Постановление от 22 августа 2022 г. по делу № А65-24880/2021

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А»

тел.: (846) 273-36-45, факс: 372-62-54

http://www.11aas.arbitr.ru е-mail: info@11aas.arbitr.ru,



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

11АП-8371/2022

Дело № А65-24880/2021
г. Самара
22 августа 2022 года
Резолютивная часть постановления объявлена 18.08.2022

Постановление в полном объеме изготовлено 22.08.2022


Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ануфриевой А.Э.,

судей Дегтярева Д.А., Коршиковой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от Исполнительного комитета Бугульминского муниципального района Республики Татарстан – представитель ФИО2 по доверенности от 26.08.2021;

от ООО «Оптима» - представитель ФИО3 по доверенности от 10.01.2022, ФИО4 директор;

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 августа 2022 года

апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Оптима» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 апреля 2022 года по делу № А65-24880/2021 (судья Гиззятов Т.Р.) по иску Исполнительного комитета Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, г. Бугульма, (ОГРН <***>, ИНН <***>), к Обществу с ограниченной ответственностью «Оптима», г. Бугульма, (ОГРН <***>, ИНН <***>), о расторжении договора аренды земельного участка № 271 от 25.12.2008, об обязании освободить земельный участок площадью 2 200 кв.м, с кадастровым номером 16:46:030103:59, расположенный по адресу: <...>, об обязании привести земельный участок в первоначальное состояние (с учетом уточнения исковых требований от 09.03.2022),встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Оптима», г. Бугульма, (ОГРН <***>, ИНН <***>), к Исполнительному комитету Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, г. Бугульма, (ОГРН <***>, ИНН <***>), о признании недействительным уведомления № 2623/21-АГ от 29.05.2021 о расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке № 271 от 25.12.2008,





УСТАНОВИЛ:

Исполнительный комитет Бугульминского муниципального района Республики Татарстан (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Оптима» (далее – ответчик) об обязании освободить земельный участок площадью 2 062 кв.м, с кадастровым номером 16:46:030103:59, расположенный по адресу: <...>, об обязании привести земельный участок в первоначальное состояние.

Истец заявил об уточнении исковых требований, просил расторгнуть договор аренды земельного участка № 271 от 25.12.2008, обязать ответчика освободить земельный участок площадью 2 062 кв.м, с кадастровым номером 16:46:030103:59, расположенный по адресу: <...>, обязать привести земельный участок в первоначальное состояние.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 декабря 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Палата имущественных и земельных отношений Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, г. Бугульма, (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Определением Арбитражного суда Республики от 20 января 2022 года суд принял встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Оптима», г. Бугульма, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Исполнительному комитету Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, г. Бугульма, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным уведомления № 2623/21-АГ от 29.05.2021 о расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке № 271 от 25.12.2008.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.04.2022 первоначальные требования удовлетворены. Договор аренды земельного участка № 271 от 25.12.2008 расторгнут. Общество с ограниченной ответственностью «Оптима», г. Бугульма, (ОГРН <***>, ИНН <***>) обязано в месячный срок с момента вступления решения в законную силу передать Исполнительному комитету Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, г. Бугульма (ОГРН <***>, ИНН <***>) земельный участок с кадастровым номером 16:46:030103:59, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 2 200 кв.м, с приведением его в первоначальное состояние. В удовлетворении встречных исковых требований отказано. С Общества с ограниченной ответственностью «Оптима», г. Бугульма, (ОГРН <***>, ИНН <***>), в доход бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 12 000 (двенадцать тысяч) рублей".

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, оставить исковые требования Исполнительного комитета Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, г. Бугульма к Обществу с ограниченной ответственностью «Оптима», г. Бугульма о расторжении договора аренды земельного участка № 271 от 25.12.2008, об обязании освободить земельный участок площадью 2 200 кв.м, с кадастровым номером 16:46:030103:59, расположенный по адресу: <...>, об обязании привести земельный участок в первоначальное состояние (с учетом уточнения исковых требований от 09.03.2022), без удовлетворения.

Встречное исковое требование Общества с ограниченной ответственностью «Оптима», г. Бугульма к Исполнительному комитету Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, г. Бугульма о признании недействительным уведомления № 2623/21-АГ от 29.05.2021 о расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке № 271 от 25.12.2008 г. удовлетворить.

