Постановление от 5 февраля 2020 г. по делу № А41-62747/2019

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-25651/2019

Дело № А41-62747/19
05 февраля 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2020 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марченковой Н.В.,

судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области – ФИО2 по доверенности от 17.12.2019 ,

от ООО "Научно-производственное предприятие спутниковых технологий" – ФИО3, ФИО4 по доверенности от 12.09.2019,

от Министерства имущественных отношений Московской области – извещено, представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 04 декабря 2019 года по делу № А41-62747/19, по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области к ООО "Научно-производственное предприятие спутниковых технологий" о расторжении,

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области обратился в суд к ООО "Научно- производственное предприятие спутниковых технологий" с требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка № 726 от 18.03.2005;

- обязать ООО «Научно-производственное предприятие Спутниковых технологий» возвратить Комитету земельный участок площадью 15000 кв.м., с кадастровым номером 50:09:0020303:81, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с/о Пешковский, д. Есипово, с видом разрешенного использования - «производственный комплекс по металлообработке с покраской», путем подписания акта приема-передачи в 10- дневный срок с момента вступления судебного акта о расторжении договора аренды в законную силу.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04 декабря 2019 года по делу №А41-62747/19 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Комитет по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель ООО "Научно-производственное предприятие спутниковых технологий" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие Министерства имущественных отношений Московской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что имеются основания для отмены решения суда первой инстанции.

Между Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской в настоящее время Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области (далее - Комитет) и ООО «Научно-производственное предприятие Спутниковых технологий», заключен Договор аренды земельного участка № 726 от 18.03.2005.

01.03.2019 г. сотрудниками Отдела земельного контроля Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района, осуществлен выезд на земельный участок площадью 15000 кв.м., с кадастровым номером 50:09:0020303:81, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с/о Пешковский, д. Есипово, с видом разрешенного использования - «производственный комплекс по металлообработке с покраской», в ходе осмотра которого было установлено, что участок частично огорожен по периметру забором.

Установив, что на территории земельного участка располагаются навалы земли и бетонные блоки, а объекты, обладающие признаками недвижимого имущества, отсутствуют, истец пришел к выводу о неиспользовании участка по целевому назначению.

В связи с изложенным, в претензии №15исх-2074/КУИ от 05.03.2019г. сообщил о проведенном осмотре, а также предложил расторгнуть договор в добровольном порядке.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, поскольку арендатором приняты меры по освоению земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020306:77 с целью обеспечения возможности использования земельного участка по целевому назначению, выдачу уполномоченным органом документа (градостроительного плана земельного участка), что свидетельствует о заинтересованности арендатора в сохранении арендных отношений, отсутствие задолженности по арендной плате.

Поскольку требование о расторжении договора не удовлетворено судом, а договор является действующим, суд первой инстанции пришел к выводу, что правовых оснований для возврата участка не имеется.

Апелляционный суд не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции в связи со следующим.

Как указывалось ранее, между Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской в настоящее время Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области (далее - Комитет) и ООО «Научно-производственное предприятие Спутниковых технологий», заключен Договор аренды земельного участка № 726 от 18.03.2005 (далее - Договор).

В соответствии с условиями договора аренды, ст. 42 Земельного кодекса РФ, ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязуется использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли, своевременно вносить арендные платежи.

Арендодатель имеет право на беспрепятственный доступ на территорию Земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора.

01.03.2019 г. сотрудниками Отдела земельного контроля Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района, осуществлен выезд на земельный участок площадью 15000 кв.м., с кадастровым номером 50:09:0020303:81, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с/о Пешковский, д. Есипово, с видом разрешенного использования - «производственный комплекс по металлообработке с покраской», в ходе осмотра которого было установлено, что участок частично огорожен по периметру забором.

На территории земельного участка располагаются навалы земли и бетонные блоки. Объекты, обладающие признаками недвижимого имущества, отсутствуют.

В соответствии с положениями ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в случаях существенного нарушения арендатором условий Договора.

Пунктом 6.3.2 Договора аренды предусмотрено досрочное расторжение Договора в случае нарушения Арендатором условий договора, в том числе использование земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; неосвоение земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией.

Таким образом, с момента заключения Договора аренды в 2005 году и до настоящего времени (четырнадцать лет) строительство производственного комплекса по металлообработке с покраской не ведется, что свидетельствует о нарушении положений пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающих максимальный трехгодичный лимит в целевом использовании земельного участка.

12.07.2019 сотрудниками Отдела земельного контроля Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района, осуществлен выезд на земельный участок площадью 15000 кв.м., с кадастровым номером 50:09:0020303:81, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с/о Пешковский, д. Есипово, с видом разрешенного использования - «производственный комплекс по металлообработке с покраской», в ходе осмотра которого было установлено, что на данный земельный участок с неустановленного момента осуществляется завоз и размещение строительных отходов (бой кирпича, батона, утеплителей, пластика, древесины, и других) и грунтов неизвестного происхождения.

