Постановление от 17 декабря 2019 г. 17 ААС (Семнадцатый арбитражный апелляционный суд)

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-16992/2019-ГК
г. Пермь
18 декабря 2019 года
Дело № А60-14755/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 декабря 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Лесковец О.В., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания

ФИО1,

при участии:

от истца: ФИО2, по доверенности от 18.02.2019,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 17.04.2019,

от третьего лица, общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Клевер-Парк», - ФИО4, по доверенности № 4 от 15.04.2019, диплом,

иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, представителей не направили,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 сентября 2019 года

по делу № А60-14755/2019

по иску индивидуального предпринимателя Лебедевой Татьяны Борисовны (ОГРНИП 310667225100019, ИНН 667206580899)

к обществу с ограниченной ответственностью «Вертикаль» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Кросс Девелопмент Групп» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Клевер-Парк» (ОГРН <***>, ИНН <***>), закрытое акционерное общество «Эй-Си-Эс» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 Oлег Aндреевич, ФИО14, общество с ограниченной ответственностью «Деловые метры» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Открытие» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО15, общество с ограниченной ответственностью «Вектра» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительное управление Уралстройгаз» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО16 Aйшат Шуайбовна, общество с ограниченной ответственностью «Панорама» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Мегаз» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Кваттро» (ОГРН <***>, ИНН <***>), акционерное общество «Оптим» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «НефтеГазМонтажАвтоматика» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Арамильский завод «СтройДорМаш» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Бархотка» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО17, общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Недвижимость» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Квартал» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО18, общество с ограниченной ответственностью «Милори» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО19, индивидуальный предприниматель ФИО20 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Старт» (ОГРН <***>, ИНН <***>), акционерное общество «Агентство недвижимости «Альянс» (ОГРН <***>, ИНН <***>), акционерное общество «Екатеринбургская электросетевая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «РГК-Групп» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью Уральский торговый дом «Ситиснаб» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО21, ФИО22, ФИО23, общество с ограниченной ответственностью «Юридическая контора «Защитник» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО24, ФИО25, общество с ограниченной ответственностью «Экор-Плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, общество с ограниченной ответственностью «Лидер-Индустрия» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО36, ФИО37, общество с ограниченной ответственностью «НефтеГазМонтажАвтоматик-Имущественный комплекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41 Pуслан Mагомедович, акционерное общество «СК Девелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО42, общество с ограниченной ответственностью «Дельта-План» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Коммуникационное агентство Эд Mapк» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО43, ФИО44, общество с ограниченной ответственностью «Скаут» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Парковочный сервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Красивые метры» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, общество с ограниченной ответственностью «Фредовент» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, общество с ограниченной ответственностью «НРИ-Финанс» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, закрытое акционерное общество «Манчестер» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Актив» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Водоканал проект» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Флатирон» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО75, ФИО76 Bалентина Cергеевна, ФИО77, ФИО44, перерабатывающий сельскохозяйственный производственный кооператив «Пироговский» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Научно-технический центр градостроительной экологии» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО78, ФИО79, ФИО80, общество с ограниченной ответственностью «Иком» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Мида» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Железная Логика» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Ай-Ти-Джи Инвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Индастриал Трейд Солюшнс» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «Астер-Строй» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Перспектива» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО58, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94,

