Решение от 4 декабря 2020 г. по делу № А11-17252/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 14

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-17252/2019
04 декабря 2020 года
г. Владимир


В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть объявлена 27.11.2020. Полный текст решения изготовлен 04.12.2020.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Мастер», 601442, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, к муниципальному унитарному предприятию Вязниковского района «Фонд», 601443, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Аникс» (601900, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), общество с ограниченной ответственностью «Консалт-Стандартъ» (601911, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в судебном заседании участвовали представители: от истца – ФИО2, по доверенности от 01.06.2019, представлен диплом о высшем юридическом образовании; от ответчика – ФИО3, по доверенности от 09.01.2020, представлен диплом о высшем юридическом образовании; от третьих лиц – представители не явились, надлежащим образом извещены, в судебном заседании 25.11.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 27.11.2020 до 10 час. 00 мин.,

установил следующее:

Общество с ограниченной ответственностью «Мастер» (далее по тексту – ООО «Мастер», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к муниципальному унитарному предприятию Вязниковского района «Фонд» (далее по тексту – МУП «Фонд», Предприятие, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, нежилых помещений общей площадью 765, 7 кв.м, кадастровый номер 33:21:010216:473, по адресу: <...>, изложив пункты 1.2, 2.1, 2.2, 4.2, 5.1 в следующих редакциях:

- пункт 1.2: Нежилое помещение находится во владении и пользовании покупателя на основании договора аренды от 16.08.2016 № 97.

На момент заключения настоящего договора обязанность продавца по передаче нежилого помещения считается исполненной.

пункт 2.1: Объект купли-продажи продается за 6 313 559 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО «Аникс» от 12.09.2019 № 833/2019.

Также изложены редакции пунктов 2.2, 4.2, 5.1, 1.2.

Заявлением от 24.11.2020 (письменное от 24.11.2020 приобщено к материалам дела) истец уточнил требования и просил урегулировать, возникшие между ООО «Мастер» и МУП «Фонд» разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 33:21:010216:473, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 765,7 кв. м, изложив пункты договора в следующих редакциях:

- пункт 1.2: Нежилое помещение находится во владении и пользовании покупателя на основании договора аренды от 16.08.2016 № 97.

На момент заключения настоящего договора обязанность продавца по передаче нежилого помещения считается исполненной.

- пункт 2.1:Объект купли-продажи продается за 8 631 000 руб. (восемь миллионов шестьсот тридцать одну тысячу рублей), с учетом налога на добавленную стоимость.

Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта ООО «ВЛАДОЦЕНКА» ФИО4 № ЗЭ-2020/09-01.

- пункт 2.2:Оплата стоимости приобретенного объекта (основного долга)осуществляется покупателем в рассрочку в течение пяти лет с моментаподписания настоящего договора ежемесячно равными долями, не позднее 10 числа каждого месяца путем безналичного перечисления денежных средств на указанный в настоящем договоре расчетный счет продавца согласно графику платежей (приложение № 1 к настоящему договору).

Датой оплаты считается дата фактического списания денежных средств с корреспондентского счета банка покупателя.

Первый платеж составляет 1/60 (одну шестидесятую) часть от подлежащей оплате стоимости объекта и должен быть перечислен покупателем в день подписания настоящего договора.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования приказа директора МУП Вязниковского района «Фонд» от 29.11.2018 № 29 «О проведении приватизации муниципального имущества» и составляющей 7,50% годовых.

Сумма процентов определяется следующим образом:

О х D х 1/3 ставки рефинансирования (%)

Пр= ,

Dгoд

где: Пр - сумма процентов,

О - остаток задолженности по основному долгу;

D - фактическое количество календарных дней между платежами (включая дату текущего платежа),

Dгoд - количество календарных дней в году.

Уплата процентов производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца одновременно с внесением очередного платежа по договору.

Датой оплаты процентов считается дата фактического списания денежных средств с корреспондентского счета банка покупателя.

Оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена покупателем досрочно.

При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу, до наступления срока следующего платежа по погашению основного долга.

