Решение от 17 октября 2024 г. по делу № А40-105240/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-105240/24-142-704
17 октября 2024 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 17 октября 2024 года


Арбитражный суд в составе:

судьи Шевцовой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Карелиной П.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

по иску истца – ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФАЭТОН" (111402, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ВЕШНЯКИ, УЛ ВЕШНЯКОВСКАЯ, Д. 4А, ПОМЕЩ. 1Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.11.2019, ИНН: <***>)

к ответчику - ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о признании незаконным отказ Департамента городского имущества города Москвы от 20.03.2024 года № 33-5-17359/24-(0)-2, оформленный письмом «О рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги» и обязании заключить договор купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...> (этаж 1, пом. I, комн.1, 1а, 1б, 2, 4-11, А; пом. II, комн.1-3, 3а, 3б, 4, 5; пом. III, комн.1) общей площадью 202,70 кв.м, с кадастровым номером 77:03:0007002:6794, на условиях представленного истцом проекта договора, с рассрочкой платежа на 7 лет

при участии:

от истца: ФИО1, дов. от 28.03.2024, удост. адвоката

от ответчика: ФИО2, дов. от 11.12.2023, паспорт, диплом, ФИО3, дов. от 14.12.2023, паспорт, диплом, ФИО4, дов. от 20.09.2024, паспорт, диплом



У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФАЭТОН" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – ответчик), в котором просит признать незаконным отказ Департамента городского имущества города Москвы от 20.03.2024 года № 33-5-17359/24-(0)-2, оформленный письмом «О рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги» и обязать заключить договор купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...> (этаж 1, пом. I, комн.1, 1а, 1б, 2, 4-11, А; пом. II, комн.1-3, 3а, 3б, 4, 5; пом. III, комн.1) общей площадью 202,70 кв.м, с кадастровым номером 77:03:0007002:6794, на условиях представленного истцом проекта договора, с рассрочкой платежа на 7 лет.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик требования не признал согласно доводам, изложенным в отзыве на иск.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца и ответчика, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что между ООО «Фаэтон» (Арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-00447/20 от 30.06.2020 года в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом.1, комн.1, 1а, 1б, 2, 4-11, А; пом.11, комн.1-3, 3а, 3б, 4, 5; пом.Ш, комн.1) общей площадью 202,70 кв.м, с кадастровым номером 77:03:0007002:6794 (далее - Объект).

Истец является субъектом малого предпринимательства.

19.02.2024 ООО «Фаэтон» в рамках Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации», обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» - объекта аренды.

Государственная услуга истцу оказана не была, от ответчика получен письменный отказ от 20.03.2024 года № 33-5-17359/24-(0)-2, оформленный письмом «О рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги».

Основанием отказа является включение в помещение в «Перечень» на основании распоряжения Департамента от 25.11.2019 № 46923.

ДГИ сообщил, «Данное помещение включено в Перечень на основании распоряжения Департамента от 25.11.2019 № 46923.

Полагая, что отказ в предоставлении государственной услуги выкупа объекта аренды нарушает права и охраняемые законом интересы Истца, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, ссылается на то, что в настоящее время предоставление государственной услуги ООО «ФАЭТОН» не представляется возможным, поскольку данное помещение включено в Перечень на основании распоряжения Департамента от 25.11.2019 № 46923, в связи с чем руководствуясь пунктом 2.10.1.2 Административного регламента, принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги по заявлению от 19.02.2024 № 33-5-17359/24-(0)-0, и по истечении пяти лет со дня включения в Перечень, а именно не ранее 24.11.2024 ООО «ФАЭТОН» вправе повторно обратиться в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности города Москвы».

Также ответчик указывает на то, что Распоряжение Департамента от 25.11.2019 № 46923 «О внесении изменений в распоряжение Департамента от 11 сентября 2017 г. № 29626» опубликовано на сайте Департамента04.12.2019, что подтверждается ответом из Техподдержки сайта mos.ru, а также письмом Департамента информационных технологий от 18.10.2023 № 64-01-20/821/23. Распоряжение было опубликовано и вступило в законную силу до проведения аукциона на право заключения договора аренды на спорное помещение. Кроме того, ответчик обращает внимание на тот факт, что Распоряжение Департамента от 25.11.2019 № 46923 Истцом в установленном порядке не оспорено.

Также, информация о включении нежилого помещения в Перечень отражена как в Распоряжении Департамента от 17.12.2019 № 50682 «О проведении повторна аукциона на право заключения договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, по адресу: <...>» (приложение № 1 к Распоряжению), так и в лотовой документации выставляемого на торги объекта (п. 1.3 «Наличие в перечне государственного имущества сформированном в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 20.04.2017 №211-ПП: да.»).

Ответчик указывает, что истец просит обязать заключить договор купли-продажи на своих условиях, тогда как все пункты в редакции Департамента соответствуют нормам законодательства, а истцом не указано на норму права, в соответствии с которой необходимо внести изменения в редакцию договора купли-продажи.

