Решение от 4 июля 2017 г. по делу № А56-14737/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-14737/2017
05 июля 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 05 июля 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Чуватиной Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Администрация муниципального образования "Кировск" Кировского муниципального района Ленинградской области (адрес: Россия 187340, <...>, ОГРН: <***>, ИНН:4106023857, дата регистрации: 26.12.2005);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Федеральное Инвестиционное Агентство" (адрес: Россия 187340, <...>, лит. Г, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, дата регистрации: 22.06.2005);

третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Кировского муниципального района Ленинградской области (адрес: Россия 187340, <...>, ОГРН: <***>)

о взыскании задолженности, неустойки, о признании договора прекратившимся и выселении

при участии

- от истца: ФИО2 (представителя по доверенности от 09.01.2017)

- от ответчика: ФИО3 (представителя по доверенности от 24.04.2017)

- от третьего лица: ФИО4 (представителя по доверенности от 25.01.2017)

установил:

Администрация муниципального образования «Кировск» Кировского муниципального района Ленинградской области (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Федеральное Инвестиционное Агентство» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 1792618 руб. 14 коп. задолженности по арендной плате за период 20.01.2014 – 3.10.2016, 848889 руб. 97 коп. неустойки за просрочку внесения платежей за период 20.01.2014 – 31.01.2016, о расторжении договора аренды от 26.06.2005 №101/2005 АН и обязании ответчика освободить объект аренды – здание по адресу: <...>.

Определением от 17.03.2017 исковое заявление было принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Кировского муниципального района Ленинградской области (далее – Комитет).

В судебном заседании 30.05.207 истец заявил об изменении размера и предмета исковых требований, просил взыскать с ответчика 1302896 руб. 87 коп. задолженности по арендной плате за период 20.01.2014 – 20.05.2016, 548019 руб. 99 коп. неустойки за период 20.01.2014 – 20.05.2016, 681899 руб. 51 коп. задолженности по арендной плате за земельный участок за период 20.01.2014 – 05.07.2016, 284855 руб. 29 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы за земельный участок за период 20.01.2014 – 05.07.2016, признать договор аренды от 26.05.2005 №101/2005 АН прекратившимся с 26.05.2016.

Изменение размера исковых требований и предмета иска было принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании 02.06.2017 представитель Администрации поддержал исковые требования.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве, указал на неправомерность произведенного Администрацией расчета задолженности, на незначительность суммы долга, на отсутствие оснований для прекращение Договора, в том числе в связи с наличием ранее заключенного инвестиционного контракта ото 02.09.2005.

Представитель Комитета поддержал позицию истца.

Исследовав материалы и доказательства по делу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее:

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор №101/2005АН от 27.06.2005 (далее – Договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду танцплощадку, расположенную по адресу: Ленинградская область, г. Кировск, Парк культуры и отдыха для организации танцевального клубы и досуга молодежи, с правом субаренды и размещения кафе на арендуемой территории.

В пункте 1.4 Договора предусмотрен срок его действия 49 лет, с распространением действия Договора на отношения, возникшие с 01.07.2005.

Согласно пункту 2.2.3 Договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную Договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

В пункте 3.1 Договора сторонами согласовано, что арендная плата уплачивается ежемесячно до 20-го числа текущего месяца.

За нарушение арендатором сроков внесения арендной платы пунктом 4.2.2 Договора установлена ответственность в виде неустойки в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашение от 03.08.2006 к Договору внесены изменения в условия Договора, конкретизированы характеристики объекта аренды в части его площади с согласованием ее в значении 677,7 кв.м, изложен в новой редакции пункт 3.1 Договора о размере арендной платы с установлением ее в сумме 242620,3 руб. в год (20218,36 руб. в месяц), пункт 3.1.3 Договора исключен.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости здание летней танцевальной площади площадью 677,7 кв.м по адресу: <...> (далее – Объект) является объектом собственности муниципального образования Кировское городское поселение муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области, государственная регистрация права собственности произведена 19.12.2012.

