Решение от 18 июля 2025 г. по делу № А59-7992/2023

Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024,

www.sakhalin.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-7992/2023
19 июля 2025 года
город Южно-Сахалинск



Резолютивная часть объявлена 08.07.2025г.

Полный текст решения изготовлен 19.07.2025г.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Дремова Ю. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потапенко С.И., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации г. Южно-Сахалинска (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СахАвтоТрейд» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о возложении обязанности снести самовольную постройку,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СахАвтоТрейд» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании права собственности на самовольную постройку,

третьи лица – Управление Росреестра по Сахалинской области, Государственная инспекция строительного надзора,

Прокуратура Сахалинской области,

при участии:

от Администрации – представитель ФИО1 по доверенности от 01.08.2024 (срок действия один год), представлен документ о высшем юридическом образовании,

от ООО «СахАвтоТрейд» – представитель ФИО2 по доверенности от 29.01.2024 (срок действия пять лет), представлен документ о высшем юридическом образовании,

У С Т А Н О В И Л:

администрации г. Южно-Сахалинска (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)  обратилась с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «СахАвтоТрейд» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о возложении обязанности снести самовольную постройку.

Исковое заявление принято к производству, дело назначено к судебному разбирательству 24.07.2024, в судебном заседании объявлен перерыв до 07.08.2024.

07.08.2024 в Арбитражный суд Сахалинской области поступило встречное исковое заявление о  признании права собственности на самовольную постройку.

Определением суда от 07.08.2024 встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СахАвтоТрейд» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании права собственности на самовольную постройку принято  и назначено к рассмотрению совместно с первоначальным иском в судебном заседании  на 24 октября 2024 года.

23.10.2024 от ООО «СахАвтоТрейд» поступило ходатайство об уточнении встречных требований, общество просит признать за обществом право собственности на самовольную постройку – нежилое здание, обще площадью 100,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 65:01:0106003:591.

Уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ приняты.

Определением суда от 06.11.2024 по делу № А59-7992/2023 назначена судебная строительно-техническая  экспертиза.

Проведение экспертизы поручено ФБУ ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ РЦСЭ МИНЮСТА РОССИИ.

Определением суда от 10.04.2025 производство экспертизы продлено до 31.12.2025. Судебное заседание по вопросу возобновления производства по делу назначено на 14 января 2026 года на 14 часов 00 минут.

02.06.2025 в суд почтовой связью поступило заключение эксперта с заявлением о возмещении расходов по экспертизе.

Протокольным определением от 30.06.2025 производство по делу возобновлено, в судебном заседании объявлен перерыв до 08.07.2025.

Из материалов дела и пояснений представителей сторон судом установлено следующее.

22.09.2004 между ООО «Сахавтотрейд»(Арендатор)  и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (Арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка № 6532 для проектирования и строительства комплекса по предоставлению услуг по обслуживанию автотранспорта.

Предметом договора аренды являлись земельные участка:

земельный участок площадью 725 кв.м., с кадастровым номером 65:01:0106002:35, расположенный по адресу: <...> 166-а;

земельный участок площадью 2315 кв.м., с кадастровым номером 65:01:0106003:3, расположенный по адресу: <...>.

28.11.2013 Арендатору выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта: «Комплекс по предоставлению услуг по обслуживанию автотранспорта. 1-я очередь – автомобильная мойка».

09.01.2014 здание поставлено на кадастровый учет, объекту капитального сиятельства присвоен кадастровый номер 65:01:0106003:136, на указанный объект недвижимости зарегистрировано право собственности за ООО «Сахавтотрейд», объекту присвоен адрес:: <...>.

01.07.2014 на основании дополнительного соглашения к договору № 6532 от 22.09.2004 права Арендодателя переданы Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска.

05.06.2015 между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска и ООО «Сахавтотрейд» заключен договор аренды № 12827 для завершения строительства комплекса по предоставлению услуг по обслуживанию автотранспорта.

Предметом договора аренды являлись земельные участка:

земельный участок площадью 725 кв.м., с кадастровым номером 65:01:0106002:35, расположенный по адресу: <...> 166-а;

земельный участок площадью 2315 кв.м., с кадастровым номером 65:01:0106003:3, расположенный по адресу: <...>.


Актом осмотра земельного участка от 17.10.2023 Арендодателем установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0106003:3 расположен зарегистрированный за ООО «Сахавтотрейд» объект недвижимости с кадастровым номером 65:01:0106003:136, который используется под размещение кафе-бара и строительного магазина «Квадратный метр». Кроме того, с южной стороны, вплотную к указанному объекту расположена постройка, назначение которой установить не представляется возможным.

