Решение от 28 октября 2022 г. по делу № А82-21093/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-21093/2019
г. Ярославль
28 октября 2022 года
Резолютивная часть решения оглашена 27.09.2022.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-и лица: Департамент градостроительства мэрии г. Ярославля, Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля

о признании незаконным приказа председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля № 2662 от 13.08.2019 об отказе в предоставлении в аренду ФИО2 земельного участка общей площадью 1493 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:050102:286 по улице Полушкина роща, в районе строения 16;

об обязании ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем предоставления ФИО2 без проведения торгов в аренду земельного участка общей площадью 1493 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:050102:286 по улице Полушкина роща, в районе строения 16;


при участии:

от истца – не явились

от ответчика – не явились

от 3-х лиц - не явились

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля о признании незаконным приказа председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля № 2662 от 13.08.2019 об отказе в предоставлении в аренду ФИО2 земельного участка общей площадью 1493 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:050102:286 по улице Полушкина роща, в районе строения 16; об обязании ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем предоставления ФИО2 без проведения торгов в аренду земельного участка общей площадью 1493 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:050102:286 по улице Полушкина роща, в районе строения 16.

К участию в деле в порядке ст.51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент градостроительства мэрии г. Ярославля, Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля.

Ранее представитель заявителя участвовала при рассмотрении дела, требования поддерживала.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 26.08.2020 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Дзержинского районного суда г. Ярославля по иску Департамента градостроительства мэрии города Ярославля к ФИО2 о сносе самовольных построек (дело № М-2352/2020).

Определением суда от 15.06.2022 производство по делу возобновлено.

Заявитель считается надлежащим образом извещенным по ст.123 АПК РФ, в судебное заседание не явился, после возобновления производства требования не поддержал.

Ответчик и 3-и лица извещены, против заявленных требований возражали.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском 08.11.2019, ФИО2 указал, что он является собственником нежилого здания - склада общей площадью 42,8 кв.м, 2014 года постройки, с кадастровым номером 76:23:050102:794, расположенного по адресу: <...> в районе строения 16. Здание склада расположено на земельном участке с кадастровым номером 76:23:050102:286, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1493 кв.м.

Предприниматель обратился в КУМИ с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду в целях эксплуатации объекта недвижимости.

Приказом комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля № 2662 от 13.08.2019 года ФИО2 в предоставлении в аренду земельного участка общей площадью 1493 кв.м с кадастровым номером 76:23:050102:286 по улице Полушкина роща, в районе строения 16, отказано на основании подпункта 19 статьи 391 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с тем, что предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

В обоснование отказа Комитетом указано следующее.

Департаментом архитектуры и развития территорий города мэрии города Ярославля ФИО2 выдано разрешение от 24.09.2013 № RU 76301000-470-2013 на строительство объекта капитального строительства - оптовой базы с инженерными коммуникациями, тогда как согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 24.07.2019 в границах испрашиваемого земельного участка расположен объект - нежилое здание склада площадью 42,8 кв.м с кадастровым номером 76:23:050102:794, зарегистрированный на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 03.11.2015. Разрешение на ввод в эксплуатацию указанного объекта не выдавалось.

Также указано, что площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерна площади расположенного на нем объекта. Предоставление земельного участка площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, не представляется возможным.

Полагая отказ незаконным, заявитель указал следующее.

Право собственности ФИО2 зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН о правах на нежилое здание склада, запись регистрации № 76-76/023-76/001/0322015-6605/1 от 05.11.2015 года.

Регистрация объекта в ЕГРН производилась заявителем на основании декларации об объекте недвижимого имущества.

Указанный объект недвижимости расположен на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 76:23:050102:286. В связи с чем предприниматель считает, что у него имеется исключительное право на приобретение такого земельного участка в аренду без проведения торгов в соответствии с положениями ст. 39.3, ст. 39.17, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Здание склада расположено на земельном участке, имеющим виды разрешенного использования: производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, транспортных и других предприятий IV класса опасности по классификации СанПин, то есть, по мнению заявителя, назначение здания полностью соответствует разрешенному виду использования земельного участка.

В целях строительства была разработана проектная документация (ООО «СтройГородЯр») от 2012 года на оптовую базу с инженерными коммуникациями (документы представлены в материалы дела – том 2). В проект в том числе входят разделы Схема планировочной организации земельного участка, Архитектурно-строительные решения.