В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Заявитель свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права. Однако, избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру и последствиям нарушения, а также обеспечивать реальное восстановление нарушенных прав. Ненадлежащий, неэффективный в конкретной ситуации способ судебной защиты не может служить основанием для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав теми способами, которые указаны в ст. 12 Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Избрание конкретного способа защиты предопределяется правовой нормой, регулирующей спорное правоотношение.

Таким образом, суд приходит к выводу, о том, что заявителем избран надлежащий способ защиты нарушенного права в части восстановления нарушенного ООО "ФАЭТОН" преимущественного права покупки помещения, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом. I, комн.1, 1а, 1б, 2, 4-11, А; пом. II, комн.1-3, 3а, 3б, 4, 5; пом. III, комн.1) общей площадью 202,70 кв.м.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159).

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

При участии в аукционе на право заключения договора аренды и последующем заключении договора аренды Заявитель как субъект МСП исходил из того, что по общему правилу по прошествии двух лет аренды у него возникнет право выкупа Объекта в порядке, предусмотренном ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

Между тем в соответствии с п. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ выкуп Объекта, находящегося в Перечне, возможен только по прошествии трех лет аренды и пяти лет нахождения объекта в Перечне. Такой порядок является более длительным и обременительным по сравнению с общим порядком выкупа имущества, установленным ст. 3 Закона № 159.

Объект аренды включен в перечень государственного имущества, созданный Ответчиком на основании ч.4 ст.18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства» (далее - Перечень), на основании Распоряжения от 25.11.2019 № 46923.

Согласно ч.2.1 ст.9 ФЗ-159, Заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более для недвижимого имущества и в течение одного года и более для движимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления в отношении недвижимого имущества и в течение трех лет до дня подачи этого заявления в отношении движимого имущества.

Департамент, отказывая в предоставлении государственной услуги, указал, что поскольку арендуемое нежилое помещение включено в указанный перечень, то в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предоставление государственной услуги не представляется возможным и общество вправе по истечении пяти лет со дня включения помещения в перечень повторно обратиться в Департамент с соответствующим заявлением при условии непрерывного владения указанным помещением по договору аренды в течение трех лет.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона города Москвы от 08.07.2009 N 25 "О правовых актах города Москвы" (далее - Закон о правовых актах города Москвы) правовыми актами города Москвы являются официальные документы, принятые жителями города Москвы на референдумах города Москвы, принятые (изданные) органами государственной власти города Москвы (должностными лицами города Москвы), содержащие положения нормативного характера и (или) индивидуального действия и направленные на регулирование общественных отношений.

Согласно части 3 статьи 1 Закона о правовых актах города Москвы к подзаконным правовым актам города Москвы относятся правовые акты, направленные на реализацию федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, Устава города Москвы, иных нормативных правовых актов города Москвы.

К подзаконным правовым актам относятся, в числе прочего, приказы и распоряжения органов исполнительной власти города Москвы (подпункт 6 части 3 статьи 4 Закона о правовых актах города Москвы).

Как следует из части 2 статьи 19 Закона о правовых актах города Москвы, официальным опубликованием правового акта считается первая публикация его полного текста в официальном издании органа государственной власти (электронной версии данного издания) или первое размещение (опубликование) его полного текста на официальном сайте органа государственной власти в сети Интернет.

При этом если правовой акт не опубликован официально до указанной в нем даты вступления в силу, то правовой акт вступает в силу на следующий день после дня его официального опубликования (часть 9 статьи 20 Закона о правовых актах города Москвы).

Одновременно с этим Порядок формирования, ведения и опубликования Перечня утвержден Постановлением Правительства Москвы от 20.04.2017 N 211-ПП (далее - Постановление N 211-ПП).

В силу пункта 2.5 Постановления N 211-ПП формирование и ведение перечней основывается на следующих основных принципах: достоверности данных и легитимности источников информации, используемых для ведения перечней; возможности оперативного доступа к сведениям перечней; ежегодной актуализации перечней до 1 ноября текущего года.

Согласно пункту 2.7 Постановления N 211-ПП ведение перечней осуществляется Департаментом в электронной форме.

Вместе с тем Перечень и все внесенные в него изменения подлежат: обязательному опубликованию в средствах массовой информации в течение 10 рабочих дней со дня утверждения (пункт 3.1.4.1 Постановления N 211-ПП); и опубликованию в отдельном разделе на официальном сайте Департамента в сети Интернет в течение 3 рабочих дней со дня утверждения (пункт 3.1.4.2 Постановления N 211-ПП).

В Перечень вносятся сведения только о недвижимом имуществе, свободным от прав третьих лиц (п. 3.1.1.1 Постановления N 211-ПП).

В свою очередь несоответствие имущества данному критерию является основанием для его исключения из Перечня (пункты 3.1.2, 3.1.2.4 Постановления N 211-ПП).

Применительно к обстоятельствам настоящего спора суд учитывает, что вступившим в законную силу судебным актом по делу № А40-127869/23-84-1012 установлены обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для настоящего спора, а именно:

«...Вместе с тем Перечень и все внесенные в него изменения подлежат: обязательному опубликованию в средствах массовой информации в течение 10 рабочих дней со дня утверждения (п. 3.1.4.1 Постановления № 211-ПП); и опубликованию в отдельном разделе на официальном сайте Заинтересованного лица в сети Интернет в течение 3 рабочих дней со дня утверждения (п. 3.1.4.2 Постановления № 211-ПП).

