Решение от 23 декабря 2024 г. по делу № А40-191142/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-191142/23-28-1508
г. Москва
24 декабря 2024 г.
резолютивная часть решения объявлена 09 декабря 2024года

полный текст решения изготовлен 24 декабря 2024 года


Арбитражный суд в составе

судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скрябиной Д.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИТБИОМЕД +"

(119049, <...>; 9А; 9Б; 20, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.06.2015, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

(123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0002003:4388, общей площадью 263, 2 кв.м.


при участии:

от истца: ФИО1, паспорт, доверенность от 06.11.2024г., диплом о высшем юридическом образовании

от ответчика: ФИО2, удостоверение, доверенность от 25.12.2023г., диплом о высшем юридическом образовании

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИТБИОМЕД +" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0002003:4388, общей площадью 263, 2 кв.м. (с учетом ст. 49 АПК РФ).

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме с учетом ст. 49 АПК РФ.

Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Просил урегулировать разногласия по цене и на условиях, установленных Департаментом.

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу.

Указанное ходатайство судом отклонено, поскольку требование о приостановлении производства до принятия решения по делу о расторжении договора аренды, равно как и выводы Ответчика об утрате истцом преимущественного права и несоблюдении условий для приватизации нежилого помещения не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку расторжение договора аренды Департаментом в период рассмотрения спора о разногласиях в суде не влечет утрату истцом преимущественного права.

В соответствии с абзацем 6 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 05.11.2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, 8 А40-193069/23 и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, значение имеет только факт наличия действующего договора аренды на момент принятии решения о приватизации. Последующее расторжение договора аренды не имеет правового значения, при условии, что арендатор в установленный законом срок подписал договор или направил протокол разногласий. Иные условия о соответствии истца требованиям Федерального закона № 159-ФЗ и отсутствии задолженности на дату заключения договора купли-продажи соблюдены.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В обосновании исковых требований истец указывает, что у Общества с ограниченной ответственностью «ВИТБИОМЕД+»  находится во владении и пользовании (аренде) нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0002003:4388, общей площадью 263,2 кв. м на основании Договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности <...>/15 от 09.09.2015 г., Соглашения о переуступке права аренды объекта нежилого фонда (перенайма) № 7 от 18.12.2015 г.,  Дополнительного соглашения от 23.07.2018 г. к Договору № 00-00399/15 от 09.09.2015 г., зарегистрированных в установленном порядке, что подтверждается штампами регистрирующего органа на договоре аренды и соглашениях к нему.

Истец имеет преимущественное право на выкуп арендуемого помещения в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, согласно которому Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Из анализа приведенных правовых норм следует, что арендуемое помещение может быть приобретено в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение.

Таким образом, ООО «ВИТБИОМЕД+» полностью соответствует всем критериям, установленным ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» и имеет право выкупа арендуемого помещения на вышеуказанных условиях.

ООО «Витбиомед +»  получил от ДГИ письмо исх.№ 33-6-223976/23-(0)-3 от 07.07.2023 г. полученное 26.07.2023 г. о предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого помещения. В связи с данным обстоятельством Ответчиком было предложено Истцу воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого им помещения в течение 30 дневного срока.

Так, признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, Ответчиком направлен в адрес истца проект Договора купли-продажи № 59-8525 от 04.07.2023 г., согласно которому установленная цена Объекта составила 44 250 000  руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 14.03.2023 № М493-524-П/2023, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "Центр экспертиз и оценки "Капитал".  Завышенный характер оценки рыночной стоимости помещения, выполненный ООО «Центр оценки Аверс» был подтвержден.

В соответствии с подготовленным заключением об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0002003:4388, общей площадью 263,2 кв. м, №1708/23 от 21.08.2023 ООО "Центр экспертиз и оценки "Капитал", дата оценки 02.03.2023г. рыночная цена объекта составила 25 538 000 руб. 00 коп. (без НДС).

Истец направил Ответчику 23.08.2022 г. протокол разногласий, в котором выразил согласие на реализацию своего преимущественного права выкупа приватизируемого помещения, но не согласился с предложенной Ответчиком ценой.

Истец изложил пункты 3.1, 3.4. Договора в своей редакции, при этом цена выкупаемого помещения определена в размере  25 538 000  руб. 00 коп. (без НДС) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения  «Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения ООО "Центр экспертиз и оценки "Капитал" от 21.08.2023  <...>, с кадастровым номером 77:07:0002003:4388, общей площадью 263,2 кв. м,

Учитывая вышеизложенное, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

На основании статей 125, 215 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положения "О Департаменте городского имущества города Москвы" утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. N 99-1111, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества") субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1)арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

3) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к Ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 08 февраля 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ СОБСТВЕННОСТИ", эксперту ФИО3.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

1)Какова рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0002003:4388, общей площадью 263, 2 кв.м. на 27.06.2023г.?

В материалы дела поступило заключение эксперта, согласно которому эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта округленно составляет 31 729 529 руб.

Представитель ответчика заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта для дачи пояснений по заключению эксперта.

Судом указанное ходатайство ответчика отклонено, поскольку экспертом дан полный ответ по поставленный перед ним вопрос, экспертное заключение содержит ответ на поставленный ответчиком вопрос, оснований для вызова эксперта в судебное заседание не имеется.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N 2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N 7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611).

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и коррелируются с ранее представленными в материалы дела техническими документами на объект исследования.

Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями АПК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Иных ходатайств сторонами не заявлено.

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ имущество должно выкупаться по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу положений статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства должны быть представлены в суд первой инстанции, который разрешает спор по существу.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам судебной оценочной экспертизы.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом суд учитывает, что согласно п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 г. N 46, если судебный акт принят не в пользу государственного органа, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 49, 65, 82, 86, 110, 123, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

с учетом ст. 49 АПК  РФ урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИТБИОМЕД +" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продажи недвижимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0002003:4388, общей площадью 263, 2 кв. м. путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

Пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 31 729 529 руб. без учёта НДС в соответствии с отчетом об оценке, выполненного оценочной компанией ООО "Центр независимой экспертизы собственности". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора купли-продажи в следующей редакции:

Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 377 732, 48 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИТБИОМЕД +" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)  расходы по судебной экспертизе в размере 50 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.С. Хорлина