Решение от 13 октября 2025 г. по делу № А40-175419/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А40-175419/24-28-1190
г. Москва
14 октября 2025 г.
резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2025года полный текст решения изготовлен 14 октября 2025 года

Арбитражный суд в составе

судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нестеровым А.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭЛИТСТРОЙ-ПРЕСТИЖ" (125284, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ БЕГОВОЙ, ПР-КТ ЛЕНИНГРАДСКИЙ, Д. 27, ЭТАЖ/ПОМЕЩ. ПОДВАЛ/VI, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.07.2002, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

(123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии:

от истца: ФИО1, паспорт, доверенность от 28.04.2025 г., ФИО2, удостоверение адвоката, доверенность от 08.04.2025 г.,

от ответчика: ФИО3, удостоверение, доверенность от 06.12.2024 г., диплом о высшем юридическом образовании (до перерыва), ФИО4, паспорт, доверенность от 12.05.2025 г., диплом о высшем юридическом образовании (после перерыва), ФИО5, паспорт, доверенность от 26.12.2024 г., диплом о высшем юридическом образовании (после перерыва)

в судебном заседании с 25.08.2025г. по 03.09.2025г. и с 03.09.2025г. по 17.09.2025г. был объявлен перерыв в порядке ст. 163 АПК РФ. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭЛИТСТРОЙ- ПРЕСТИЖ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий при заключении договора (с учетом ст. 49 АПК РФ).

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме с учетом ст. 49 АПК РФ.

Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик указывает, что спорный объект недвижимости является собственностью города Москвы. Истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации. Департамент считает, что отсутствуют правовые основания для урегулирования разногласий вышеуказанного договора купли-продажи в редакции Истца. Принимая во внимание, что в рассматриваемых правоотношениях Департамент выступает не как публично-правовое образование, а как собственник имущества основной задачей которого является получение максимального дохода (максимального экономического эффекта сделки) именно исходя из этого, занижение оценщиком (или судебным экспертом) правомерно установленной рыночной стоимости (во всех случаях получившей положительное заключение СРО) нарушает права города, как равного участника гражданского оборота.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования правомерны и подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В обосновании исковых требований, истец указывает, что арендует у Департамента городского имущества города Москвы (далее –Департамент) по договору аренды № 02-00216/04 от 11.05.2004 нежилое помещение общей площадью 229 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 27, пом. 1Н.

31.03.2021 г. на основании дополнительного соглашения, срок договора аренды № 02-00216/04 от 11.05.2004 г. продлен до 31.12.2030 г.

Договор аренды и дополнительное соглашение прошли государственную регистрацию в ЕГРП в установленном порядке. Арендуемое имущество из владения истца не выбывало. Задолженность по арендной плате на дату подачи заявления о выкупе отсутствует.

ООО «Элитстрой-Престиж» является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из реестра субъектов малого предпринимательства.

Таким образом, Истец соответствует условиям реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и обладает преимущественным правом выкупа арендуемого помещения на основании указанного закона.

Согласно п. 2. ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ООО «Элитстрой-Престиж» по своей инициативе обратилось в ДГИ г. Москвы 29.02.2024 с заявлением о реализации преимущественного права приватизации арендуемых объектов недвижимости.

03.06.2024 Департамент направил в адрес ООО «Элитстрой-Престиж» Договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения общей площадью 256,1 кв.м. по цене 29 553 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 07.05.2024 № М271-1072-П/2024, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс».

Общество считает, что стоимость выкупаемого Объекта недвижимости, определенная Департаментом на основании отчета об оценке, является завышенной и не соответствующей рыночной, обратилось в оценочную организацию ООО «Оценка- Право».

Рыночная стоимость Объекта в соответствии с отчетом № 0024Н-87 от 24.06.2024, выполненным ООО «Оценка-Право», составляет 15 989 226 рублей 00 копеек.

Стоимость неотделимых улучшений Объекта и затрат на реконструкцию, засчитываемых в соответствии с частью 6 ст.5 Федерального закона от 22 июля 2008г. № 159-ФЗ, в счет оплаты приобретаемого Объекта составляет 3 677 522 рубля 00 копеек.

Таким образом, цена Объекта определяется как разница между рыночной стоимостью Объекта и стоимостью неотделимых улучшений и затрат на реконструкцию Объекта, засчитываемых в счет оплаты приобретаемого Объекта, составляет 12 311 704 рубля 00 копеек.

ООО «Элитстрой-Престиж» согласно на заключение договора купли-продажи № 59-9545 от 31.05.2024 с протоком разногласий к договору купли-продажи.

