Постановление от 7 сентября 2025 г. по делу № А53-3380/2025

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-3380/2025
город Ростов-на-Дону
08 сентября 2025 года
15АП-10028/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Абраменко Р.А., судей Нарышкиной Н.В., Фахретдинова Т.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А., при участии: от заявителя: представитель ФИО1 по доверенности от 10.03.2025;

от заинтересованного лица: представитель ФИО2 по доверенности от 31.01.2025;

от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.07.2025 по делу № А53-3380/2025

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального казенного учреждения «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Кировского района города Ростова-на-Дону (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

о признании незаконным,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – заявитель, предприниматель, ИП ФИО3) обратился в Арбитражный суд

Ростовской области с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным решения, выраженного в письме от 23.12.2024 № 59.30-4170/15-МУ, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, литер А, антресоль № 1, комнаты №№ 1, 2-3, 4, общей площадью 56,2 кв.м, кадастровый номер 61:44:0040708:378.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.07.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, заявитель обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ИП ФИО3 указывает, что суд необоснованно отклонил заявленное ходатайство о проведении экспертизы по делу с целью определения технического состояния арендуемого помещения. Состояние самого здания никак не должно влиять на техническое состояние конкретного арендуемого помещения, которое на момент рассмотрения дела находится в удовлетворительном состоянии. Заявитель является субъектом малого предпринимательства, что не оспорено и не опровергнуто департаментом, а потому спорные правоотношения сторон подпадают под правовое регулирование Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.06.2008. Суд первой инстанции не учел возможность департамента в передаче арендуемого помещения в казну города из права оперативного управления для последующей реализации предпринимателем установленного законом права на его выкуп в соответствии с положениями Федерального закона № 159-ФЗ. В договоре аренды целевое использование здание было определено как «в целях использования под коммерческую деятельность». Каких-либо пояснений относительного того, в каких муниципальных целях данное здание может быть использовано департамент не представил. Желание департамента в более продолжительном получении арендной платы не является установленным законом основанием для отказа в выкупе. Надлежащим способом восстановления нарушенного права в рассматриваемом деле будет являться возложение обязанности повторно рассмотреть заявление предпринимателя, поскольку орган местного самоуправления не утратил прав на исполнение данной публичной обязанности.

02.09.2025 в апелляционный суд поступили дополнения ИП ФИО3 к апелляционной жалобе с приложением новых доказательств (обращения предпринимателя в МКУ «УЖКХ» Кировского района г. Ростова-на-Дону и ответ на обращение).

В судебном заседании представитель ИП ФИО3 поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции. В свою очередь, представитель департамента против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемый

судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третьи лица не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев ходатайство ИП ФИО3 о приобщении к материалам дела дополнений к апелляционной жалобе с приложением новых доказательств (обращения предпринимателя в МКУ «УЖКХ» Кировского района г. Ростова-на-Дону и письма № 39.623/860 от 21.08.2025), апелляционный суд отказывает в его удовлетворении на основании следующего.

Согласно частям 3 и 4 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено данным Кодексом. Лица, участвующие в деле, вправе ссылаться только на те доказательства, с которыми другие лица, участвующие в деле, были ознакомлены заблаговременно.

В соответствии с частью 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

При решении вопроса о принятии дополнений, письменных пояснений к апелляционной жалобе суд апелляционной инстанции учитывает, что правовое обоснование доводов и возражений стороны вправе приводить на всех стадиях рассмотрения дела, если они основаны на доказательствах, имеющихся в материалах дела, и если такие дополнения, пояснения не содержат ни новых требований, ни новых доказательств, с учетом требований статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев ходатайство предпринимателя о приобщении к материалам дела дополнений к апелляционной жалобе с приложением новых доказательств, содержащих новые доводы, основанных на новых доказательствах, апелляционный суд отказывает в их приобщении, поскольку изложение апеллянтом новых доводов за пределами установленного законом месячного срока на обжалование судебного решения, является недопустимым и свидетельствует о злоупотреблении апеллянтом своими процессуальными правами.

По существу, представленные дополнения к апелляционной жалобе являются новой апелляционной жалобой, поданной с пропуском процессуального срока на обжалование решения суда первой инстанции.

ИП ФИО3 надлежащим образом извещен о начавшемся судебном процессе более чем за 6 месяцев до итогового судебного заседания. Указанное время являлось достаточным для формирования позиции по делу, представления всех имеющихся доказательств.

Более того, обращение предпринимателя в МКУ «УЖКХ» Кировского района г. Ростова-на-Дону и письмо № 39.623/860 от 21.08.2025 получены апеллянтом после вынесения обжалуемого решения и в силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации они являются новыми доказательствами и не являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции. Причины несовершения процессуального действия в виде обращения в МКУ «УЖКХ» Кировского района г. Ростова-на-Дону в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции свидетельствуют о процессуальном бездействии предпринимателя и являются следствием поведения исключительно самого предпринимателя.

