Постановление от 6 марта 2023 г. по делу № А43-26502/2022

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А43-26502/2022
06 марта 2023 года
г. Владимир


Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2023 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.12.2022 по делу № А43-26502/2022,

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 317527500081015), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» (ИНН <***>, ОГРНИП 1155248000291) о расторжении договора аренды, обязании освободить и передать помещение,

при участии представителей: от заявителя (ответчика) - общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» - ФИО5 (по доверенности от 20.12.2022 сроком действия на 6 месяцев и диплому (т.2 л.д.40));

от истца - индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО6 (по доверенности от 06.05.2022 сроком действия на 5 лет и диплому);


от истца - индивидуального предпринимателя ФИО3 - ФИО6 (по доверенности от 29.06.2022 сроком действия на 1 год и диплому);

от истца - индивидуального предпринимателя ФИО4 - ФИО6 (по доверенности от 16.01.2023 сроком действия на 1 год и диплому),

установил.

Индивидуальные предприниматели ФИО2, ФИО4, ФИО3 (далее - Предприниматели) обратились в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» (далее - Общество) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 24.08.2020 и обязании ответчика освободить и передать нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

Решением от 14.12.2022 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил иск Предпринимателей.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении искового заявления.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к неправомерному и необоснованному требованию истцов о расторжении договора, поскольку приостановление торговой деятельности ответчика в арендуемом помещении произошло по причине непринятия арендодателем своевременных мер по приведению помещения в соответствии с условиями заключенного договора аренды, в частности по восстановлению подачи воды, отопления и вентиляции.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить определение суда по проведены в жалобе доводам.

Представитель истцов в судебном заседании и отзыве на апелляционную жалобу возразил против доводов ответчика, просил определение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в долевой собственности ФИО2, ФИО4, ФИО3 находится нежилое помещение с кадастровым номером 13:60:0010012:168, расположенное по адресу: Нижегородская область, г.


ФИО7, ул. Некрасова, д. 7.

24.08.2020 Предприниматели (арендодатели) и Общество (арендатор) заключили договор аренды, на основании которого арендатору во временное владение и пользование передано нежилое помещение общей площадью 867,1 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Цель использования данного помещения: организация торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией (пункт 1.3 договора).

По условиям договора (пункт 2.2 договора) арендатор обязан:

- использовать нежилое помещение исключительно по его целевому назначению в соответствии с условиями договора (пункт 2.2.1 договора);

- обеспечивать беспрепятственный доступ в нежилое помещение для его осмотра и проверки соблюдения условий договора и иных условий (в том числе лицензионных) представителя арендодателя, государственного пожарного надзора и других служб, контролирующих соблюдение законодательства Российской Федерации (2.2.5 договора);

- производить в установленных договорам размерах и сроках оплату арендной платы и иных платежей согласно условиям договора (пункт 2.2.6 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата составляет 2% от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении.

Основанием для начисления арендной платы является ежемесячный отчет о товарообороте (приложение № 4 к договору), составленный на основании кассовых отчетов и книг контролеров-кассиров арендатора за календарный месяц (пункт 3.4 договора с учетом дополнительного соглашения от 24.08.2020).

Срок аренды установлен на 15 лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 5.1 договора).

Имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 24.09.2020 (лист дела 116). Общество открыло в данном помещении магазин «Светофор» и начало коммерческую деятельность.

Уведомлением от 21.10.2021 арендодатели предложили Обществу согласовать изменения в пункт 3 договора аренды от 24.08.2020, а именно изменить арендную плату с 2% от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц на фиксированную арендную плату в размере 550 руб. за один квадратный метр арендуемой площади, что составит 476 905 руб., с возмещением арендодателям расходов по электроснабжению, теплоснабжению, холодному водоснабжению и водоотведению.

В претензии № 1 от 22.10.2021 арендатор указал на несоответствие арендованного помещения санитарно-эпидемиологическим нормам в связи с отсутствием воды, отопления, вентиляции и т.д. и потребовал от арендодателей обеспечить в помещении надлежащий температурный режим,


восстановить водоснабжение. При этом Общество отказалось вносить изменения в договор относительно размера арендной платы.

Общество известило Предпринимателей о том, что с 01.10.2021 по день восстановления температурного режима арендная плата перечисляться не будет в порядке 6.5 договора.

