Решение от 7 сентября 2025 г. по делу № А33-15745/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

08 сентября 2025 года Дело № А33-15745/2024

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25.08.2025. В полном объёме решение изготовлено 08.09.2025.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тиховой М.С., рассмотрев в

судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО3

Леонидовича (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права собственности на нежилое помещение,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно

предмета спора:

- департамента градостроительства администрации города Красноярска (ИНН

2466216619, ОГРН <***>),

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

картографии по Красноярскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>),

- общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищные

системы Красноярска» (ИНН <***>, ОГРН <***>), в присутствии:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности от 21.03.2023, личность

удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено

дипломом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО2,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, ФИО3) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации города Красноярска (далее – ответчик, Администрация) о признании права собственности на нежилое помещение № 20, общей площадью 33 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 31.05.2024 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: департамент градостроительства администрации города Красноярска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Жилищные системы Красноярска».

Определением от 15.11.2024 производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы до 31.10.2025.

Код доступа к материалам дела -

28.05.2025 в материалы дела от ФБУ Красноярская лаборатория судебной экспертизы Минюста Российской Федерации поступило экспертное заключение № 2361/6-3-24 от 27.05.2025.

Определением от 27.06.2025 суд возобновил производство по делу. Судебное заседание по делу откладывалось.

Сведения о дате и месте слушания размещены в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных лиц.

Истец исковые требования поддержал по основаниям, аналогичным изложенным в исковом заявлении, с учетом дополнительно представленных пояснений.

Ответчик иск не признал, в отзыве указал, что истцом в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие об обращении истца до начала реконструкции спорного объекта в органы местного самоуправления для получения разрешения на реконструкцию (перепланировку), а также перевод жилого помещения в нежилое с приложением всех необходимых документов. Истцом не представлены доказательства соответствия спорного объекта градостроительным нормам и правилам, экологической и пожарной безопасности, соответствия возведения объекта документам территориального планирования и правил землепользования и застройки. Отсутствуют доказательства того, что истец при возведении объекта действовал добросовестно и предпринимал меры к легализации объекта, предусмотренные действующим законодательством. При указанных обстоятельствах спорное помещение возведено с нарушением норм действующего законодательства, на земельном участке, не отведенном для указанных целей.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

На основании договора купли – продажи квартиры от 27.01.2017 ФИО4 продал, а ФИО3 купил однокомнатную квартиру по адресу <...>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее также – ЕГРН) от 15.06.2023 в отношении объекта с кадастровым номером 24:50:0400131:1311, объект – жилое помещение (кв. 20) площадью 32 кв.м. на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <...> является собственностью ФИО3 (запись 31.01.2017). Помещение расположено в пределах объекта с кадастровым номером 24:50:0400131:1017.

Согласно выписке из ЕГРН от 22.06.2023 в отношении объекта с кадастровым номером 24:50:0400131:1017, объект – многоквартирный жилой дом площадью 1741,1 кв.м. по адресу: <...> расположен в пределах объекта с кадастровым номером 24:50:0400131:740. Указанный объект согласно выписке из ЕГРН от 22.06.2023 является земельным участком площадью 1693+/-14 кв.м.

В материалы дела представлены технический паспорт на помещение № 20 от 05.06.2023, поэтажный план и экспликация квартиры № 20 в многоквартирном доме; технический паспорт на помещение № 20 после реконструкции; градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400131:740.

Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>, проведенного в форме очно-заочного голосования 06.07.2023, собственниками помещений 100% голосов приняты, в том числе следующие решения:

- согласовать перевод жилого помещения № 19, площадью 39,7 кв.м, расположенного во 2 подъезде дома в нежилое помещение с целью устройства в нем офисного помещения;

- согласовать перевод жилого помещения № 20, площадью 32,0 кв.м, расположенного во 2 подъезде дома в нежилое помещение с целью устройства в нем офисного помещения;

- предоставить право ФИО3, собственнику квартиру № 19 по улице Партизана Железняка, д.20а, при переводе жилого помещения № 19 в нежилое помещение, произвести устройство отдельного входа путем реконструкции для использования в дальнейшем нежилого помещения под офисное помещение;

- предоставить право ФИО3, собственнику квартиру № 20 по улице Партизана Железняка, д.20а, при переводе жилого помещения № 20 в нежилое помещение, произвести устройство отдельного входа путем реконструкции для использования в дальнейшем нежилого помещения под офисное помещение.

- предоставить право ФИО3, собственнику квартир № 19, № 20 по улице Партизана Железняка, д.20а использовать на возмездной основе часть земельного участка общего имущества многоквартирного дома, с кадастровым номером 24:50:0400131:740, для устройства входных групп (крылец) и заключить договор аренды с размером арендной платы за 1 кв.м - 200 рублей в месяц;

- предоставить ФИО3 право (возможность) на возмездной основе использовать часть общего имущества собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...> для установки и эксплуатации рекламно-информационной конструкции и кондиционера на фасаде дом и заключить договоры аренды с размером арендной платы за 1 кв.м - 300 рублей в месяц.

Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> от 06.07.2023 собственниками помещений 100% количеством голосов принято решение: собственнику квартиры № 20 по улице Партизана Железняка, д.20 «А» г. Красноярска ФИО3 предоставлено право использовать на возмездной основе часть участка общего имущества многоквартирного дома с кадастровым номером 24:50:0400131:740.

К протоколу общего собрания приложен реестр собственников помещений, уведомление о проведении собрания, решения собственников помещений, согласия собственников жилых помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Между ООО УК «Жилищные системы Красноярска» (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.08.2023, согласно которому Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400131:740 площадью 4,80 кв.м, для использования в целях размещения входной группы (крыльца) к нежилому помещению № 20 по адресу: <...>.

Как указал истец, разрешительные документы на ввод реконструируемой квартиры № 20 общей площадью 33 кв.м. в эксплуатацию, отсутствуют.

Истец обратился в департамент градостроительства администрации г. Красноярска с заявлениями от 15.01.2024 о переводе жилого помещения № 20 по адресу: <...> в нежилое помещение, от 13.02.2024 о вводе объекта в эксплуатацию.

Письмом от 29.02.2024 департамент градостроительства администрации г. Красноярска отказал истцу в переводе жилого помещения в нежилое помещение. В письме указано, что изменение площади, объема помещения в результате проведения работ по демонтажу подоконной части, являются реконструкцией, в связи с чем необходимо получение

разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 02.02.2024 специалистом Департамента обследовано переводимое помещение. При обследовании установлено, что фактически у помещения существует отдельный вход (вход выполнен путем демонтажа подоконного пространства). Разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства жилого помещения № 20, расположенного по адресу: <...>,

Департаментом не выдавалось. С учетом того, что работы по реконструкции фактически произведены, выдача разрешения на строительство (реконструкцию) также невозможна.

Согласно заключению о техническом состоянии объекта (жилое помещение № 20) и подвала под ним здания по ул. Партизана Железняка 20а (2023 год), выполненному ООО «Инженерный центр «Реконструкция», техническое состояние строительных конструкций помещения работоспособное; несущая способность конструкций перекрытия подвала достаточна для восприятия нагрузок от офиса; возможна установка дополнительных перегородок и подвесного потолка из легких материалов; наружные кирпичные стены не соответствуют ныне действующим требованиям по теплозащите ограждающих конструкций, требуется выполнить утепление фасада; конструктивно возможно выполнить отдельный вход в помещения с использованием оконного проема со стороны фасада здания; имеющиеся

оконные проемы могут быть увеличены без мероприятии по усилению в сторону пола; выполнить замену отделочных покрытий, окон, дверей и полов внутри помещения; крыльцо входа запроектировать приставным на самостоятельном фундаменте, исключив опирание элементов крыльца на здание. Фундаменты крыльца запроектировать, исходя из инженерно-геологических условий площадки; состояние строительных конструкций угрозы жизни и здоровью граждан при эксплуатации не представляет; проведенная реконструкция не создаст угрозу жизни и здоровью граждан, конструктивные характеристики надежности и безопасности объекта обследования будут соблюдены; права других собственников многоквартирного жилого дома при реконструкции квартиры 20 в здании по ул. Партизана Железняка, 20А в г. Красноярске, не будут нарушены. После выполнения указанных мероприятий и капитального ремонта обследуемое помещение может использоваться в качестве офиса без всяких ограничений в течение нормативного срока эксплуатации здания.

В дело представлена проектная документация, разработанная ООО «Аксиома».

Согласно выводам заключения негосударственной экспертизы ООО «Сибстройэксперт» от 18.12.2023, проект реконструкции нежилого помещения по адресу: <...> с устройством новой входной группы соответствует требованиям технических регламентов: результатам инженерных изысканий, техническим регламентам и заданию на проектирование.

Согласно выводам заключения эксперта ООО «Сибстройэксперт» № 3157 от 12.08.2024, принятые конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения нежилых помещений № 19 и 20, расположенных по адресу: <...>, соответствует техническим регламентам (в части распространяющихся на подобные объекты требований), в том числе санитарно-эпидемиологическим и требованиям пожарной безопасности, действующим на территории Российской Федерации, нежилое помещение пригодно к эксплуатации и может использоваться согласно его функциональному назначению. Эксплуатация объекта не создает угрозу жизни и здоровью человека.

Определением от 01.11.2024 по ходатайству истца назначена строительно-техническую экспертиза по делу, проведение которой поручено ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России. Перед экспертнами поставлен вопрос: соответствует ли строительным нормам и правилам (СНиП), сводам правил (СП), техническим регламентам, обеспечивает дальнейшую безопасную эксплуатацию по своему назначению нежилое помещение № 20, по адресу: <...>, используемое как офис?