В силу ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

ООО «Элитстрой-Престиж» обратилось в Департамент имущества города Москвы с просьбой согласовать перепланировку нежилого помещения общей площадью 256,1 кв.м. по договору аренды № 02-00216/04 от 11.05.2004, расположенного по адресу: <...>.

18.08.2010 Департамент имущества г. Москвы письмом № 02-10/004290 согласовал перепланировку спорного объекта недвижимости, при условии утверждения ее в Государственной жилищной инспекции.

30.04.2010 Распоряжением № С-0403/А 094366-10 Государственная жилищная инспекция г. Москвы согласовала Обществу проведение переустройства и перепланировки арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

09.03.2021 Общество письмом № 7 обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с просьбой согласовать изготовление технической документации на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

26.03.2021 письмом № ДГИ-1-18942/21-1 Департамент, выразил согласие на изготовление технической документации на арендуемое нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

23.12.2022 в адрес Общества Департаментом была направлена претензия № 33-6-816389/22-0-1. Департамент предложил Обществу узаконить ранее выполненные перепланировки в арендуемом помещении с последующим направлением соответствующего пакета документов для постановки преобразованных объектов в ЕГРН.

ООО «Элитстрой-Престиж» с согласия Департамента узаконило существующую планировку арендуемого нежилого помещения, что подтверждается Актом о завершенном переустройстве от 02.11.2023 года, выданного Государственной жилищной инспекцией по городу Москве.

В результате перепланировки площадь арендуемого нежилого помещения изменилась и составляет 229 кв.м.

Проведенные неотделимые улучшения в арендуемом нежилом помещении подтверждаются Актом о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения от 02.11.2023, планом помещения после переустройства и перепланировки, экспликацией к поэтажному плану, Договором подряда № 1 от 16.06.2004, Сметным расчетом на ремонт к договору подряда.

Таким образом, ООО «Элитстрой-Престиж» (Арендатор) с согласия Департамента городского имущества г. Москвы (Арендодателя) произвело неотделимые улучшения нежилого помещения, связанные с перепланировкой в виде приспособления объекта культурного наследия для современного использования под цели указанные в договоре аренды.

27.06.2024 Общество направило в адрес Департамента протокол разногласий к проекту договора в части цены выкупаемых объектов недвижимости, а также изменения редакции пунктов 1.1, 1.6, 2.2., 2.7, 3.1, 3.3, 3.4, 4.1, 4.2, 4.7-4.7.2.2, 5.3, 7.8 и исключения пунктов 2.1.2, 2.1.7, 2.5, 3.7, 3.8, 4.3, 4.5, 4.6, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.10.

04.07.2024 Департамент письмом № 33-5-21194/24-(0)-10, отказал в заключении договора купли продажи на условиях, изложенных Обществом в протоколе разногласий.

Учитывая вышеизложенное, усматривается, что при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

На основании статей 125, 215 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положения "О Департаменте городского имущества города Москвы" утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. N 99-1111, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества") субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1)арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи

заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

3) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к Ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 12 декабря 2024 года производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы. Проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО "БК- ПИФАГОР" ФИО6..

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1)Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0004021:5234, площадью 229 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 27, пом. 1Н, по состоянию на 29.02.2024г.?

2)Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений, проведенных в нежилом помещении с кадастровым номером 77:09:0004021:5234, общей площадью 229 кв.м., расположенном по адресу: <...> Н, по состоянию на 29.02.2024г.?

В материалы дела поступило заключение эксперта № 12-12-24/01 от 08.04.2025г., согласно которому эксперт пришел к следующим выводам:

-по первому вопросу: рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0004021:5234, площадью 229 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 27, пом. 1Н, по состоянию на 29.02.2024г. составляет (округленно) 30 232 000 руб.;

-по второму вопросу: рыночная стоимость неотделимых улучшений, проведенных в нежилом помещении с кадастровым номером 77:09:0004021:5234, общей площадью 229 кв.м., расположенном по адресу: <...> Н, по состоянию на 29.02.2024г. составляет (округленно) 3 863 000 руб.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Согласно статье 64 АПК РФ заключения экспертов отнесены к одному из средств доказывания фактов, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - Постановление N 23) разъяснил, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта оценено судом по правилам названных норм и разъяснений, как в отдельности, так и в совокупности с другими доказательствами по настоящему делу. Судом установлено, что заключение эксперта соответствуют предъявляемым законом требованиям (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О

государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

В судебное заседание вызывался эксперт ФИО6, которая представила письменные ответы на вопросы по экспертному заключению, которые приобщены судом в материалы дела.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Протокольным определением заявленные истцом ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы отклонены судом.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, поскольку субъективное несогласие сторон с результатами экспертизы не может свидетельствовать о безусловной недостоверности сделанных экспертом выводов.