о признании недействительным решений внеочередного общего собрания собственников помещений, действия по его созыву,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Вертикаль» (далее – ООО «Вертикаль», ответчик) о признании недействительными действий ООО «Вертикаль» по созыву в очно-заочной форме в период с 09.11.2018 по 22.11.2018 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в зданиях бизнес центра Clever Park по ул. Ткачей 23, 25, г. Екатеринбурга; признании недействительными решения проведенного в очно-заочной форме в период с 09.11.2018 по 22.11.2018 внеочередного общее собрание собственников нежилых помещений в зданиях бизнес центра Clever Park по ул. Ткачей 23, 25, г. Екатеринбурга.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Кросс Девелопмент Групп», общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Клевер-Парк», закрытое акционерное общество «Эй-Си-Эс», ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 Oлег Aндреевич, ФИО14, общество с ограниченной ответственностью «Деловые метры», общество с ограниченной ответственностью «Открытие», ФИО15, общество с ограниченной ответственностью «Вектра», общество с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительное управление Уралстройгаз», ФИО16 Aйшат Шуайбовна, общество с ограниченной ответственностью «Панорама», общество с ограниченной ответственностью «Мегаз», общество с ограниченной ответственностью «Кваттро», акционерное общество «Оптим», общество с ограниченной ответственностью «НефтеГазМонтажАвтоматика», общество с ограниченной ответственностью «Арамильский завод «СтройДорМаш», общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Бархотка», ФИО17, общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Недвижимость», общество с ограниченной ответственностью «Квартал», ФИО18, общество с ограниченной ответственностью «Милори», ФИО19, индивидуальный предприниматель ФИО20, общество с ограниченной ответственностью «Старт», акционерное общество «Агентство недвижимости «Альянс», акционерное общество «Екатеринбургская электросетевая компания», общество с ограниченной ответственностью «РГК-Групп», общество с ограниченной ответственностью Уральский торговый дом «Ситиснаб», ФИО21, ФИО22, ФИО23, общество с ограниченной ответственностью «Юридическая контора «Защитник», ФИО24, ФИО25, общество с ограниченной ответственностью «Экор-Плюс», ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, общество с ограниченной ответственностью «Лидер-Индустрия», ФИО36, ФИО37, общество с ограниченной ответственностью «НефтеГазМонтажАвтоматик-Имущественный комплекс», ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41 Pуслан Mагомедович, акционерное общество «СК Девелопмент», ФИО42, общество с ограниченной ответственностью «Дельта-План», общество с ограниченной ответственностью «Коммуникационное агентство Эд Mapк», ФИО43, ФИО44, общество с ограниченной ответственностью «Скаут», общество с ограниченной ответственностью «Парковочный сервис», общество с ограниченной ответственностью «Красивые метры», ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, общество с ограниченной ответственностью «Фредовент», ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, общество с ограниченной ответственностью «НРИ-Финанс», ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, закрытое акционерное общество «Манчестер», общество с ограниченной ответственностью «Актив», общество с ограниченной ответственностью «Водоканал проект», общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Флатирон», ФИО75, ФИО76 Bалентина Cергеевна, ФИО77, ФИО44, перерабатывающий сельскохозяйственный производственный кооператив «Пироговский», общество с ограниченной ответственностью «Научно-технический центр градостроительной экологии», ФИО78, ФИО79, ФИО80, общество с ограниченной ответственностью «Иком», общество с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Мида», общество с ограниченной ответственностью «Железная Логика», общество с ограниченной ответственностью «Ай-Ти-Джи Инвест», общество с ограниченной ответственностью «Индастриал Трейд Солюшнс», общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «Астер-Строй», общество с ограниченной ответственностью «Перспектива», ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО58, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94.

Решением суда от 23.09.2019 исковые требования удовлетворены.

Ответчик с решением суда от 23.09.2019 не согласен, в апелляционной жалобе просит его отменить, в иске отказать, ссылаясь на нарушение норм материального права и норм процессуального права.

В обоснование жалобы указал, что не все представленные ответчиком доказательства были исследованы судом первой инстанции. Указал, что отсутствие государственной регистрации права собственности на здания как на единый (неделимый) объект сама по себе не может свидетельствовать о том, что данный объект не является комплексом зданий, при наличии иных технических признаков, свидетельствующих об обратном. Считает правомерными решения оспариваемого общего собрания при наличии отдельных объектов инфраструктуры, необходимых для эксплуатации одновременно двух нежилых зданий.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Истец в суде апелляционной инстанции с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, выражает согласие с выводами суда первой инстанции и просит решение суда оставить без изменения.

Представитель ООО «УК «Клевер-Парк» доводы жалобы поддержал.