Из проектной документации следует, что планируется к использованию площадь участка 1493 кв.м, движение транспортных средств – двухстороннее, один въезд. На территории базы располагается здание диспетчерской и открытого склада негорючих строительных материалов. Здание диспетчерской одноэтажное, по проекту 8х4 м. Покрытие открытого склада выполнено из уплотненного грунта, частично из дорожных плит ПДП 3-1,2 НЗО.

Заявитель полагает, что вывод о несоответствии испрашиваемой площади земельного участка площади расположенного на ней объекта противоречит выданному 24.09.2013 разрешению на строительство. По правовой позиции предпринимателя, для ведения деятельности ему необходим весь земельный участок, т.к. большая его часть планируется к использованию как оптовая база с открытыми площадками для хранения материалов.

Ответчик в отзыве против доводов заявителя возражал, сославшись на подп. 19 ст. 39.16 ЗК РФ, о том, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается. КУМИ исходит из того, что на основании положений ст. 552 ГК РФ. п. 1 ст. 35 ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования. При этом по смыслу статьи 35 ЗК РФ предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление земельных участков производится, прежде всего, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, в связи с чем площадь передаваемого в собственность участка определяется в соответствии с требованиями пунктов 1, 2 ст. 11.9 ЗК РФ. Из изложенного следует, что земельные участки, предназначенные для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, должны удовлетворять требованиям закона о соответствии площадей объектов недвижимости и земельного участка. КУМИ обращает внимание, что действующее законодательство не предусматривает безусловное соответствие размеров земельного участка, сформированного для строительства объекта капитального строительства, с размерами земельного участка, предназначенного для эксплуатации данного объекта по окончании его строительства. Земельный участок для строительства объекта капитального строительства необходим большей площадью, чем для его эксплуатации, что в первую очередь предопределено необходимостью выделения при строительстве дополнительной территории, в том числе, для целей ведения строительных работ, размещения строительной техники, складирования строительных материалов (строительного мусора), в последующем, в период эксплуатации объекта необходимость использования территории для указанных целей будет отсутствовать.

Кадастровая палата представила кадастровое дело на здание склада с кадастровым номером 76:23:050102:794 (диск в материалах дела, т.1).

Департамент градостроительства, поддерживая правовую позицию КУМИ, в отзыве указал следующее.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации департаментом выдано ИП ФИО2 разрешение на строительство № RU 76301000-470-2013 оптовой базы с инженерными коммуникациями площадью 28,08 кв.м по улице Полушкина роща, в районе строения 16 .

Необходимость той или иной площади земельного участка для эксплуатации находящегося на нем здания, в отличие от целей строительства, определяется не экономическими интересами собственника здания, не характером осуществляемой им деятельности, возможностью обслуживания и эксплуатации объекта.

Спорный земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ярославля находится в территориальной зоны производственных и коммунально-складских объектов IV класса опасности по санитарной классификации (П.4).

По мнению Департамента, право собственника здания на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования, то есть площадь для эксплуатации здание может быть меньше, независимо от того, что ранее ему был предоставлен земельный участок иной площадью. В данном случае, по мнению Департамента, ничем не подтверждается необходимость земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости.

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля поддержало доводы КУМИ.

Оценив доводы сторон и 3-х лиц и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 2 и части первой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ указано, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, сформулирована правовая позиция согласно которой, разрешая спор, связанный с выкупом земельного участка под объектом недвижимости, суду, среди прочего, следует проверить, отвечает ли земельный участок, испрашиваемый обществом в целях выкупа, требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в отношении площади такого участка (ст. 39.20 ЗК РФ). В том случае, если будет установлено, что испрашиваемый участок всем требованиям не отвечает, необходимо установить, возможно ли образование земельного участка в иных границах и иной площади с соблюдением требований к образуемым или измененным земельным участкам, установленных градостроительным и земельным законодательством, в отношении которого обществом может быть реализовано его право на приобретение земельного участка в собственность.

Таким образом, положения статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предусматривают право собственника объекта недвижимости приобрести в собственность земельный участок, необходимый исключительно для эксплуатации и обслуживания такого объекта с учетом его функциональных характеристик.

Поскольку собственник объекта недвижимости имеет право приобрести в собственность соответствующий земельный участок, в том числе после оформления права аренды, то суд полагает, что приведенный подход актуален и при рассмотрении вопроса о предоставлении участка в аренду в целях эксплуатации.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок формировался и предоставлялся в аренду не под склад и открытую площадку, а в иных целях.