Администрация, считая, что выявлены нарушения требований части 2 статьи 51 ГрК РФ, а именно возведение пристройки без разрешительной документации, обратилась с иском в суд о признании пристройку к объекту недвижимости с кадастровым номером 65:01:0106003:136, расположенной  по адресу: <...>, самовольной постройкой и о ее сносе.

В свою очередь, ООО «Сахавтотрейд»  обратилось со встречным иском о признании права собственности на самовольную постройку – здание с кадастровым номером 65:01:0106003:591, общей площадью 100,8 кв.м., расположенное по адресу: <...> которое, как утверждает общество, построено в 2014 году как вспомогательный объект.

В обоснование общество указало, что 07.02.2014 между ООО «Сахавтотрейд»  и ООО «Купол» заключен договор производства строительно-монтажных работ на выполнение работ по строительству капитального объекта – объекта вспомогательного назначения на участке заказчика по адресу: <...>.

Указанный объект был построен в 2014 году, ему 25.03.2024, как объекту вспомогательного назначения,  присвоен кадастровый номер 65:01:0106003:591 и зарегистрировано право собственности за ООО «Сахавтотрейд», объекту присвоен адрес: <...> 166б-б.

Оценив представленные в дело доказательства, суд признает встречные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению и отказывает Администрации в удовлетворении первоначального иска, исходя при этом из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление Пленума N 44) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 2 Постановление Пленума N 44 разъяснено следующее.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Абзацем вторым пункта 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, определено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.


Как усматривается из материалов дела, спорный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0106003:3, который предусмотрен для размещения объектов дорожного сервиса.

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка предусматривает именно размещение такого спорного здания.

Судом установлено и Администрацией  не оспаривается, что спорный объект недвижимого имущества возведен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0106003:3, предоставленном в аренду по договору от 05.06.2015  № 12827 в целях завершения строительства комплекса по предоставлению услуг по обслуживанию автотранспорта.

При этом на момент предоставления 05.06.2015 на указанном  земельном участке уже находился принадлежащий арендатору объект недвижимости с кадастровым номером 65:01:0106003:136, в отношении которого право зарегистрировано 12.05.2014.


Исходя из положений абзаца третьего пункта 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано при условии, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям и если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Данные обстоятельства устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим и иным нормам и правилам.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 64, 65, 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

В ходе рассмотрения спора по настоящему делу по ходатайству общества определением суда от 06.11.2024  назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено ФБУ ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ РЦСЭ МИНЮСТА РОССИИ.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1.Является ли здание с кадастровым' номером 65:01:0106003:591, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 100,8 кв.м, (далее - Здание), объектом недвижимости? 2.Допущены ли при строительстве Здания нарушения строительных, санитарноэпидемиологических, противопожарных норм и правил? 3.Нарушает ли эксплуатация Здания права и законные интересы других лиц, и не создает ли его эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан?

Из представленного в суд заключения эксперта №2191/8-3-24 судом установлено следующее.

По первому вопросу эксперт установил, что исследуемый объект обладает следующими признаками капитальности:

1.                  Несущие и ограждающие конструкции объекта, расположенные выше относительной отметки «О», выполнены из каменной кладки, которая не является разборной конструкцией заводского изготовления, тем самым данный аспект является признаком капитального объекта строительства.

2.                  Конструкция фундамента ж\бетонные сваи с ростверком является заглублённым фундаментом. Таким образом, данный аспект является как признаком капитального объекта строительства.

3.                  Система инженерно-технического обеспечения - подключение к централизованным сетям инженерных сетей присутствует. Таким образом, данный аспект является признаком некапитального объекта строительства.

4.                  Период эксплуатации сооружений - согласно «Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке»[10.] установлены минимальные сроки экономической жизни объектов недвижимости.

Кром того, сооружения из каменной кладки имеют минимально 4 группу капитальности со сроком службы от 50 лет, тем самым данный аспект является вспомогательным признаком капитального объекта строительства.

В результате вышеизложенного, сделал вывод, что исследуемое здание с кадастровым номером 65:01:0106003:591, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Южно- Сахалинск, ул. Железнодорожная, д. 166Б, строение 1, является объектом капитального строительства (объектом недвижимости), т.к. имеет все четыре признака объекта капитального строительства.


По второму вопросу эксперт установил следующее.

Для соответствия противопожарным нормам и правилам в исследуемом объекте предусмотрено:

1)                 проезд к объекту для спецавтотранснорта;

2)                 высота эвакуационных выходов в свету не менее 1,9 м, ширина эвакуационного выхода не менее 0,8 м;

3)                 смонтированы установки автоматической пожарной сигнализации (АПС) и системы оповещения и управления эвакуацией (СОУ);

4)                 помещения укомплектованы первичными средствами пожаротушения: переносными огнетушителями;

 Исследуемое второстепенное задание пристроено к основному зданию через глухую противопожарную стену.