Признать уведомление № 2623/21-АГ от 29 мая 2021 года Исполнительного комитета Бугульминского муниципального района РТ о расторжении Договора аренды земельного участка № 271 от 25 декабря 2008 года в одностороннем порядке недействительным.

Апеллянт ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает следующие доводы. Задолженности по арендной плате у ООО «Оптима» не имеется, что подтверждается показаниями представителя исполнительного комитета Бугульминского муниципального района РТ в первом судебном заседании от 16 декабря 2021 года. ООО «Оптима» предупреждение от 11 марта 2022 года № 31/22 о задолженности по арендным платежам в сумме 985 195 руб. 70 коп. получила лишь только во время рассмотрения дела по существу. На указанное предупреждение ООО «Оптима» дала ответ, из которого следует, что ООО «Оптима» не согласна суммой взыскания в размере 985 195 руб. 70 коп. за период с 29 марта 2010 года по 28 декабря 2016 года, поскольку пропущен срок исковой давности и не были учтены три суммы произведенной оплаты. ООО «Оптима» действительно допускало нарушения обязательств по оплате арендных платежей, о чем свидетельствуют факты направления в адрес ответчика претензий об оплате имеющейся текущей задолженности. Однако вся текущая задолженность погашалась в разумные сроки. В настоящее время задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка № 271 от 25 декабря 2008 года отсутствует.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В целях проверки доводов ответчика, изложенных в апелляционной жалобе, и возражений истца определением суда апелляционной инстанции от 05.07.2022 истцу предложено представить распорядительный акт о передаче земельного участка в аренду ответчику - постановление главы Бугульминского муниципального района №510/1 от 29.05.2008; - выписки из ЕГРН в отношении объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка, об основных характеристиках и зарегистрированных правах.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022 произведена замена судьи Романенко С.Ш. на судью Коршикову Е.В.

От истца поступило ходатайство о приобщении запрошенных судом апелляционной инстанции документов: постановление главы Бугульминского муниципального района №510/1 от 29.05.2008, постановление главы Бугульминского муниципального района №121 от 16.02.2009, выписки из ЕГРН на земельные участки 16:46:030103:79,16:46:030103:59, выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости КН 16:46:000000:683, землеустроительное дело по межеванию земельного участка №1034-07.

От ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копии свидетельства о государственной регистрации права 16-АЕ 200909 от 05.08.2010.

По правилам ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. Документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 настоящего Кодекса, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу.

Поскольку документы, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, представлены по запросу суда в обоснование возражений относительно доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приобщил дополнительные доказательства в целях проверки доводов апелляционной жалобы, что не противоречит указанным нормам.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы

Представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке норм части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, 25.12.2008 между Палатой имущественных и земельных отношений Бугульминского муниципального района Республики Татарстан и ООО «Оптима» заключен договор аренды № 271 (далее - договор) земельного участка, площадью 2 062 кв.м, с кадастровым номером 16:46:030103:59, расположенного по адресу: <...> с разрешенным использованием: размещение автомобильной стоянки.

Срок аренды с 29.05.2008 по 28.05.2057.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.3, 2.4 размер арендной платы устанавливается в виде стабильных платежей за 1 кв.м земельной площади в расчете на год. Арендатор за период с 29.05.2008 по 31.12.2008 вносит арендную плату за право пользования участком в размере 79 775 рублей согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее). Арендная плата за период с 29.05.2008 по 31.12.2008 вносится арендатором в размере 79 775 рублей, ежемесячно равными долями не позднее 1 числа каждого месяца, а за декабрь - не позднее 25 декабря текущего года.

Земельный участок передан истцом ответчику по акту приема-передачи от 25.12.2008.

Далее истец, ввиду существенных нарушений условий договора, 29.05.2021 направил ответчику уведомление № 2623/21-АГ об отказе от договора и необходимости в тридцатидневный срок вернуть земельный участок, поскольку имеется задолженность по арендной плате и пени в общей сумме 292 916 рублей.

11.08.2021 истец повторно обратился к ответчику с уведомлением № 4133/21-АГ о необходимости расторгнуть договор, освободить и вернуть земельный участок.

