Постановление от 14 сентября 2025 г. по делу № А40-288293/2024

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994 Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12 адрес веб-сайта: http://9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-42292/2025

Дело № А40-288293/24
город Москва
15 сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.И. Проценко, судей В.В. Валюшкиной, Ю.Н. Кухаренко, при ведении протокола судебного заседания секретарем Т.Ф. Махаури,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.07.2025 по делу № А40-288293/24 по иску ООО «Вольта» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ответчику Департамент городского имущества города Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании: от истца: ФИО1 по доверенности от 18.11.2024, от ответчика: ФИО2 по доверенности от 14.04.2025,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Вольта» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик), в соответствии с которым просит суд:

1) Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Вольта» (ОГРН <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 263,9 кв.м с кадастровым номером 77:05:0005008:17976, расположенного в здании по адресу: <...>, пом. 1П,

изложив п.3.1. договора в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 11 389 166,66 (одиннадцать миллионов триста восемьдесят девять тысяч сто шестьдесят шесть) руб. 66 коп. в соответствии с заключением эксперта АО «МосСтройЭкспертиза» от 04.04.2025 № ЗЭ-0404/25-СО-1 с учетом дополнения, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения

оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

изложив п.3.4. договора в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 135 585 (сто тридцать пять тысяч пятьсот восемьдесят пять) руб. 32 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

2) взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу ООО «Вольта» (ОГРН <***>) судебные расходы на оплату досудебной экспертизы в размере 55.000 руб., на оплату судебной экспертизы в размере 40 000 руб., на оплату услуг представителя в размере 200 000 руб. и на оплату государственной пошлины в размере 50 000 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.07.2025 г. исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того при принятии решения по делу, судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционного суда доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объёме.

Представитель истца в судебном заседании апелляционного суда возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве. Считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы и отзыва, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 21.07.2025 г. на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Вольта» (далее - истец) является арендатором нежилого помещения площадью 263,9

кв.м с кадастровым номером 77:05:0005008:17976, расположенного в здании по адресу: <...>, пом. 1П, находящегося в собственности города Москвы, на основании договора аренды (по результатам аукциона) от 16.07.2021 № 00-00217/21.

Объект находится в собственности города Москвы, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 19.11.2003 № 77-01/35-798/2003-572.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре, что подтверждается записью из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, опубликованными на сайте ФНС России от 10.02.2019 согласно выписке от 28.11.2024 № ЮЭ9965-24-29619855.

01.11.2024 Департамент городского имущества города Москвы (далее - ответчик) направил в адрес истца письмо № 33-6-422258/24-(0)-5 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества» на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с распоряжением Департамента городского 2 имущества города Москвы от 22.10.2024 № 169838 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1 П, общей площадью 263,9 кв.м».

Департамент представил проект договора купли-продажи от 23.10.2024 № 59-10142, согласно п. 3.1 которого цена Объекта составляет 18 385 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 11.09.2024 № М638-2683-П/2024 (далее — Отчет), выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», экспертным заключением от 13.09.2024 № 750/520-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит (далее по тексту договора).

Истец полагает, что указанная цена в проекте договоре купли-продажи является чрезмерно завышенной.

В целях определения стоимости выкупаемых Объектов, Истец заключил договор с Обществом с ограниченной ответственностью ООО «Капитал - Аналитика» на проведение оценки рыночной стоимости выкупаемых Объектов недвижимости.

Согласно Отчету от 28.11.2024 № 50/24 рыночная стоимость объекта оценки составляет 11 170 205 руб. без НДС.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного ООО «Вольта» нежилого помещения между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемому в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Удовлетворяя исковые требования в полном объёме, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 190, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также указал следующее.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением от 06.02.2025 суд первой инстанции назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Согласно экспертному заключению № ЗЭ-0404/25-СО-4, эксперт, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения пришел к следующему выводу:

Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0005008:17976, общей площадью 263,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 1П по состоянию на 22.10.2024, составляет: 13 667 000 рублей.

Экспертом представлено Дополнение к экспертному заключению № № ЗЭ- 0404/25-СО-1, согласно которому Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0005008:17976, общей площадью 263,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 1П по состоянию на 22.10.2024, составляет 11 389 166,66 руб.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд убежден, что выкупная цена объектов недвижимости составляет 11 389 166,66 руб. (без учета НДС).

Также, истцом заявлено требование о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 200 000 руб.

В качестве подтверждения судебных расходов истцом представлен договор об оказании юридической помощи от 18.11.2024 № 25/2024, Платежное поручение на оплату услуг экспертной организации от 21.11.2024 № 69.

Принимая во внимание объем выполненной работы по оказанию юридических услуг, исходя из характера рассматриваемого дела, устойчивую и сформированную практику по рассмотрению таких споров, которые не относятся с категории сложных, суд первой инстанции пришёл к выводу о разумности расходов на оплату услуг представителя в размере 75 000 руб. В остальной части заявления следует отказать, поскольку судебные расходы являются чрезмерно завышенными.

Также суд первой инстанции указал, что расходы по уплате государственной пошлины и проведению судебной экспертизы в размере 40 000 руб. подлежат распределению в порядке ст.ст.110-112 АПК РФ.

Расходы на проведение досудебной экспертизы на проведение оценки в размере 55 000 руб. возмещению не подлежат, так как при принятии решения суд не оценивал данное заключение в качестве доказательства, а из предложения ДГИ от 01.11.2024 г. о заключении договора не следовала необходимость проведения арендатором самостоятельной оценки, обществу было предложено при несогласии с ценой передать разногласия в части цены на рассмотрение суда. Кроме того, АПК РФ не предусматривает Заключение о цене/Оценку в качестве обязательного документа, прилагаемого к исковому заявлению, предъявляемому в порядке ст.ст.445-446 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Доводы Департамента городского имущества города Москвы, изложенные в апелляционной жалобе относительно несогласия с оценкой, установленной экспертизой, проведенной в рамках рассмотрения спора, судебная коллегия считает несостоятельными исходя из следующего.

В силу статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях

обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом была назначена по делу судебно-оценочная экспертиза.

Кроме того, довод заявителя жалобы о том, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации и о нарушении прав города, как равного участника гражданского оборота несостоятелен в силу того, что оснований полагать, что экспертное заключение не соответствует требованиям закона, не имеется.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Довод заявителя апелляционной жалобы, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по 9 соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности

льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.07.2025 по делу

№ А40-288293/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья: А.И. Проценко

Судьи: Ю.Н. Кухаренко

В.В. Валюшкина