Из разъяснений, изложенных в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", следует, что суд апелляционной инстанции не вправе принимать во внимание новые доводы лиц, участвующих в деле, и новые доказательства в случае отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд отказывает в приобщении к материалам дела дополнений к апелляционной жалобе ИП ФИО3 и приложенных к ним новых доказательств со ссылкой на нормы части 2 статьи 268, а также части 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между муниципальным казенным учреждением «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Кировского района города Ростова-на-Дону (арендодатель, МКУ «УЖКХ» Кировского района г. Ростова-на-Дону) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности № 6486-4 от 15.05.2015, согласно которому арендодатель на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 16.03.2015 № 3 по извещению № 110215/0967444/01 предоставил арендатору в аренду за плату нежилое помещение (здание, сооружение), именуемое объектом, по адресу: г. Ростов-на- Дону, просп. Чехова 52, литер А, антресоль № 1, комнаты № 1, 2-3, 4 общей площадью 56,2 кв.м, для использования под офис, склад, бытовые услуги населению (п. 1.1 договора).

Данный договор 07.07.2015 в установленном порядке прошел правовую регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

В соответствии с п. 1.2 указанный объект закреплен за МКУ «УЖКХ» Кировского района г. Ростова-на-Дону на праве оперативного управления.

Срок действия договора аренды истек 01.04.2020, однако ИП ФИО3 фактически продолжал пользоваться нежилым помещением, возражений от арендодателя не поступало и в соответствии со статьями 621, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на неопределенный срок.

04.12.2024 предприниматель обратился в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества в собственность за плату.

Письмом от 23.12.2024 № 59.30-4170/15-МУ департамент отказал предпринимателю в приватизации арендуемого недвижимого муниципального имущества. Отказ мотивирован следующим: спорное муниципальное имущество находится в оперативном управлении МКУ «УЖКХ» Кировского района г. Ростова-на-Дону, нежилое помещение расположено в объекте культурного наследия регионального значения «Доходный дом К. И. Шапошникова, 1915г., арх. ФИО4», включенном в реестр объектов культурного наследия регионального значения, и в соответствии с актом технического состояния объекта культурного наследия от 12.08.2024 № 49-24, составленным ГАУК РО «Донское Наследие», общее состояние объекта - неудовлетворительное, а положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не распространяются на приватизацию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии (абз. 2 п. 1 ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ); в заявлении о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества указанный ОКВЭД не соответствует сведениям об ОКВЭД, содержащимся в выписке из ЕГРИП.

ИП ФИО3 полагает решение департамента незаконным и необоснованным, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

Согласно части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия)

органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Статьей 3 названного Закона предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Вместе с тем, если арендуемое субъектом малого или среднего предпринимательства имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственным или муниципальным предприятием, по смыслу Закона N 159-ФЗ право на приобретение такого имущества не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 этого Закона (разъяснение, приведенное в пункте 13 информационного письма Президиума ВАС РФ N 134).

Особенности реализации субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственным и муниципальным предприятием, регламентированы частями 2 и 3 статьи 2, частью 3 статьи 4 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии с названными нормами Закона N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе принять решение о приватизации недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 этого же Закона, с согласия собственника этого имущества и в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества, направить такому субъекту предложение о заключении с предприятием договора купли-продажи с указанием цены имущества, установленной с учетом его

рыночной стоимости, определенной в соответствии с законом об оценочной деятельности.

Таким образом, по смыслу приведенных норм принятие решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, является правом, а не обязанностью предприятия, принимается им самостоятельно при наличии согласия собственника имущества на его отчуждение. Положениями Закона N 159-ФЗ не предусмотрена ни обязанность такого предприятия принять решение о совершении сделки, направленной на отчуждение закрепленного за ним имущества, ни обязанность собственника недвижимого имущества дать согласие на его приватизацию. Принятие решения государственным или муниципальным предприятием и согласие собственника, направленные на отчуждение имущества, в данном случае являются добровольным волеизъявлением и не могут быть получены в принудительном порядке.

МКУ «УЖКХ» Кировского района г. Ростова-на-Дону с 31.12.2013 владеет спорным помещением на праве оперативного управления.

Собственником данного объекта является муниципальное образование город Ростов-на-Дону (том 1 л.д. 145-148).

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации, учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Согласно пункту 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) третье лицо, орган юридического лица, а также государственный орган или орган местного самоуправления, если такой орган действует с целью защиты интересов соответствующего публично-правового образования в гражданских правоотношениях (пункт 1 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации), не обязаны давать согласие на совершение сделки.