Как указывает истец, Администрацией в адрес Общества были направлены проекты дополнительных соглашений о внесении изменений в Договора в части стороны арендодателя, а также в части изменения размера арендной платы в связи с изменением муниципальных правовых актов о порядке исчисления арендной платы.

14.10.2015 Администрацией было проведено обследование Объекта, по результатам которой, как указывает истец, были выявлены нарушения условий Договора, выразившиеся в передачу частей Объекта в субаренду иным лицам в отсутствие согласования с арендодателем, в нарушении целевого использования Объекта в связи с размещением офиса налогового консультанта ИП ФИО5, в выполнении перепланировок и переоборудования без разрешительных документов, в использование Объекта в отсутствие договоров со снабжающими организациями.

В связи с выявлением ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы по Договору, Администрация в претензии от 27.01.2017 предъявила требование о погашении задолженности и выплате неустойки.

Уведомлением от 25.05.2016 №23-666/16-01 Администрация сообщила Обществу о расторжении Договора в одностороннем порядке и предъявила требование об освобождении Объекта. Данное уведомление было получено Общество в лице генерального директора ФИО5 26.05.2016

Ссылаясь на неисполнение ответчиком требований претензии, на изменение размера арендной платы на основании проектов дополнительных соглашений, направленных ответчику, на прекращение Договора в порядке одностороннего отказа арендодателя, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями нормативных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства в силу статьи 310 ГК РФ не допускается.

В связи с переходом права собственности на Объект к муниципальному образованию город Кировск Кировского муниципального района Ленинградской области, на основании статьи 617 ГК РФ права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Администрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания (сооружения).

Условие о размере арендной платы должно быть согласовано сторонами в письменной форме, установленной для договора аренды недвижимого имущества, - в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 ГК РФ).

Расчет задолженности по арендной платы выполнен истцом по ставкам, указанным в проектах дополнительных соглашений к Договору, которые со стороны арендатора не подписаны.

Доводы Администрации о том, что соответствующие условия были согласованы Обществом, не подтверждены надлежащими доказательствами, которыми в данном случае должны быть подписанные обеими сторонами документы (дополнительные соглашения).

Пунктом 3.2 Договора предусмотрено, что арендодатель оставляет за собой право изменения в одностороннем порядке размера арендной платы не чаще одного раза в год в размер, не превышающем индекс инфляции, публикуемый Госкомстатом.

На изменение размера арендной платы, исходя из индекса инфляции, Администрация не ссылается. Доказательства направления арендатору таких уведомлений не представлено.

Из материалов дела следует, что в дополнительном соглашении от 03.08.2006 к Договору сторонами Договора достигнуто соглашение об изменении размера арендной платы с установлением ее сумме 20218 руб. 36 коп. в месяц.

Поскольку иных соглашений сторон об изменении размера арендной платы не представлено, документального подтверждения изменения условий о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 Договора в деле не имеется, расчет задолженности должен быть произведен, исходя из ставки арендной платы в размере 20218 руб. 36 коп. в месяц.

Согласно справочному расчету, представленному Администрацией, при применении данной ставки, сумма задолженности по арендной плате по Договору за спорный период январь 2014 – май 2016 составляет 45866 руб. 86 коп.

Справочный расчет Администрации ответчиком не оспорен.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Материалами дела подтверждается, что оплата арендной платы за период январь 2014 – май 2016 производилась с нарушением установленных Договором сроков, за период просрочки 20.01.2014 – 20.05.2016 согласно справочному расчету истца сумма неустойки составляет 42459 руб. 46 коп. Справочный расчет судом проверен и признан правильным.

С учетом изложенного, требования Администрации о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за пользование Объектом и неустойки подлежит удовлетворению в части взыскания 45866 руб. 69 коп. долга и 42459 руб. 46 коп. неустойки.

Администрацией по настоящему делу также заявлено требование о взыскании на основании Договора 681899 руб. 51 коп. задолженности по арендной плате за земельный участок, занятый Объектом, за период 20.01.2014 – 05.07.2016, 284855 руб. 29 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы за земельный участок за период 20.01.2014 – 05.07.2016.