Согласно ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По результатам судебной экспертизы, истец требования уточнил в порядке ст. 49 АПК РФ.

Отклоняя доводы отзыва ответчика, суд отмечает, что ООО «Элитстрой- Престиж» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ, при этом в срок, предусмотренный частью 4 статьи 4 Закон № 159-ФЗ, Общество направило в адрес Департамента протокол разногласий, таким образом преимущественное право на выкуп арендуемого имущества не утратило.

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе приобрести арендуемое государственное или муниципальное недвижимое имущество в собственность по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Частью 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ установлено, что стоимость неотделимых улучшений, которые произведены с согласия арендодателя, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендатором имущества.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение

недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, доказыванию в настоящем деле подлежат факт создания неотделимых улучшений, наличие или отсутствие согласия арендодателя на создание неотделимых улучшений, стоимость неотделимых улучшений.

Рассматривая споры о размере выкупной цены на стадии, когда договор купли-продажи еще не заключен, суды исходят из следующего. При установлении выкупной цены рыночная стоимость государственного или муниципального недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого предпринимательства, должна быть уменьшена на стоимость неотделимых улучшений данного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя. Стоимость таких улучшений определяется с учетом их фактического состояния на ту же дату, что и стоимость имущества.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Таким образом, доказыванию в настоящем деле подлежат факт создания неотделимых улучшений, наличие или отсутствие согласия арендодателя на создание неотделимых улучшений, стоимость неотделимых улучшений.

Исходя из того, что согласие собственника объекта (город Москва) на капитальный ремонт, реконструкцию здания, а, следовательно, и на создание неотделимых улучшений, было выражено ясно и определенно, что подтверждается материалами дела.

Письмом от 18.08.2010г. № 02-10/004290 Департамент не возражал против проведения перепланировки в нежилом помещении с устройством входной группы, при условии утверждение в Государственной жилищной инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах в САО г. Москвы.

Таким образом, ответчиком не приведено доводов о том, что истцом проведены работы, не согласованные сторонами в проектной и сметной документации.

Следовательно, рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению, на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендаторами в рамках существующего арендного обязательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46- 764/2011, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых

улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает. При таких обстоятельствах, законным и обоснованным является порядок определения цены выкупного имущества за вычетом стоимости неотделимых улучшений.

Таким образом спорные условия Договора п.3.1 и п. 3.4. , с учетом экспертного заключения, принимаются судом в редакции истца.

В отношении иных пунктов суд руководствуется следующим.

Законом N 159-ФЗ не установлена обязательная форма договора купли-продажи арендованного имущества, в нем отсутствуют положения, обязывающие учитывать какую-либо типовую форму, разработанную продавцом, при этом в силу части 3 статьи 1 данного Закона его положения применяются в системной связи с нормами Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 3 Закона N 178-ФЗ к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным данным Законом, применяются нормы гражданского законодательства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16

"О свободе договора и ее пределах" граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос

о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 АПК РФ).

Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями.

По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Согласно п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2024) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024), включение явно обременительных положений в договор, условия которого определены одной из сторон и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом, не допускается.

В частности, если условия договора определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом, то применительно к пунктам 1 - 2 статьи 428 ГК РФ, договор не должен содержать условий, лишающих эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключать или ограничивать ответственность другой стороны, за нарушение обязательств, либо содержать другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Как указано в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела, такая сделка может быть признана судом недействительной.

Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума вытекает, что в ситуации, когда сторона договора не имеет возможности активно и беспрепятственно участвовать в согласовании условий договора на стадии его заключения, суд не вправе отклонить возражения такой стороны относительно применения спорного условия договора только по той причине, что при заключении договора, в отношении этого условия не были высказаны возражения.

Если спорное условие договора грубо нарушает баланс интересов сторон и его применение приводит к возникновению неблагоприятных последствий для, так называемой, «слабой стороны» договора, а сторона, в интересах которой установлено спорное условие договора, не обосновала его разумность, суд в соответствии с пунктом 4 статьи 1, пунктом 2 статьи 10 ГК РФ, в целях защиты прав слабой стороны разрешает спор без учета данного договорного условия, применяя соответствующие нормы законодательства.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 10 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", запрещаются действия (бездействие) занимающего доминирующее положение хозяйствующего субъекта, результатом которых являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и (или) ущемление интересов других лиц.