В представленном письменном отзыве ООО «Кросс Девелопмент Групп» просит апелляционную жалобу ответчика удовлетворить частично, решение суда отменить в части признания недействительными решений проведенного в очно-заочной форме в период с 09.11.2018 по 22.11.2018 внеочередного общее собрание собственников нежилых помещений в зданиях бизнес центра Clever Park по ул. Ткачей 23, 25, г. Екатеринбурга, оформленных протоколом от 03.12.2018.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда не направили своих представителей, что в порядке п. 2, 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО5 является собственником помещений № 5 на первом этаже и № 2,3 на 2-м этаже в объекте недвижимости - нежилом здании, расположенном по адресу: <...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № 66 A3 129984 от 19.06.2015 г. и от 07.10.2015 г.

Ответчик, ООО «Вертикаль», является собственником помещения (оф. 601) в объекте недвижимости - нежилом здании, расположенном по адресу: <...>.

ООО «Управляющая компания «Клевер-Парк» осуществляет управление объектами недвижимости, расположенными по адресам: <...>

Все три указанных объекта недвижимости выполнены в едином архитектурном стиле с единым маркетинговым наименованием - Бизнес-центр Clever Park.

В период с 09.11.2018 по 22.11.2018 ответчиком было созвано и проведено внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений в двух зданиях Бизнес центра Clever Park - по ул. Ткачей 23 и ул. Ткачей, 25.

На повестку дня общего собрания было вынесено шесть вопросов.

Вопросы №1, №2, №6 - о выборе секретаря и председателя собрания, счетной комиссии, определении места приема бюллетеней заочного голосования и места хранения протокола внеочередного общего собрания.

Вопросы №4 и №5 - избрание членов Совета Собственников БизнесЦентра Clever Park. Решение по данным вопросам не принято.

Вопрос №3 (по которому было принято решение по существу) - Создание представительного органа собственников - Совета Бизнес-Центра Clever Park, расположенного по адресу: <...>. Утверждение редакции положения о Совете Собственников Бизнес-Центра Clever Park, расположенного по адресу: <...>. Поручить создаваемому Совету Собственников представлять интересы всех собственников БЦ Clever Park, расположенного по адресу: <...> перед ООО УК «Клевер-Парк».

Истец, обращаясь в суд с иском по настоящему делу, указал, что решение общего собрания является недействительным, а действия ответчика по созыву собрания незаконными по причине того, что все вопросы повестки дня данного общего собрания, за исключением процедурных вопросов №1, 2, 6, относятся к вопросам управления общим имуществом (общей долевой собственностью) собственников помещений каждого из двух объектов недвижимости, а потому не относятся к компетенции совместного (объединенного) общего собрания сразу двух объектов недвижимости в силу п. 1 ст. 181.5 ГК РФ.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что единого объекта недвижимости в виде двух зданий (ул. Ткачей, 23, Ткачей, 25), не существует, а значит, не существует собственников помещений такого объекта недвижимости и не существует общего имущества собственников помещений такого объекта недвижимости по смыслу ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Поскольку отсутствуют правовые основания для созыва и проведения совместного (объединенного) общего собрания собственников помещений сразу двух объектов недвижимости, расположенных по адресам: <...> недействительными являются сами решения проведенного в очно-заочной форме в период с 09.11.2018 по 22.11.2018 внеочередного общее собрание собственников нежилых помещений в зданиях бизнес центра Clever Park по ул. Ткачей 23, 25, в г. Екатеринбурге по вопросам повестки дня этого собрания, действия ООО «Вертикаль» по созыву и проведению данного собрания так же являются незаконными.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав явившихся в судебное заседание представителей сторон, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда в силу следующего.

Статьей 6 ГК РФ определено, что в случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23. 07. 2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в пункте п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 23. 06. 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Согласно требованиям ст. 289, 290 ГК РФ, собственникам помещений в здании принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения здания, несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри помещения, обслуживающее более одного помещения. Участник долевой собственности осуществляет права и несет обязанности по содержанию имущества сообразно своей доле в нем.

Так же согласно положениям ст. 36, 37, 38 ЖК РФ Постановления Правительства РФ от 13. 08. 2006 г. №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, общее имущество в силу императивного указания закона принадлежит собственникам помещений в объекте недвижимости на праве общей долевой собственности пропорционально размеру принадлежащих собственникам помещений. Доля конкретного собственника помещения в этом имуществе следует судьбе такого помещения в объекте недвижимости.