13.09.2021 ООО «Оптима» предоставил ответ (вх.№ 4429/р от 13.09.2021) о продолжении использования земельного участка, ввиду несогласия с принятым решением.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что договор по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст.309, 310, 450, 452, 619 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», суд первой инстанции установил, что обстоятельства по которым орган местного самоуправления изъявил желание воспользоваться правом по расторжению договора, непосредственно связано с злоупотреблением правом арендатора по пользованию земельным участком, а именно: систематическое нарушение сроков внесения арендных платежей либо не внесение их в период времени, устройство строения с признаками капитального строительства без соответствующего уведомления собственника земельного участка, при этом земельный участок расположен на одной из основных городских улиц, где расположены сети централизованного водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения, изменение юридического адреса и руководителя организации без уведомления арендодателя. При арендной плате, равной 12 269 рублей 70 копеек в месяц в 2008 – 2014 годах и 12 204 рублей 90 копеек в месяц в 2015 – 2021 годах, арендатор допустил просрочку в оплате в период с 29.05.2008 по 31.12.2016 равную 986 782 рубля, что существенно превышает сумму платежей за 2 месяца. Кроме того, на указанном земельном участке построено кирпичное одноэтажное здание охраны при въезде на автостоянку. Оценив представленные доказательства и обстоятельства дела, учитывая, что ответчик систематически осуществляет оплаты не в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что расторжение договора аренды является соразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и соответствует балансу интересов сторон. Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец, направив в адрес ответчика уведомление № 2623/21-АГ об отказе от договора и необходимости в тридцатидневный срок вернуть земельный участок, поскольку имеется задолженность по арендной плате и пени в общей сумме 292 916 рублей, действовал добросовестно с целью защиты своих прав и прекращения неправомерных действий истца, выраженных в невыплате арендных платежей. Сам факт существования подобного уведомления об отказе от договора, согласно выводам суда первой инстанции, следует рассматривать как соблюдение досудебного порядка.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Порядок расторжения договора установлен статьей 452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Указанной нормой предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно ч.1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Частями 1 и 2 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Исходя из содержания указанных норм, расторжение договора и отказ от договора являются различными юридическими действиями, и совершаются в различном порядке.

Термин «расторжение договора аренды в одностороннем порядке» подразумевает именно внесудебный порядок расторжения договора в связи с односторонним отказом стороны от него.

Однако, в рассматриваемых отношениях следует применять императивную норму п.9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, согласно которой если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Аналогичная норма действовала и на момент заключения спорного договора аренды земельного участка.

Исходя из буквального смысла п.3.1 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в случае нарушения арендатором условий договора, направив не менее, чем за 30 календарных дней уведомление о намерении расторгнуть договор.

Договором право арендодателя в одностороннем порядке досрочно отказаться от договора не предусмотрено.

В рассматриваемом споре уточненное требование о расторжении договора, мотивированное существенным нарушением условий договора, следует разрешать на основании приведенных выше статей 450, 452, 619 ГК РФ, с учетом соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования настоящего спора.

Между тем, в рассматриваемом деле уведомлением от 29.05.2021 истец ясно и однозначно выражает отказ от договора, и уведомляет арендатора о необходимости по истечении 30 дней освободить земельный участок.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является по общему правилу оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п.1 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, односторонний отказ Ответчика от договора аренды, выраженный в уведомлении 29.05.2021 уведомлением №2623/21-АГ, противоречит закону (п.9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, ст. 310 ГК РФ) и условиям договора аренды, является недействительной сделкой (ст. 168 ГК РФ), фактически направлен на досрочное прекращение и лишение права аренды Истца в отношении вышеуказанного земельного участка.

На основании изложенного встречные исковые требования о признании недействительным одностороннего отказа от договора № 271 от 25.12.2008. выраженном в уведомлении № 2623/21-АГ от 29.05.2021 подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, суд первой инстанции рассмотрел и удовлетворил уточненные первоначальные требования о расторжении договора аренды земельного участка, при разрешении которого следовало руководствоваться приведенными выше положениями статей 450, 452, 619 ГК РФ, с учетом соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования настоящего спора.

Согласно ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Согласно исковому заявлению договор прекращен в связи с односторонним отказом арендодателя от договора письмом от 29.05.2021 №2623/21-АГ.

Согласно уточненному исковому заявлению, требование о расторжении договора обосновано нарушением договора.

