Постановление от 11 августа 2025 г. по делу № А32-56396/2022

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***> E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-56396/2022
город Ростов-на-Дону
12 августа 2025 года
15АП-8719/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Абраменко Р.А., судей Нарышкиной Н.В., Фахретдинова Т.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарём Матиняном С.А., при участии: в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2025 по делу № А32-56396/2022

по иску Администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к гаражно-строительному кооперативу № 169 (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к гаражно-строительному кооперативу № 169 (далее – ответчик, кооператив) о взыскании 682 732, 03 руб. задолженности, 76 187, 22 руб. нестойки.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2025 с ответчика в пользу истца взыскано 424 279, 67 руб. задолженности, 27 036, 24 руб. неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 10 808, 64 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что заключение судебной экспертизы № 002 от 03.06.2024, произведенное ООО «О-Макс», не соответствует требованиям ст. 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Отвечая на первый вопрос о том, соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости от 15.07.2021 № М-21-072, подготовленный ООО «Юг-Регион- Оценка», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, эксперт фактически не дал ответ на поставленный вопрос. Ответ эксперта на второй вопрос содержит недостоверную информацию, поскольку отсутствует ответ на первый поставленный вопрос и отсутствуют указания на допущенные нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости участка, указанного в отчете об оценке рыночной стоимости от 15.07.2021 № М-21-072. Судом первой инстанции не дана надлежащая оценка отчету об оценке рыночной стоимости от 15.07.2021 № М-21-072, произведенному ООО «Юг-Регион-Оценка», и не приведены мотивы, по которым он отклонил требования истца, ограничившись лишь констатацией выводов судебной экспертизы, которые фактически не содержали вывода о несоответствии отчета, представленного истцом, нормам действующего законодательства Российской Федерации.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили; 08.08.2025 от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ.

Протокольным определением от 12.08.2025 апелляционная коллегия отказала в приобщении к материалам дела отзыва ответчика на апелляционную жалобу, так как отзыв представлен за два дня до назначенного судебного заседания, при этом доказательств исполнения предусмотренной частью 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанности по заблаговременному направлению копии отзыва истцу, не представлено.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией (арендодатель) и ГСК № 169 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.11.1997 № 1722, с 01.01.2003 после перерегистрации считается договором аренды от 13.11.1997 № 4300002562.

Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок общей площадью 1 208,52 кв.м, расположенный в Прикубанском

административном округе <...>, для эксплуатации гаражей боксового типа.

В соответствии с пунктом 3.1 договора ежегодная сумма арендной платы составляет 3 021 300 руб. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в одностороннем порядке в соответствии с решениями (постановлениями) органа местного самоуправления, централизованно устанавливающего оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы с опубликованием в периодической информации об изменениях ставок арендной платы (пункт 3.4 договора).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого квартала (пункт 3.5 договора).

Пунктом 3.6 договора установлено, что неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

Как указывает истец, в нарушение условий договора обязанность по современной уплате арендных платежей надлежащим образом ответчиком не исполняется. Начисленная задолженность кооператива по арендной плате за период с 01.01.2021 по 30.09.2022 по договору составила 682 732, 03 руб.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 19.05.2022 № 11839/26 с требованием об оплате существующей задолженности, которая оставлена последним без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции в обжалуемой администрацией части не подлежит отмене по следующим основаниям.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.

Как указано в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами

государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

Факт пользования указанным земельным участком в спорный период подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Не оспаривая наличие не исполненных обязательств по внесению арендных платежей, кооператив возражал против заявленной суммы задолженности, указывая на недостоверность отчета об оценке рыночной стоимости от 15.07.2021 № М-21-072, который не отражает действительную стоимость, так как не учитывает наличие ограничения, указанного в п. 8 приложения 1 к договору – участок расположен в охранной зоне коммуникаций без права возведения капитальных строений.

Как разъяснено в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, 12 А53-27789/2024 признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (пункт 1). В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 Кодекса).

Принимая во внимание указываемые кооперативом возражения, по ходатайству последнего определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2023 по

делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «О-Макс» ФИО1.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли Отчет об оценке рыночной стоимости от 15.07.2021 № М-21-072, подготовленный ООО «Юг-Регион-Оценка», требованиям законодательства

Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам

оценки?

2) Если не соответствует, и допущенные нарушения повлияли на определение

итоговой величины рыночной стоимости участка, указанного в Отчете об оценке

рыночной стоимости от 15.07.2021 № М-21-072, то какова по состоянию на 12.07.2021 рыночная стоимость рассматриваемого участка?

В Арбитражный суд Краснодарского края поступило экспертное заключение № 002 от 03.06.2024, в котором отражены следующие выводы:

По первому вопросу:

Согласно ФСО № 3 «Требования к отчёту об оценке» (утверждён Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299) (на данный момент утратил силу), действующим на момент составления отчёта и ФСО № 3 «Процесс оценки» (утвержден Приказом Минэкономразвития России № 200 от 14.04.2022) (действует на настоящий момент) в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности).

Существенной информацией, в случае с рассматриваемым земельным участком, является прохождение по его территории тепловых сетей, а также труб системы газоснабжения.

Таким образом, рассматриваемый земельный участок относится к так называемым «охранным зонам». Согласно ст. 56 Земельного кодекса РФ, для охранных зон устанавливаются «особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности». При этом, «ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом для охранных зон ... ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок».