Тем не менее, со всей определенностью можно утверждать, что Распоряжение не было опубликовано 28.11.2019 г., иного ответчиком не доказано. Таким образом, Распоряжение не было опубликовано в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Следовательно, Распоряжение не действовало как на дату проведения аукциона, так и на дату подведения итогов аукциона и признания Заявителя его победителем, а также на момент совершения Заявителем - победителем аукциона, действий, предусмотренных Распоряжением от 02.06.2020 г. и необходимых для заключения договора аренды Объекта..».

Девятый арбитражный апелляционный суд в своем постановлении от 06.12.2023по делу № А40-127869/23-84-1012 также указал:

«Распоряжение от 25.11.2019 № 46923 установленным порядком не опубликовано на официальном сайте Департамента городского имущества г. Москвы, датой публикации оспариваемого распоряжения указано 03.11.2022 года».

Согласно п.2.7 постановления № 211-ПП ведение Перечней осуществляется заинтересованным лицом в электронной форме. Перечень и все внесенные в него изменения подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации в течение 10 рабочих дней со дня утверждения (п. 3.1.4.1 Постановления № 211-ПП) и опубликованию в отдельном разделе на официальном сайте Заинтересованного лица в сети Интернет в течение 3 рабочих дней со дня утверждения (п. 3.1.4.2 Постановления № 211-ПП).

Таким образом, распоряжение не опубликовано в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Заявителем заключен договор аренды, руководствуясь отсутствием в официальных источниках сведений о нахождении объекта в перечне.

В перечень вносятся сведения только о недвижимом имуществе, свободным от прав третьих лиц (п. 3.1.1.1 постановления № 211-ПП). В свою очередь несоответствие имущества данному критерию является основанием для его исключения из перечня (п. п. 3.1.2. 3.1.2.4 постановления № 211- ПП).

На дату опубликования распоряжения объект принадлежал заявителю на праве аренды.

О нарушении своих прав и законных интересов заявителю стало известно после получения письма заинтересованного лица ...».

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П разъяснено, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Суд принимает во внимание, что из пункта 1.1. договора аренды № 00-00447/20 от 30.06.2020, следует, что ДГИ предоставил, а арендатор принял объект на основании распоряжения ДГИ № 50682 от 17.12.2019 и выписки из протокола аукциона от 12.03.2020 г. № SBR012-1912300053.

Таким образом, решение о реализации права аренды было осуществлено ДГИ распоряжением до даты официального опубликования оспариваемого распоряжения от 25.11.2019 № 46923.

Как установлено вступившим в законную силу судебным актом по делу № А40-127869/23: «... Распоряжение от 25.11.2019 № 46923 установленным порядком не опубликовано на официальном сайте Департамента городского имущества г.Москвы, датой публикации оспариваемого распоряжения указано 03.11.2022...».

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что отказ Департамента городского имущества города Москвы от 20.03.2024 года № 33-5-17359/24-(0)-2, оформленный письмом «О рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги», является незаконным, в связи с чем исковые требования в указанной части подлежат удовлетворению.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 31.01.2012 N 11657/11). Следовательно, вступившее в законную силу судебное решение суда, содержащее условия договора, является достаточным основанием для признания договора заключенным на указанных условиях и не требует каких-либо дополнительных действий от сторон.

Кроме того, согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Этой же нормой закона установлено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Приказом от 09.06.2012 г. № 115 "О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы" в редакции приказа от 10.11.2021 г. N 325 "О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 г. N 115" утверждены существенные условия договора купли-продажи.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено право истца оспаривать только цену договора, а иные пункты договора определяет собственник.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем, суд удовлетворяет требования истца.

Кроме того, суд также учитывает, что доводы Ответчика, изложенные в отзыве на исковое заявление являются необоснованными и противоречат действующему законодательству.

На основании изложенного, поскольку истец соответствует всем критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, исковые требования истца об обязании заключить договор купли-продажи на условиях проекта договора, представленного истцом, который соответствует типовому договору, утвержденном Приказом от 09.06.2012 г. № 115 "О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы" в редакции приказа от 10.11.2021 г. N 325 "О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 г. N 115".

Определением Арбитражного суда города Москвы от 18.07.2024 по ходатайству истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Лаборатория Судебных Экспертиз", к участию в деле в качестве эксперта был привлечен эксперт указанной организации ФИО5

На разрешение эксперту были поставлен следующий вопрос:

«Определить рыночную стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом. I, комн.1, 1а, 1б, 2, 4-11, А; пом. II, комн.1-3, 3а, 3б, 4, 5; пом. III, комн.1) общей площадью 202,70 кв.м, с кадастровым номером 77:03:0007002:6794, на 19.02.2024 г.».

