Решение от 5 декабря 2023 г. по делу № А27-21634/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Дело № А27-21634/2022


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации


5 декабря 2023 г. г. Кемерово


Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2023 г.

Решение в полном объеме изготовлено 5 декабря 2023 г.


Арбитражный суд Кемеровской области в составе

судьи Изотовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании при участии:

истца ФИО2,

представителя истца по доверенности от 09.04.2022 ФИО3,

дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, Кемеровская область – Кузбасс, г. Анжеро-Судженск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа, Кемеровская область – Кузбасс, Яйский район, пгт. Яя (ОГРН <***>, ИНН <***>) о понуждении заключить договор,

третье лицо: Администрация Яйского муниципального округа, Кемеровская область – Кузбасс, Яйский район, пгт. Яя (ОГРН <***>, ИНН <***>),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 11,2 кв.м., кадастровый номер 42:18:0118036:502, расположенного по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Яйский муниципальный округ, <...>, по цене, определенной Отчетом об оценке № 55, в размере 72 000 (семьдесят две тысячи) рублей (в т.ч. НДС 12 000 рублей), с рассрочкой оплаты на 5 лет.

Также истцом заявлено о взыскании судебных расходов в размере понесенных почтовых затрат и 8 000 руб. на оплату услуг эксперта.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - администрация Яйского муниципального округа.

Ответчик и Администрация Яйского муниципального округа представили отзыв с пояснениями относительно заявленных требований, полагают, что судебные расходы остаются на стороне истца.

Определением от 12.05.2023 по ходатайству истца по делу назначалась судебная экспертиза, ее проведение поручено обществу с ограниченной ответственностью «Оценочное бюро «Актив» (ИНН <***>).

На разрешение эксперта поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость (с НДС и без НДС) нежилого помещения, общей площадью 11,2 кв.м., кадастровый номер 42:18:0118036:502, расположенного по адресу: РФ, Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, пгт. Яя, ул. Школьная, д. 10, помещение 11 по состоянию на 30 июня 2022 года?

25 сентября 2023 г. от общества с ограниченной ответственностью «Оценочное бюро «Актив» в материалы дела поступило экспертное заключение.

Истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные исковые требования, просит: Обязать КУМИ Яйского округа заключить с ИП ФИО2 договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 11,2 кв.м., кадастровый номер 42:18:0118036:502, расположенного по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Яйский муниципальный округ, <...>, по цене в размере 77 000 руб., с рассрочкой оплаты на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях. Взыскать с КУМИ Яйского округа в пользу с ИП ФИО2 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 8 000 руб. расходы по договору от 01.11.2022 на проведение оценки № 22/22, 12 000 руб. расходы на проведение судебной экспертизы. Ранее истцом заявлено ходатайство об отказе от почтовых расходов.

Ходатайство судом принято к рассмотрению.

Ответчик, треть лицо, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся лиц (ст. 156 АПК РФ).

Истец на удовлетворении иска с учетом уточнений настоял.

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Между ИП ФИО2 и КУМИ Яйского округа 29.06.2020 был заключен договор №11/20 аренды объекта нежилого фонда, находящегося в муниципальной собственности, сроком до 29.05.2021 (п. 4.2.)

30.06.2022г. истец обратился к третьему лицу (Администрации Яйского муниципального округа) с заявлением о реализации преимущественного права на приобретении арендуемого муниципального имущества.

Администрацией Яйского муниципального округа был направлен в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи нежилого помещения от 21.10.2022, а также копия заключения об оценке рыночной стоимости на основании Отчета № 32.10/22 от 13.10.2022.

Согласно условий проекта договора купли-продажи нежилого помещения от 21.10.2022 (п.1.1): КУМИ (продавец) передает в собственность предпринимателя (покупателя) нежилое помещение общей площадью 11,2 квадратных метров, кадастровый номер 42:18:0118036:502, расположенное по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Яйский муниципальный округ, <...>.

Цена продажи имущества (п. 2.1.) составляет 280 000 руб. (цена указана с учетом НДС).

Цена договора купли-продажи нежилого помещения от 21.10.2022г. определена на основании Отчета № 32.10/22 от 13.10.2022. Согласно, названному отчету рыночная стоимость помещения определена в размере 280 000 руб. с НДС по состоянию на 01.03.2022.

01.11.2022 истец заключил с частнопрактикующим оценщиком ФИО4 договор № 22/22. За оценку помещения на 30.06.2022г. истец оплатил 8 000 руб. Отчетом об оценке № 55 определена рыночная стоимость помещения на 30.06.2022 в размере 72 000 с НДС.

Данный отчет свидетельствует о том, что цена объекта, предлагаемая Комитетом явно завышена.

