Решение от 23 июня 2025 г. по делу № А12-22869/2024

Арбитражный суд Волгоградской области


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


«24»  июня  2025 год

г. Волгоград                                                                                          Дело № А12 – 22869/2024

резолютивная часть решения оглашена 09.06.2025

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кочуковой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (Фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к государственному казенному учреждению Волгоградской области "Межхозяйственный агропромышленный центр" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об урегулировании разногласий при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора государственного казенного учреждения Волгоградской области «Дирекция по материально-техническому хозяйственному обеспечению Администрации Волгоградской области» (ИНН <***>, ОГРН <***>), комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии в судебном заседании

от истца – до объявления перерыва ФИО3 представитель по доверенности от 22.02.2024 №3,

от ответчика – ФИО4 представитель по доверенности от 04.02.2025 №7

от третьих лиц –  от государственного казенного учреждения Волгоградской области «Дирекция по материально-техническому хозяйственному обеспечению Администрации Волгоградской области» - ФИО5 представитель по доверенности от 05.03.2025 №8, иные лица – не явились, извещены  

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 крестьянского (Фермерского) хозяйства ФИО2 (далее-истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к государственному казенному учреждению Волгоградской области «Дирекция по материально-техническому хозяйственному обеспечению Администрации Волгоградской области» (далее-ответчик) об урегулировании разногласий при заключении дополнительного соглашения № 6 к договору № 42/2017 при определении размера арендной платы.

Определением от 22.10.2024 произведена замена ненадлежащего ответчика Государственное казенное учреждение Волгоградской области «Дирекция по материально-техническому хозяйственному обеспечению Администрации Волгоградской области» (ИНН <***>, ОГРН <***>) надлежащим — Государственным казенным учреждением Волгоградской области "Межхозяйственный агропромышленный центр" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в связи с тем, что с 03.09.2024 право оперативного управления  в отношении спорных помещений  зарегистрировано за  ГКУ ВО «МАЦ».

В судебном заседании истец представил  заявление в порядке ст. 49 АПК РФ с учетом проведенной по делу судебной экспертизы и  просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения № 6 к договору №42/2017 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Волгоградской области, приняв спорный пункт в следующей редакции:

«4.2. Ежемесячные платежи за пользование государственным имуществом Волгоградской области подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной платы без учета НДС, определенной в соответствии с п. 4.1 настоящего Договора.

Сумма арендной платы без учета НДС составляет:

В период с 01.09.2023г. по 20.05.2024г. - 99 000 (Девяноста девять тысяч) рублей 00 копеек в месяц;

В период с 21.05.2024г. - 111 000 (Сто одиннадцать тысяч) рублей 00 копеек в месяц;

Оплата аренды производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.

В случае, если законодательством Российской Федерации будет установлен иной порядок перечисления арендной платы, чем предусмотренный п. 4.2 настоящего Договора, Арендатор обязан принять новый порядок к исполнению без его дополнительного оформления Сторонами».

В судебном заседании истец представил  заявление в порядке ст. 49 АПК РФ с учетом проведенной по делу судебной экспертизы.

Ответчик против иска возражает по изложенным в отзыве основаниям.

   В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют  государственное казенное учреждение Волгоградской области «Дирекция по материально-техническому хозяйственному обеспечению Администрации Волгоградской области»,  комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

Исследовав представленные доказательства, выслушав доводы представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 02.10.2017 между  ИП ФИО1 КФХ ФИО2 и ГКУ ВО «Дирекция по материально-техническому и хозяйственному обеспечению Администрации Волгоградской области»  заключен договор №42/2017 о передаче в аренду  недвижимого имущества, являющегося  государственной собственностью  Волгоградской области,  нежилых помещений  общей площадью  316 кв.м. на первом этаже здания , расположенного  по адресу : <...>.

01.07.2024  истец получил проект дополнительного соглашения №6 к договору аренды от 01.10.2017.

По условиям указанного дополнительного соглашения  стороны  продлевают срок действия договора   на 11 месяцев с даты подписания дополнительного соглашения. 

Кроме того, п.4.2 изложен в следующей редакции: «4.2. Ежемесячные платежи за пользование государственным имуществом Волгоградской области подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной платы без учета НДС, определенной в соответствии с п. 4.1 настоящего Договора.

Сумма арендной платы без учета НДС составляет:

По состоянию на 01.09.2023 – 181 700,00 рублей в месяц;  за период с 01.09.2023 по 20.05.2024 – 1 570 825,81 рубль;  по состоянию на 21.05.2024 -  1883 016,00 рублей в месяц; за период с 01.09.2023 по  20.05.2025 – 3 755 017,881 рубль  и перечисляется в бюджет Волгоградской области   по следующим реквизитам:инн344200416/кпп344401001 ОКПО22466495/БИК ТОФК 011806101 ОКТМО 18701000001/ОГРН <***>, КБК 85011105032020000120, УФК по Волгоградской области (ГКУ ВО «Дирекция по материально- техническому и хозяйственному обеспечению администрации Волгоградской области», л/с 0-429004480) казначейский счет (р/счет) 03100643000000012900 Отделение Волгоград Банка России//УФК по Волгоградской области г. Волгоград Единый казначейский счет (к/счет) 40102810445370000021. Оплата аренды производится за каждый  месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. В случае, если  законодательством Российской Федерации будет установлен иной порядок перечисления арендной платы, чем предусмотренный п. 4.2 настоящего Договора, Арендатор обязан принять новый порядок к исполнению без его дополнительного оформления Сторонами».