На момент осмотра на территории находиться бульдозер, колеса от большегрузной техники, бочки и канистры с неустановленным содержанием (вероятно ГСМ).

Признаков освоения земельного участка, приведение его в порядок, подведение коммуникаций, проведение работ нулевого цикла не имеется.

Таким образом, данные обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении условий Договора аренды.

Кроме того, между Комитетом и Ответчиком было заключено дополнительное соглашение № 2 к Договору аренды земельного участка, в котором стороны установили срок освоение земельного участка до 31.12.2007.

Однако, ответчиком был нарушен и данный срок на освоение земельного участка, что также является безусловным основанием для расторжении Договора аренды земельного участка.

Ответчик не принял никаких мер к освоению переданного ему в аренду земельного участка, электричество не подвел, разрешительную документацию на строительство не оформил и с заявлением на ее оформление не обратился, договор на вывоз мусора не заключил, от его позиционного бездействия участок существенно ухудшается, заболачивается, зарос сорняками и превращается в свалку.

Наряду с этим, такое отношение Арендатора к состоянию арендуемого земельного участка, несет угрозу здоровью и жизни жителям соседних домов, их детям, (возможен травматизм, возгорание мусора и растительности, нахождение опасных насекомых и зверей на бесконтрольном земельном участке. При этом происходит порча земельного участка и приведение его в непригодное для целевого назначения состояние, естественное заболачивание, скопление из ранее помещенного и сбрасываемого из проезжающих автомашин строительного и бытового мусора. Своим бездействием, в части использования арендуемого земельного участка, Ответчик нарушает требования ст. 13 Земельного кодекса РФ.

Статья 284 Гражданского кодекса РФ, дает право на необходимое время, для освоения, которое является подготовительным этапом к использованию земельного участка (обязательный этап, связанный с подготовкой, то есть получением всей необходимой документации и разрешений) по его целевому назначению.

В соответствии с положениями ст.45, ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в случаях существенного нарушения арендатором условий Договора.

Пунктом 5.1.1. Договора аренды предусмотрено досрочное расторжение Договора в случае нарушения Арендатором условий договора, в том числе использование земельного участка не по целевому назначению или неиспользование, а также использования способами, приводящими к его порче.

Довод ответчика о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора является необоснованным и подлежащим отклонению, на основании следующего.

Досудебной претензией № 15 исх-2034/КУИ от 05.03.2019 Комитет сообщил ответчику о нарушении условий Договора аренды и предложил расторгнуть Договор в добровольном порядке.

22.04.2019 в Комитет поступил ответ на претензию в котором ответчик ссылается, что им получен и утвержден Градостроительный план земельного участка 18.05.2017.

Однако, с марта 2005 по настоящее время ответчиком земельный участок не используется по назначению, что является оснвоанием для его расторжения.

Получения ГПЗУ не является признаком освоения либо использования земельного участка, так как данная услуга предоставляется органами местного самоуправления в течении 20 рабочих дней, более того срок действия ГПЗУ составляет три года, то есть до 18.05.2020.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Ответчик не выполнил условия Договора аренды и требования закона, в течение четырнадцати лет земельный участок не использовался в предназначенных целях, строительство производственного комплекса по металлообработке с покраской не только не завершено, но к его осуществлению Арендатор не приступал, что подтверждается Актами обследования территории земельного участка от 01.03.2019 и от 12.07.2019.

Более того Ответчик до настоящего времени не разработал проектно-сметную документацию и соответственно не утвердил ее.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

При изложенных обстоятельствах бремя доказывания наличия объективных причин, препятствовавших в освоении земельного участка и невозможности его использования по назначению, лежит на обществе.

При этом достаточность и уважительность таких причин, объясняющих столь длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 46 Земельного кодекса РФ, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.

Основываясь на изложенном, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований расторгнуть договор аренды земельного участка № 726 от 18.03.2005 г. и обязании ООО "Научно-производственное предприятие спутниковых технологий" возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области земельный участок, в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора аренды.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, решение Арбитражного суда Московской области от 04 декабря 2019 года подлежит отмене, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 04.12.2019 по делу № А41-62747/19 отменить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 726 от 18.03.2005 г.

Обязать ООО "Научно-производственное предприятие спутниковых технологий" возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области земельный участок площадью 15 000 кв.м., с кадастровым номером 50:09:0020303:81, расположенной по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с/о Пешковский, д. Есипово путем подписания акта приема-передачи в 10 дневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий cудья

Н.В. Марченкова

Судьи

С.А. Коновалов

В.Н. Семушкина