участка – 79%).

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что выкупная цена земельного участка должна рассчитываться по формуле, предусмотренной пунктом 2 статьи 1-2 Закона N 59-19, с учетом корректирующего коэффициента, установленного пунктом 7.1 той же статьи.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, руководствуясь статьями 445, 446 ГК РФ, статьей 1-2 Закона N 59-19 и на основании оценки имеющихся в деле доказательств, пришел к правомерному выводу об установлении продажной цены спорного земельного участка в размере 25% от его кадастровой стоимости (то есть с применением корректирующего коэффициента 0,25).

Довод Комитета о несоблюдении Обществом положений статьи 445 ГК РФ в части срока передачи разногласий по вопросу цены участка на рассмотрение суда отклонен апелляционным судом с учетом следующего.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По мнению Комитета, Обществом пропущен тридцатидневный срок, установленный статьей 445 ГК РФ, для передачи протокола разногласий на рассмотрение арбитражного суда.

Как видно из материалов дела, проект договора купли-продажи был направлен Комитетом в адрес Общества для подписания с сопроводительным письмом от 18.09.2024.

Согласно представленным истцом материалам электронной переписки сторон, достоверность которой ответчиками не оспаривалась, 27.09.2024 Общество посредством электронной почты направило Комитету для подписания договор купли-продажи в иной редакции (в части цены участка), заявив тем самым возражения против предложенной Комитетом цены.

С иском по настоящему делу Общество обратилось в суд первой инстанции посредством электронной системы «Мой Арбитр» 16.10.2024.

Исходя из пункта 2 статьи 445 ГК РФ, если проект договора направляется стороной, для которой заключение договора обязательно, она обязана после получения от акцептанта протокола разногласий известить последнего о принятии договора в его редакции либо об отклонении указанного протокола. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда.

В данном случае, вопреки позиции подателя жалобы, установленный статьей 445 ГК РФ тридцатидневный срок для передачи разногласий на рассмотрение суда Обществом не пропущен, что подтверждено материалами дела.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы Комитета не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В связи с изложенным у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения принятого по делу решения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2025 по делу № А56-106216/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Е. Целищева

Судьи

М.Д. Данилина


С.В. Изотова