Постановление от 15 марта 2024 г. по делу № А41-48610/2023

590/2024-24556(1)


ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ 10АП-2613/2024

Дело № А41-48610/2023
15 марта 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления 05 марта 2024 года Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2024 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с

ограниченной ответственностью «ИрисРиэлтИнвест» на решение Арбитражного суда

Московской области от 28.12.2023 по делу № А41-48610/2023.

В судебном заседании приняли участие представители: Администрации городского округа Щёлково Московской области –

ФИО2 28.12.2023;

общества с ограниченной ответственностью «ИрисРиэлтИнвест» – ФИО3

по доверенности от 17.02.2023.

Администрация городского округа Щелково Московской области (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ИрисРиэлтИнвест» (далее – ответчик, ООО «ИрисРиэлтИнвест», общество) с требованиями о взыскании по договору аренды от 07.03.2018 № 16-1683/18

задолженности за 1 квартал 2023 в размере 626 024,22 руб., неустойки за период с 15.03.2023 по 20.03.2023 в сумме 2472,65 руб.

Общество обратилось в суд с встречным иском о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 07.03.2018 № 16-1683/18, дополнив его следующим условием: «Размер арендной платы за земельный участок начиная с 01.01.2023 составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2019 года № 582.

Решением суда первой инстанции первоначальные исковые требования удовлетворены в части, встречные - оставлены без удовлетворения.

Ответчик с решением не согласился, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Настаивает на обоснованности встречного иска.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражал против доводов жалобы.

Ходатайство ответчика о приостановлении производства по апелляционной жалобе до рассмотрения Московским областным судом дела № 3а-310/2024 судом апелляционной инстанции отклонено, поскольку исковое заявление ответчика принято Московским областным судом 08.12.2023, то есть после оглашения резолютивной части обжалуемого решения по настоящему делу. Следовательно, обстоятельства, которые будут установлены в рамках названного дела, не могут

служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта в апелляционном порядке.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка от 16.05.2018 № 16-1683/18, по условиям которого арендатор получает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 50:14:0050303:363, с видом разрешенного использования - для размещения многофункционального торгового центра, расположенного по адресу: Московская обл., г. Щелково, на пересечении Пролетарского проспекта и ул. Заречной, общей площадью 2413 кв. м, сроком на 3 года.

Дополнительным соглашением от 11.10.2022 срок договора аренды продлен до 05.03.2027.

В соответствии с п. 3.3 договора арендная плата вносится арендаторами ежеквартально в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Как указывает истец, на стороне ответчика возникла задолженность по оплате арендных платежей за первый квартал 2023 в размере 626 024,22 руб.

За нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договоров, ответчику на основании п. 5.3 договора начислена неустойка в размере 0,05% в сумме 2472,65 руб.

Письмом от 28.03.2023 № СЕ/13.2/1847 истец потребовал ответчика погасить образовавшуюся задолженность и неустойку.

Поскольку требование оставлено без удовлетворения, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование встречных исковых требований общество указывает, что письмами от 23.03.2023, 14.06.2023 ООО «ИрисРиэлтИнвест» обратилось в адрес администрации с предложением о внесении изменений в договор аренды, поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:14:0050303:363 частично находится в границах красных линий улично-дорожной сети и территории общественного использования, расположен в зоне планируемой реконструкции обычной

автомобильной дороги регионального значения «Щелково-Фряново». Арендная плата подлежит начислению в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования в части, суд первой инстанции указал на правомерность расчета задолженности, представленного истцом. Основания для иного расчета арендной платы судом первой инстанции не установлены. В связи с указанным суд отказал в удовлетворении встречных требований.

Проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора аренды.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики

применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

В Московской области Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ) установлен порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Размер арендной платы определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка

на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Материалами дела подтверждается наличие задолженности по договору аренды в размере 626 024,22 руб. за период 1 квартал 2023 года.

Поскольку доказательств оплаты задолженности ответчиком на момент рассмотрения дела суду не представлено, требования истца в указанной части являются обоснованными и подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика суммы пени за период с 15.03.2023 по 20.03.2023 в сумме 2472,65 руб.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды за неисполнение обязательства по оплате арендной платы начисляется неустойка в размере 0,05% от суммы долга в день за каждый день просрочки.

Судом произведен расчет неустойки, исходя из заявленного периода задолженности в рамках настоящего дела с 16.03.2023 по 20.03.2023, согласно которому размер неустойки составил 2472,65 коп.

Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено.

В отношении встречных требований судебная коллегия отмечает следующее.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из

сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной

степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы определения арендной платы), согласно абзацу восьмому которых (принцип № 7), введенному постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 (далее - постановление № 531), при наличии предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленный в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение их в собственность отсутствуют.

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок полностью расположен в зоне планируемой реконструкции обычной автомобильной дороги регионального значения «Щелково - Фряново», полностью распложен в красных линиях (постановление Правительства МО от 18.06.2014 № 460/20 «Об утверждении

проекта планировки территории для реконструкции линейного объекта капитального строительства - автомобильной дороги Щелково - Фряново на участке км 0 - км 4 в Щелковском муниципальном районе Московской области»).