Согласно поступившему в суд заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0007002:6794, общей площадью 202,70 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Вешняки, улица Вешняковская, дом 4А, помещение 1Н, по состоянию на 19.02.2024, составляет, без учета НДС: 14 252 548 (Четырнадцать миллионов двести пятьдесят две тысячи пятьсот сорок восемь) рублей.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

В соответствии со ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании изложенного, суд считает заявленные требования, подлежащими удовлетворению.

Расходы истца по уплате государственной пошлины и судебной экспертизе подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд



Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ Департамента городского имущества города Москвы от 20.03.2024 года № 33-5-17359/24-(0)-2, оформленный письмом «О рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги».

Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Фаэтон» (ОГРН <***>) договор купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...> (этаж 1, пом.1, комн.1, 1а, 1б, 2, 4-11, А; пом.11, комн.1-3, 3а, 3б, 4, 5; пом.III, комн.1) общей площадью 202,70 кв.м, с кадастровым номером 77:03:0007002:6794, на условиях представленного истцом проекта договора, с рассрочкой платежа на 7 лет на следующих условиях:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ (НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ) №

г.Москва " " г.

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице /—/ , с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "ФАЭТОН", именуемый в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора ФИО6, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь федеральными законами от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», от 25.12.2008 № 273-ФЗ «О противодействии коррупции», Законом города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы», заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: <...>(этаж 1, пом. 1, комн. 1, 1а, 1б, 2, 4-11; пом. 2, комн. 1-3, 3а, 3б, 4, 4; пом. 3 ,комн. 1), с кадастровым номером 77:03:0007002:6794, общей площадью 202,70 кв. м., а Покупатель принять и оплатить это имущество. Стороны признают указанные характеристики достаточными для описания Объекта.

1.2 Объект находится в собственности города Москвы.

1.3. Продавец гарантирует, что на дату заключения Договора Объекты в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога.

1.4. Продажа Объекта осуществляется в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации Объект находится в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6. Объект подлежит формированию в качестве обособленного объекта недвижимости.

1.7. Переход права собственности на Объект состоится после проведения мероприятий по формированию обособленного Объекта в соответствии с п. 1.6 Договора.

1.8. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с даты государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

1.9. Договор вступает в законную силу с момента его подписания Сторонами. В случае, если подписание Договора Сторонами осуществлено в разные даты, датой Договора признается дата подписания Договора последней Стороной. При этом в случае обращения Покупателя в суд с исковым заявлением о принятии решения об обязании заключить Договор на иных условиях или об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора, Договор считается заключенным на условиях, указанных судом в резолютивной части решения, с момента вступления в законную силу решения суда (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Дата, указанная на первой странице Договора, является датой направления оферты со стороны Продавца.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Покупатель обязан:

2.1.1. Полностью уплатить цену Объекта (пункт 3.1. Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 Договора.

2.1.2. Не позднее одного рабочего дня с даты получения от Продавца электронной закладной на Объект, удостоверяющей права Продавца по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, подписать электронную закладную усиленной квалифицированной электронной подписью и направить Продавцу.

2.1.3. Оборудовать Объект средствами пожарной безопасности.

2.1.4. Письменно уведомлять Продавца о возбуждении процедуры банкротства и (или) о введении процедуры банкротства.

2.1.5. Обеспечивать соответствие Объекта установленным требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов (за исключением требований, обеспечение выполнения которых в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты

Российской Федерации» возложено на других лиц) в течение всего срока службы путем организации надлежащей эксплуатации и своевременного устранения выявленных несоответствий, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.

2.1.6. В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» застраховать в течение 10 дней с даты заключения Договора Объект от рисков гибели и повреждения, выступая страхователем Объекта:

2.1.6.1. Выгодоприобретателем по договору страхования выступает город Москва.

2.1.6.2. Страховой полис Объекта хранится у Покупателя и ежегодно им переоформляется на новый срок, не допуская непокрытых страхованием периодов, в течение всего периода рассрочки по Договору. Копия страхового полиса Объекта направляется Покупателем Продавцу в течение 10 дней с момента оформления.

2.1.6.3. При наступлении страхового события Покупатель обязан: - незамедлительно известить страховщика и Продавца о наступлении страхового события, направив письменное уведомление в срок не позднее трех рабочих дней с даты происшествия; 3 - принять разумные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры для обеспечения сохранности поврежденного Объекта до его осмотра представителями страховщика, обеспечив страховщику, Продавцу, инженерным службам возможность проведения осмотра поврежденного Объекта.

2.1.6.4. Если страховое событие произошло по вине Покупателя и страховщиком оформлен отказ от выплат страхового возмещения, Покупатель обязан произвести восстановление Объекта за счет собственных средств в сроки, согласованные с Продавцом, либо последующим залогодержателем в случае передачи прав по закладной, но в любом случае не превышающие один год.

2.1.6.5. Неисполнение или несвоевременное исполнение обязанности, предусмотренной п. 2.1.6.4 Договора, влечет ответственность, предусмотренную п. 5.4 Договора.

2.1.7. В случае необходимости заключить соглашение об установлении сервитута на выкупаемый Объект (п. 1.1 Договора) с собственниками соседних помещений.