29.11.2021 стороны произвели совместный осмотр переданного в аренду помещения, по итогам которого был составлен акт от 29.11.2021, согласно которому по состоянию на 29.11.2021 в помещении не осуществляется организация торговли продовольственными и промышленными товарами, двери магазина закрыты, отсутствуют персонал и покупатели; нежилое помещение используется под хранение (складирование) оборудования Общества, оборудование не подключено к сети электроснабжения, на момент осмотра помещения выключено, на момент осмотра температура составляет 14 градусов, система водоснабжения и водоотведения в помещении находится в нерабочем состоянии, система вентиляции работает. Состояние помещения хорошее, сантехника исправна, двери исправные, окна целые (листы дела 52, 53) .

Письмом от 10.12.2021 Предприниматели со ссылкой на пункт 4.4.1 договора уведомили Общество об одностороннем отказе от договора аренды от 24.08.2020, указав на допущенные Обществом нарушения обязательств, предусмотренных пунктами 1.3, 2.2.5, 2.2.12 договора, и просили возвратить арендованное помещение по истечении 60 календарных дней с момента получения настоящего уведомления (листы дела 54-56).

Посчитав данный договор расторгнутым, Предприниматели обратились в суд с соответствующим заявлением.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 31.05.2022 по делу № А43-6662/2022, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2022, Предпринимателям отказано в удовлетворении иска.

Суды установили, что ни нормами действующего законодательства, ни условиями заключенной сторонами сделки не предусмотрено право арендодателей на односторонний отказ от договора аренды от 24.08.2020, и пришли к выводу, что письмо Предпринимателей от 10.12.2021 не повлекло правовых последствий в виде прекращения действии договора.

Актами осмотра от 19.01.2022, 21.01.2022, 26.01.2022, составленными сторонами, установлено отсутствие торгового оборудования в помещении и неосуществление торговой деятельности арендатором, а также демонтаж вывески магазина. Сторонами в акте установлено, что температура с помещения составляет от 14 до 18 градусов, потеря тепла происходит через дверные проемы (листы дела 62-64).

Претензией от 21.01.2022 арендодатели потребовали от арендатора привести помещение в первоначальное состояние и восстановить демонтированные двери между холодильником, неотапливаемым складом и торговым залом, и дверь тамбура при входе в торговый зал (листы дела 81, 82).

Актом осмотра от 24.06.2022 установлен факт неиспользования


Обществом помещения для осуществления торговой деятельности и отсутствие дверей, восстановление которых требовали арендодатели в письмо от 21.01.2022 (лист дела 83).

На основании указанных обстоятельств, письмом от 29.06.2022 истцы потребовали от ответчика расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 24.08.2020, так же указав, что Общество не вносило арендную плату начиная с ноября 2021 года.

Отказ ответчика расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке послужил основаниям для обращения Предпринимателей в суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при наличии доказательств нарушения условий договора со стороны арендатора суд первой инстанции на основании статей 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий заключенного между сторонами договора аренды от 24.08.2020 пришел к выводу о наличии достаточных оснований для удовлетворения иска о расторжении договора аренды и об отсутствии у ответчика правовых оснований для дальнейшего пользования нежилым помещением, в связи с чем удовлетворил требования иска.

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, пришел в соответствии с вышеприведенными нормами права к обоснованным выводам.

Обжалуемый судебный акт отвечает требованиям законности, обоснованности и мотивированности, предусмотренным частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основан на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, содержит обоснование сделанных судами выводов применительно к конкретным обстоятельствам дела.

Каких – либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом


в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статей 606 и 615 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора является существенное нарушение договора другой стороной. Нарушение может быть названо существенным в законе или договоре. При этом на истца возлагается обязанность доказать, что контрагент совершил это нарушение и в чем заключается существенность такого нарушения.

В силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1); существенно ухудшает имущество (пункт 2); более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).


Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Договором предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора, согласно пункту 4.4 договора договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в следующих случаях:

- при использовании нежилого помещения в целом или помещений в нем в целях, отличающихся от целей, указанных в пункте 1.3 договора (пункт 4.4.1 договора);

- если арендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) арендатора, умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом арендатор не произвел ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки (пункт 4.4.2 договора);

- если арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на 10 календарных дней три раза за весь период действия договора (пункт 4.4.3 договора).

Материалами дела подтверждено и судом первой инстанции установлено, что 10.12.2021 арендодатель отказался от договора аренды в связи с неиспользование помещения по целевому назначению, а также невнесением с октября 2021 года арендной платы по договору.

