Постановление от 28 декабря 2018 г. по делу № А76-21961/2018

361/2018-81397(2)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-18037/2018
г. Челябинск
28 декабря 2018 года
Дело № А76-21961/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2018 года. Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Богдановской Г.Н., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Термогаз» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.10.2018 по делу № А76-21961/2018 (судья Катульская И.К.).

В судебном заседании принял участие представитель ФИО2 (доверенность от 04.09.2018 № 1).

Комитет по управления имуществом администрации Кыштымского городского округа (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Термогаз» (далее – ответчик, ООО «Термогаз», общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 2150427 от 16.10.2015 в размере 702 160 руб., пени размере 70 146 руб. 14 коп. (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) – л.д. 60, оборот).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.10.2018 (резолютивная часть объявлена 15.10.2018) исковые требования удовлетворены.

ООО «Термогаз» не согласилось с вынесенным решением и обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению подателя апелляционной жалобы, арбитражным судом первой инстанции при принятии обжалуемого в апелляционном порядке судебного акта допущено неправильное применение норм материального и процессуального права, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. В частности апеллянт указывает на то, что ООО «Термогаз» не имело

возможности использовать полученный по договору аренды земельный участок в полном объеме, поскольку в границах переданного в аренду земельного участка находятся еще два земельных участка с кадастровыми номерами 74:32:0402130:43, 74:32:0402130:44, которые были сняты с кадастрового учета только 23.11.2017. Обращает внимание на то, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором аренды или целевым назначением этого имущества.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, просил приобщить к материалам дела письменные дополнения по апелляционной жалобе.

В приобщении указанного документа судом апелляционной инстанции отказано, в силу нарушения процессуальных норм права по надлежащему направлению документов в адрес лиц, участвующих в деле.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения.

Комитет по управления имуществом администрации Кыштымского городского округа о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, уполномоченных представителей в судебное заседание не направил; от Комитета поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей истца.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из имеющихся в деле доказательств, на основании итогового протокола по торгам от 14.10.2015 (л.д. 10-11) между Комитетом по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Термогаз» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 2150427 от 16.10.2015, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: Земли населенных пунктов с кадастровым номером 74:32:0402130:402, расположенный по адресу: Челябинская область, ул. Ленина, д. 27, для использования под строительство многоквартирного жилого дома, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору, общей площадью 2810 кв.м. (в том числе охранные зоны: газопровода – 74 кв.м., ЛЭП – 136 кв.м., связи – 16 кв.м., водопровода – 201

кв.м., канализации – 186 кв.м., тепротрассы – 148 кв.м. (далее – участок) (пункт 1.1. договора (л.д. 12-13).

Земельный участок является государственной собственностью (пункт 1.2. договора).

На основании пункта 1.4. договора способ заключения договора аренды земельного участка – аукцион на основании статьи 13 Федерального закона РФ № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно отчету № 492/15 об оценке объекта по состоянию на 14.07.2015 размер годовой арендной платы составляет 618 000 руб. учитывая постановление администрации Кыштымского городского округа от 07.08.2015 № 2194г., начальный размер арендной платы – 618 000 руб.

На основании пункта 1.7. договора согласно протокола заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже на аукционе земельного участка от 14.10.2015 размер годовой арендной платы составляет 692 160 руб.

Срок аренды участка устанавливается с 16.10.2015 до 16.10.2025 (пункт 2.1. договора).

На основании пункта 2.2. договора, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты государственной регистрации в главном управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.

В соответствии с пунктом 3.1. договора размер годовой арендной платы составляет 692 160 руб.

Размер ежегодной арендной платы определяется по результатам аукциона и является неизменным на весь период действия договора аренды земельного участка.

Арендная плата за первый год аренды земельного участка вносится единовременно, за второй и последующие годы – равными частями ежемесячно не позднее 15-го числа следующего за отчетным, за период фактического использования земельного участка.

Размер ежемесячного платежа составляет 1/12 от размера годовой арендной платы и составляет 57 680 руб.

Срок оплаты арендатором арендной платы за земельный участок за первый год – 10 банковских дней со дня подписания договора (пункт 3.3. договора).

Согласно пункту 4.1. договора земельный участок считается переданным арендодателем и принятым арендатором с момента подписания договора с составлением акта приема-передачи участка.

В соответствии с пунктом 5.2.2. договора арендатор обязуется полностью оплатить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные пунктом 3 договора. Своевременно оплачивать арендную плату за земельный участок за весь период действия договора.

Согласно пункту 5.2.7 договора арендатор обязуется за свой счет выполнить мероприятия по сносу строения в срок до 01.12.2015 и по исключению ветхого дома, строений, расположенных на участке, из реестра

жилых домов и представить в Администрацию Кыштымского городского округа подтверждающие документы (сведения кадастра недвижимости) не позднее 2-х месяцев с момента сноса строений.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возникновения просрочки от суммы задолженности арендной платы за каждый день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3 договора (пункт 6.2. договора). Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и действует вплоть до полного выполнения сторонами своих обязанностей, либо до его расторжения (пункт 7.1. договора).

По акту приема-передачи от 16.10.2015 земельный участок с кадастровым номером 74:32:0402130:402 передан обществу (л.д. 14).

Вместе с тем, в нарушении условий договора, арендатор арендную плату своевременно не вносил.

22.05.2018 Комитетом в адрес общества направлена претензия (исх. № 1280), с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени (л.д. 17).