Из материалов дела не следует, что муниципальное образование город Ростов-на-Дону в лице своих органов выразило свое согласие на приватизацию спорного имущества в порядке Закона N 159-ФЗ (преимущественное право выкупа).

В том случае, если после опубликования Закона N 159-ФЗ субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления передал государственное или муниципальное имущество, находящееся в аренде у субъекта малого или среднего предпринимательства, государственному или муниципальному предприятию в хозяйственное ведение или оперативное управление с целью исключительно воспрепятствовать реализации субъектом малого или среднего предпринимательства права на приобретение арендованного имущества в собственность, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение этого имущества и обязать уполномоченный орган осуществить действия по реализации такого права (абзац 2 пункта 5 информационного письма Президиума ВАС РФ N 134).

Между тем, как установлено судами, в рассматриваемом случае спорное нежилое помещение в момент заключения договора аренды (15.05.2015) уже находилось на праве оперативного управления у МКУ «УЖКХ» Кировского района г. Ростова-на-Дону (с 31.12.2013), о чем предприниматель безусловно знал (п. 1.2 договора). Доказательств того, что в настоящем случае действия по регистрации права оперативного управления 15.05.2015 совершены исключительно с целью воспрепятствовать реализации предпринимателем права на выкуп спорного объекта, в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, у суда первой инстанции отсутствовали основания для выводов о совершении департаментом и МКУ «УЖКХ» Кировского района г. Ростова-на-Дону действий, направленных на воспрепятствование ИП ФИО3 в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Как отмечено ранее, действующим законодательством не предусмотрена обязанность собственника давать согласие на приватизацию имущества, при этом отказ уполномоченного органа в согласовании сделки не может быть преодолен предпринимателем посредством судебного понуждения к даче соответствующего согласия.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.08.2019 по делу N 310-ЭС19-6352, А14-297/2018, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2024 N 305-ЭС23-30225 по делу N А40-46642/2023, постановлении Арбитражного суда Московского округа от 11.06.2025 N Ф05-6784/2025 по делу N А41-60568/2024, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31.07.2025 N Ф09-2728/25 по делу N А07-3302/2024.

Судом первой инстанции также установлено, что постановлением главы Администрации Ростовской области «О принятии на государственную охрану памятников истории культуры г. Ростова-на-Дону и мерах по их охране» № 411 от 09.10.1998 и постановлением главы Администрации Ростовской области «О внесении изменений в постановление Главы Администрации Ростовской области от 09.10.1998 № 411» № 795 от 27.11.2014, здание Доходного дома, 1910-е гг., по адресу: <...>, литер А, отнесено к памятникам культурного наследия регионального значения «Доходный дом К.И. Шапошникова, 1915, арх. ФИО5». Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 02.07.2015 № 1906 объект культурного наследия «Доходный дом К.И. Шапошникова», зарегистрирован в Едином государственном

реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и ему присвоен регистрационный номер 611410094440005.

Спорное помещение, площадью 56,2 кв.м, переданное в аренду ИП ФИО3, находится в антресоли № 1 указанного памятника культурного наследия регионального значения.

В данном случае объектом приватизации выступает объект культурного наследия, а потому подлежат применению как нормы Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), так и нормы Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия).

Вопреки доводам апеллянта определенные Федеральным законом N 159-ФЗ особенности для субъектов малого и среднего предпринимательства не отменяют действия иных норм, предусмотренных Законом о приватизации, поскольку в рассматриваемом случае объектом приватизации выступает объект культурного наследия, соответственно, к спорным правоотношениям подлежат применению специальные нормы Закона о приватизации и положения Закона об объектах культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Следовательно, положениями статей 20, 29 Закона о приватизации установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона N 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия (определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 N 301-КГ-18-753).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения урегулированы Постановлением Правительства РФ от 17.10.2019 N 1341.

Таким образом, приватизация объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, в обход установленных статьей 29 Закона о приватизации процедур, в том числе путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение такого имущества в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ, является незаконной.

Из материалов дела следует, что спорный объект отнесен к объектам культурного наследия регионального значения, ИП ФИО3 владеет и пользуется частью недвижимого объекта «Доходный дом К.И. Шапошникова, 1915, арх. ФИО5» в качестве арендатора.

Судом установлено, что на момент обращения предпринимателя с заявлением о выкупе арендованного имущества 04.12.2024, являющегося объектом культурного наследия и на момент принятия департаментом спорного отказа, положения Закона о приватизации действовали в редакции Федерального Закона N 315-ФЗ, в связи с чем у департамента отсутствовали законные основания для принятия положительного решения.

При этом в соответствии с актом технического состояния объекта культурного наследия от 12.08.2024 № 49-24, составленным ГАУК РО «Донское Наследие», общее состояние объекта – неудовлетворительное.