Истец на согласился с условиями дополнительного соглашения в части размера арендной платы. Дополнительное соглашение № 6  к договору  от 02.10.2017 подписано  истцом с  протоколом разногласий относительно размера арендной платы .

 В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Дополнительное соглашение является сделкой, изменяющей условие заключенного договора , на него распространяют свое действие указанные нормы.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

С целью расчета размера арендной платы ДМИ  установлена его рыночная стоимость, которая согласно отчетам об оценке № 19-12/23  по состоянию на 01.09.2023 составляет 181  700 рублей в месяц;  № 27-05/24 на дату оценки 21.05.2024 – 182 016 рублей в месяц.

В соответствии с Законом N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона N 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В рассматриваемом случае из сути исковых требований усматривается, что целью обращения  предпринимателя в суд является установление достоверной величины арендной платы за пользование  нежилыми помещениями.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.

Правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

 Определением от 26.11.2024 ходатайство  индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (Фермерского) хозяйства ФИО2 о назначении по делу судебной экспертизы удовлетворено, по делу № А12-22869/2024 назначено проведение судебной экспертизы с постановкой  перед экспертом общества с ограниченной ответственностью «Атон» ФИО6 .

следующие вопросы:

-соответствует ли отчет  об оценке рыночной стоимости  арендной платы № 19-12/23 ООО «Кредитные системы-Волгоград»  по состоянию  на 01.09.2023  требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки?

- соответствует ли отчет  об оценке рыночной стоимости  арендной платы № 27-05/24 ООО «Кредитные системы-Волгоград»  по состоянию  на 21.05.2024   требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки?

- в случае  несоответствия указанных отчетов требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки определить  рыночную стоимость  арендной платы   нежилых помещений № 34-51  общей площадью 316  кв.м., расположенных на 1-м этаже  нежилого здания по адресу: г. Волгоград, ул. Коммунистическая, 19,  по состоянию на 01.09.2023 и 21.05.2024?


Заключением эксперта  №Э-021/24, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Атон»,   установлено, что  величина рыночной стоимости  арендной платы нежилых помещений №34-51  общей площадью 316 кв.м. на 1 этаже нежилого здания по адресу <...>, по состоянию на 01.09.2023 без учета НДС с учетом округления составляет 99 000 рублей в месяц,  по состоянию на 21.05.2024 без учета НДС с учетом округления 111 000 рублей в месяц.


Одновременно экспертом было установлено, что при составлении отчетов № 19-12/23 и №27-05/24 были допущены нарушения действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли оказать влияние на  величину итоговой стоимости.

Требования к заключению экспертов предусмотрены частью 2 статьи 86 АПК РФ. Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В экспертном  заключении ООО «Атон»   содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства.

Какие-либо доказательства того, что представленное   в материалы дела заключение по результатам судебной экспертизы является недостаточно ясным и полным,  сторонами  не представлены.

Несогласие ответчика  с выводами эксперта не свидетельствует о неполноте исследования.

 В связи с изложенным, судом отклонено ходатайство ответчика о назначении по делу повторной  судебной экспертизы.

Заключение эксперта  в силу статьи 64, 67, 68, 71, 82, 86 АПК РФ принято судом  в качестве надлежащего доказательства по делу и подлежат оценке  наряду с другими доказательствами (статья 71 АПК РФ), в связи с чем суд принял выводы, изложенные в заключении.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса  РФ  в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса  РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Разрешая возникший спор по существу, суд  полагает необходимым определить положения  спорного пункта дополнительного соглашения  №6 к договору аренды  от 02.10.2017      с учетом  выводов судебного эксперта.

Судебные расходы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на ответчика.

   Настоящее решение  выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, ст. ст.  51, 167-170 , 173, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,   арбитражный суд 

                                                             решил :

              Урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения № 6 к договору №42/2017 от 02.10.2017 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Волгоградской области, изложив пункт 4.2 в следующей редакции:

             «4.2. Ежемесячные платежи за пользование государственным имуществом Волгоградской области подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной платы без учета НДС, определенной в соответствии с п. 4.1 настоящего Договора.

             Сумма арендной платы без учета НДС составляет:

             В период с 01.09.2023г. по 20.05.2024г. - 99 000 (Девяноста девять тысяч) рублей 00 копеек в месяц;

             В период с 21.05.2024г. - 111 000 (Сто одиннадцать тысяч) рублей 00 копеек в месяц;

             Оплата аренды производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.

              В случае, если законодательством Российской Федерации будет установлен иной порядок перечисления арендной платы, чем предусмотренный п. 4.2 настоящего Договора, Арендатор обязан принять новый порядок к исполнению без его дополнительного оформления Сторонами».

              Взыскать с государственного казенного учреждения Волгоградской области "Межхозяйственный агропромышленный центр" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (Фермерского) хозяйства ФИО2 госпошлину 6 000,00 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы 25 000,00 рублей.


          Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Волгоградской области.


Судья                                                                                                               Н.А. Троицкая