Платежи, направленные покупателем на досрочное погашение основного долга, засчитываются в счет ближайших по срокам платежей, установленных графиком платежей.

- пункт 4.2: Переход права собственности на нежилое помещение подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение производится после исполнения покупателем обязанности по оплате стоимости объекта (основного долга) в части внесения первого платежа в порядке, предусмотренном пунктом 2.2. настоящего договора.

- пункт 5.1: В случаях неоднократного нарушения покупателем порядка расчетов, установленного разделом II договора, продавец вправе требовать расторжения договора.

Под неоднократным нарушением порядка расчетов понимается такое количество нарушений условий о сроках и размерах оплаты, которое дает возможность сделать вывод о систематическом характере нарушений.»

Также истец просил дополнить текст договора пунктом 3.7. следующего содержания: Обязательства, вытекающие из договора аренды от 16.08.2016 № 97, заключенного между МУП Вязниковского района «Фонд» и ООО «Мастер», в том числе по внесению арендной платы, прекращаются с момента заключения настоящего договора.

Арбитражный суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение исковых требований, так как оно не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Спор подлежит рассмотрению по существу по уточненным требованиям.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Аникс», общество с ограниченной ответственностью «Консалт-Стандартъ».

Третьи лица, извещенные надлежащим образом, своих представителей в заседания суда не направили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

В обоснование своих требований Общество сослалось на статьи 21, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, на статьи 4, 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» и неправомерное, по мнению истца, определение ответчиком стоимости имущества в проекте договора купли-продажи нежилого помещения».

ООО «Мастер» пояснило, что согласно представленному в материалы дела заключению судебной экспертизы № ЗЭ-2020/09-01 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 33:22:010216:473 составляет с учетом НДС 8 631 000 руб.

Изучив материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

16.08.2016 между МУП «Фонд» (арендодатель) и ООО «Мастер» (арендатор) по результатам открытого аукциона 16.08.2016 заключен договор аренды нежилого помещения № 97, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, площадью 760,4 кв.м (обозначение части помещения: 33:21:010216:194/1 площадью 478,8 кв.м, 33:21:010216:194/2 площадью 281,6 кв.м), расположенное в здании гостиницы по адресу: <...>, (кадастровый номер 33:21:010216:56), во временное пользование за плату под ресторан.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды устанавливается с 16.08.2016 по 15.02.2017.

По акту приема-передачи от 16.08.2016 имущество передано арендатору.

Дополнительным соглашением от 29.12.2016 договор аренды пролонгирован на три года до 15.02.2020 и зарегистрирован в Управлении государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 02.02.2017.

До заключения вышеуказанного договора истец арендовал помещение по договору от 10.12.2004 № 246 и договору переуступки прав и обязанностей арендатора по договору на аренду нежилого помещения от 15.03.2016, который также зарегистрирован Управлении государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 29.03.2016.

11.07.2018 Общество направило в Фонд заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

В ответ на заявление Предприятие сообщило, что вопрос о принятии решения о возмездном отчуждении арендуемого нежилого помещения площадью 760,4 кв.м, являющегося частью здания гостиницы, не рассматривается.

ООО «Мастер» 04.10.2018 повторно направило письмо, в котором просило рассмотреть по существу заявление от 11.07.2018 о реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, которое оставлено без ответа.

Общество, в целях реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском об обязании Предприятия направить предложение о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества и проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 04.04.2019 по делу № А11-15840/2018 на МУП «Фонд» возложена обязанность направить предложение о заключении договора купли-продажи арендуемых нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, общей площадью 760,4 кв.м, с указанием цены данного имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества: нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, общей площадью 760,4 кв.м.

Фонд направил Обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества. Ссылки на отчет оценщика об определении рыночной стоимости отчуждаемого имущества в проекте договора не указаны.

Посчитав указанную цену арендованного помещения завышенной, Общество обратилось к независимому оценщику - ООО «Аникс» (ОГРН <***>), согласно отчету которого итоговая величина стоимости объекта оценки составляет 7 450 000 руб., с учетом НДС.