2.1.8. Установить на Объект с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю постоянный публичный сервитут, являющийся существенным условием сделки приватизации, в целях обеспечения беспрепятственного доступа и прохода для обслуживания коммунальных и/или электросетевых объектов, размещенных в указанной части, который сохраняется при всех сделках с Объектом, вплоть до его прекращения в установленном порядке. Переход права на Объект не влечет за собой прекращение постоянного публичного сервитута, установленного на Объект.

2.1.9. С даты заключения Договора (п. 1.9 Договора) и до государственной регистрации перехода права собственности на Объект от Продавца к Покупателю содержать Объект в удовлетворительном техническом и санитарном состоянии.

2.2. В случае заключения соглашения об уточнении предмета Договора или наличия судебного решения об обязании федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав) поставить на государственный кадастровый учет обособленный Объект, Покупатель вправе подать заявление и необходимые документы на

государственную регистрацию перехода права собственности, залога, сервитута на Объект в орган регистрации прав.

Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута, выдаче электронной закладной на Объект несет Покупатель.

2.3. В соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство Покупателя по внесению арендной платы по договору аренды от 26.02.2003 № 01 - 00153/03 (далее - Договор аренды) прекращается в части пользования выкупаемой площадью (пункт 1.1 Договора) с даты заключения Договора, в отношении оставшейся части арендуемой площади Стороны договорились, что предметом Договора аренды с даты заключения Договора является помещения площадью 9,5 кв. м. При этом в части выкупаемой площади (пункт 1.1 Договора) обязательства Покупателя, по которым предоставлена отсрочка по внесению арендной платы, сроки исполнения которых не наступили на дату заключения Договора, сохраняются в неизменном виде вплоть до полного их исполнения.

Если Договор аренды был зарегистрирован, любая из сторон Договора аренды вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части предмета Договора аренды. Сохранение в Едином государственном реестре недвижимости записи о Договоре аренды в отношении всей арендуемой площади не означает, что Договор аренды не прекратился в части выкупленного Объекта, что установлено пунктами 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

2.4. Покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по Договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом Покупатель и новый покупатель (новые покупатели), а также все последующие покупатели до полного исполнения обязательств по оплате по Договору несут солидарную ответственность перед Продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по Договору до их полного исполнения (ст. 323 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также при исполнении обязательств, предусмотренных п. 7.9 Договора, в соответствии с толкованием, данным пп. 29 и 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений гл. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».

Одновременно с Объектом (объектами недвижимости, возникшими в результате раздела или иного преобразования Объекта) Покупатель передает Договор новому покупателю. При этом стороной по Договору становится новый покупатель (новые покупатели) (в данном случае внесение изменений в указанной части в Договор не требуется).

В этом случае ипотека на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сохраняется до момента полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя (новых покупателей) по Договору.

При этом Покупатель и (или) новый покупатель (новые покупатели) обязаны проинформировать Продавца о завершении мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности к новому покупателю (новым покупателям) на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта), направив Продавцу копию(и) выписки(ок) из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую(ие) сведения о новом правообладателе.

При этом до момента погашения в ЕГРН записи об ипотеке в силу закона солидарно обязанными по оплате по Договору в любом случае считаются Покупатель и все лица, записи о праве собственности которых на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сделаны после записи о праве собственности Покупателя.

2.5. Продавец, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по закладной вправе проводить в установленном порядке осмотр Объекта.

2.6. Правоотношения по использованию земельного участка, на котором располагается Объект (п. 1.1 Договора), регламентируются пп. 3, 4 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ и ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

2.7. В целях государственной регистрации перехода права собственности на Объект в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ Продавцом будет обеспечено направление документов в орган регистрации прав в соответствии с пп. 1.6, 1.7 и 7.12 Договора. При этом в случае, если формированию обособленного Объекта для последующей государственной регистрации перехода права собственности на Объект препятствуют перепланировка (переустройство) непосредственно в Объекте, произведенная до заключения настоящего Договора, Покупатель обязан за свой счет и своими силами либо с привлечением третьих лиц (специалистов) произвести необходимые юридические и фактические действия, направленные на согласование такой перепланировки (переустройства) или привести фактическое состояние Объекта в соответствие с Договором аренды, являющимся основанием для заключения Договора.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет 14 252 548 (Четырнадцать миллионов двести пятьдесят две тысячи пятьсот сорок восемь) рублей 00 копеек в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0007002:6794 общей площадью 202,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>

3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения и изменению не подлежит.

3.3. На сумму денежных средств составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении).

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 90 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого третьего, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 169 673 (Сто шестьдесят девять тысяч шестьсот семьдесят три) рубля 19 копеек, а последний платеж не менее 169 673 (Сто шестьдесят девять тысяч шестьсот семьдесят три) рубля 19 копеек.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены объектов.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

3.5. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть

осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы л/с <***>)

ИНН <***>

КПП 770301001

Банк получателя - ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве г. Москва

БИК получателя 004525988

Счет банка получателя - 40102810545370000003

Счет получателя - 03100643000000017300

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу». «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности у Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя,

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

При этом такая публикация является надлежащим уведомлением Покупателя и внесение изменений в настоящий пункт и пункт 3.7 Договора не требуется.

