Постановление от 16 января 2024 г. по делу № А64-1680/2023

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД




П О С Т А Н О В Л Е Н И Е


«

Дело № А64-1680/2023
город Воронеж
16» января 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 16 января 2024 года


Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:


председательствующего судьи

ФИО1,

судей

ФИО2,


ФИО3,


при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,


при участии:

от Министерства имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от: конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог» ФИО5: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог» (конкурсный управляющий ФИО5) на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 26.05.2022 по делу № А64-1680/2023 по иску Министерства имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и возврате земельного участка,

третье лицо: временный управляющий общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог» ФИО5 (ИНН <***>),



У С Т А Н О В И Л:

Министерство имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог» (далее - ООО СЗ «Компания Козерог», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 17.03.2022 по 31.12.2022 в размере 24 459 руб. 72 коп., пени за периоды с 26.03.2022 по 31.03.2022 и с 27.04.2022 по 29.12.2022 в размере 10 041 руб. 73 коп.; расторжении договора аренды образованного земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности Тамбовской области, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства №29/2- 43 (7) от 13.08.2020; возвращении земельного участка с кадастровым номером 68:29:0309005:7602 по акту приема-передачи в течение 10 (десяти) дней с момента вступления в силу решения суда (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий ООО СЗ «Компания Козерог» ФИО5

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 26.05.2022 с ООО СЗ «Компания Козерог» в пользу Министерства имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области взыскан основной долг в размере 27 459 руб. 72 коп., образовавшийся за период с 17.03.2022 по 31.12.2022 по договору аренды №29/2-43 (7) образованного земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности Тамбовской области, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 13.08.2020; пени в размере 3 347 руб. 24 коп., начисленные за периоды с 26.03.2022 по 31.03.2022 и с 27.04.2022 по 29.12.2022, всего – 30 806,96 руб. В остальной части исковые требования о взыскании пени оставлены без удовлетворения. Расторгнут договор аренды №29/2-43 (7) образованного земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности Тамбовской области, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенный 13.08.2020 между Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области и ООО СЗ «Компания Козерог». На ООО СЗ «Компания Козерог» возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 68:29:0309005:7602. С ООО СЗ «Компания Козерог» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО СЗ «Компания Козерог» обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить в части, в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды №29/2-43 (18) образованного земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности Тамбовской области, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенный 13.08.2020 между Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области и ООО СЗ «Компания Козерог»; обязании ООО СЗ «Компания Козерог» в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 68:29:0309005:7613 – отказать.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2023 указанная жалоба принята к производству.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 11.01.2024 стороны и третьи лица явку полномочных представителей не обеспечили.

В материалы дела от Министерства имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

По правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Учитывая, что от лиц, участвующих в деле, не поступило письменных возражений против проверки решения в обжалуемой части, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой заявителем части.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, считает необходимым решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом области, между Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области (арендодатель) и ООО СЗ «Компания Козерог» (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона №2 от 25.04.2014 был заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 12.05.2014 №29/2-43.

Согласно указанному договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 68:29:0309005:52 сроком на семь лет.

Земельный участок с кадастровым номером 68:29:0309005:52 передан ответчику по акту приема-передачи от 12.05.2014.

Впоследствии на основании проектов планировки и межевании территории из исходного земельного участка с кадастровым номером 68:29:0309005:52 были образованы новые земельные участки в количестве 37 единиц.

Арендатор обратился в комитет с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 12.05.2014 №29/2-43 и заключении новых договоров аренды на образованные земельные участки.

13.08.2020 между Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области (арендодатель) и ООО СЗ «Компания Козерог» (арендатор) был заключен договор аренды образованного земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности Тамбовской области, предоставленного для комплексного основания в целях жилищного строительства №29/2-43 (7) (далее – договор).

Согласно пункту 1 договора арендодатель заключает с арендатором договор аренды образованного земельного участка площадью 798 кв.м из земельного участка с кадастровым номером 68:29:0309005:52, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства по договору от 12.05.2014 №29/2-43, с кадастровым №68:29:0309005:7602, находящегося по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Тамбовская область, город Тамбов, в районе ул. Астраханской, 283. Земельный участок предоставляется из земель населенных пунктов, разрешенное использование: хозяйственные площадки, объекты инженерной инфраструктуры, необходимы для функционирования зоны (земельные участки на которых планируется строительство блоков инженерно-технической службы).

Земельный участок предоставлен на основании приказа комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 12.08.2020 № 468 «О заключении с обществом с ограниченной ответственностью специализированным застройщиком «Компания Козерог» договоров аренды образованных земельных участков без проведения торгов».