Согласно пункту 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Пунктом 2 статьи 654 ГК РФ предусмотрено, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из материалов дела следует, что дополнительным соглашением от 03.08.2006 к Договору пункт 3.1.3 Договора, устанавливающий самостоятельное значение размера арендной платы за землю, исключен.

Пунктом 3.1 Договора в редакции данного дополнительного соглашения установлен размер арендной платы за Объект в сумме 20218 руб. 36 коп. в месяц. В расчете арендной платы к данном соглашению отражено, что сумма арендной платы за Объект, согласованная сторонами, включает в себя земельную составляющую.

Соответственно, поскольку иное сторонами в Договоре не согласовано, арендная плата за Объект включает в себя в том числе плату за использование земельного участка. При таких обстоятельствах оснований для отдельного исчисления на основании Договора арендной платы за земельный участок, на котором расположен Объект, не имеется, в связи с чем требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате за землю и неустойки, начисленной на данную сумму, не подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 5.2. Договора предусмотрена возможность его досрочного расторжения арендодателем в одностороннем порядке если арендатор не внес предусмотренные Договором арендные платежи в течение двух и более месяцев подряд, при невыполнении арендатором других обязательств, изложенных в пунктах 2.2 и 6.4 Договора, а также за неиспользование либо исполнение не по назначению арендуемых помещений свыше 2-х месяцев подряд.

Уведомлением от 25.05.2016 Администрация заявила об одностороннем отказе от Договора.

Как установлено судом, на дату подготовки уведомления от 25.05.2016 у арендатора числилась задолженности по арендной плате в размере 45866 руб. 69 коп., что превышает арендную плату за два месяца, установленную Договором в редакции дополнительного соглашения от 03.08.2016.

Кроме того, актом обследования от 14.10.2015, проведенного Администрацией, выявлено использование Объекта в том числе для размещения офиса налогового консультанта ИП ФИО5, а также факты передачи части помещений в субаренду. Факт использования части помещений Объекта для соответствующих целей ответчиком не опровергнут.

Вместе с тем, пунктом 2.2.2 Договора предусмотрено обязательство арендатора использовать помещения исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 Договора, в качестве которого сторонами определено организация танцевального клуба и досуга молодежи. Согласно пункту 2.2.10 Договора арендатор принял на себя обязательство не сдавать помещения как вцелом, так и частично, в субаренду без письменного разрешения арендодателя. Доказательства согласования с арендодателем вопросов о заключении договоров субаренды не представлены.

Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии предусмотренных Договором оснований для одностороннего отказа арендодателя от Договора.

Уведомлением от 25.05.2016 Администрация реализовала предусмотренное Договором право на отказ от Договора. Соответствующее уведомление получено Обществом 26.05.2016.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

При таких обстоятельствах, поскольку судом установлено наличие оснований для одностороннего отказа арендодателя от Договора, с учетом положений пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ и разъяснений, данных в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора», требование истца о признании Договора прекратившимся также подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика со ссылкой на инвестиционный контракт от 02.09.2005, исходя из предмета и оснований иска по настоящему делу, судом отклоняются, поскольку правоотношения по данному инвестиционному контракту предметом спора в рамках настоящего дела не являются.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку Договор прекращен в порядке одностороннего отказа арендодателя, доказательства возврата Объекта арендодателю не представлены, требование Администрации о выселении Общества из Объекта подлежит удовлетворению.

Истец по настоящему делу освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пп.1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно части 1 статьи 177 АПК РФ в редакции Федерального закона от 23.06.2016 №220-ФЗ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Федеральное Инвестиционное Агентство» в пользу Администрации муниципального образования «Кировск» Кировского муниципального района Ленинградской области 45866 руб. 69 коп. задолженности по арендной плате, 42459 руб. 46 коп. неустойки.

Признать договор аренды от 26.05.2005 №101/2005АН прекратившимся с 26.05.2016.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Федеральное Инвестиционное Агентство» освободить объект аренды – здание по адресу: <...>.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Федеральное Инвестиционное Агентство» в доход федерального бюджета 131613 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Чуватина Е.В.