Факт оплаты Объектов подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в Договоре.

Моментом исполнения обязательств по оплате основного долга, процентов за предоставленную рассрочку и неустойки является момент поступления денежных средств на счет Продавца.

3.7. Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения по Договору переплаты при наличии неисполненных, в том числе не наступивших будущих обязательств Покупателя по оплате до конца действия Договора либо неисполненных, в том числе не наступивших обязательств по иным договорам, заключенным между Сторонами, образующаяся переплата не возвращается, а подлежит зачислению в счет оплаты по Договору за будущие периоды или по иным заключенным между Сторонами договорам (при наличии).

3.8. При утрате Покупателем статуса субъекта малого и среднего предпринимательства или продаже Объекта лицу, не являющемуся субъектом малого и среднего предпринимательства, на сумму денежных средств, составляющих цену Объекта (п. 3.1 Договора), по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке) действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении).

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159- ФЗ, а также сумм, причитающихся Продавцу:

- в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства;

- в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

- в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2. В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав.

4.3. Предметом залога является имущество, указанное в п. 1.1 Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в п. 3.1 Договора.

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных п. 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в установленном законом порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее трех месяцев.

4.6. При заключении Покупателем последующего договора об ипотеке на Объект кредитные (заемные) средства по обеспечиваемому последующим залогом обязательству по кредитному договору (договору займа) Покупатель обязан направлять, в том числе, на своевременную оплату цены Объекта (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.4 Договора, не допуская образования задолженности. Условие о направлении необходимой части кредитных средств на цели, предусмотренные настоящим пунктом Договора, должно содержаться непосредственно в соответствующем кредитном договоре (договоре займа). При этом старшинство залогов не подлежит изменению.

4.7. Покупатель на время нахождения Объекта в залоге у Продавца вправе передавать Объект:

4.7.1. В доверительное управление третьим лицам исключительно при условии включения в договор доверительного управления обязанностей доверительного управляющего по внесению платежей на счет Продавца в соответствии с порядком, установленным п. 3.4 Договора;

4.7.2. В аренду без согласия, но с письменного уведомления Продавца с приложением одного подлинного экземпляра подтверждающего документа (договора, гарантии):

- в случае предоставления Покупателем или арендатором банковской гарантии в пользу Продавца (п. 3 ст. 368 Гражданского кодекса Российской Федерации) на всю сумму задолженности (при наличии таковой на момент заключения договора аренды) и повременных платежей за весь период аренды Объекта либо поручительства арендатора на таких же условиях;

- в случае если условиями соответствующего договора аренды предусмотрено, что обязанность по внесению арендной платы арендатором исполняется, в том числе, в форме внесения за Покупателя соответствующих платежей, предусмотренных в п. 3.4 Договора, в размере, полностью покрывающем соответствующий повременной платеж.

В иных случаях передача Объекта в аренду возможна исключительно с согласия Продавца.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской 8 Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

5.2. Пени, указанные в п. 5.1 Договора, уплачиваются сверх процентов, указанных в п. 3.3 Договора.

5.3. В случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной как рыночная стоимость права пользования Объектом, определенная по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809 -ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы», за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект (п. 2.1.2 Договора), по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект.

При этом Стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект:

- несовершение действий, предусмотренных Договором, с нарушением сроков, указанных в Договоре, более чем на месяц без уважительных причин либо более, чем на три месяца вне зависимости от причин;

- не устранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной, повлекшее отказ в государственной регистрации права собственности, залога, сервитута и выдаче электронной закладной (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу);

- неисполнение обязанности, предусмотренной п. 7.6 Договора.

5.4. Продавец, как залогодержатель, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по закладной вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства Покупателя по оплате приобретаемого имущества (п. 4.1 Договора) или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в п. 2 ст. 351 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом требований сроков п. 2.1.6.4 Договора).

5.5. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.6. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.7. Покупатель с даты заключения Договора несет ответственность за необорудование Объекта средствами пожарной безопасности, а также несоблюдение иных требований в сфере пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5.8. Стороны признают, что сведения о размере неуплаченной Покупателем в срок задолженности по Договору не являются коммерческой тайной и в случае просрочки двух и более периодов оплаты, установленных с п. 3.4 Договора могут быть размещены Продавцом на своем официальном сайте в сети Интернет.

5.9. При наличии просрочки двух и более платежных периодов Стороны признают, что любое третье лицо вправе произвести исполнение по оплате Договора при условии, что этим третьим лицом производится полное исполнение обязательств по оплате всех платежей по Договору (включая ненаступившие по сроку). При этом Покупатель считается возложившим на такое третье лицо исполнение обязательств по Договору, 9 указанных в настоящем пункте, а Продавец обязан принять такое исполнение. Условие, содержащееся в настоящем пункте, не может быть истолковано, как отменяющее или изменяющее обязательства Покупателя по оплате.

5.10. В случае уклонения Покупателя от заключения договора страхования на Объект и (или) непредставления Продавцу копии страхового полиса Объекта Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от цены Объекта.