Исходя из требований тех же норм права (ст. 249,289,290 ГК РФ), участник долевой собственности осуществляет права и несет обязанности по содержанию имущества сообразно своей доле в нем, в том числе в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Аналогично, согласно положениям ч. 3 ст. 30 и ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Ч. 1 и 3 ст. 48 ЖК РФ предусмотрено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают исключительно собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Исходя из приведенных положений законодательства, право на общее имущество, включающее право управления этим имуществом и обязанность по его содержанию, а так же объем этих прав и обязанностей, исходя из правового смысла приведенных выше норм закона, происходит из одного основополагающего права - права собственности на помещение в определенном нежилом здании, которое является объектом недвижимости.

Соответственно, признание имущества общим принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания, определяется прежде всего юридическим статусом нежилого здания, как объекта недвижимости.

В рамках дела № А60-11608/17 по результатам проведенной экспертизы установлено, что здания, расположенные по адресам: <...>, имеют в подземном этаже помещения, в которых размещены инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания помещений, расположенных как в здании по ул. Ткачей, 23, так и здании по ул. Ткачей, 25. Их функциональное назначение определено как автостоянка на 69 машиномест, диспетчерский пункт, насосные станции подачи холодной и горячей воды, холодильный центр, вентиляционная камера, индивидуальный тепловой пункт. Также указывается, что здания имеют расположенные под подземным этажом свайные фундаменты, состоящие из свай-стоек, объединенных плитами-ростверками, с устройством деформационного шва. При этом конструкция пола является общей для всего подземного этажа. Существует сообщение между различными частями здания через подземный этаж. Здания не могут обслуживаться и эксплуатироваться отдельно, так как в помещениях подземного этажа расположено общее инженерное оборудование, обслуживающее инженерные системы обоих зданий и не имеющее раздельного учета энергоресурсов по зданиям. Трансформаторная подстанция снабжает электроэнергией все здания и не имеет раздельного учета по зданиям.

Из представленного в материалы дела положительного заключения государственной экспертизы от 07.12.2012 № 66-1-4-0722-12/12-0492-1 в отношении зданий по адресу: Ткачей, 23 и Ткачей, 25 следует, что здание общественно-делового назначения с подземной автостоянкой занимает северо-западную часть отведенного участка и состоит из трех строений различной этажности (10-14-24 этажа), объединенных подземным этажом. В подземном этаже запроектированы подсобные помещения кафе, подземная автостоянка и технические помещения (холодильный центр, насосная, ИТП, электрощитовые, венкамеры); фундамент – монолитный железобетонный столбчатые и ленточные ростверки под колонны каркаса и стены из бетона, объединенные монолитной железобетонной плитой.

Данные обстоятельства в рамках названного дела позволили судам признать наличие признаков единства зданий, расположенных по адресам: <...>, и, следовательно, наличие общего имущества собственников помещений, расположенных в данных зданиях.

В отношении вопросов, связанных с управлением и обслуживанием этого имущества может быть собрано общее собрание собственников помещений, находящихся в зданиях по адресам <...> которое правомочно принимать решения по вопросам содержания и использования имущества, которое является общим для участников собрания.

Вместе с тем из судебных актов по названному делу и из представленных в настоящее дело доказательств не следует, что нежилые здания, расположенные по адресам: <...> являются в целом единым объектом и не имеют самостоятельных элементов, являющихся общим имуществом для собственников помещений каждого здания в отдельности (фасады, крыши, лестничные клетки и др.).

Установив, что каждое из зданий имеет свой адрес и элементы, не связанные между собой, суд пришел к верному выводу, что что единого объекта недвижимости в виде двух зданий (Ткачей, 23, Ткачей, 25), не существует, а значит, не существует собственников помещений такого единого объекта недвижимости.