В обоснование существенности нарушений договора со стороны арендатора, истец указывает на систематическое нарушение сроков внесения арендной платы, а именно: при арендной плате, равной 12 269 рублей 70 копеек в месяц в 2008 – 2014 годах и 12 204 рублей 90 копеек в месяц в 2015 – 2021 годах, арендатор допустил просрочку в оплате в период с 29.05.2008 по 31.12.2016 равную 986 782 рубля, что существенно превышает сумму платежей за 2 месяца.

Из материалов дела усматривается, что в адрес ответчика была направлена претензия от 22.10.2019 исх№ № 1566 об оплате долга за период с 01.01.2017 по 01.10.2019 на сумму 402 760 рублей.

Судом апелляционной инстанции установлено, и материалами дела подтверждается, что платежным поручением от 01.11.2019 №106 задолженность с учетом начисленных пеней в общей сумме 439 374 руб. погашена.

26.01.2021 в адрес ответчика претензия исх№ 39 об оплате долга за период с 01.01.2020 по 01.01.2021 на сумму 146 458 рублей.

Платежным поручением от 24.02.2021 №11 долг в сумме 146 458 рублей погашен.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.06.2021, принятым в порядке упрощенного производства в форме резолютивной части, по исковому заявлению, поданному 13.04.2021 Палатой имущественных и земельных отношений Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, с Общества с ограниченной ответственностью «Оптима» в пользу Палаты имущественных и земельных отношений Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, Бугульминский район Республики Татарстанвзыскано 146 458 руб. неустойки, начисленной в соответствии с п.2.6 договора аренды земельного участка за №271 от 25.12.2008г. по состоянию на 01.01.2021г. Размер неустойки был снижен до суммы долга.

29.05.2021 уведомлением №2623/21-АГ истец уведомил ответчика о своем решении отказаться в односторонне порядке от договора аренды земельного участка от 25.12.2008 №271, указав на наличие задолженности в сумме 292 916 руб. (146 458 руб. долг за 2020 год и 146 458 руб. пени.

Иных оснований для расторжения договора в уведомлении №2623/21-АГ от 29.05.2021 не указано.

Более позднее уведомление от 11.08.2021 №4133/21-АГ содержит лишь требование о возврате земельного участка после прекращения договора .

Проанализировав содержание переписки в совокупности с имеющимися в деле платежными документами, и оценив их в качестве надлежащих доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

В качестве предупреждения о необходимости исполнения обязательства по погашению задолженности за 2020 год в сумме 146 458 рублей может быть принята претензия от 26.01.2021 в исх№ 39, долг по которой погашен 24.02.2021.

Между тем, из изложенного следует, что по состоянию на дату направления уведомления об отказе от договора - 29.05.2021 задолженность за период 2017-2019 год указанная в претензии от 22.10.2019 исх№ № 1566 за период с 01.01.2017 по 01.10.2019 в сумме 402 760 рублей была погашена 01.11.2019. Задолженность за 2020 год в сумме 146 458 рублей, указанная в претензии от 26.01.2021 исх№ 39, также была погашена еще 24.02.2021.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о наличии долга по арендной плате в сумме 292 916 руб. на момент обращения с оспариваемым уведомлением, не соответствует обстоятельствам дела.

На момент обращения с настоящим иском в суд (28.09.2021) и на момент подачи уточненного искового заявления (16.02.2022) задолженность по арендной плате отсутствовала, о чем свидетельствуют платежные поручения о внесении арендной платы за 6 мес. и далее платежные поручения о внесении ежемесячной арендной платы (т. 1 л.д. 133-142).

Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Из содержания данной нормы не следует, что основанием для расторжения договора может являться задолженность по неустойке.

Как разъяснено в п. 23 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В рассматриваемом споре, исковое заявление об обязании освободить земельный участок направлено в суд 28.09.2021, т.е. по истечении 8 месяцев, а уточненное исковое заявление о расторжении договора - 16.02.2022. т.е. по истечении полного календарного года после уплаты долга, что в смысле приведенных разъяснений нельзя считать разумным сроком.

Вместе с тем, данное правило не является императивным, предусматривает лишь право истца требовать расторжения договора, следовательно, предусматривает не обязанность, а право суда применить данное правило при условии оценки всех имеющихся в деле доказательств.