Между тем, суд первой инстанции верно отметил, что указанный выше принцип № 7 Основных принципов определения арендной платы предусматривает дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы именно для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

При этом размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7, подлежит установлению в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019 по делу № А41-51086/2018).

Как следует из договора аренды, земельный участок площадью 2413 кв. м, с кадастровым номером 50:14:0050303:363 предоставлен для строительства многофункционального торгового центра.

Как поясняет сам истец и следует из представленных в материалы дела документов, земельные участки с кадастровыми номерами 50:14:0050303:2576, 50:14:0050303:363, 50:14:0050303:2577, а также смежный участок с кадастровым номером 50:14:0000000:103316, планируемый объект капитального строительства - многофункциональный торговый центр и автомобильная парковка в соответствии со ст. ст. 132, 133.1 ГК РФ являются имущественным комплексом, единым недвижимым комплексом (решение Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2021 года по делу № А41-75619/19, акт экспертного исследования от 12.03.2021 № 759/38-6-21, № 816/38-6-21).

Между тем, данный объект - многофункциональный торговый центр и автомобильная парковка - не возведен, доказательств обратного не представлено.

Суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, верно указал, что поскольку многофункциональный торговый центр не возведен на спорном

участке, сформированном и предоставленном в аренду для этой цели, постольку отсутствуют правовые основания для удовлетворения встречного искового заявления.

На земельном участке находится принадлежащее истцу на праве собственности другое нежилое здание (не многофункциональный торговый центр) с кадастровым номером 50:14:0050303:4207 площадью 89 кв. м – нежилое здание вспомогательного назначения (т. 1 л. <...>).

В материалы дела не представлены доказательства соответствия площади спорного участка размеру, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 50:14:0050303:4207.

Доказательств формирования земельного участка с целью эксплуатации именно указанного объекта с кадастровым номером 50:14:0050303:4207 также не представлено.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что во встречном иске его податель просит внести изменения именно в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050303:363 площадью 2413 кв. м.

Суд первой инстанции также верно отметил, что выкуп земельного участка либо установление льготной ставки арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположено здание вспомогательного назначения, действующим законодательством не предусмотрены.

Довод апелляционной жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства о проведении судебной экспертизы отклоняется судебной коллегией, поскольку основания для проведения экспертизы в настоящем случае отсутствуют с учетом указанного ранее.

Суд первой инстанции также правомерно указал, что при подписании договора, дополнительных соглашений к договору, акта приема-передачи без претензий и возражений ответчику было достоверно известно о состоянии спорного земельного участка, в том числе с учетом наличия красных линий, о которых указано во встречном исковом заявлении.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, указанные ответчиком обстоятельства не могут относиться к скрытым недостаткам арендованного имущества.

Доказательств, с достоверностью подтверждающих, что наличие указанных ограничений повлияло на возможность его использования для строительства или расположения временных объектов, объектов вспомогательного назначения, связанных с целью договора, ответчиком в материалы дела не представлено.

Ответчик не обращался в орган местного самоуправления с предложением расторгнуть договор, с заявлением о внесении в него изменений в связи с ограничениями возможности его использования, изменения размера арендной платы, равно как не представлено доказательств возврата земельного участка истцу в связи с невозможностью его использования по назначению.

Из пункта 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

Такое ограничение оправдывается необходимостью обеспечить беспрепятственное использование объектов общего пользования, не допустить, чтобы строительство, ведущееся в границах линий, нарушило сложившийся порядок их использования в публичных интересах. Главной особенностью территорий общего пользования является невозможность приватизации земельных участков в границах такой территории (пункт 8 статьи 27, пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предоставление в аренду земельного участка в границах красных линий для целей строительства, не нарушающего сложившийся порядок

использования объектов общего пользования, само по себе не противоречит действующему законодательству.

В материалы дела представлена выписка из протокола № 62-3 заседания межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от 11.05.2018 по п. 361, в соответствии с которой указано, что принято решение принять к сведению информацию Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области, Главного управления архитектуры и градостроительству Московской области о расположении земельного участка в зоне реконструкции автомобильной дороги регионального значения «Щелково - Фряново», согласовано заключение нового договора аренды до трех лет при условии внесения изменений (отмены в части) в утвержденный в 2014 году Проект планировки территории и заключение договора аренды земельного участка по форме, утвержденной Постановлением Правительства Московской области от 20.09.2017

№ 772/334.

Данные обстоятельств были известны ответчику на момент подписания договора, а также дополнительных соглашений к договору о продлении сроков действия договора, а также указано, что договор заключен на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, решения межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от 11.05.2018 по п. 361.

Суд первой инстанции также правомерно отклонил довод ответчика о применении иного значения коэффициента деятельности (Кд), поскольку расчет арендной платы по договору соответствует действующему законодательству, а также виду разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28.12.2023 по делу

№ А41-48610/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ИрисРиэлтИнвест» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья Л.В. Пивоварова

Судьи: С.А. Коновалов

В.Н. Семушкина