Данные обстоятельства уже были предметом рассмотрения Арбитражного суда Свердловской области по делам №А60-10813/2016, №А60-46166/2016, №А60-11609/2017, №А60-36402/2017, согласно которым единого объекта недвижимости как в виде трех нежилых зданий (Ткачей, 21, Ткачей, 23, Ткачей, 25), так и в виде двух нежилых зданий (Ткачей, 23, Ткачей, 25) не существует.

Данное обстоятельство не исключает наличие у двух объектов недвижимости общего имущества и необходимости его обслуживания и содержания совместно.

В связи с этим, доводы ответчика и третьего лица ООО «Управляющая компания «Клевер-Парк» о правомерности решений оспариваемого общего собрания при наличии отдельных объектов инфраструктуры, необходимых для эксплуатации одновременно двух нежилых зданий (Ткачей, 23 и Ткачей, 25), и единого архитектурного стиля с единым маркетинговым наименованием - Бизнес-центр Clever Park, подлежат отклонению, поскольку данные обстоятельства не свидетельствуют о существовании единого объекта недвижимости из двух названных нежилых зданий.

Несмотря на отсутствие в Жилищном кодексе прямого запрета на проведение совместных общих собраний несколькими объектами недвижимости, такое совместное общее собрание могло бы быть созвано и проведено только по вопросам, связанным с владением и пользованием отдельными объектами инфраструктуры, необходимыми для эксплуатации одновременно двух нежилых зданий (Ткачей, 23 и Ткачей, 25), но не могло бы быть созвано и проведено по вопросам исключительной компетенции общего собрания каждого из этих объектов недвижимости, связанным с управлением общим имуществом собственников помещений каждого из этих нежилых зданий.

Между тем, вопросы оспариваемого общего собрания относятся к исключительной компетенции собственников помещений каждого из объектов недвижимости - нежилых зданий Ткачей, 23 и Ткачей, 25.

В соответствии с положениями ст. 246, 247 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по соглашению ее участников. В силу ст. 44 ЖК РФ, органом управления общим имуществом (общей долевой собственностью), обладающим исключительной компетенцией, является общее собрание собственников помещений.

Согласно императивному предписанию той же ст. 44 ЖК РФ, решение вопросов управления общим имуществом собственников помещений в каждом из объектов недвижимости - нежилых зданиях (Ткачей, 23 и Ткачей, 25), относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений каждого из названных объектов недвижимости.

Вопрос №3 - Создание представительного органа собственников - Совета Бизнес-Центра Clever Park, расположенного по адресу: <...>. Утверждение редакции положения о Совете Собственников Бизнес-Центра Clever Park, расположенного по адресу: <...>. Поручить создаваемому Совету Собственников представлять интересы всех собственников БЦ Clever Park, расположенного по адресу: <...> перед ООО УК «Клевер-Парк» - в соответствии с положениями п. 5 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 и 3 ст. 161.1. ЖК РФ, по своему содержанию являются вопросом управления общим имуществом собственников помещений в каждом из объектов недвижимости - нежилых зданиях (Ткачей, 23 и Ткачей, 25), то есть относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений каждого из этих объектов недвижимости.

Кроме того, совету собственников помещений сразу двух объектов недвижимости поручено представлять интересы всех собственников, то есть предоставляется право решать вопросы, связанные с управлением общим имуществом собственников помещений сразу по двум разным объектам недвижимости - нежилым зданиям (Ткачей, 23 и Ткачей, 25).

Однако, при выборе кандидатур в такой совет объективно не может быть гарантировано равное представительство в нем собственников каждого из объектов недвижимости, а значит не может быть гарантированно соблюден законодательно установленный принцип участия каждого собственника в управлении принадлежащим ему имуществом пропорционально его доле в этом имуществе. Возможны случаи, когда в состав совета будут входить только собственники одного объекта недвижимости, либо большинство собственников из одного объекта недвижимости. Соответственно, будет создана ситуация, когда собственники помещений одного объекта недвижимости будут осуществлять управление не принадлежащим им имуществом - общим имуществом собственников помещений другого объекта недвижимости, либо когда принцип пропорциональности участия собственников помещений в управлении своим имуществом в соответствии с долей в этом имуществе будет нарушен в пользу собственников помещений одного из объектов недвижимости. Нарушение пропорциональности участия собственников помещений в управлении своим имуществом произойдет даже при численно равном количестве кандидатов, поскольку площадь объектов недвижимости - нежилых зданий (Ткачей, 23 и Ткачей, 25) существенно отличается. При этом из содержания раздела 4 редакции положения о совете собственников, следует, что принцип формирования совета не учитывает разность площадей двух объектов недвижимости, но предусматривает формирование совета исключительно по принципу простого арифметического равенства количества кандидатов от обоих нежилых зданий.

