Постановление от 25 марта 2021 г. по делу № А40-8335/2020

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-7669/2021

Дело № А40-8335/20
г. Москва
25 марта 2021 года
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2021 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Г.Головкиной,

судей Е.Б.Расторгуева, А.И.Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 декабря 2020 г. по делу № А40-8335/20, по иску Общества с ограниченной ответственностью "Северин" к Департаменту городского имущества города Москвы, с участием третьего лица Общества с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг", об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи имущества

при участии в судебном заседании: от истца ФИО1 (директор, протокол № 18/2019, выписка из ЕГРЮЛ); от ответчика ФИО2 (по доверенности от 08.12.2020 г.); от третьего лица – не явилось, извещено

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Северин» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, с учетом принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: 129090, <...> кадастровым номером 77:01:0003042:4255, общей площадью 103,1 кв.м. (подвал, пом.1, комн. 12, 12в, 12г, 12д, 12е), в редакции истца по цене, определенной по результатам проведения экспертизы.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору аренды арендует у Департамента указанное помещение, является субъектом малого и среднего предпринимательства и на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения. Вместе с тем, согласно проекту договора купли-продажи, направленному Департаментом, цена объекта согласно п. 3.1 договора установлена в размере 9 605 000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости, выполненным ООО «Оценка и Консалтинг», которая является завышенной, в связи с чем, последовало обращение с настоящим иском в суд.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.12.2020 г. разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «Северин», возникшие при заключении спорного договора купли-продажи нежилого помещения урегулированы в следующей редакции:

пункт 3.1. Цена Объекта – нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003042:4255, общей площадью 103,1 кв.м. (подвал, пом.1, комн. 12, 12в, 12г, 12д, 12е), расположенного по адресу: 129090, г. Москва, Грохольский пер, д.10/5 составляет 3 497 133 руб. 00 коп. (Три миллиона четыреста девяносто семь тысяч сто тридцать три рубля ноль копеек) в соответствии с заключением эксперта - Отчета об оценке рыночной стоимости от 25 июня 2020 года №У-200510, проведенным на основании Определения от 19.05.2020 г.Арбитражного суда города Москвы по делу А40-8335/20-127-61, выполненным экспертом ФИО3, экспертом ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗ И ЭКОНОМИКО-ПРАВОВОГО КОНСУЛЬТИРОВАНИЯ "ЦЕНТРОКОНСАЛТ" (107023, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА СУВОРОВСКАЯ, ДОМ 6, СТРОЕНИЕ 4, ПОМЕЩЕНИЕ VIII, ОГРН: <***>, тел. <***>), является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подп.12 п.2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.;

пункт 3.4. Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___________ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 58 285,55 (Пятьдесят восемь тысяч двести восемьдесят пять) рублей 55 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Изложив пункты приложения - ЗАКЛАДНОЙ к договору купли-продажи

пункт 4.2 Сумма основного долга денежного обязательства: Валюта Российский рубль

Сумма (указывается стоимость выкупаемого имущества цифрами и в скобках 3 497 133 (Три миллиона четыреста девяносто семь тысяч сто тридцать три) рубля.

Условия, позволяющие в надлежащий момент определять сумму основного долга денежного обязательства(не заполняется).

Порядок предоставления суммы кредита/займа: не определен

Остаток основной суммы долга: указывается стоимость выкупаемого имущества цифрами и в скобках прописью)руб. (или указывается иная сумма, если она отличается от суммы на дату возникновения денежного обязательства) На дату «___»-указывается дата составления закладной

пункт 6.4. Порядок определения размера и срока первого платежа:

Размер общего платежа: Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора- ____ (указывается дата договора).

Платеж рассчитывается на дату: ______ (не позднее 1 месяца с даты заключения договора)

Значение платежа на указанную дату: Не менее 58 285,55 (указывается сумма платежа, указанного в п.3.4 Договора)

валюта: Российский рубль

Условие перерасчета платежа: Нет

Округление результата расчета размера общего платежа _______

Размер платежа для погашения процентов ____________

Округление результата расчета размера платежа для погашения процентов ____________

Размер платежа для погашения основной суммы долга __________

Округление результата расчета размера платежа для погашения основной суммы

долга ___________

Размер платежа для погашения иных обязательств ____________

Округление результата расчета размера платежа для погашения иных обязательств

____________

Срок оплаты: До_ (не позднее месяца с даты заключения Договора).