5.11. Доводы Покупателя о невозможности исполнения обязательства по оплате по Договору вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, выполнения социально значимых функций, наличия обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании ст. 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) не могут служить основанием для снижения Продавцом неустойки.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

6.2. Споры, не урегулированные Сторонами, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

6.3. Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем одним из следующих способов:

- почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора;

- электронным отправлением по адресам электронной почты, указанным в разделе 9 Договора;

- в личный кабинет Покупателя на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru.

Стороны признают, что направление писем, в том числе претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, одним из указанных способов является надлежащим и достаточным. Доказательства направления почтовых отправлений писем хранит Сторона, направившая корреспонденцию.

7. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

7.2. Все изменения и дополнения к Договору оформляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

7.3. Продавцу неизвестно о каких-либо обстоятельствах, предусмотренных п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ и (или) ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, иными нормами законодательства Российской Федерации и (или) города Москвы, а равно и о правах третьих лиц, препятствующих приватизации Объекта.

7.4. Стороны договорились о том, что выявление указанных в п. 7.3 Договора обстоятельств влечет за собой расторжение Договора во внесудебном порядке. При этом заключение соглашения о расторжении Договора является для Покупателя обязательным.

7.5. В случае непоступления в течение 30 дней с даты истечения сроков оплаты (в том числе, промежуточных) на счет Продавца средств, указанных в пункте 3.4 Договора (непредставления подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю не зарегистрирован органом регистрации прав, что является существенным нарушением условий Договора, Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть Договор путем направления уведомления (за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта), при этом Договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев с даты направления уведомления, но не позднее 30 дней с даты его получения Покупателем (в зависимости от того, какая дата наступит ранее).

Указанное в настоящем пункте право принадлежит только Продавцу, как первому залогодержателю (в силу закона).

Последующие залогодержатели в случае просрочки вправе обратить взыскание на предмет залога в соответствии с порядком, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

7.6. В случае, предусмотренном п. 7.5 Договора, Покупатель обязан совершить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Продавцу.

7.7. Если право собственности Покупателя на Объект прекращается вследствие его изъятия для государственных или муниципальных нужд и Покупателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо Продавец приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося Покупателю возмещения.

7.8. Продавец, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными п. 7.7 Договора, вправе потребовать досрочного исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное Покупателю взамен изъятого.

7.9. В случае расторжения Договора (прекращения его в связи с односторонним отказом) ранее существовавшие арендные отношения на Объект не восстанавливаются (за исключением случая, указанного в п. 7.13). Покупатель в целях возмещения фактического использования Объекта и (или) иных убытков Продавца выплачивает Продавцу денежные средства в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-1111, за период до даты фактического освобождения Объекта согласно акту приема-передачи.

Продавец при этом обязан выплатить Покупателю денежные средства, уплаченные по Договору, за вычетом денежных средств в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта Покупателем согласно акту приема-передачи, а в случае недостаточности ранее внесенных денежных средств для компенсации периода использования объекта, Покупатель обязан произвести соответствующую оплату Продавцу.

В случае признания настоящего Договора недействительным, арендные отношения между Сторонами считаются не прекращавшимися.

7.10. В случае если на момент включения Объекта в жилом доме в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-1111 «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» (иными правовыми актами города Москвы), переход права собственности к Покупателю не зарегистрирован (вне зависимости от причин) Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор. При этом Покупателю предоставляются гарантии, предусмотренные Законом РФ от 15.04.1993 № 4802-1 11 «О статусе столицы Российской Федерации».

7.11. В случае отмены судебного акта, на основании которого заключен Договор или урегулированы отдельные разногласия, Договор считается расторгнутым с даты принятия соответствующего судебного акта вышестоящей инстанцией. При этом осуществления поворота исполнения (ст. 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не требуется.

7.12. После завершения формирования Объекта в качестве обособленного (п. 1.6 настоящего Договора), стороны обязуются заключить соглашение об уточнении предмета Договора в части указания кадастрового номера, а при необходимости - и иных характеристик.

7.13. По заявлению любой из Сторон Договора в случае, если государственная регистрация перехода права собственности от Продавца к Покупателю невозможна по причине не постановки на государственный кадастровый учет Объекта в качестве обособленного объекта недвижимости, Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон. При этом Стороны договорились, что ранее возникшие арендные отношения на Объект считаются не прекращавшимися. При этом начисления по Договору аренды производятся исходя из ставок арендной платы, определенных в соответствии с действовавшими нормативными актами Правительства Москвы до момента расторжения Договора.

7.14. В случае расторжения Договора по п. 7.13 уплаченные по Договору средства зачитываются в оплату обязательств по восстановленному Договору аренды, при этом при недостаточности средств для покрытия всех арендных платежей с момента заключения Договора до момента его расторжения Покупатель (арендатор) оплачивает недостающую сумму в течение одного месяца, если иной срок не установлен соглашением о расторжении Договора. В случае превышения средств для покрытия всех арендных платежей с момента заключения Договора до момента его расторжения переплата засчитывается в счет будущих платежей по восстановленному Договору аренды.