Довод ответчика о допустимости отступления от принципа пропорциональности участия собственников помещений в управлении своим имуществом в соответствии с долей в этом имуществе противоречит требованиям закона. Согласно прямому указанию закона (ст. 289, 290 ГК РФ, ч. 3 ст. 30 и ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ), собственники помещений, как участники долевой собственности на общее имущество в нежилом здании, осуществляют права и несут обязанности по содержанию имущества сообразно своей доле в нем.

Так же согласно разъяснениям, данным в п. 4 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23. 07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

Более того, решением по вопросу №3 повестки дня оспариваемого общего собрания была утверждена редакция положения о совете собственников. Согласно п. 8.6. редакции положения, решения совета собственников во всех случаях будут иметь обязательную силу для всех собственников помещений.

П. 3.2. редакции положения, совет собственников наделяется полномочиями по рассмотрению предложений по текущему/капитальному ремонту, обслуживанию, сметы на проведение работ капитального характера и текущего ремонта в отношении общего имущества собственников и вынесению своего заключения об их одобрении либо отклонении от имени всех собственников помещений.

Вопросы капитального и текущего ремонта общего имущества собственников помещений, в силу требований п. 1,4.1., 4.2. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в каждом из объектов недвижимости - нежилых зданиях (Ткачей, 23 и Ткачей, 25).

П. 3.6. редакции положения совет собственников наделяется полномочиями согласовывать условия пользования общим имуществом собственников нежилых помещений третьими лицами, в том числе расценки на такое использование с учетом предложений управляющей компании. Принимает решения по расходованию денежных средств, составляющих доход собственников от использования общего имущества.

Данные вопросы, согласно требованиям п. 3 и 3.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в каждом из объектов недвижимости – нежилых зданий, расположенными по адресам: <...> и по ул. Ткачей, 25. Принятие решений о расходовании денежных средств собственников, полученных от использования третьими лицами (доход собственников), не только относится к исключительной компетенции самих собственников согласно ст. 209 ГКРФ, но вообще не может быть делегировано совету собственников.

П. 5.1. редакции положения, председатель совета собственников наделяется полномочиями от имени совета собственников обращаться в управляющую компанию по вопросам, относящимся к компетенции совета собственников. Председатель утверждает план работ по текущему ремонту общего имущества бизнес-центра и благоустройству прилегающей территории, размер расходования средств на эти работы, согласовывает корректировки плана таких работ.

Таким образом, председателю совета собственников делегируются полномочия совета собственников, в том числе полномочия, которые относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в каждом из объектов недвижимости - нежилых зданий (Ткачей, 23 и Ткачей, 25).

Следовательно вопрос №3 оспариваемого общего собрания, в силу приведенных правовых норм, по своему содержанию относится к исключительной компетенции собственников помещений каждого из объектов недвижимости - нежилых зданий (Ткачей, 23 и Ткачей, 25).

Возражения ответчика о невозможности применения к данным правоотношениям ст. 161.1 ЖК РФ суд отклоняет, поскольку это означает, что решением спорного общего собрания создан не предусмотренный законом постоянно действующий орган управления сразу двумя объектами недвижимости - нежилыми зданиями (Ткачей, 23 и Ткачей, 25), что во всех случаях является основанием для признания такого решения недействительным.

В то же время, вопрос создания такого органа управления, как совет собственников, в отношении объектов недвижимости - нежилых зданий прямо законом не урегулирован.