Границы охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов.

На указанных земельных участках при их хозяйственном использовании не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения. Согласно ст. 42 Земельного кодекса, «не разрешается препятствовать организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф».

Для примера, охранные зоны тепловых сетей устанавливаются вдоль трасс прокладки тепловых сетей в виде земельных участков шириной, определяемой углом естественного откоса грунта, но не менее 3 метров в каждую сторону. Охранные зоны для наружных газопроводов устанавливаются в виде территории, ограниченной

условными линиями, проходящими на расстоянии 2 метров с каждой стороны газопровода.

Таким образом, ввиду указанных выше ограничений, участок не может использоваться по своему прямому назначению без соответствующих разрешений и согласований с государственными органами и организациями-собственниками систем газоснабжения и теплоснабжения, а также уполномоченными ими организациями, которые выполняют работы по обслуживанию и ремонту объектов системы.

В настоящее время оценка стоимостного эквивалента ограничений слабо исследована в теории и практике оценочной деятельности. Тем не менее, при расчёте, например, кадастровой стоимости, согласно Приказу Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" (Зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421), ограничения, возникающие в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории должны учитываться. Это соответствует логике - при оценке рыночной стоимости должна учитываться упущенная прибыль собственника ввиду невозможности использования участка (или его части) по назначению.

Также, согласно установленной практике, в случае осмотра объекта оценки, оценщик, как правило, прилагает фотографии оцениваемого объекта. Фотографии в представленном отчёте отсутствуют. На фотографиях, представленных в экспертизе, видно наличие труб тепловых сетей и газоснабжения".

По второму вопросу:

Согласно представленным расчётам, стоимость объекта исследования на 12.07.2021 составляет 16 284 720 руб.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, экспертное заключение содержит мотивированные исчерпывающие ответы на постановленные на разрешение судом вопросы. Применительно к первому вопросу, экспертом аргументированно с учетом действующего нормативного регулирования и фактических обстоятельств – расположения участка в охранной зоне коммуникаций, влияющих на стоимость объекта исследования, установлено не соответствие использованного истцом при расчете арендной платы отчета об оценке рыночной стоимости от 15.07.2021 № М-21-072 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, который не учитывал такие ограничения при определении стоимости объекта.

Принимая во внимание выводы эксперта по первому вопросу, в заключении с учетом приведенных расчетов и методов исследования и была определена стоимость объекта исследования на 12.07.2021, составившая 16 284 720 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 64, частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Экспертное заключение № 002 от 03.06.2024 признано судом допустимым доказательством по делу, поскольку оно, вопреки доводам апелляционной жалобы, соответствуют требованиям статей 82, 83 и 86 процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно являются ясным и полным. В выводах эксперта содержатся ответы на

поставленные судом вопросы, противоречия в выводах отсутствуют, в связи с чем, исследования каких-либо иных обстоятельств, а также дополнительных разъяснений не требуется. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности.

Доказательств, свидетельствующих о недостоверности заключения судебной экспертизы, материалы дела не содержат, равно как и сведений о неверно избранной экспертом методике исследования или неправильном ее применении, об ошибочности выводов эксперта, участвующими в деле лицами не представлено. Само по себе несогласие истца с результатами судебной экспертизы основанием для лишения ее статуса допустимого и относимого доказательства в рамках настоящего дела не является. Администрация выводы эксперта документально не опровергла, о проведении по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы не заявила, в связи с чем несет соответствующие риски наступления неблагоприятных последствий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований для признания экспертного заключения № 002 от 03.06.2024 недопустимым доказательством у суда апелляционной инстанции не имеется

С учетом изложенного, исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно произвел перерасчет задолженности, которая за заявленный истцом период составила 424 279, 67 руб.

Указанный размер задолженности ответчиком не оспорен; доказательств оплаты указанной задолженности не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Поскольку ответчиком доказательств оплаты задолженности в размере 424 279, 67 руб. либо доказательств прекращения указанной обязанности иным предусмотренным законом способом в материалы дела представлено не было, постольку задолженность в указанном размере была обоснованно взыскана с ответчика в пользу с отказом в удовлетворении требования о взыскании долга в остальной части.

Ответчиком решение суда в части взысканной задолженности не оспаривается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.2 договора предусмотрена ответственность за несвоевременную уплату арендной платы в установленный договором срок в виде начисления арендатору пени в размере 0,7% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы установлен судом, подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен, а доказательств наличия обстоятельств, определенных в

качестве оснований освобождения от ответственности, ответчиком не представлено, требование о взыскании неустойки правомерно удовлетворено судом первой инстанции в размере 27 036, 24 руб. с учетом произведенного перерасчета исходя из размера определенной к взысканию задолженности.

Произведенный судом расчет неустойки сторонами не оспорен; истцом доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции в части определенного к взысканию размера неустойки не заявлено; ответчиком решение суда в части размера взысканной по результатам произведенного перерасчета неустойки не оспаривается.

При отмеченных обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены решения суда в обжалуемой администрацией части не имеется.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2025 по делу № А32-56396/2022 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Р.А. Абраменко

Судьи Н.В. Нарышкина

Т.Р. Фахретдинов