Согласно выводам заключения судебной экспертизы № 2361/6-3-24 от 27.05.2025 нежилое помещение № 20, по адресу: <...>, используемое как офис, соответствует строительным нормам (СНиП) и сводам правил (СП), техническим регламентам и обеспечивает дальнейшую безопасную эксплуатацию по своему функциональному назначению.

Из исследовательской части заключения судебной экспертизы следует, что в ходе перепланировки помещения № 20 выполнено следующее:

- заделка дверного проема входа в квартиру № 20 (поз. 3, ныне шкаф);

- демонтаж перегородок между помещением санузла (совмещенный туалет с ванной);

- демонтаж перегородок между помещениями коридором и кухней и комнатой);

- расширение оконного проема (демонтаж подоконного пространства) в наружной стене комнаты 2 для устройства дверного проема;

- устройство крыльца: фундаменты - монолитные железобетонные; - несущие конструкции крыльца - железобетонные ступени и площадка;

- устройство козырька над крыльцом; - демонтаж сантехнического оборудования;

- внешнее оформление навесного вентилируемого фасада - фасадная система Краспан с облицовкой керамогранитными полированными плитками «КраспанКерамогранит»;

перечисленные работы выполнены в соответствии с требованиями СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия и представленной проектной документацией, которая разработана в соответствии с Федеральными законами № 123-ФЗ и № 384-ФЗ;

- при замене оконных конструкций заменены старые закладные конструкции над оконными проемами на новые, а также были заменены деревянные оконные конструкции 1961 года (год постройки дома 1961), имеющие значительный физический износ (нормативный износ - 100%), на новые дверные и оконные, что обеспечило более длительный срок эксплуатации данных конструкций;

- выполненная перепланировка квартиры № 20 не изменила конструктивную схему здания. Перепланировка квартиры произведена в пределах ее площади;

- площадь вновь образованного нежилого помещения (ранее - квартира № 20) по замерам эксперта составляет 32,75 м2;

- системы сетей электроснабжения, водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции в пределах помещения выполнены согласно проекту и соответствуют Федеральному закону № 384-ФЗ.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в том числе путем признания права.

Понятие самовольной постройки, последствия ее возведения и условия признания права на нее содержатся в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах,

возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», далее также - Постановление № 44).

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки) (пункт 5 Постановления № 44).

Понятие «реконструкция» установлено пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Часть 2 статьи 52 ГрК РФ устанавливает, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 8 ГрК РФ выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Согласно пункту 5 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) (далее также – Обзор) реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной. Исходя из частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме. Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

При этом в пункте 9 Обзора указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки. Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

По смыслу разъяснений пункта 8 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утвержден Президиумом ВС РФ 13.12.2023) если в результате проведенных работ осуществлена самовольная реконструкция, то спорные отношения регулируются положениями статьи 222 ГК РФ, и требование о признании права на объект подлежит удовлетворению только при наличии условий, установленных пунктом 3 названной нормы.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. (пункт 43 Постановления № 44).

Статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. В силу пункта 1 статьи 23 указанного кодекса перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании

оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец с 31.01.2017 является собственником объекта (жилого помещения № 20) с кадастровым номером 24:50:0400131:1311 в жилом доме по адресу: <...>.

Из вышеуказанных правовых норм следует, что для осуществления реконструкции спорного объекта собственник помещения должен был получить разрешения органа местного самоуправления на реконструкцию помещения в установленном законом порядке, а также на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Доказательства получения указанных разрешений в дело не представлены. Обращение за получением разрешения на реконструкцию имело место в 2024 году после проведения соответствующих работ.

Истец указывает, что им осуществлен перевод жилого помещения (квартиры) в нежилое помещение с одновременной реконструкцией помещения.

В этой связи в настоящий момент помещение № 20, расположенное в жилом доме по адресу: <...> в соответствии со статьей 222 ГК РФ отвечает признакам самовольно реконструированного объекта.

При реконструкции произошло уменьшение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в результате расширения оконного проема (демонтаж подоконного пространства) в наружной стене для устройства дверного проема, что подтверждено судебной экспертизой и истцом не оспорено.

При рассмотрении настоящего иска необходимо установить предусмотренную законом совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.

В частности, за истцом может быть признано право собственности на реконструированный объект в многоквартирном доме, при установлении судом следующей совокупности фактов:

1) истец получил согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, поскольку в результате нее произошло уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома;

2) на день обращения в суд реконструированный объект соответствует установленным требованиям, в том числе градостроительным и строительным нормам и правилам;

3) реконструированный объект соответствует требования безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Дополнительным критерием оценки возможности признания права за истцом и, как следствие, допуска объекта в оборот, является проверка добросовестности истца.