Судом также отклонен довод ответчика о неправильном толковании истцом редакции положения о совете собственников. Сам факт различного толкования участниками процесса положений о совете собственников свидетельствует о невозможности из формулировок этих положений определенно установить, что они не могут послужить основанием для незаконного ограничения прав собственников помещений на управление своим имуществом. В то же время ответчик признает неоднозначность формулировок положения о совете собственников, а также наличие сомнений в том, что положением о совете собственников не будет причинен ущерб собственникам помещений. В частности, ответчик указывает, что такие сомнения могут возникнуть в отношении п. 2.8. положения о совете собственников. Между тем согласно п. 8.6. редакции положения, решения совета собственников во всех случаях будут иметь обязательную силу для всех собственников помещений, в том числе для истца.

При таких обстоятельствах, вопросы повестки дня общего собрания, проведенного в период с 09.11.2018 по 22.11.2018 по инициативе ООО «Вертикаль», за исключением процедурных вопросов №1, 2, 6, относятся к вопросам управления общим имуществом собственников помещений каждого из двух объектов недвижимости, а потому не относятся к компетенции совместного (объединенного) общего собрания сразу двух объектов недвижимости в силу ст. 181.5 ГК РФ.

С учетом изложенного отклонению подлежат и довод ответчика об отсутствии у истца существенных неблагоприятных последствий согласно п. 4 ст. 181 ГК РФ в связи с принятием оспариваемого решения общего собрания, и довод ответчика о выборе истцом ненадлежащего способа защиты права.

В результате принятых оспариваемым общим собранием решений, значительный объем исключительных полномочий собственников помещений в объекте недвижимости -нежилом здании (Ткачей, 23), был неправомерно делегирован лицам, которые не являются собственниками помещений в данном объекте недвижимости, а именно, собственникам помещений другого объекта недвижимости - нежилого здания (Ткачей, 25). При этом собственники помещений в объекте недвижимости - нежилом здании (Ткачей, 23), в том числе истец, были незаконно ограничены в реализации своего исключительного права управления принадлежащим им имуществом.

В соответствии с абз. 5 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания недействительным решения собрания.

Согласно п. 6 ст. 12 ГК РФ, собственник помещения вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (п. 3 ст. 181.2) (п. 1 ст. 181.4 ГК РФ).

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Согласно ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Кроме того, необходимо учесть, что решение по вопросу №3 повестки дня оспариваемого общего собрания принималось простым большинством голосов от числа голосов собственников, принявших участие в общем собрании. Согласно содержанию протокола общего собрания, в общем собрании приняли участие собственники, обладающие 65,53% голосов.

П. 3.2. редакции положения, совет собственников наделяется полномочиями по рассмотрению предложений по текущему/капитальному ремонту, обслуживанию, сметы на проведение работ капитального характера и текущего ремонта в отношении общего имущества собственников и вынесению своего заключения об их одобрении либо отклонении от имени всех собственников помещений. Соответственно данным пунктом положения разрешаются вопросы капитального и текущего ремонта общего имущества собственников помещений.

Решение по вопросу текущего ремонта, согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, принимается более, чем пятьюдесятью процентами голосов от числа голосов всех собственников помещений. Решение по вопросу №3 повестки дня оспариваемого общего собрания принималось простым большинством голосов от числа голосов собственников, принявших участие в общем собрании. Следовательно, оспариваемое общее собрание было неправомочно принимать решение по данному вопросу повестки дня.

Решения по вопросу капитального ремонта общего имущества согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, принимается квалифицированным большинством (2/3) голосов всех собственников помещений. Такое количество собственников даже не участвовало в оспариваемом общем собрании. Следовательно, оспариваемое общее собрание не обладало необходимой компетенцией принимать решение по данному вопросу повестки дня.

5) П. 3.6. редакции положения, совет собственников наделяется полномочиями согласовывать условия пользования общим имуществом собственников нежилых помещений третьими лицами, в том числе расценки на такое использование с учетом предложений управляющей компании. Принимает решения по допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

6) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (п. 3 ст. 181.2) (п. 1 ст. 181.4 ГК РФ).