Указанная претензия оставлена без удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка № 2150427 от 16.10.2015 в части арендной платы послужило основаниям для обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Признавая обоснованными требования истца, суд пришел к выводу о том, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы за земельный участок по заключенному договору аренды, а истцом правомерно рассчитана сумма задолженности.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 307 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Статья 309 ГК РФ предусматривает обязанность надлежащего исполнения обязательства в соответствии с его условиями и требованиями закона. Как установлено статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или

несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору № 2150427 от 16.10.2015, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункта 4 статьи 27 того же Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

По условиям договора аренды земельного участка № 2150427 от 16.10.2015, ответчику в аренду был передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:32:0402130:402, находящийся по адресу: <...>, для использования под строительство многоквартирного жилого дома, общей площадью 2810 кв.м., на срок до 16.10.2025.

При таких обстоятельствах, поскольку стороны согласовали существенные условия договора аренды, земельный участок был передан истцом и принят ответчиком без замечаний и возражений, форма договора аренды, предусмотренная статьей 651 ГК РФ, соблюдена, суд пришел к верному выводу о заключенности договора аренды № 2150427 от 16.10.2015, а следовательно возникновении между сторонами обязательственных правоотношений по поводу исполнения условий договора.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно условиям договора размер годовой арендной платы составляет 692 160 руб.

Размер ежемесячного платежа составляет 1/12 от размера годовой арендной платы и составляет 57 680 руб.

В обоснование заявленных исковых требований Комитет указывал, что общество надлежащим образом не исполнило обязательство по оплате арендной плате, задолженность за период с 16.10.2015 по 01.07.2018 составила 702 160 руб.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства перед кредитором лежит на должнике, однако ответчиком суду не были представлены доказательства исполнения обязательств по уплате арендных платежей по договору аренды № 2150427 от 16.10.2015 за заявленный истцом период и отсутствия задолженности в заявленном истцом размере, суд первой инстанции пришел к правильному решению о взыскании с ответчика такой задолженности.

Согласно статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

В пункте 6.2 договора аренды стороны согласовали условие о договорной неустойке. Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке истцом и ответчиком соблюдена.

Учитывая, что ответчиком как арендатором земельного участка не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по

договору аренды, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика договорную неустойку в размере, заявленном истцом.

Представленный Комитетом расчет договорной неустойки по договору, итоговая сумма которого 70 146 руб. 14 коп. с 16.11.2016 по 01.09.2018 (л.д. 61- 62), судом первой инстанции проверен, признан арифметически верным и соответствующим порядку расчета, согласованному сторонами в пункте 6.2. договора аренды. Ответчиком контррасчет не представлен.

Таким образом, оснований для изменения вывода суда первой инстанции в данной части у суда апелляционной инстанции не имеется.

В жалобе, апеллянт ссылается на то, что ответчик не имел возможности использовать полученный по договору аренды земельный участок в полном объеме, поскольку в границах указанного земельного участка находилось еще два земельных участка, которые были сняты с кадастрового учета только 23.11.2017.

Между тем, приведенные в тексте апелляционной жалобы доводы, не могут подтверждаться тезисными утверждениями.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: 1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; 2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; 3) потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Как усматривается из материалов дела, согласно пункту 3 акта приема- передачи на момент передачи земельного участка и подписания акта претензии у арендатора отсутствовали. Арендатор принял в пользование земельный участок без возражений. Каких-либо требований, связанных с недостатками переданного ему в аренду земельного участка арендатор не предъявлял, иного в материалы дела не представлено.

Более того, из пояснений, данных представителем в заседании суда апелляционной инстанции, следует, что площадь поверхности земли, учтенная под указанным в договоре аренды кадастровым номером, была передана арендатору полностью, и с момента передачи находится в его владении, отказываться от договора аренды по мотиву невозможности использования участка в целях, для которых он предоставлен, общество не намерено.

Сведений о том, что обществу отказано в разрешении на строительство многоквартирного дома либо о невозможности строительства по указанным выше основаниям не имеется.

Таким образом, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обществом не представлено доказательств явно свидетельствующих о наличии у последнего препятствий по использованию земельного участка в тех целях, для которых в свое время участок предоставлен по договору аренды.

Приведенные в судебном заседании доводы о невозможности пользования земельным участком по причине того, что длительное время не удавалось погасить в ЕГРН записи о регистрации прав граждан на жилые помещения, расположенные в ветхом жилом доме, подлежат отклонению.

Как отмечено в настоящем постановлении выше, пунктом 5.2.7 договора установлена обязанность арендатора за свой счет выполнить мероприятия по сносу строения в срок до 01.12.2015 и по исключению ветхого дома, строений, расположенных на участке, из реестра жилых домов и представить в Администрацию Кыштымского городского округа подтверждающие документы (сведения кадастра недвижимости) не позднее 2-х месяцев с момента сноса строений.

Таким образом, общество знало о наличии на земельном участке ветхого жилья и соответственно имело возможность установить обстоятельства регистрации прав на такое жилье.

При этом судебная коллегия отмечает, что наличие государственной регистрации прав граждан на расположенные в ветхоаварийном доме квартиры само по себе не отменяет обстоятельств фактического владения землей со стороны ответчика.

Заключая договор аренды земельного участка с Комитетом, ООО «Термогаз» не могло не знать о пороках юридического статуса объектов недвижимости подлежащих сносу, в связи с чем ссылка апеллянта на то, что он длительное время не мог погасить в Росреестре записи о регистрации прав граждан на жилые помещения, расположенные в ветхом жилом доме, в силу правила статьи 612 ГК РФ не освобождает арендатора от обязанности вносить арендные платежи.

Судебная коллегия считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.10.2018 по делу № А76-21961/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Термогаз» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.П. Ермолаева

Судьи: Г.Н. Богдановская

О.Б. Тимохин