Не может служить основанием для удовлетворения требования о досрочном расторжении договора исключительно сам факт просрочки внесения арендной платы, тем более, если такое нарушение устранено в разумный срок.

Правомерность такого подхода подтверждена постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.06.2021 по делу №А72-11405/2020.

Расчет суммы долга по арендной плате в сумме 986 782 руб., на который ссылается истец в уточненном исковом заявлении, суд апелляционной инстанции не принимает во внимание, поскольку данная задолженность сформировалась, согласно доводам самого истца, за период с 29.05.2008 по 31.12.2016 перед правопредшественником истца Палатой имущественных и земельных отношений Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, за пределами срока исковой давности. При этом, материалы дела не сдержат доказательств принятия мер по взысканию данной задолженности, предупреждение о погашении указанной задолженности в порядке ст. 619 ГК РФ арендатору не направлялось.

Довод истца о том что ответчиком осуществлено незаконное возведение временного строения на спорном земельном участке без разрешения на строительство также не может быть принято во внимание, поскольку с требованием устранить данное нарушение истец не обращался, данное обстоятельство не указано истцом в качестве основания расторжения договора ни в претензиях, ни в уведомлении №2623/21-АГ от 29.05.2021.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующие обстоятельства.

Как следует из выписки из ЕГРН в отношении земельного участка и объекта недвижимости, в границах спорного земельного участка расположено нежилое здание гаража, право собственности на которое зарегистрировано за ООО "Оптима" 05.08.2010 рег. запись №16-16-15/019/2010-318 на основании разрешения на строительство от 20.11.2007 №RU16513000-44/с, что также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 16-АЕ 200909 от 05.08.2010.

Данные обстоятельства судом первой инстанции не исследовались и не подвергались оценке.

Между тем, нахождение данного объекта недвижимости на спорном земельном участке в ходе судебного заседания в апелляционной инстанции обе стороны подтвердили.

При этом доказательств того, что данный объект признан самовольной постройкой, доказательств оспаривания права собственности ответчика на данный объект не имеется.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Как указано в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно п.1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определение Верховного Суда РФ от 19.11.2015 N 308-ЭС15-8731, по делу №А32-8510/2012 истребование земельного участка без решения судьбы названных объектов недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен собственником такого участка одновременно либо с иском о сносе самовольной постройки, либо с иском о признании права собственности на постройку по правилам пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Как указано выше, законность возведения и регистрации права собственности на объект недвижимости, принадлежащий ответчику и расположенный на спорном земельном участке никем не оспорен.

В силу невозможности истребования земельного участка у собственника, платности использования земли, законодательно установленного размера арендной платы за пользование публичными землями в соответствии со ст.ст. 65, 39.7 Земельного кодекса РФ, собственник объекта недвижимости даже в отсутствие заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен такой объект, обязан вносить плату за пользование земельным участком в размере его арендной платы.

Исполнительный комитет с достаточной очевидностью должен был предполагать, что возврат арендуемого земельного участка занятого объектом недвижимости невозможен, а регулируемая арендная плата за пользование земельными участками в любом случае, независимо от расторжения договора, подлежит оплате, и направление ответчику уведомления о расторжении договора и обращения в суд с учетом указанных обстоятельств носит формальный характер.

Правомерность такого подхода также подтверждена постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.06.2021 по делу №А72-11405/2020.

Принимая во внимание изложенное, оценив в совокупности приведенные сторонами доводы и имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора, а следовательно, возложения на ответчика обязанности освободить арендуемый земельный участок отсутствуют.

Поскольку решение суда первой инстанции основано на неправильном применении норм материального права, выводы, изложенные в решении не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда на основании ч.1 ст. 270 АПК подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

В силу ч.1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины относятся на истца и подлежит взысканию в доход полозу ответчика

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 апреля 2022 года по делу № А65-24880/2021 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении первоначальных исковых требований Исполнительного комитета Бугульминского муниципального района Республики Татарстан отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным уведомление № 2623/21-АГ от 29.05.2021 о расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке № 271 от 25.12.2008.

Взыскать с Исполнительного комитета Бугульминского муниципального района Республики Татарстан в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Оптима» расходы по оплате госпошлины по встречному иску в сумме 6 000 руб., по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.



Председательствующий судья А.Э. Ануфриева



Судьи Е.В. Коршикова



Д.А. Дегтярев