Постановление от 16 октября 2025 г. по делу № А45-6571/2017

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск Дело № А45-6571/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2025 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чащиловой Т.С., судей Иванова О.А., ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бакаловой М.О. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО2 ( № 07АП-2577/2018 (67)), жилищно-строительного кооператива «На Красина» ( № 07АП-2577/2018 (68)) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 25.06.2025 по делу

№ А45-6571/2017 (судья Красникова Т.Е.) о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «СЭФ-инвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 630112, <...>), принятое по результатам рассмотрения ходатайства конкурсного управляющего ФИО3 о прекращении применений правил параграфа 7 гл. IX в деле о несостоятельности (банкротстве) должника,

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего ФИО3: ФИО4 по доверенности от 01.02.2025, паспорт;

иные лица, участвующие в деле, не явились, надлежащее извещение,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «СЭФ-инвест» (далее – ООО «СЭФ-инвест», должник) конкурсный управляющий должника ФИО3 обратился в арбитражный суд с заявлением о прекращении применений правил параграфа 7

гл. IX, а именно, перевести дело о банкротстве к общей процедуре банкротства в связи с исчезновением у должника признаком застройщика.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.06.2025 применение правил параграфа 7 гл. IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в деле о несостоятельности (банкротстве) должника – Общества с ограниченной ответственностью «СЭФ-инвест» прекращено, продолжено рассмотрение дела о банкротстве № А45-6571/2017 по общим правилам Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО2, жилищно-строительный кооператив «На Красина» (далее – ФИО2, ЖСК «На Красина») обратились в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить определение Арбитражного суда Новосибирской области от 25.06.2025, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов жалоб заявители указывают на то, что в соответствии с реестром требований кредиторов должника в реестре помимо требований по передаче жилых помещений имеются трансформированные денежные требования. Апеллянты считают, что до момента урегулирования вопросов, связанных с удовлетворением денежных требований кредиторов, включенных в реестр, нельзя переходить к общим правилам банкротства юридического лица. При прекращении применения правил параграфа поменяется и очередность требований кредиторов.

Определением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2025 апелляционные жалобы приняты к совместному производству, восстановлен пропущенный процессуальный срок на подачу.

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) конкурсный управляющий должника представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

В судебном заседании отзыв был приобщен к материалам дела, участники процесса поддержали изложенную позицию.

Лица, участвующие в деле и в процессе о банкротстве, не обеспечившие личное участие и явку своих представителей в судебное заседание, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в связи с чем, суд апелляционной инстанции на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, заслушав участников процесса, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта исходя из следующего.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Материально-правовой интерес лица при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома заключается в приобретении по окончании строительства предусмотренного договором жилого помещения. После возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства защиту такого интереса обеспечивают положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Основной целью введения законодателем особых правил банкротства застройщиков являлось приоритетное обеспечение защиты прав граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов, а статус участника строительства многоквартирного дома гарантирует последнему приоритетное удовлетворение требований по отношению к другим кредиторам (статья 201.9 Закона о банкротстве).

06.04.2018 должник признан несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства сроком на 6 месяцев, до 30.09.2018. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО3.

Должник является застройщиком, в связи с чем, к производству по делу о его банкротстве применены положения § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Данная информация отражена в определении арбитражного суда от 14.07.2017 по делу № А45-6571/2017.

В реестр требований участников строительства включены требования кредиторов о передаче жилых помещений в отношении объекта строительства - Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:014150:999 по адресу: <...>:

ФИО5 о передачи квартир № 1, 2, 3; ООО «ГЕВЕЯ» о передаче квартир № 4, 8; ООО «ТУЛИНКА-Н» о передаче квартир № 5, 6; 7; ООО «ВЕГИТА» о передаче квартиры № 9.

По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов. Об этом, в частности, свидетельствует как необходимость учета данных и других неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета.

Включение при банкротстве застройщика требований участников строительства как в реестр требований кредиторов, так и в реестр требований о передаче жилых помещений преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований, в том числе посредством передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений.

