Постановление от 18 февраля 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-60651/2025
19 февраля 2026 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Целищевой Н.Е.

судей Балакир М.В., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Иньшиным А.А.

при участии:

от истца: ФИО1 (доверенность от 20.02.2025),

от ответчика: не явился, извещен,

от 3-го лица: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29751/2025) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.10.2025 по делу № А56-60651/2025 (судья Егорова Д.А.), принятое

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области третье лицо: Управление Росреестра по Ленинградской области

о признании права собственности на самовольную постройку,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация) о признании права собственности на самовольную постройку, расположенную по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, Полянское сельское поселение, <...> (салон- парикмахерская, общей площадью здания 83,7 кв.м, общая площадь застройки 104 кв. м).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Ленинградской области.

Решением суда от 21.10.2025 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, предприниматель ФИО2 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда, указав на необходимость проведения по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Администрация, надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечила.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просит оставить решение суда от 21.10.2025 без изменения, рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, в том числе полагал неправомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной строительно-технической экспертизы (повторно о назначении судебной экспертизы представитель истца в суде апелляционной инстанции не ходатайствовал, просил оценить правомерность отказа суда первой инстанции в назначении экспертизы).

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.06.2004 предприниматель ФИО2 обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с целью размещения салона-парикмахерской в поселке Поляны Выборгского района Ленинградской области.

Согласно протоколу от 27.02.2006 № 26-Кз, утвержденному решением главы Администрации, предприниматель ФИО2 признана победителем конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под установку временного коммерческого сооружения – салона-парикмахерской.

По результатам проведенного конкурса между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № 6000/3к-06 от 27.02.2006 (далее – Договор), по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок площадью 600 кв. м под установку ВКС салона-парикмахерской площадью застройки 104 кв. м (акт приема-передачи участка от 27.02.2006).

Дополнительным соглашением от 28.05.2007 к Договору срок аренды участка продлен до 28.04.2008.

На основании акта приемки в эксплуатацию временного павильона от 24.03.2008 приемочная комиссия приняла в эксплуатацию временный павильон (салон-парикмахерская) площадью 104 кв.м, возведенный на участке в поселке Поляны Выборгского района Ленинградской области, площадью 600 кв.м и принадлежащий ФИО2 (застройщик).

Ссылаясь на то, что спорная постройка соответствует строительным, градостроительным и санитарным нормам, требованиям безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, возведена на земельном участке, предоставленном в аренду для осуществления деятельности, соответствующей виду постройки, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании за собой права собственности на эту постройку в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Суд первой инстанции, сославшись на отсутствие у предпринимателя по условиям Договора права на строительство на участке объекта капитального строительства, отказал в удовлетворении иска.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», далее – Постановление N 44).

Согласно статьям 49, 51, 52, 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) застройщик обязан осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на основании разрешения на строительство, в соответствии с разработанной проектной документацией, прошедшей экспертизу, и с обязательным извещением о начале строительства (реконструкции) объекта капитального строительства органа регионального государственного строительного надзора.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления N 44, постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

В силу пункта 18 Постановления N 44 правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из

принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

При возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной (пункт 20 Постановления N 44).

Как разъяснено в пункте 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

При рассмотрении вопроса о признании права собственности на объект, самовольно возведенный на арендованном земельном участке, особое значение имеет правовой режим земельного участка и условия договора о предоставлении его в аренду. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендодателя и без соблюдения установленных требований.

Если участок предоставлен в аренду без права возведения объектов недвижимости либо для размещения временных строений либо легко возводимых конструкций, основания для признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, предусмотренные статьей 222 ГК РФ, отсутствуют.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

В ходе рассмотрения настоящего спора истец ссылался на то, что спорная постройка фактически является объектом капитального строительства, в подтверждение чего представил, в том числе, заключение внесудебной экспертизы № 2603/03 от 09.03.2016.

Администрация указанное обстоятельство, по сути, не оспаривала.

Государственная регистрация объекта в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) не производилась.

При этом земельный участок по спорному адресу для целей строительства объекта капитального строительства предпринимателю не предоставлялся; Договор

предоставляет предпринимателю право на размещение только временного сооружения; это следует также из других имеющихся в деле доказательств.

Так, в материалах дела имеется схема предполагаемого к размещению временного коммерческого сооружения (ВКС) - салона-парикмахерской от 05.04.2005, выданная Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации МО «Выборгский район Ленинградской области», в которой объект обозначен как торговый павильон.