Суд установил, что согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> проведенного 06.07.2023, собственниками помещений 100% голосов приняты, в том числе следующие решения: о согласовании перевода жилого помещения № 20 в нежилое помещение с целью устройства в нем офиса; о предоставлении истцу права при переводе жилого помещения № 20 в нежилое помещение, произвести устройство отдельного входа путем реконструкции для использования в дальнейшем нежилого помещения под офисное помещение. Кроме того, жители дома предоставили истцу право использовать на возмездной основе часть участка общего имущества многоквартирного дома с кадастровым номером 24:50:0400131:740.

Указанный протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в установленном порядке не обжалован, недействительным не признан.

В дальнейшем между управляющей компанией и истцом заключен договор аренды части земельного участка под многоквартирным домом.

Таким образом, истцом получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, требования части 3 статьи 36 Жилищного кодекса

Российской Федерации, соблюдены.

В подтверждение того, что спорное помещение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, соответствует строительным нормам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, требованиям пожарной безопасности, истцом в материалы дела представлены заключения о техническом состоянии объекта (2023 год); о соответствии проекта реконструкции нежилого помещения от 18.12.2023. Согласно выводам заключения эксперта № 3157 от 12.08.2024, принятые конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения нежилых помещений № 19 и 20, расположенных по адресу: <...>, соответствует техническим регламентам, в том числе санитарно-эпидемиологическим и требованиям пожарной безопасности, действующим на территории Российской Федерации, нежилое помещение пригодно к эксплуатации и может использоваться согласно его функциональному назначению.

С целью проверки доводов истца о безопасности объектов судом назначено проведение судебной экспертизы. Согласно выводам заключения судебной экспертизы № 2361/6-3-24 от 27.05.2025 нежилое помещение № 20, по адресу: <...>, используемое как офис, соответствует строительным нормам (СНиП) и сводам правил (СП), техническим регламентам и обеспечивает дальнейшую безопасную эксплуатацию по своему функциональному назначению.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Выводы эксперта по существу представляют ясные и полные ответы на поставленные судом вопросы, не допускают различного толкования. Заключение не имеет противоречий и не вызывает сомнений в объективности и квалификации эксперта. Заключение носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на достаточном исследованном материале, выполнено на основе фактического осмотра и с учетом предоставленных на экспертизу материалов. Доказательств нарушений законодательства экспертами и иных злоупотреблений при проведении экспертизы не имеется. Правом на заявление ходатайств о проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы, ответчик не воспользовался. Следовательно, заключение является надлежащим и допустимым доказательством.

Также судом учтено, что реализуя правомочия собственника, истец принял меры к легализации реконструкции - обратился в Департамент градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на перевод помещения в нежилое и ввод объекта в эксплуатацию. В выдаче указанного разрешения истцу отказано, в том числе в связи с отсутствием разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства.

При изложенных обстоятельствах истец, обращаясь за судебной защитой, действовал в рамках предоставленных законом правомочий, очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения на стороне истца судом не установлено.

Также судом проверен и по результатам проверки сделан вывод об отсутствии оснований, препятствующих переводу жилого помещения в нежилое, предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации. Доказательства обратного ответчиком в материалы дела не представлены.

Таким образом, несмотря на наличии у спорного объекта признаков самовольной реконструкции, наличие совокупности условий для признания права собственности за истцом на реконструированный объект, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтверждается материалами дела.

В настоящем случае единственным признаком самовольной постройки фактически является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений уполномоченного органа местного самоуправления.

Возражения ответчика по иску со ссылкой на недоказанность истцом соответствия спорного объекта градостроительным нормам и правилам, экологической и пожарной безопасности, соответствия возведения объекта документам территориального планирования

и правил землепользования и застройки, отклоняются как противоречащие установленным судом обстоятельствам. В материалы дела представлен градостроительный план земельного участка, на котором расположено помещение, из содержания которого (виды разрешенного использования, ограничений в части разрешенного строительства) не усматриваются препятствия для ввода реконструированного объекта в оборот. В чем именно заключаются нарушения градостроительных норм, документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, ответчик не пояснил, суд таких обстоятельств не установил.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 45 Постановления № 44, вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости). После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

В силу прямого указания пункта 47 Постановления № 44, судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, если не установлены факты нарушения или оспаривания прав истца ответчиком или третьим лицом, в том числе путем совершения процессуальных действий (например, подачи встречного искового заявления, апелляционной (кассационной) жалобы).

Следовательно, расходы по уплате государственной пошлины и проведению судебной экспертизы остаются на истце.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать право собственности ФИО3 (ИНН <***>) на нежилое помещение № 20, общей площадью 33,0 кв.м., кадастровый номер 24:50:0400131:1311, расположенное по адресу: <...>.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья М.С. Тихова