Департамент городского имущества г. Москвы относится к группе хозяйствующих субъектов, занимающих монопольное положение по заключению договоров купли -продажи имущества в порядке 159 ФЗ.

Существенными условия договора купли -продажи помещения в рамках оказания государственной услуги по Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ

(ред. от 06.04.2024) "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" являются:

- цена договора, которая может быть оспорена в судебном порядке; - период рассрочки по договору купли продажи; - проценты за пользование денежными средствами; - залог имущества по договору. Истец просит изложить п.. 1.1. в следующей редакции:

«п. 1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее – Объект), расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:09:0004021:5234, общей площадью 229 кв. м (подвал, пом. VI, комн. 1, 1а, 2-9) (площадь объекта изменилась в результате узаконения перепланировки), а Покупатель принять и оплатить этот Объект.

Стороны признают, что указанные характеристики достаточны для описания Объекта. Объект изменился в результате ранее произведенной перепланировки, на основании акта о завершенном переустройстве, выданного Государственной жилищной инспекцией города Москвы.

Продавец обязуется в течение 6 месяцев с даты подписания настоящего договора поставить объект на кадастровый учет и внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости в части площади объекта недвижимости.»

Письмом от 17.08.2021 № ДГИ-1-86718/21-1, Департамент, выразил согласие как Арендодатель о возможности произвести переустройство объекта объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, пр-т-т Солнцевский, д. 6, корп. 1, пом. 163.

12.10.2022 Жилищная инспекция города Москвы выдала ООО «Нива Гарантия» акт о завершенном переустройстве нежилом помещении на ранее выполненные работы. В связи с произведенной перепланировкой площадь арендуемого нежилого помещения изменилась и составила 209,4 кв.м.

Таким образом, суд принимает спорный пункт в редакции истца.

В отношении пункта 1.6. Договора об установлении и регистрации публичного сервитута суд соглашается с доводом истца и полагает, что данные пункты подлежат исключению из текста договора ввиду следующего.

Ограниченное право пользования чужой вещью устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником (ст.274 ГК РФ).

Согласно абзаца 1,2 ч.7 ст.23 "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 26.12.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 19.01.2025) срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.

В соответствии с ч.17 ст.23 136-ФЗ сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 настоящего Кодекса. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

На момент заключения договора, сведений о наличии какого-либо решения об установления публичного сервитута, интереса в использовании Объекта заинтересованными лицами, неизвестными ни Покупателю, ни Продавцу отсутствуют, каких-либо притязаний на Объект никто не заявлял, письменного соглашения о сервитуте или наличие информации о его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует.

Пункт п.1.6. изложить в следующей редакции: «Право собственности на Объект возникает у Покупателя с даты государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.»

П. 2.1.2. и п. 2.1.7. суд полагает необходимым исключить ввиду следующего.

Подпункты 2.1.2, 2.5, Договора, регулирующие отношения с электронной закладной на предмет залога, подлежат исключению ввиду следующего. Термин электронной закладной впервые введено Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 25.11.2017 № 328-ФЗ (вступил в силу с 1 июля 2018 г.)

Электронная закладная – это бездокументарная ценная бумага, права по которой закрепляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).

Правила об обеспечении платежа урегулированы ст. 381.2 ГК РФ (передача в качестве обеспечительного платежа ценных бумаг или вещей, определенных родовыми признаками).

Между тем, 159-ФЗ не предусмотрен порядок передачи ценных бумаг в качественны обеспечения обязательств под выдачу ипотечного кредита. Ответчик, выступая в качестве Продавца не является кредитной организацией, осуществляющей кредитование Истца.

Буквальное толкование термина электронная закладная содержится в ст.13.2. Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 12.06.2024) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"-это ценная бумага, которая подтверждает, что на время ипотеки банк получает недвижимость в залог.

Таким образом, действующее законодательство определяет круг участников сделки с использованием электронной закладной: банк и юридическое или физическое лицо.

Смешение понятий кредитной организации и государственного органа, выступающих в качестве залогодержателя, а также действия 159-ФЗ и 102 ФЗ во времени, пространстве и в отношении определенного круга лиц, приводит к неверному токованию природы самих правоотношений, выстроенных по различным схемам: получение ипотечного кредита в банке под покупку недвижимости, использование преимущественного права на приобретение недвижимости в рассрочку за счет собственных средств.

Пункт 2.1.7 «В случае необходимости заключить соглашение об установлении сервитута на выкупаемый Объект (пункт 1.1 собственниками помещений. Договора с соседних» исключить, поскольку в силу главы 1.7 Земельного кодекса Российской Федерации публичный сервитут устанавливается на земельный участок по решению уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, на основании ходатайства об установлении публичного сервитута, поданного лицом, уполномоченным осуществлять деятельность, для обеспечения которой допускается установление публичного сервитута. действующим законодательством не предусмотрено установление публичного сервитута на нежилое помещение.