Из взаимосвязанных положений норм статей 606, 611, 614, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной


практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

Между тем доводы жалобы о том, что ответчик не имел возможности пользовать арендованным помещением по его назначению, подлежат отклонению, в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2.1.6 договора арендодатели обязаны обеспечить нежилое помещение теплоснабжением и электроснабжением, а в случае возникновения аварийных ситуаций обеспечить их скорейшую ликвидацию.

Нормальный температурный режим в помещении установлен в пункте 2.1.8 договора в диапазоне от 18 до 24 градусов.

В случае нарушение арендодателями пунктов 2.1.6 и 2.1.8 договора арендатор освобождается от уплаты арендной платы (пункт 6.5 договора).

Согласно представленным в материалы дела актам осмотра от 29.11.2021, 19.01.2022, 21.01.2022, 26.01.2022, составленным сторонами, в арендуемо помещении отсутствует торговая деятельность Общества, арендуемое помещение используется под склад торгового оборудования; температура в помещении составляет от 14 до 18 градусов; водоснабжение имеется (за исключением акта от 29.11.2021).

Заключением эксперта от 21.02.2022 № 0145/СТ/22, составленным ООО «АльфаПро», установлено ненадлежащее состояние ограждающих дверных конструкций внутри здания, включая их частичное отсутствие. В дверных проемах зафиксированы щелевые отверстия «на просвет» между отапливаемой частью здания (торговый зал, служебные и вспомогательные помещения) и неотапливаемой частью здания (склады), дверные блоки без порогов, часть дверных проемов неплотно закрыта щитами из ДСП, сэндвич- панелей; отсутствует дверь в тамбуре. Экспертом установлена причинно-следственная связь между состоянием ограждающих конструкций спорного нежилого помещения и температурным режимом внутри здания, так как ненадлежащее состояние ограждающих конструкций внутренних дверей и окон здания не обеспечивает состояние замкнутого контура, ограничивающего отапливаемый объем здания, что свидетельствует о нарушении термозащитной оболочки здания, и нарушении процесса теплоотдачи, что противоречит требованиям, установленным Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

По мнению эксперта допущенный арендатором в период стойких отрицательных температур демонтаж дверных полотен между складскими помещениями холодного хранения и торговым залом, последующее неплотное и частичное прикрытие дверных проемов бывшими в употреблении фрагментами строительных материалов, отсутствие дверного полотна в проеме тамбура и ненадлежащая эксплуатация арендатором ограждающих конструкций окон в зимний период, привели к искусственному занижению температуры внутри здания (листы дела 65-80).

Из ответа АО «ФИО7 ская Теплосетевая компания» от 07.11.2022


№ 084/1455 следует, что в отопительный сезон 2021-2022 годов отопление в помещении по адресу: <...>, присутствовало с 11.11.2021 по 31.03.2022 (лист дела 118). Также из представленных расчетных документов следует, что в указанном отопительном сезоне не наблюдалось изменение режима теплоснабжения.

Согласно письму МУП «Горводоканал» от 02.10.2022 в спорном здании производилось отключение водоснабжения с 18.10.2021 по 26.11.2021 по заявке собственников, в связи с аварией (лист дела 147).

В силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, иных доказательств материалы дела не содержат, ответчик заявлений о назначении экспертизы не заявил, доказательств совершения недобросовестных действий истцами по воспрепятствованию пользованию арендованным имуществом не представил, равно как и не представил доказательства своевременного внесения арендной платы.

Напротив истцами приведены убедительные доводы и представлены в материалы дела доказательства, согласно которым истцы могут понести какие-либо неблагоприятные последствия, вызванные ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды, поскольку состояние помещения ухудшается.

Изложенное позволяет квалифицировать допущенное Обществом нарушение договорных обязательств как существенное, что является законным основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды в судебном порядке и об отсутствии у ответчика правовых оснований для дальнейшего пользования нежилым помещением.

Аргумент ответчика о том, что пользованию помещения препятствовал тот факт, что с апреля по август 2022 года в Арбитражном суде Нижегородской области рассматривался спор по иску Предпринимателей о признании договора аренды расторгнутым, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку в рамках данного дела суд не принимал обеспечительных мер, запрещающих Обществу использовать объект аренды.

С учетом изложенного оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и допущенной судебной ошибке.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.


Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.12.2022 по делу № А43-26502/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья А.Н. Ковбасюк

Судьи Д.Г. Малькова

Н.В. Устинова