7.15. В случае реализации любой из Сторон прав, предусмотренных пп. 7.13 и 7.14, Стороны признают отсутствие каких-либо убытков у обеих Сторон Договора, за исключением случаев нарушения или ненадлежащего исполнения указанных пунктов Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2. Покупатель ознакомлен и согласен с фактическим состоянием Объекта, а в случае выявления перепланировок (переустройства) Покупатель принимает на себя обязательства за свой счет и своими силами либо с привлечением третьих лиц произвести фактические и (или) юридические действия, необходимые для приведения Объекта в соответствие со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости. При этом изменение площади Объекта в результате указанных фактических и (или) юридических действий не является основанием для удовлетворения требований Продавца или Покупателя об изменении цены по Договору, указанной в п. 3.1, а также прекращению обязательств по Договору.

8.3. Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации), что:

8.3.1. Являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо, подписавшее Договор со Стороны Покупателя, дополнительно заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден.

Покупатель подтверждает, что:

- он не лишен и не ограничен в дееспособности, под опекой, попечительством и патронажем не состоит, по состоянию здоровья может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора и обстоятельств его заключения; - отсутствуют обстоятельства, вынуждающие его совершить настоящую сделку на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка);

- он осознает последствия нарушения условий Договора;

- имеется нотариально удостоверенное согласие супруги(а) на совершение сделки (для зарегистрированных в браке).

Представитель Продавца заверяет, что обладает необходимыми полномочиями на подписание Договора. Доверенность, указанная в тексте Договора, не прекратила свое действие, в том числе не отменена.

8.3.2. Сертификаты ключей электронных подписей Сторон являются валидными (целостными и не отозванными) на дату подписания Договора, а также будут являться таковыми на день государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое имущество. В случае недостоверности заверения со стороны Покупателя о валидности электронной подписи на дату государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое имущество, государственная регистрация обеспечивается силами Покупателя (п. 2.2 Договора), а обязанность Продавца, предусмотренная п. 2.7 Договора, считается исполненной.

8.3.3. Содержание сделки, ее правовые последствия, ответственность, права и обязанности Сторон, а также содержание ст. 131 (регистрация недвижимости), 161 (простая письменная форма сделки), 209 (содержание права собственности), 223 (момент возникновения права собственности), 460 (обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), 549 (договор продажи недвижимости), 550 (форма договора продажи недвижимости), 551 (государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 556 (передача недвижимости) Гражданского кодекса РФ, ст. 34 (совместная собственность супругов), 35 (владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов), 36 (собственность каждого из супругов) Семейного кодекса РФ Сторонам известно.

8.4. При переходе от Продавца к Покупателю права собственности на Объект одновременно к Покупателю переходит и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество здания в силу закона вне зависимости от ее регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

8.5. В случае нахождения Объекта в жилом доме, включенном в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 г. № 497-ПП (иными правовыми актами города Москвы), и подлежащего изъятию для государственных нужд города Москвы, покупателю гарантируется предварительное и равноценное возмещение в соответствии с федеральным законодательством.

8.6. Стороны признают и подтверждают, что каждая из них проводит политику полной нетерпимости к взяточничеству и коррупции, предполагающую полный запрет коррупционных действий и совершения выплат за содействие, выплат, целью которых является упрощение формальностей в связи с хозяйственной деятельностью, обеспечение более быстрого решения тех или иных вопросов. Стороны руководствуются в своей деятельности применимым законодательством и разработанными на его основе политиками и процедурами, направленными на борьбу со взяточничеством и коммерческим подкупом. Стороны гарантируют, что ни они, ни их работники не будут предлагать, предоставлять, давать или давать согласие на предоставление каких-либо коррупционных выплат (денежных средств или ценных подарков, услуг) 13 любым лицам (включая, помимо прочего, частных лиц, коммерческие организации и государственных должностных лиц), а также не будут добиваться получения, принимать или соглашаться принять от какого-либо лица прямо или косвенно какие-либо коррупционные выплаты (денежные средства или ценные подарки, услуги).

8.7. Договор оформляется в форме электронного документа и подписывается Сторонами усиленной квалифицированной электронной подписью.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец:______________________________ Покупатель:

Департамент городского имущества города Москвы

Адрес: 123112, г.Москва,

1-й Красногвардейский пр-зд, д.21, стр.1

ИНН <***>

КПП 770301001

ОГРН <***>

Дата внесения записи: 08.02.2003

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФАЭТОН"

Адрес: 111402, <...>, помещ. 1Н ИНН <***>

КПП 772001001

ОГРН <***>

Дата внесения записи: 01.11.2019 г.

Заместитель начальника управления городского имущества

Генеральный директор ФИО6


Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФАЭТОН" (111402, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ВЕШНЯКИ, УЛ ВЕШНЯКОВСКАЯ, Д. 4А, ПОМЕЩ. 1Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.11.2019, ИНН: <***>) расходы по госпошлине в размере 6 000 руб. и расходы по экспертизе в размере 40 000 руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

И.Н. Шевцова