03.10.2019 Общество направило ответчику протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, в котором предложило свою редакцию 9 пунктов договора, а также предложило подписать в качестве приложения к договору график платежей.

24.10.2019 МУП «Фонд» направило истцу протокол согласования разногласий к договору купли-продажи, из текста которого следует, что семь из девяти пунктов сторонами не согласованы.

Поскольку при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, сторонам не удалось урегулировать возникшие разногласия, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения участвующих в деле лиц, заключение экспертиза, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ).

Избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли продажи недвижимого имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений

Наличие у Общества преимущественного права на приобретение спорного помещения в собственность на момент принятия решения об условиях приватизации помещения не оспаривается, подтверждено вступившим в законную силу судебным актом Арбитражного суда Владимирской области от 04.04.2019 по делу № А11-15840/2018.

В соответствии пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Требования пункта 2 статьи 445 ГК РФ участниками данного спора соблюдены.

При этом заявленные истцом требования суд расценивает как требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимы оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 АПК РФ).

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Определением суда от 21.07.2020 по ходатайству истца по рассматриваемому делу назначалась судебная экспертиза, проведение которой поручалось обществу с ограниченной ответственностью «Владоценка» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 600000, <...>), эксперту ФИО4, с постановкой перед экспертом вопроса: определить рыночную стоимость нежилого помещения кадастровый номер 33:21:010216:473, расположенного в подвале и на первом этаже здания по адресу: <...>, общей площадью 765,7 кв.м, по состоянию на 11.07.2018. В соответствии с заключением эксперта № 3Э-2020/09-01 рыночная стоимость нежилого помещения кадастровый номер 33:21:010216:473, расположенного в подвале и на первом этаже здания по адресу: <...>, общей площадью 765,7 кв.м, по состоянию на 11.07.2018 составляет 8 631 000 руб. (с учетом НДС).

Суд считает необходимым осуществить оценку по состоянию на дату, соответствующую первому обращению ООО «Мастер» с заявлением о выкупе, поскольку именно с этого момента возникла обязанность предоставить возможность реализовать преимущественное право выкупа арендуемого помещения.

Выводы эксперта не оспорены сторонами, нарушений при проведении экспертизы не установлено, в связи с чем суд принимает установленную данным заключением рыночную стоимость имущества.

При указанных обстоятельствах требование истца подлежат удовлетворению в части урегулирования пункта 2.1 договора, который подлежит изложению в следующей редакции:объект купли-продажи продается за 8 631 000 руб. (восемь миллионов шестьсот тридцать одну тысячу рублей), с учетом налога на добавленную стоимость. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта ООО «Владлценка» ФИО4 № ЗЭ-2020/09-01.

В части требования об урегулировании пункта 5.1 и изложении его в редакции истца: «в случаях неоднократного нарушения покупателем порядка расчетов, установленного разделом II договора, продавец вправе требовать расторжения договора.

Под неоднократным нарушением порядка расчетов понимается такое количество нарушений условий о сроках и размерах оплаты, которое дает возможность сделать вывод о систематическом характере нарушений».

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора на усмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - Постановление № 16) разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

При этом нормы закона, которые бы устанавливали обязанность сторон заключить договор в редакции пункта 5.1 предложенной Обществом, отсутствуют, ввиду чего данное условие не является обязательным для сторон договора и может быть включено в спорный договор только по соглашению сторон.

В части требования об урегулировании пунктов 1.2, 2.2, 4.2 договора, о включении договора 3.7 договора и изложении их в редакции, предложенной истцом.

Согласно статье 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Доводы МУП «Фонд» о необоснованном включения в договор купли-продажи условия о рассрочке оплаты приобретаемого арендуемого имущества сроком на 5 лет, не принимаются судом, поскольку истец воспользовался своим правом в соответствии с нормами действующего законодательства.