В соответствии с пунктом 2.1 договора (в редакции соглашения о внесении изменений в договор от 06.12.2022) срок аренды земельного участка устанавливается с 13.08.2020 по 07.02.2027.

В силу пункта 3.1 договора арендная плата за землю взимается за всю площадь земельного участка с момента: приказа комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 12.08.2020 № 468 «О заключении с обществом с ограниченной ответственностью специализированным застройщиком «Компания Козерог» договоров аренды образованных земельных участков без проведения торгов».

Размер арендной платы на срок, указанный в разделе 2 договора устанавливается в соответствии с отчетом об оценке от 28.02.2014 №К-004-14 и составляет 43,31 (срок три рубля 31 копейка) за 1 кв.м. Величина арендной платы в расчете за единицу площади, установленная отчетом об оценке, не подлежит изменению в течение всего срока аренды, установленного пунктом 2 договора (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 3.3 договора на момент заключения настоящего договора расчет годовой арендной платы определен в Приложении к договору, который является неотъемлемой его частью и составляет 34 561,38 рублей.

Пунктом 3.4 договора установлено, что арендная плата вносится ежемесячно до 26 числа текущего месяца. В случае, когда окончание срока действия договора попадает не на последний день месяца, арендная плата рассчитывается и сносится в соответствии с количеством дней в данном месяце.

В соответствии с пунктом 3.5 договора размер арендной платы изменяется арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке, без согласия арендатора, без внесения дополнений в договор в соответствии с действующим законодательством.

Пунктом 3.7 договора закреплено, что неиспользование арендуемого земельного участка в течение срока договора не освобождает арендатора от арендной платы. Обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком прекращаются с момента расторжения договора в установленном порядке.

Пунктом 4.4.3 договора установлена обязанность арендатора уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Согласно пункту 5.2 договора арендатор несёт ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы по договору в форме уплаты пени за каждый день просрочки платежа в размере 0,3% со срока уплаты невнесенной арендной платы по день уплаты платежа включительно. Внесение суммы неустойки, подлежащей уплате за неисполнение обязательств, производится в порядке, предусмотренном пунктом 3.6. договора.

В силу пункта 4.1.3 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе, при наличии задолженности по арендной плате более чем за 2 месяца.

В соответствии с пунктом 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.3. договора.

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок по акту приема-передачи в качественном состоянии, позволяющем использовать его по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием (пункт 6.3 договора).

02.11.2022 Комитет по управлению имуществом Тамбовской области переименован в Министерство имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области, о чем свидетельствует выписка из единого государственного реестра юридических лиц.

За период с 17.03.2022 по 31.12.2022 арендная плата ответчиком не вносилась, вследствие чего образовалась задолженность в размере 27 459 руб. 72 коп.

За просрочку исполнения обязательства по внесению арендных платежей истцом начислены пени за период с 26.03.2022 по 31.03.2022 и с 27.04.2022 по 29.12.2022 в размере 10 041 руб. 73 коп.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлено претензионное письмо от 11.01.2023 №10-03/9 об оплате задолженности и пени по договору в установленные в претензии сроки, а также проект соглашения о расторжении договора аренды в связи с систематическим невнесением арендной платы. Данное претензионное письмо получено ответчиком 16.01.2023, однако оставлено без ответа и удовлетворения, соглашение о расторжении договора аренды ответчиком не подписано.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор по существу, арбитражный суд области, наряду с удовлетворением требований о взыскании задолженности по договору аренды №29/2-43 (18) от 13.08.2020 и пени, усмотрел основания для расторжения спорного договора и возврата земельного участка.

При обращении с апелляционной жалобой ООО СЗ «Компания Козерог» оспаривало состоявшееся по делу решение лишь в части расторжения спорного договора и возврата земельного участка, в остальной части обжалуемое решение предметом апелляционного обжалования ответчика не является.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим Федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В силу пункта 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.3. договора.

Пунктом 4.1.3 договора закреплено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при наличии задолженности по арендной плате более чем за 2 месяца.

В абзаце третьем пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Вместе с тем расторжение договора аренды земельного участка является исключительной мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае существенного и длительного неисполнения условий договора арендатором, грубого и систематического нарушения условий такого договора. Расторжение договора должно иметь место только при существенном нарушении договора другой стороной, которое делает продолжение арендных отношений невозможным.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Факт ненадлежащего исполнения ООО СЗ «Компания Козерог» обязательства по внесению арендной платы по договору аренды №29/2-43 (18) от 13.08.2020 подтверждается материалами дела: задолженность в размере 273 633 руб. 78 коп. образовалась за период с 17.03.2022 по 31.12.2022, что свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условий договора, выразившимся в систематическом (более 2-х раз) невнесении арендной платы.