Таким образом, исследуемые объекты удовлетворяет требованиям противопожарных норм и правил, а значит требованиям ФЗ-123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Исследование в части соответствия объекта строительным нормам и правилам.

В ходе проведения экспертного осмотра исследуемых объектов установлено, что дефекты и повреждения в основных конструктивных элементах, влияющие на снижение их несущей способности и эксплуатационной пригодности (сквозные трещины в несущих железобетонных конструкциях, перекосы оконных и дверных заполнений, растрескивание остекления светопрозрачных конструкций, проседание грунта по периметру наружных стен здания и пр.) отсутствуют. Техническое состояние основных конструктивных элементов здания в соответствии СГ1 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» характеризуется как «исправное».

Таким образом, исследуемый объект соответствует требованиям к конструктивным решениям СГ1 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания».

Исследование в части соответствия объекта санитарным нормам и правилам.

Отступление от санитарных норм и правил в ходе осмотра не выявлены, санитарное обеспечение микроклимата в помещениях исследуемого сооружения обеспечено соответствующими инженерными коммуникациями.

Из материалов дела не установлено, что исследуемые объекты расположены в границах санитарных зон.

Таким образом, исследуемые объекты соответствует по обеспечению санитарно- эпидемиологических требованиям СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания».

Исследование в части соответствия объекта по доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения.

В исследуемом объекте не предусмотрен доступ МГН.

В результате выше проведённого исследования установлено, что исследуемое здание с кадастровым номером 65:01:0106003:591, расположенное по адресу: <...>, соответствуют требованиям технических регламентов, строительных, санитарно- эпидемиологических, противопожарных норм и правил.

По третьему вопросу эксперт пришел к выводу, что исходя из формулировки вопроса, поставленного судом «об угрозе жизни и здоровья граждан», в границах специальных строительно-технических знаний, исследуемый объект соответствует требованиям безопасности Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ, а значит - угрозы жизни и здоровью людей в рассматриваемой ситуации не имеется. На дату проведения экспертного осмотра, исследуемое здание с кадастровым номером 65:01:0106003:591, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Южно- Сахалинск, ул. Железнодорожная, д. 166Б, строение 1, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

Материалами дела подтверждается, что экспертиза проведена экспертом компетентной организации, имеющими соответствующую квалификацию и образование (указанное соответствует положениям статей 55, 82, 86 АПК РФ). Доказательств, свидетельствующих о заинтересованности эксперта в исходе дела или наличии иных обстоятельств, которые могли вызвать сомнение в их беспристрастности, в дело не представлено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем отобрана подписка, экспертное заключение имеет достаточную ясность и полноту, вопросов в отношении исследованных обстоятельств не имеет, противоречий в выводах эксперта судом не установлено, выводы эксперта подтверждены первичной документацией,  являются обоснованными, экспертиза содержит подробное описание методов исследования,  ссылки на соответствующие нормативные акты.

В экспертном заключении содержатся все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, у суда сомнений в его достоверности не имеется; заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, экспертное заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательства по делу.

Заключение эксперта содержит ответы на поставленные перед ним вопросы. Эти ответы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными, поэтому у суда отсутствуют основания сомневаться в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы.

Принимая во внимание вышеизложенное, в целях правовой определенности и защиты гражданских прав суд считает возможным удовлетворить встречный иск общества, признав право собственности за обществом с ограниченной ответственностью «СахАвтоТрейд» на нежилое здание, общей площадью 100,8 квадратных метра, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 65:01:0106003:591.

Поскольку судом удовлетворено требование о признании права собственности на самовольную постройку, оснований для удовлетворения исковых требований Администрации не имеется.

Как разъяснено в абз. 3 п. 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, если не установлены факты нарушения или оспаривания прав истца ответчиком или третьим лицом, в том числе путем совершения процессуальных действий (например, подачи встречного искового заявления, апелляционной (кассационной) жалобы).

По правилам ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине и расходы, связанные с оплатой за производство экспертизы по встречному иску относятся на истца по встречному иску.

Поскольку Администрация освобождена от уплаты госпошлины в порядке статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации вопрос о взыскании госпошлины по первоначальному иску судом не рассматривается.

Судом разъясняется, что в соответствии с ч. 1 ст. 177 АПК РФ, решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований по  первоначальному иску отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «СахАвтоТрейд» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) право собственности на нежилое здание, общей площадью 100,8 квадратных метра, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 65:01:0106003:591.


Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.


Судья

Ю.А. Дремова