Более того, в проекте договора указано, а у сторон отсутствует разногласия по пункту 2.1 договора в части указания на то, что имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Предусмотренное пунктом 4 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ право покупателя осуществить досрочное исполнение обязательства является безусловным и не связывает его дополнительными обязанностями, и реализация им такого права не может нарушать права продавца как залогодержателя.

Суд признает обоснованными доводы истца о том, что условия пункта 4.2 в редакции ответчика не отвечают требованиям законодательства, поскольку связывают обязанность покупателя осуществить государственную регистрацию перехода права собственности только после дня полной оплаты имущества.

В то время как из совокупного толкования норм статей 8.1., 131, 454, 458, 551 ГК РФ, пункта 5 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ следует возможность перехода к покупателю права собственности на имущество, приобретенное в рассрочку независимо от его полной оплаты с сохранением права залога у продавца.

В пункте 5 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Согласно абзацу 3 пункта 6 названного Пленума в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

С учетом результатов рассмотрения спора расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 17, 49, 65, 70, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Мастер» и муниципальным унитарным предприятием Вязниковского района «Фонд», при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 33:21:010216:473, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 765,7 кв. м, на следующих условиях:

Пункты 1.2., 2.1.. 2.2., 4.2. договора изложить в следующей редакции:

- пункт 1.2.: Нежилое помещение находится во владении и пользовании покупателя на основании договора аренды от 16.08.2016 № 97.

На момент заключения настоящего договора обязанность продавца по передаче нежилого помещения считается исполненной.

- пункт 2.1.: Объект купли-продажи продается за 8 631 000 руб. (Восемь миллионов шестьсот тридцать одну тысячу рублей), с учетом налога на добавленную стоимость.

Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта ООО «Владоценка» (эксперт ФИО4) № ЗЭ-2020/09-01.

- пункт 2.2:Оплата стоимости приобретенного объекта (основного долга) осуществляется покупателем в рассрочку в течение пяти лет с момента подписания настоящего договора ежемесячно равными долями, не позднее 10 числа каждого месяца путем безналичного перечисления денежных средств на указанный в настоящем договоре расчетный счет продавца согласно графику платежей (приложение № 1 к настоящему договору).

Датой оплаты считается дата фактического списания денежных средств с корреспондентского счета банка покупателя.

Первый платеж составляет 1/60 (одну шестидесятую) часть от подлежащей оплате стоимости объекта и должен быть перечислен покупателем в день подписания настоящего договора.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования приказа директора МУП Вязниковского района «Фонд» от 29.11.2018 № 29 «О проведении приватизации муниципального имущества» и составляющей 7,50% годовых.

Сумма процентов определяется следующим образом:

О х D х 1/3 ставки рефинансирования (%)

Пр= ,

Dгoд

где: Пр - сумма процентов,

О - остаток задолженности по основному долгу;

D - фактическое количество календарных дней между платежами (включая дату текущего платежа),

Dгoд - количество календарных дней в году.

Уплата процентов производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца одновременно с внесением очередного платежа по договору.

Датой оплаты процентов считается дата фактического списания денежных средств с корреспондентского счета банка покупателя.

Оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена покупателем досрочно.

При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу, до наступления срока следующего платежа по погашению основного долга.

Платежи, направленные покупателем на досрочное погашение основного долга, засчитываются в счет ближайших по срокам платежей, установленных графиком платежей.

- пункт 4.2: Переход права собственности на нежилое помещение подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение производится после исполнения покупателем обязанности по оплате стоимости объекта (основного долга) в части внесения первого платежа в порядке, предусмотренном пунктом 2.2. настоящего договора.

- пункт 3.7 (дополнить текст договора купли пунктом 3.7. следующего содержания): обязательства, вытекающие из договора аренды от 16.08.2016 № 97, заключенного между МУП Вязниковского района «Фонд» и ООО «Мастер», в том числе по внесению арендной платы, прекращаются с момента заключения настоящего договора.

2. Взыскать с муниципального унитарного предприятия Вязниковского района «Фонд», 601443, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мастер», 601442, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, в возмещение расходов по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

3. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья З.В. Попова