В связи с этим право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. В силу пункта 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в общем порядке предъявления требований в деле о банкротстве, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве. Причем признание этих требований обоснованными не ставится в зависимость от наличия либо отсутствия у застройщика помещений, подлежащих передаче. Суд, исходя из волеизъявления участников строительства, может включить в реестр

требований о передаче жилых помещений участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в реестр денежных требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения. При этом в силу пункта 1 статьи 201.5 Закона о банкротстве открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства. Отказ от требований о передаче жилых помещений исключает их учет в реестре передачи жилых помещений.

В соответствии с пунктом 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан - участников строительства или юридических лиц - участников строительства преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей или четвертой очереди. Согласно пункту 6 статьи 16 Закона о банкротстве требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер.

Право собственности должника на земельный участок с кадастровым номером 54:35:014150:42 прекращено на основании Определения Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-6571/2017 от 15.11.2023, путем передачи прав застройщика и права собственности на земельный участок в созданный участниками долевого строительства ЖСК «На Красина».

Собранием участников строительства ООО «СЭФ-инвест» 19.12.2023 принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче участникам строительства жилых помещений, расположенных по адресу: <...>.

На основании определения Арбитражного суда Новосибирской области от 12.03.2024 погашены требования участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «СЭФ-инвест».

Судебный акт вступил в законную силу.

В соответствии с требованиями статьи 201.15-1 Закона о банкротстве передача иному застройщику (приобретателю) имущества должника и его обязательств перед участниками строительства производится на возмездной основе, результатом которой является соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупным размером требований участников строительства должника, включенных в реестр (далее - соотношение встречных предоставлений), с целью разрешения вопроса о наличии оснований для включения требований приобретателя в реестр должника или, напротив, о наличии у приобретателя обязанности перечислить денежные средства в пользу должника.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве при определении размера требований участников строительства учитывается не только размер уплаченного застройщику по соответствующему договору, но и размер убытков в виде реального ущерба, не являющихся самостоятельным требованием и представляющих собой разницу между стоимостью жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Судебная коллегия признает верной позицию о необходимости учитывать размер убытков участников строительства в виде реального ущерба при определении соотношения встречных предоставлений.

Предполагается, что стоимость квартиры включает в себя две составляющие: 1) сумму, уплаченную застройщику по договору; 2) реальный ущерб, упомянутый в пункте 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве (разница между текущей стоимостью квартиры и суммой по договору), которые и погашаются в результате передачи квартиры участнику строительства.

При этом с учетом фиксации реального ущерба на момент открытия первой процедуры стоимость квартиры зачастую может превышать совокупный размер договорной стоимости и реального ущерба.

Таким образом, в результате приобретения прав и обязанностей застройщика переходит и обязанность компенсировать размер реального ущерба, определенного пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, в связи с чем соответствующие суммы должны учитываться при определении соотношения встречных предоставлений.

Судебная коллегия обращает внимание, что вопреки доводам апеллянтов определением Арбитражного суда Новосибирской области от 12.03.2024 были учтены положения пункта 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве об определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, в отношении жилых помещений с учетом размера убытков в виде реального ущерба.

Положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве определено понятие застройщика - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Однако предусмотренные Федеральным законом № 127-ФЗ особенности о банкротстве застройщиков применяются не в отношении любого застройщика, а только такого, который привлекал средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома.

В то же время не требуется, чтобы лицо, осуществляющее строительство и привлекающее денежные средства, являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе, чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство. Существенное значение имеет факт привлечения лицом денежных средств или имущества участников строительства, а не наличие права на земельный участок или разрешения на строительство. Об этом, в частности, сказано в определении

№ 310-ЭС22-1867 от 10 июня 2022 года по делу № А54- 4244/2018, постановлениях ФАС СКО от 16.04.2014 по делу № А53-766/2013 и ФАС ЦО от 29.10.2013 по делу № А35-11561/2012.