В связи с исключением п.2.1.2 Договора, Пункт 2.2. следует изложить в следующей редакции: «п. 2.2. Покупатель вправе подать от своего имени заявление и необходимые документы на государственную регистрацию перехода права собственности, залога на Объект в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений,

содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – орган регистрации прав), уведомив об этом Продавца.

При этом все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект несет Покупатель.».

Пункт п. 2.7. изложить в редакции истца: « В целях государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Продавец обязан направить документы в орган регистрации прав » поскольку в силу положений ст. Федерального закона 22.07.2008 № 159-ФЗ и ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выдача закладной, в том числе электронной, не является обязательным условием ипотеки в силу закона.

Пункт 3.3. «п. 3.3. На сумму денежных средств, составляющих цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату подачи заявления на приватизацию в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

По истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих цену Объекта (пункт 3.1 Договора), подлежат начислению проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату подачи заявления на приватизацию в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», подлежит принятию в редакции истца в связи с исключением из него ссылки на дату опубликования объявления о продаже, поскольку такого объявления не публиковалось, заключение Договора купли продажи происходит на основании распоряжения Правительства о выкупе его именно истцом.

Суд, соглашаясь с доводами истца, полагает необходимым исключить пункты 3.7. Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения по Договору переплаты при наличии неисполненных, в том числе не наступивших будущих обязательств Покупателя по оплате до конца действия Договора либо неисполненных, в том числе не наступивших обязательств по иным договорам, заключенных между Сторонами, образующаяся переплата не возвращается, а подлежит зачислению в счет оплаты по Договору за будущие периоды или по иным заключенным между Сторонами договорам (при наличии). и 3.8. При утрате Покупателем статуса субъекта малого и среднего предпринимательства или продажи Объекта лицу, не являющемуся субъектом малого и среднего предпринимательства, на сумму денежных средств, составляющих цену Объекта (пункт 3.1 Договора), по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в выражении) на процентном официальном сайте Российской Федерации B информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - www.torgi.gov.ru.», ввиду того, что действующее законодательство не наделяет Продавца контролирующими функциями в отношении отнесения Покупателя к субъектам малого и среднего предпринимательства на весь срок рассрочки по договору. Такого условия также не

предусмотрено Законом 159-ФЗ. Согласно Закону, статус субъекта малого и среднего предпринимательства (СМП) имеет значение исключительно на дату заключения Договора.

Кроме того, данное условия является прямым нарушением п. 1102 ГК РФ согласно которому лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество счет (приобретатель) за другого (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение (неосновательное обогащение). Внесение в Договор противоречащих Закону положений недопустимо. Таким образом, переплата по Договору является неосновательным обогащением стороны, принявшей переплату.

Также суд учитывает, что условие пункта 3.8 Договора (в редакции Продавца) не предусмотрено Законом № 159- Φ3.

В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Таким образом, законом предусмотрено обязательное установление залога только в целях обеспечения уплаты Цены Объекта купли-продажи и процентов.

Установление залога в обеспечение мер ответственности Законом № 159-ФЗ не предусмотрено.

Таким образом, пункт 4,1. следует изложить в редакции покупателя:

«п. 4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством».

В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Таким образом, законом предусмотрено обязательное установление залога только в целях обеспечения уплаты Цены Объекта купли-продажи и процентов.

Установление залога в обеспечение мер ответственности Законом № 159-ФЗ не предусмотрено.

Таким образом, пункт 4.2. следует изложить в редакции покупателя:

«п. 4.2. Имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав.»

В отношении пунктов:

п. 4.3. «Предметом залога является Объект. Последующий залог допускается только с согласия Продавца. Также предметом залога по настоящему Договору являются любые доходы от использования Объекта. При этом Покупатель вправе направлять указанные доходы на цели, не связанные с погашением обязательств по настоящему Договору, исключительно при отсутствии каких-либо денежных обязательств Покупателя по Договору, срок которых наступил, либо одновременно с погашением таких обязательств, срок исполнения которых наступил, в оставшейся после полного погашения на дату исполнения части»

пункта 4.5. «В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в установленном законом порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее трех месяцев»,

п. 4.7. - 4.7.2.2.