пункт 6.5. Порядок определения размера и срока платежей (с _____ по ____) (кроме первого и последнего):

Размер общего платежа: Не менее 58 285,55 (пятьдесят восемь тысяч двести восемьдесят пять руб.) 55 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Платеж рассчитывается на дату: ежемесячного платежа.

Значение платежа на указанную дату: не менее 58 285,55 и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. валюта: Российский рубль

Условия перерасчета платежа: Изменение периодичности оплаты по Договору в соответствии с п. 2.5 Договора.

Округление результата расчета размера общего платежа _______

Размер платежа для погашения процентов ____________

Округление результата расчета размера платежа для погашения процентов ____________

Размер платежа для погашения основной суммы долга __________

Округление результата расчета размера платежа для погашения основной суммы

долга ___________

Размер платежа для погашения иных обязательств ____________

Округление результата расчета размера платежа для погашения иных обязательств

____________

Срок оплаты: До __ числа каждого месяца.

пункт 7.1.1. Рыночная стоимость предмета ипотеки: 3 497 133 (рубля).

Оценщик (указывается наименование) ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗ И ЭКОНОМИКО-ПРАВОВОГО КОНСУЛЬТИРОВАНИЯ "ЦЕНТРОКОНСАЛТ" Адрес места нахождения : 107023, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА СУВОРОВСКАЯ, ДОМ 6, СТРОЕНИЕ 4, ПОМЕЩЕНИЕ VIII эксперт ФИО3, назначенный Определением от 19.05.2020 г. по делу №А40-8335/20-127-61Арбитражного суда города Москвы

Идентификационный номер налогоплательщика 7730123953, КПП 771801001.

Основной государственный регистрационный номер <***>, дата присвоения ОГРН 22.01 2003 года

Почтовый адрес: 107023, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА СУВОРОВСКАЯ, ДОМ 6, СТРОЕНИЕ 4, ПОМЕЩЕНИЕ VIII

Реквизиты отчета об оценке от 25 июня 2020 года №У-200510 по Определению Арбитражного суда города Москвы Дело №А40-8335/20-127-61.

8.22. Требования, обеспечиваемые ипотекой.

Общая твердая сумма требований залогодержателя: 3 497 133 руб. (указывается сумма по договору)

Объем требований, обеспеченных ипотекой, определяется на момент: дату окончания срока денежного обязательства

Требования, обеспечиваемые ипотекой 3 497 133 руб. (указывается сумма по договору), проценты предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга, рассчитанные на дату действия договора, уплата неустойки (пени) за нарушение сроков оплаты по договору (п.5.1 Договора), штраф за неисполнение обязанностей, предусмотренных пп. 2.1.3, 2.1.8 Договора.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий в редакции, предложенной им истцу.

Истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явилось, в связи с чем жалоба рассмотрена без его участия по представленным в материалы дела документам.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводов апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: 129090, <...> кадастровым номером 77:01:0003042:4255, общей площадью 103,1 кв.м. (подвал, пом.1, комн. 12, 12в, 12г, 12д, 12е).

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании ст. ст. 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ФЗ от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ.

По смыслу ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ), дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правомерно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Согласно положениям ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного имущества, итоговая величина которой, без учета НДС, составила 3 497 133 руб.

Суд первой инстанции, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение (судебная оценка), установил, что оценка, проведенная ООО "Центр экспертиз и экономико-правового консультирования "Центроконсалт" соответствует требованиям ст. ст. 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. № 254, 255, 256 и от 25.09.2014 г. № 611, в связи с чем обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

В судебном заседании суда первой инстанции экспертом даны пояснения, таким образом все неточности и неясности, имеющиеся в заключении эксперта, устранены.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Федеральным законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В соответствии со ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Довод заявителя апелляционной жалобы, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании ч. 5 ст. 10 Закона "Об оценочной деятельности" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции исходя из следующего.

В силу положений ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Довод заявителя о том, что истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации и о нарушении прав города, как равного участника гражданского оборота несостоятелен. Оснований полагать, что экспертное заключение не соответствует требованиям закона, не имеется. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 декабря 2020 года по делу № А40-8335/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: О.Г. Головкина


Судьи: Е.Б. Расторгуев


А.И. Трубицын