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Согласно ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

5) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

6) принято при отсутствии необходимого кворума;

7) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

8) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Кроме того, необходимо учесть, что решение по вопросу №3 повестки дня оспариваемого общего собрания принималось простым большинством голосов от числа голосов собственников, принявших участие в общем собрании. Согласно содержанию протокола общего собрания, в общем собрании приняли участие собственники, обладающие 65,53% голосов.

П. 3.2. редакции положения, совет собственников наделяется полномочиями по рассмотрению предложений по текущему/капитальному ремонту, обслуживанию, сметы на проведение работ капитального характера и текущего ремонта в отношении общего имущества собственников и вынесению своего заключения об их одобрении либо отклонении от имени всех собственников помещений. Соответственно данным пунктом положения разрешаются вопросы капитального и текущего ремонта общего имущества собственников помещений.

Решение по вопросу текущего ремонта, согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, принимается более, чем пятьюдесятью процентами голосов от числа голосов всех собственников помещений. Решение по вопросу №3 повестки дня оспариваемого общего собрания принималось простым большинством голосов от числа голосов собственников, принявших участие в общем собрании. Следовательно, оспариваемое общее собрание было неправомочно принимать решение по данному вопросу повестки дня.

Решения по вопросу капитального ремонта общего имущества согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, принимается квалифицированным большинством (2/3) голосов всех собственников помещений. Такое количество собственников даже не участвовало в оспариваемом общем собрании. Следовательно, оспариваемое общее собрание не обладало необходимой компетенцией принимать решение по данному вопросу повестки дня.

П. 3.6. редакции положения, совет собственников наделяется полномочиями согласовывать условия пользования общим имуществом собственников нежилых помещений третьими лицами, в том числе расценки на такое использование с учетом предложений управляющей компании. Принимает решения по расходованию денежных средств, составляющих доход собственников от использования общего имущества.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решение по данному вопросу принимается квалифицированным большинством (2/3) голосов всех собственников помещений. Такое количество собственников не участвовало в оспариваемом общем собрании. Следовательно, оспариваемое общее собрание не обладало необходимой компетенцией принимать решение по такому вопросу повестки дня.

Вопросе №3 оспариваемого общего собрания, в нарушение требований ч. 1.1. ст. 46 ЖК РФ во взаимосвязи с положениями п. 17 Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25. 12. 2015 г. №937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор»), объединяет три разных по содержанию вопроса. В результате собственники помещений, в том числе истец, лишились права выразить свою волю по каждому из этих вопросов.

Ответчик ООО «Вертикаль», являясь собственником помещения в объекте недвижимости - нежилом здании (Ткачей, 25) в силу закона (п. 2 ст. 45 ЖК РФ), не наделен правом созыва общего собрания собственников помещений в другом объекте недвижимости - нежилом здании (Ткачей, 23), собственником помещения в котором является истец, за исключением тех, которые связаны с вопросами в отношении имущества, являющегося общим для двух домов..

Изложенные обстоятельства также являются основанием для признания действий ответчика ООО «Вертикаль» по созыву и проведению сводного общего собрания собственников помещений сразу двух объектов недвижимости - нежилых зданий (Ткачей, 23 и Ткачей, 25) для решения вопросов повестки данного общего собрания, незаконными, поскольку для принятия решения по этим вопросам привлечены участники, которые не обладали правом долевой собственности на общее имущество в нежилом здании, расположенном по адресу: <...>, а значит и не обладали правом принимать такие решения.

В результате принятыми по вопросам повестки дня решениями общего собрания значительный объем исключительных полномочий собственников помещений в объекте недвижимости - нежилом здании (Ткачей, 23), был неправомерно делегирован лицам, которые не являются собственниками помещений в данном объекте недвижимости, а именно, собственникам помещений другого объекта недвижимости - нежилого здания (Ткачей, 25). При этом собственники помещений в объекте недвижимости - нежилом здании (Ткачей, 23), в том числе истец, были незаконно ограничены в реализации своего исключительного права управления принадлежащим им имуществом.

В отсутствие доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции на основании представленных в дело доказательств и приведенных сторонами доводов, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда.

Госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 сентября 2019 года по делу № А60-14755/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

О.В. Лесковец

В.В. Семенов