Покупатель на время нахождения Объекта в залоге у Продавца вправе передавать Объект: 4.7.1. В доверительное управление третьим лицам исключительно при условии включения в договор доверительного управления обязанностей доверительного управляющего по внесению платежей на счет Продавца в соответствии с порядком, установленным пунктом 3.4 Договора.

4.7.2. В аренду без согласия, но с письменного уведомления Продавца:

4.7.2.1. С приложением одного подлинного экземпляра подтверждающего документа (договора, гарантии): - в случае предоставления Покупателем или арендатором банковской гарантии в пользу Продавца (пункт 3 статьи 368 Гражданского кодекса Российской Федерации) на всю сумму задолженности (при наличии таковой на дату заключения договора аренды) и повременных платежей за весь период аренды Объекта или оформления независимой гарантии арендатора за Покупателя на тот же срок либо поручительства арендатора на таких же условиях; - в случае если условиями соответствующего договора аренды предусмотрено, что обязанность по внесению арендной платы арендатором исполняется, в том числе в форме внесения за Покупателя соответствующих платежей, предусмотренных в пункте 3.4 Договора, в размере, полностью покрывающем соответствующий повременной платеж.

4.7.2.2. На срок менее одного года или на неопределенный срок. В случае неисполнения данного обязательства соответствующий договор аренды считается незаключенным. В иных случаях передача Объекта в аренду возможна исключительно с согласия Продавца»

Суд соглашается с позицией истца и полагает необходимым исключить п. 4.3. и 4.5, а пункты п. 4.7. - 4.7.2.2. изложить в редакции покупателя, ввиду следующего.

Действующее законодательство не наделяет Продавца контролирующими функциями в отношении отнесения Покупателя к субъектам малого и среднего предпринимательства на весь срок рассрочки по договору. Такого условия также не предусмотрено Законом 159-ФЗ. Согласно Закону, статус субъекта малого и среднего предпринимательства (СМП) имеет значение исключительно на дату заключения Договора.

Спорные пункты не только ограничивают права Покупателя как собственника, но противоречат базисным нормам Гражданского Кодекса РФ, а также ст.ст.8 и 35 Конституции Российской Федерации, гарантирующих защиту частной собственности и право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Право Продавца на получение доходов Покупателя, связанных с использованием залогового имущества, обязанность получения согласия Продавца на сдачу помещения в аренду, включение в договор аренды условий о банковской гарантии, поручительства арендатора по обязательствам Покупателя, а также последствия признания договора аренды незаключенным, при отсутствии в договоре аренды вышеуказанных условий, влечет нарушение фундаментальной статьи 1 ГК РФ «Основные начала гражданского законодательства», провозглашающей основные принципы гражданского права: неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ч.2 ст.1 ГК РФ). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (ч.4ст.1 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону (ч.2 ст.209 ГК РФ).

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему) (ч.4 ст.209 ГК РФ).

Норма статьи 421 ГК РФ гласит, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Норма статьи 136 ГК РФ устанавливает, что плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.

По условиям части 1 статьи 346 ГК РФ залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

В отношении исключения пунктов: п. 5.1. , п. 5.2., п. 5.4. , п. 5.5. , п. 5.8. , п. 5.9., п. 5.10. , п. 5.11. , п. 7.4. , п. 7.5. суд руководствуется следующим.

Общество не дает своего согласия на установление договорной неустойки двукратном размере ключевой ставки ЦБ РФ и покрытие убытков сверх неустойки.

Подпункт 5.3. Договора полежит принятию в редакции истца «В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта», поскольку ставит в неравное положение стороны Договора. Общество настаивает на установлении обоюдной ответственности только за уклонение от регистрации перехода права собственности на Объект для соблюдения баланса интересов сторон.

Пункт п.5.5. подлежит исключению, поскольку истец не согласен на установление указанного условия Договора.

В силу ст. 394 ГК РФ штрафная неустойка (возмещение убытков сверх неустойки) может быть установлена только по соглашению сторон.

П 5.8. Договора подлежит исключению из текста, по причине репутационных рисков для Общества.

Общество возражает и не даёт своего согласия на размещение информации о имеющейся у него задолженности по договору в отрытых источниках в связи с угрозой возникновения репутационного риска, при котором возникает вероятность изменения общественного мнения о компании в худшую сторону из-за той или иной информации.

П 5.9 Договора подлежит исключению из текста, так как данное положение противоречит Закону 159-ФЗ о предоставлении рассрочки по оплате арендуемого помещения по льготной кредитной ставке.

Ряд важных разъяснений о применении норм об исполнении обязательств содержится в Постановлении Пленума ВС РФ № 54, в котором указал, что принято выделять несколько принципов исполнения обязательств, один из которых принцип надлежащего исполнения, т.е. обязательства должны исполняться в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства относительно субъектов исполнения, срока и места исполнения, способа исполнения и т.д.