Понятие застройщика определено в п. 16 ст. 1, ст. 2 Градостроительного Кодекса РФ, это общество, имеющее опыт в строительстве и обладающее правами на земельные участки. Статус застройщика закрепляется в разрешениях на строительство, выдаваемых уполномоченным органом государственной власти в области архитектурно-строительного инспектирования. Статус застройщика сохраняется, если строительство продолжается, до момента пока ещё объект не введен в эксплуатацию (не оформлено разрешение на ввод в эксплуатацию).

Прекращение применения в деле о банкротстве положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве и переход к общей процедуре банкротства возможен

в случае исчезновения у должника признаков застройщика в понятии, содержащемся в Законе о банкротстве (аналогично порядку, установленному в третьем абзаце пункта 3 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Прекращение применения в деле о банкротстве положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве и переход к общей процедуре банкротства, возможен если:

1. погашены требования участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений;

2. отсутствуют иные оснований, свидетельствующие о необходимости сохранения в отношении должника действия специальных правил о банкротстве застройщика.

В настоящем деле о банкротстве погашение требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений у должника ООО «СЭФ-инвест» произошло в части участников долевого строительства с требованием о передаче жилых помещений расположенных во 2 ,3 блок секции многоквартирного жилого дома расположенного по адресу

<...> (кадастровый номер объекта незавершенного строительства 54:35:014150:995) на основании Определения Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45- 6571/2017 от 15.11.2023 г. (путем передачи прав застройщика в созданный участниками долевого строительства ЖСК «На Красина», согласно требования ст. 201.10 закона о банкротстве). Объект введен в эксплантацию 23.01.2025, что подтверждается Разрешением на ввод в эксплуатацию 54-35-10-2025, а также в части участников долевого строительства с требованием о передаче жилых помещений расположенных во 1 блок секции многоквартирного жилого дома расположенного по адресу <...> (кадастровый номер объекта незавершенного строительства 54:35:014150:999) на основании Определения Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-6571/2017 от 12.03.2024 путем передачи участниками долевого строительства жилых помещений (после ввода в эксплуатацию здания) согласно требования ст. 201.11 закона о банкротстве, что подтверждается Разрешением на ввод в эксплуатацию 54-35-25-2024).

В связи с тем, что арбитражным судом принято решение о погашении требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «СЭФ-инвест», а со стороны арбитражного управляющего

представлена информация о передаче жилых помещений, суд считает, обоснованной позицию конкурсного управляющего о наличии оснований для прекращения применения правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в отношении ООО «СЭФ-инвест».

В случае если кем-либо из участников строительства не осуществлена регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, такое право может быть реализовано участникам строительства в любое время вне зависимости о наличии (отсутствии) у должника статуса застройщика-банкрота.

Доводы представленных возражений апеллянтов об отсутствии оснований для перехода к общей процедуре банкротства ООО «СЭФ-инвест» признаются несостоятельными.

В 2022 году закончилось действия разрешения на строительство выданное застройщику ООО «СЭФ-инвест» на строительство подземно-надземной

(11 этажей) автостоянки. УАСИ г. Новосибирска и ИГСН Новосибирской области, было отказано конкурсному управляющему ФИО6 в продлении разрешении на строительство автостоянки по причинам прерывания строительства, без проведения консервации объекта, не соответствия проектной документации в связи с изменением требований СНиП и требований по пожарной безопасности и иным причинам.

В апреле 2024 г. Мэрией г. Новосибирска в одностороннем порядке расторгнут договор аренды земельного участка с ООО «СЭФ-инвест», заключенный для строительства Многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Красина (кадастровый номер 54:35:014150:53), в связи с завершением строительства 1 блок секции многоквартирного жилого дома расположенного по адресу г. Новосибирск,

ул. Красина 56/1 (кадастровый номер объекта незавершенного строительства 54:35:014150:999) и регистрацией право собственности на первое жилое помещение в введенном в эксплуатацию жилом дом, а также отсутствием действующего разрешения на строительство на иных объекты строительства (подземнонадземная автостоянка).