Положения Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не распространяются на приватизацию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии (абз. 2 и 1 ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ).

В апелляционной жалобе приведены доводы о том, что департамент не представил пояснения в каких муниципальных целях данное здание может быть использовано.

Вместе с тем, судом первой инстанции справедливо отмечено, что в соответствии со статьями 41 и 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации доходы от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности, включая доходы, получаемые в виде арендной платы либо иной платы за передачу в возмездное пользование муниципального имущества, относятся к неналоговым доходам местного бюджета. Эти доходы, как и средства, полученные от приватизации непрофильных для публичного образования объектов недвижимости, предназначены, прежде всего, для поддержания на надлежащем уровне сферы услуг, относящихся к жизнеобеспечению населения муниципального образования, поскольку позволяют наращивать соответствующую инфраструктуру за счет приобретения необходимых объектов муниципальной собственности и поддерживать в должном техническом состоянии объекты, находящиеся в муниципальной собственности, чем достигаются конституционно значимые цели публичного управления. Не препятствует использованию муниципальными образованиями установленных законом способов привлечения денежных средств и иного имущества для формирования доходов местных бюджетов, в том числе такого, как сдача муниципального имущества в аренду, и статья 50 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Бюджет города Ростова-на-Дону на 2024 год и плановый период 2025 и 2026 годов сформирован с учетом поступлений денежных средств от использования на условиях аренды муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>. 52.

Органы местного самоуправления в порядке реализации указанных предписаний, самостоятельно управляя муниципальной собственностью от имени местного сообщества, определяют в своих правовых актах, являющихся официальной формой осуществления муниципальной власти, настоящее и будущее предназначение объектов муниципальной собственности. Закрепление в

муниципальных правовых актах целей и способов использования объектов муниципальной собственности, возможности, сроков и условий их приватизации обеспечивает не только соблюдение конституционных прав населения муниципального образования на самостоятельное владение, пользование и распоряжение объектами муниципальной собственности, но и выполнение публичной властью своих социальных функций.

Таким образом, вопрос, соответствует ли сохранение недвижимого имущества в муниципальной собственности (с целью дальнейшего предоставления его в аренду) публичным функциям, возложенным на местное самоуправление, и требованиям, предъявляемым к составу к целевому назначению муниципальной собственности, имеет принципиальное значение для решения вопроса о реализации арендатором преимущественного права на приватизацию такого имущества на основании положений частей 2 и 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ с учетом их места в общей системе конституционно-правового и гражданско-правового регулирования соответствующих отношений. Сохранение имущественной основы местного самоуправления обеспечивается соблюдением не только вытекающего из Конституции Российской Федерации требования о допустимости принудительного отчуждения лишь тех объектов, которые в силу закона не могут находиться в собственности муниципальных образований, но и условия о справедливом возмещении, соразмерном действительной стоимости муниципального имущества, подлежащего отчуждению в целях поддержки малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, довод заявителя о том, что закрепление арендуемого помещения на праве оперативного управления за МКУ «УЖКХ» Кировского района города Ростова-на-Дону является необоснованным и не обеспечивает интересы местного самоуправления, признается судом несостоятельным.

Указание апеллянта на то, что желание департамента в более продолжительном получении арендной платы не является основанием для отказа в выкупе, не принимается судом, поскольку в условиях нахождения спорного имущества на праве оперативного управления у МКУ «УЖКХ» Кировского района города Ростова-на-Дону и отсутствия согласия собственника на его приватизацию, а также вхождения спорного помещения в состав объекта культурного наследия, изложенное исключает право предпринимателя на приобретение такого имущества, оно не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 этого Закона N 159-ФЗ; при этом сделка купли-продажи такого имущества будет являться недействительной (ничтожной).

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований следует признать верным.

Доводы подателя жалобы о неправомерном отклонении судом первой инстанции ходатайства о назначении экспертизы с целью определить общее техническое состояние спорного помещения, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или

предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон договора страхования о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Суд первой инстанции оценил имеющиеся в деле доказательства и пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения экспертизы, так как нежилое помещение, по адресу: <...> литер А, антресоль № 1, комнаты № 1, 2-3, 4 общей площадью 56,2 кв.м, входит в состав регионального объекта культурного наследия, что препятствует его приватизации на основании закона N 159-ФЗ.

Поскольку для разрешения спора по существу специальные познания не требовались, суд первой инстанции был вправе отказать в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы (чек-ордер от 25.07.2025) подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

в приобщении дополнений к апелляционной жалобе и приложенных к ним доказательств отказать.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.07.2025 по делу № А53-3380/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Р.А. Абраменко

Судьи Н.В. Нарышкина

Т.Р. Фахретдинов