По общему правилу обязательства исполняются сторонами обязательства (должником и кредитором).

Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо (ч.1 ст.313 ГК РФ).

Истец, что не даёт своего согласия на оплату за него Договора любым даже неизвестным Обществу третьим лицом без его согласия, тем более по обязательства, срок которых даже не наступил.

Данное положение противоречит Закону 159-ФЗ о предоставлении рассрочки по оплате арендуемого помещения по льготной кредитной ставке.

П. 5.10 п.5.11 Договора подлежит исключению из текста Договора, поскольку предусматривает штрафные санкции за нарушение, которые истец требует исключить.

В соответствии со ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Таким образом, неустойка, если она не установлена законом, может быть включена в договор только по взаимному согласию сторон.

П. 7.4 Договора подлежит исключению из текста, так как по сути свидетельствует о передаче Покупателю Объекта с обременением, Покупатель не согласен на внесудебное расторжение Договора, в случае выявленных п.7.3 Договора обстоятельств(притязание третьих лиц на Объект или земельный участок), а также на досрочное исполнение обязательств по договору, данные положения не предусмотрены 159-ФЗ и ему противоречат, расторжение Договора по инициативе Продавца лишает его права требовать возмещения, так как инициатива расторжения на стороне Продавца.

Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц предусмотрена ст.460 ГК РФ. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

П. 7.5. Договора подлежит исключению, поскольку нормами Закона № 159-ФЗ, которые являются специальным по отношению к нормам главы 30 ГК РФ, право на односторонний отказ продавца от договора не предусмотрено.

П. 7.8 Договора подлежит принятию в редакции истца: «п. 7.8. В случае расторжения Договора (прекращения его в связи с односторонним отказом) Покупатель в целях возмещения фактического использования Объекта и (или) иных убытков Продавца выплачивает Продавцу денежные средства за пользование Объектом, в размере ставки арендной платы, определенной по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП и постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП за период до даты фактического освобождения Объекта согласно акту приема-передачи. Продавец при этом обязан выплатить Покупателю денежные средства, уплаченные по Договору, за вычетом денежных средств в размере стоимости права пользования Объектом, определенной по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП и постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта Покупателем согласно акту приема- передачи, а в случае недостаточности ранее внесенных денежных средств для компенсации периода использования объекта, Покупатель обязан произвести соответствующую оплату Продавцу.

В случае признания настоящего Договора недействительным, арендные отношения между Сторонами считаются не прекращавшимися», поскольку расторжение договора под любым предлогом дает возможность получения дополнительных доходов от уже расторгнутого договора аренды за фактическое пользование Объектом недвижимости в период его законного владения со стороны Покупателя.

С момента заключения договора купли-продажи, арендные отношения прекращают свое действия в порядке ч.1 ст.450 ГК РФ по соглашению сторон,

следовательно, требования о выплате арендных платежей за фактическое использования Покупателем (являющегося собственником) своего же помещения не предусмотрены ГК РФ.

Являясь собственником имущества в порядке ст.223 ГК РФ и неся бремя его содержания в порядке ст.210 ГК РФ, у Покупателя не возникает каких-либо дополнительных обязанностей, связанных с возобновлением, ранее существующих арендных отношений, в том числе и по оплате за пользование имуществом бывшему владельцу (Продавцу) или третьим лицам, в связи с досрочным расторжением договора купли-продажи в одностороннем порядке.

порядке.

П.7.10. Договора, предусматривающий одностороннее расторжении договора, при изъятии Объекта в интересах государственных или муниципальных нужд, подлежит исключению из текста Договора, так как ограничивает на будущее права Покупателя и не согласуется с требованиями ст. 451 ГК РФ, предусматривающей возможность изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, при этом под существенными изменениями обстоятельств имеется в виду что-то крайне неординарное для гражданского оборота.

Изъятие Объекта в рамках выкупа для государственных или муниципальных нужд относится к обстоятельствам, за которые Истец не отвечает, в связи с чем, стороны должны стремиться к урегулированию ситуации, с учетом необходимого времени для решения вопросов по компенсации потерь Истца в связи с таким изъятием в соответствии со ст. 8 Закона города Москвы от 17 мая 2017 года № 14 "О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве», п. 1 ст. 281 ГК РФ, п. 2 ст. 281 ГК РФ, п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ, предусматривающих компенсацию в денежном эквиваленте или предоставлении иного помещения (земельного участка).