Трансформаторная подстанция (кадастровый номер 54:35:014150:924) принадлежащая должнику ООО «СЭФ-инвест», введена в эксплуатацию в ходе конкурсного производства в 2019 году. В настоящее время конкурсным управляющим ФИО6 проводится работа по формированию земельного

участка под ТП для её последующей эксплуатации, оценки имущества и подготовкой положения о проведения конкурса.

Отсутствие у ООО «СЭФ-инвест» прав на земельные участки и действующих разрешений на строительства, согласно ст. 2 Градостроительного Кодекса РФ, исключает за должником ООО «СЭФ-инвест» право признания быть застройщиком, согласно градостроительному законодательству РФ, что подтверждается исключением ООО «СЭФинвест» из разрешения из строительства Ru 54303000-401 от 26.10.2007 выданное УАСИ г. Новосибирска 17.06.2024 г. и оставлением там только ЖСК «На Красина».

С момента ввода в эксплуатацию (14.02.24 г.) 1 блок секции многоквартирного жилого дома расположенного по адресу г. Новосибирск,

ул. Красина 56/1 (кадастровый номер объекта незавершенного строительства 54:35:014150:999), у ООО «СЭФ-инвест» отсутствуют какие либо объекты по строительству.

Таким образом, отсутствуют основания, свидетельствующие о необходимости сохранения в отношении должника действия специальных правил о банкротстве застройщика, что является основанием признания отсутствия у юридического лица должника статуса застройщика (Обзор судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 г., утв. Президиумом ВС РФ 26.04.2023).

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Обращение в арбитражный суд осуществляется, в том числе в форме жалобы при обращении в арбитражный суд апелляционной инстанций (абзац четвертый части 4 статьи 4 АПК РФ).

Исходя из приведенных положений частей 1 и 4 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд апелляционной инстанции за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов путем подачи апелляционной жалобы.

Исходя из названных норм права, подача апелляционной жалобы для заявителя является одной из форм обращения за защитой нарушенных прав и законных интересов и результатом такого обращения, в случае удовлетворения апелляционной жалобы, должно являться восстановление нарушенных прав и

законных интересов подателя жалобы, то есть подача апелляционной жалобы и ее рассмотрение по существу должны быть обусловлены целью восстановления нарушенных прав и законных интересов подателя жалобы.

Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о нарушении прав и интересов апеллянтов.

Прекращение процедуры банкротства застройщика, не влияет на права апеллянтов участвовать в деле о банкротстве, как кредиторов по денежным требованиям.

Доводы о том, что имеются основания для освобождения ФИО3 от исполнения обязанности конкурсного управляющего, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку данный вопрос не является предметом настоящего обособленного спора.

При этом суд апелляционной инстанции разъясняет, что лица, участвующие в деле о несостоятельности (банкротстве) должника, имеют право инициировать самостоятельные обособленные споры в суде первой инстанции при наличии соответствующих оснований, в том числе подать заявления об обжаловании действий (бездействия) конкурсного управляющего, об освобождении или отстранении его от исполнения возложенных на него обязанностей, а также о разрешении разногласий с конкурсным управляющим.

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что судом первой инстанции рассматривается заявление конкурсного управляющего ФИО3 о разрешении разногласий в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника – Общества с ограниченной ответственностью «СЭФ- инвест», в котором заявитель просит признать требование с отнесением в третью очередь удовлетворения конкурсного кредитора ФИО2 в размере 2 825 483 рублей как не обеспеченным залогом. Судебное заседание назначено на 11.11.2025.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права не установлено.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела,

и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, апелляционная инстанция не усматривает.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянтов.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 25.06.2025 по делу № А45-6571/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО2, жилищно-строительного кооператива «На Красина» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий месяца со дня вступления его в законную силу путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Председательствующий Т.С. Чащилова

Судьи О.А. Иванов

ФИО1