Судом в отношении формирования участка и его судьбы установлено следующее.

Между Департаментом по управлению государственным имуществом Ярославской области (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) 13.11.2009 был заключен договор №234-яс аренды земельного участка общей площадью 1493 кв.м с кадастровым номером 76:23:050102:286 по улице Полушкина роща, в районе строения 16. Договор заключен для строительства автосервисного предприятия в комплексе с автозаправочной станцией с инженерными коммуникациями.

Дополнительными соглашениями к договору были внесены изменения в части арендодателя и арендатора, арендатором стал ФИО2

Договор действовал до 11.11.2015, был пролонгирован на неопределенный срок и прекращен арендодателем 12.05.2019 в порядке п.2 ст.610 ГК РФ по письму от 05.02.2019 №934.

На земельном участке построен один объект недвижимости – склад. В ЕГРН внесен по декларации.

По делу №А82-21093/2019 индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании незаконным решения Департамента строительства Ярославской области (далее - Департамент) от 03.03.2021 №01-201/0398 от отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта: «Оптовая база с инженерными коммуникациями», расположенная на земельном участке по адресу: <...> в районе строения 16; об обязании ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истца путем выдачи ФИО2 разрешения на ввод в эксплуатацию объекта: «Оптовая база с инженерными коммуникациями», расположенная на земельном участке по адресу: <...> в районе строения 16.

По делу №А82-21093/2019 суд в решении указал, что в силу ч. 3 и 4 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; разрешение на строительство; документы, подтверждающие соответствие параметров, технических условий, технических регламентов объекта капитального строительства проектной документации; заключение органа государственного строительного надзора и пр. Орган, выдавший разрешение на строительство, обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. В нарушение ст. 55 Градостроительного кодекса РФ по окончании строительства объекта предприниматель обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию без приложения необходимого пакета документов, что по существу не оспаривалось заявителем в ходе судебного разбирательства.

Решением от 18.10.2021 по делу №А82-4679/2021 требования Индивидуального предпринимателя ФИО2 оставлены без удовлетворения.

В настоящее время по делу №А82-17891/2020 Департамент градостроительства мэрии города Ярославля обратился в суд с иском об обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 снести самовольные постройки (склад и пристроенное помещение, используемое для санитарного узла и котельной), расположенные на земельном участке, расположенном по адресу: <...> в районе строения № 16. Ответчиком (ИП ФИО2) заявлено о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое здание диспетчерской общей площадью 42,8 кв.м., кадастровый номер 76:23:050102:794, расположенное по адресу: Ярославль, ул. Полушкина роща, в районе строения № 16. Дело находится в стадии рассмотрения.

Проанализировав представленные в дело доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу, что доказательства действительной необходимости заявителю всей площади земельного участка в материалы дела не представлено.

Из представленных в материалы дела разрешений на строительство и проектной документации следует, что земельный участок предназначен для диспетчерской и открытых площадок. Земельный участок предназначен для использования производственными предприятиями, а также под склады, оптовую базу. Изначально земельный участок формировался в целях строительства автосервисного предприятия в комплексе с автозаправочной станцией с инженерными коммуникациями. Именно этим объясняется площадь 1493 кв.м. Оптовая база, по общему правилу, также предполагает наличие нескольких складов. Очевидно, что для эксплуатации диспетчерской или склада площадью 42,8 кв.м земельный участок площадью 1493 кв.м является излишним. Доводы предпринимателя об отнесении свободной от застройки площади к оптовой базе без возведения строений, сооружений, навесов, без размещения какого-либо оборудования и т.п. суд считает необоснованными.

Актом осмотра земельного участка от 29.06.2020 (материалы дела том 2) подтверждается наличие одного объекта недвижимости и использование участка в иных целях (не оптовая база).

Оборот земельных участков в силу статьи 27 ЗК РФ осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В заявлении в КУМИ предприниматель указал цель аренды участка – для эксплуатации склада.

Позиция ответчика в оспариваемом акте признается судом правомерной.

При таких обстоятельствах суд не находит правовых оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды земельного участка площадью 1493 кв.м в целях эксплуатации склада площадью 42,8 кв.м.

При наличии иных оснований заявитель вправе вновь обратится в уполномоченный орган за предоставлением земельного участка.

В удовлетворении заявленных требований суд отказывает.

Расходы на уплату госпошлины по ст.110 АПК РФ остаются на стороне заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

С.Е. Секерина