При этом, как неоднократно высказывались суды, сумма возмещения должна давать возможность восстановить имущественные потери в полном объеме. Лица, у которых изымают объекты недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, не должны оказаться в положении худшем, чем оно было до момента изъятия.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК

Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере 58 000 руб. 00 коп. и расходы по госпошлине по иску относится на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110, 167-173, 176, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Элитстрой-Престиж» при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 27, пом. 1Н, с кадастровым номером 77:09:0004021:5234, площадью 229 кв.м., изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

п. 1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее – Объект), расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:09:0004021:5234, общей площадью 229 кв. м (подвал, пом. VI, комн. 1, 1а, 2-9) (площадь объекта изменилась в результате узаконения перепланировки), а Покупатель принять и оплатить этот Объект.

Стороны признают, что указанные характеристики достаточны для описания Объекта.

Объект изменился в результате ранее произведенной перепланировки, на основании акта о завершенном переустройстве, выданного Государственной жилищной инспекцией города Москвы.

Продавец обязуется в течение 6 месяцев с даты подписания настоящего договора поставить объект на кадастровый учет и внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости в части площади объекта недвижимости.

п.1.6. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с даты государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

п. 2.1.2. Исключить п. 2.1.7. Исключить

п. 2.2. Покупатель вправе подать от своего имени заявление и необходимые документы на государственную регистрацию перехода права собственности, залога на Объект в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – орган регистрации прав), уведомив об этом Продавца.

При этом все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект несет Покупатель.

п. 2.5. Исключить

п. 2.7. В целях государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Продавец обязан направить документы в орган регистрации прав

п. 3.1. Цена Объекта определяется как разница между рыночной стоимостью Объекта и стоимостью неотделимых улучшений и затрат на реконструкцию Объекта, засчитываемых в счет оплаты приобретаемого Объекта, составляет 26 369 000 (двадцать шесть миллионов триста шестьдесят девять тысяч) руб. 00 коп.

Рыночная стоимость Объекта составляет 30 232 000 (Тридцать миллионов двести тридцать две тысячи) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 08.04.2025 г. № 12-12-24/01, выполненного ООО «БК-Пифагор».

Стоимость неотделимых улучшений Объекта и затрат на реконструкцию, засчитываемых в соответствии с частью 6 ст.5 Федерального закона от 22 июля 2008г. № 159-ФЗ, в счет оплаты приобретаемого Объекта составляет 3 863 000 (три миллиона восемьсот шестьдесят три тысячи) руб. 00 копеек.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.3. На сумму денежных средств, составляющих цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату подачи заявления на приватизацию в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

По истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих цену Объекта (пункт 3.1 Договора), подлежат начислению проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату подачи заявления на приватизацию в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

п.3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.10 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.10 Договора). Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 313 916 (триста тринадцать тысяч девятьсот шестнадцать) руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта. (п. 3.1.)

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня постановки Продавцом Объекта недвижимости на кадастровый учет (п. 1.1. и 1.6. Договора) и до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга.

п. 3.7. Исключить п. 3.8. Исключить

п. 4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества,

приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством

п. 4.2. Имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав.

п. 4.3. Исключить п. 4.5. Исключить п. 4.6. Исключить

п. 4.7. – 4.7.2.2. «Покупатель вправе передавать Объект в аренду без согласия, но с письменного уведомления Продавца.»

п. 5.1. Исключить п. 5.2. Исключить

п. 5.3. В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта.

п. 5.4. Исключить п. 5.5. Исключить п. 5.8. Исключить п. 5.9. Исключить п. 5.10. Исключить п. 5.11. Исключить п. 7.4. Исключить п. 7.5. Исключить

п. 7.8. В случае расторжения Договора (прекращения его в связи с односторонним отказом) Покупатель в целях возмещения фактического использования Объекта и (или) иных убытков Продавца выплачивает Продавцу денежные средства за пользование Объектом, в размере ставки арендной платы, определенной по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП и постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП за период до даты фактического освобождения Объекта согласно акту приема-передачи. Продавец при этом обязан выплатить Покупателю денежные средства, уплаченные по Договору, за вычетом денежных средств в размере стоимости права пользования Объектом, определенной по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП и постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта Покупателем согласно акту приема- передачи, а в случае недостаточности ранее внесенных денежных средств для компенсации периода использования объекта, Покупатель обязан произвести соответствующую оплату Продавцу.

В случае признания настоящего Договора недействительным, арендные отношения между Сторонами считаются не прекращавшимися

п. 7.10. Исключить

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭЛИТСТРОЙПРЕСТИЖ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 47 290 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: С.С. Хорлина