10.11.2022 истец обратился к ответчику и третьему лицу с протоколом разногласий от 10.11.2022 к договору купли-продажи нежилого помещения от 21.10.2022. Ответчику с сопроводительным письмом были переданы: 1) Протокол разногласий от 10.11.2022 к договору купли-продажи нежилого помещения от 21.10.2022 (п.2.1. в редакции: Покупатель приобретает имущество по цене 72 000 (семьдесят две тысячи) рублей (в т.ч. НДС 12 000 рублей), равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Ответчик Протокол разногласий от 10.11.2022 к договору купли-продажи нежилого помещения от 21.10.2022 оставил без ответа.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 159-ФЗ) предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с ч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ арендатор вправе оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Отчетом от №32.10/2022 от 13.10.2022, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Вся Оценка», величина рыночной стоимости спорного помещения определена в размере 280 000 руб. по состоянию на 01.03.2022.

Истец в материалы дела представил отчет об оценке № 55 от 30.06.2022, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО4, величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения определена в размере 72 000 руб. с НДС по состоянию на 30.06.2022 (дата проведения оценки, дата оценки).

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре.

Сведения о наличии задолженности ИП ФИО2 по арендным платежам на момент обращения к Ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Кроме того, КУМИ выдан договор купли-продажи.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С целью установления рыночной стоимости (с НДС и без НДС) нежилого помещения, общей площадью 11,2 кв.м., кадастровый номер 42:18:0118036:502, расположенного по адресу: РФ, Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, пгт. Яя, ул. Школьная, д. 10, помещение 11, по состоянию на 30 июня 2022 года назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Оценочное бюро «Актив» (ИНН <***>), юридический адрес: 650004, Кемеровская область - Кузбасс, <...>, фактический адрес: 650000, Кемеровская область - Кузбасс, <...> 29А-12.

Заключением эксперта №124/23 от 21.09.2023 определенна рыночная стоимость объекта, которая составила 77 000 руб. с НДС, в том числе НДС: 12 833,33 руб.; 64 166,67 руб. без НДС.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, принимая во внимание изложенные экспертом дополнительные пояснения по всем возникшим у суда и у сторон вопросам, не имеется.

Учитывая, что экспертом даны полные, четкие и ясные ответы на поставленный перед экспертом вопрос, не содержащий противоречий либо неясностей, суд приходит к выводу о том, что судебная экспертиза проведена экспертами в соответствии с требованиями ст. 82, 83 и 86 АПК РФ, в заключении экспертом отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 названного Кодекса.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Оценив заключение экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость выкупаемого арендуемого недвижимого имущества.

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы, истец заявил об уточнении исковых требований, в соответствии со ст. 49 АПК РФ, скорректировал заявленные исковые требования в части указания выкупной цены имущества, заявление об уточнении исковых требований судом принято.

Судом принимается определенная заключением эксперта величина рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 11,2 кв.м., кадастровый номер 42:18:0118036:502, расположенного по адресу: РФ, Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, пгт. Яя, ул. Школьная, д. 10, помещение 11, по состоянию на 01.03.2022 в размере 64 166,67 руб. без НДС, с учетом подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем, подлежат урегулированию разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, путем установления: пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Покупатель приобретает имущество по цене 64 166,67 руб., без НДС, равной его рыночной стоимости и определенной заключением эксперта №124/23 от 21.09.2023 общества с ограниченной ответственностью «Оценочное бюро «Актив».

Что касается требования истца по предоставлению рассрочки оплаты на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях.

Согласно п. 2.2. Договора купли-продажи нежилого помещения, оплата имущества по выбору покупателя осуществляется в рассрочку, по графику, посредством ежемесячных выплат в равных долях, до 1-го числа каждого месяца, срок рассрочки оплаты – 5 (пять) лет.

Таким образом, в части предоставления истцу рассрочки оплаты на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях, у сторон отсутствуют разногласия.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемого помещения, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.

Поскольку суд при рассмотрении исковых требований признал обоснованными доводы истца, в том числе, с учетом выводов судебного эксперта подтвердившего доводы истца, то расходы на судебную экспертизу могут быть отнесены к судебных издержкам и соответственно подлежат возмещению проигравшей стороной.

С учетом удовлетворения исковых требований, судебные расходы истца на проведение экспертизы в размере 20 000 руб. (8 000 руб. расходы по договору от 01.11.2022 на проведение оценки № 22/22; 12 000 руб. расходы на проведение судебной экспертизы) подлежат отнесению на ответчика.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 6 000 руб. относятся на ответчика с взысканием в пользу истца.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации», действующим законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167 - 170, 176, 180 и 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа (ОГРН <***>, ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 21.10.2022, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, а именно, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции:

«Покупатель приобретает имущество по цене 64 166,67 руб., без НДС, равной его рыночной стоимости и определенной заключением эксперта №124/23 от 21.09.2023 общества с ограниченной ответственностью «Оценочное бюро «Актив».

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 20 000 руб. судебных издержек по оплате экспертизы, 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение 1 месяца путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья Е.В. Изотова