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. Суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении) (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Из содержания претензионного письма от 11.01.2023 №10-03/9 (полученного ответчиком 16.01.2023) следует, что арендодатель выразил свою волю на прекращение договорных отношений в связи с систематическим невнесением ответчиком арендной платы и направил для подписания проекты соглашений о расторжении договора аренды. Ответчик обязательства по внесению арендной платы в установленные в претензии сроки не исполнил, соглашение о расторжении договора аренды не подписал.

Поскольку ответчик в предложенный истцом срок не устранил нарушения арендного обязательства, у истца возникло право на расторжение договора в судебном порядке.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в качественном состоянии, позволяющем использовать его по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием (пункт 6.3 договора).

По совокупности изложенных обстоятельств апелляционный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования истца о расторжении договора аренды №29/2-43 (18) от 13.08.2020 и об обязании арендатора возвратить земельный участок, при установлении факта ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы, правомерно удовлетворены арбитражным судом области.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что расторжение договора аренды нарушает права кредиторов в деле о несостоятельности (банкротстве) общества, поскольку с даты принятия судом решения о признании должника банкротом имущественные требования могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства (все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу), подлежит отклонению.

В рассматриваемом случае на момент рассмотрения дела по существу, конкурсное производство в отношении ООО СЗ «Компания Козерог» не открыто, конкурсная масса не сформирована, оценка действительным активам должника, в том числе и спорного договора, в рамках дела о банкротстве не давалась.

Согласно статье 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.

По общему правилу со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления №35). Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

По смыслу приведенных норм порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который подлежит реализации для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

Данная правовая позиция изложена в пункте 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018 (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 № 305-ЭС18-8136, а также в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.08.2016 № 309-ЭС16-4636).

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Как усматривается из договора аренды земельного участка №29/2-43 (18) от 13.08.2020, срок аренды не превышает 5 лет, следовательно, при передаче прав и обязанностей по указанному выше договору аренды не применяются правила, установленные пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Пунктом 4.3.3. договора предусмотрено право арендатора передавать права и обязанности третьим лицам только с согласия собственника.

Такое согласие ответчиком получено не было, за получением согласия к арендодателю арендатор не обращался.

Положений, позволяющих сторонам не исполнять принятые на себя обязательства по договору и не соблюдать условия, согласованные сторонами при его заключении, Закон о банкротстве не содержит.

На земельном участке отсутствуют принадлежащие обществу объекты недвижимого имущества, работы по строительству не начинались, денежные средства в объект не вкладывались. Земельный участок находится в первоначальном состоянии, в котором и был передан арендатору.

Доказательства оценки права аренды как актива и включения его в конкурсную массу должника арбитражному суду не представлено.

Подача искового заявления о расторжении договора аренды свидетельствует о том, что воля арендодателя направлена на прекращение права аренды и возврат имущества собственнику. При таких обстоятельствах, право аренды земельного участка не может рассматриваться в качестве актива общества, который оно вправе ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов.

Нарушения, послужившие основанием для расторжения договора аренды, допущены ответчиком задолго до введения процедуры наблюдения, а само по себе введение в отношении общества процедуры наблюдения не является препятствием для расторжения договора аренды.

Более того, требование о расторжении договора не относится к числу ни денежных, ни имущественных, в связи с чем, на основании пункта 5 статьи 4 Закона о банкротстве подлежит рассмотрению вне рамок дела о банкротстве в исковом порядке.

Принимая во внимание, что предметом настоящего спора является требование о расторжении договора аренды, а не требования, перечисленные в статье 126 и главе 7 Закона о банкротстве, такое требование было правомерно рассмотрено судом первой инстанции в порядке искового производства.

Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, так и не приступившим к строительству, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

Выводы суда соответствуют правовой позиции Арбитражного суда Центрального округа, изложенной в постановлении от 15.01.2024 по делу № А64-1637/2023.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Тамбовской области от 26.05.2022 в обжалуемой части следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Поскольку при обращении с апелляционной жалобой заявителю была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины, государственная пошлина в сумме 3000 руб. подлежит взысканию с ООО СЗ «Компания Козерог» в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд



П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 26.05.2022 по делу № А64-1680/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья

ФИО1


судьи


ФИО2



ФИО3