22.09.2005 Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации МО «Выборгский район Ленинградской области» было выдано архитектурно-планировочное задание № 97 на разработку предпринимателем проектной документации для размещения павильона салона-парикмахерской площадью 104 кв.м.

В задании по параметрам Комитета по архитектуре и градостроительству администрации МО «Выборгский район Ленинградской области» по размещению временного коммерческого сооружения - салона-парикмахерской для формирования конкурсных условий от 24.11.2005 указаны следующие параметры планируемого к возведению объекта:

- этажность – 1 этаж; - общая площадь – 83,7 кв.м;

- допустимые конструктивные характеристики: стены из легкобетонных блоков по ленточному фундаменту неглубокого заложения (вариант – легкосборное каркасное сооружение на разборном основании), кровля из металлочерепицы.

Также в данном документе предусмотрено такое ограничение для арендатора, как запрет на перевод сооружения в разряд капитального здания.

По окончании строительства объект - временный павильон (салон- парикмахерская) площадью 104 кв.м, возведенный на участке в поселке Поляны Выборгского района Ленинградской области площадью 600 кв.м и принадлежащий ФИО2 (застройщик), принят приемочной комиссией в эксплуатацию по акту приемки в эксплуатацию временного павильона от 24.03.2008.

Ссылка подателя жалобы на наличие фактического согласия Администрации, выраженного в акте от 24.03.2008, на возведение предпринимателем на арендованном земельном участке объекта (салона-парикмахерской), обладающего признаками объекта капитального строительства, отклонена апелляционным судом, поскольку, вопреки доводам истца, из данного акта не следует, что принятый комиссией в эксплуатацию объект обладал признаками объекта капитального строительства. Напротив, в акте от 24.03.2008 неоднократно отмечено, что возведенный объект является временным павильоном, то есть некапитальной постройкой.

Постановлением Администрации муниципального образования «Полянское сельское поселение» Выборгского района Ленинградской области № 148 от 10.03.2016 салону-парикмахерской, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 47:01:1608001:220, присвоен адрес: пос. Поляны, Выборгское шоссе, дом 77, при этом в данном постановлении объект отнесен к категории временных павильонов.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, ни Договор, ни другие имеющиеся в деле документы не свидетельствуют о том, что при передаче Администрацией земельного участка по спорному адресу в аренду истцу арендатору было предоставлено право на возведение на этом участке объекта недвижимости (объекта капитального строительства); при этом такое волеизъявление собственника участка должно быть специально оговорено и недвусмысленно выражено в договоре аренды.

Доказательств иного истцом не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

Разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию предпринимателю не выдавались; доказательств обращения в уполномоченные органы за разрешением на строительство спорного объекта как объекта недвижимости (статьи 51 - 52 ГрК РФ) в материалы дела не представлено.

При таком положении является правильным вывод суда первой инстанции о том, что спорный объект, имеющий признаки объекта капитального строительства, возведенный на участке, не принадлежащем ФИО2 на праве собственности, который не был предоставлен ей собственником в установленном порядке в целях строительства объекта капитального строительства, и в отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, является самовольной постройкой в понимании статьи 222 ГК РФ. При этом с учетом того, что Договором истцу как арендатору не было предоставлено право застройки участка путем возведения на нем объекта капитального строительства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии совокупности обстоятельств, при которых за истцом может быть признано право собственности на спорный объект как на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном в аренду без права строительства объектов капитального строительства.

Доводы заявителя жалобы не могут повлечь отмены обжалуемого решения, так как по существу сводятся к несогласию с оценкой судом установленных по делу обстоятельств и имеющихся доказательств. Между тем иная оценка указанных обстоятельств не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права.

Ссылка подателя жалобы на то, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, не принята апелляционным судом во внимание.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

По смыслу статьи 82 АПК РФ судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Необходимость в разъяснении вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции, признав, что совокупность представленных в материалы дела доказательств позволяет разрешить спор по существу без назначения судебной экспертизы, в порядке статьи 82 АПК РФ правомерно отклонил соответствующее ходатайство предпринимателя.

Более того, вывод об отсутствии у истца права на возведение на арендованном земельном участке объектов капитального строительства, сделанный судом первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд по результатам рассмотрения апелляционной жалобы истца, не может быть опровергнут путем назначения судебной экспертизы по вопросам, поставленным истцом в соответствующем ходатайстве.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В связи с изложенным у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены принятого по делу решения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.10.2025 по делу № А56-60651/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета 20 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.Е. Целищева

Судьи М.В. Балакир

С.В. Изотова