Решение от 19 декабря 2023 г. по делу № А40-125037/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва Дело № А40-125037/23-11-910

19.12.2023

Резолютивная часть решения объявлена 12.12.2023

Решение в полном объеме изготовлено 19.12.2023

Судья Дружинина В. Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

провел судебное заседание по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭВЕРМЕДИК" (117556, <...>, ПОМЕЩЕНИЕ I КОМНАТА 6, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.10.2017, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности от 21.08.2023, паспорт,

ФИО3 по доверенности от 21.08.2023, паспорт,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 10.11.2022, паспорт.

У С Т А Н О В И Л:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером: 77:05:0003003:6313, общей площадью 130,4 кв. м., изложив пункты 3.1, 3.4 договора купли-продажи недвижимости в указанной редакции.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, а именно: просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 130,4 кв. м., с кадастровым номером77:05:0003003:6313, изложив пункты 3.1, 3.4 в следующей редакции: пункт 3.1., абзац 1 договора: «Цена объекта составляет 13 275 995 (тринадцать миллионов двести семьдесят пять тысяч девятьсот девяносто пять) рублей(без НДС) является окончательной, согласованной сторонами и изменению не подлежит»; пункт 3.4, абзац 1 договора: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 158 047 (сто пятьдесят восемь тысяч сорок семь) рублей 56 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Ходатайство судом рассмотрено и в порядке ст. 49 АПК удовлетворено, поскольку истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения.

Ответчик исковые требования не признал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, ООО «ЭВЕРМЕДИК» на основании Договора аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности Москвы от 23.03.2018 № 00-00131/18 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу <...>/1, общей площадью 130,4 кв. м., с кадастровым номером 77:05:0003003:6313.

Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства подтверждается, что Истец является субъектом малого предпринимательства.

На основании статей 125, 214 ГК РФ, Положения «О Департаменте городского имущества города Москвы», утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственности города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» {далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Департамент городского имущества города Москвы в адрес истца направил письмо от 04.04.2023 исх. № 33-6-270712/23-(0)-3 с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества и заключить с ДГИ г. Москвы договор купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Сухонская, д. 7, пом. 2/1, общей площадью 205,1 кв. м.

Согласно условиям п. 3.1 проекта договора цена объекта составляет 18 340 000 руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об рыночной стоимости от 20.03.2023г.

Согласно ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ, в случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости Обществу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекте не рассмотрение Арбитражного суда города Москвы. При этом протокол разногласий направлять в Департамент не требуется.

Пункт 2 ст. 445 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола - разногласий. При отклонении протокола разногласии либо неполучении извещения о результатах рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пп. 2 п. 8 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Истец обратился в суд с настоящим иском, в связи с тем, что считает стоимость завышенной.

Посчитав, что цена объекта завышена, ООО «ЭВЕРМЕДИК» обратилось в специализированную экспертную организацию ООО «АМР Консалтинг» для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Согласно Отчету от 26.04.2023 № 180423-01 «Определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 130,4 кв. м.», выполненным ООО «АМР Консалтинг», рыночная стоимость объекта оценки составляет 8 193 333 руб. 00 коп. без НДС.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 10.10.2023 года ходатайство о назначении судебной экспертизы удовлетворено.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА" Примеровой Маргарите Николаевне.

Перед экспертом поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, проспект Нахимовский, д. 1., корп. 2, пом. 1/1, с кадастровым номером: 77:05:0003003:6313, общей площадью 130,4 кв. м. по состоянию на 04.04.2023 без учета НДС?

23.11.2023 года в Арбитражный суд города Москвы поступило заключение эксперта ООО "ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА" Примеровой М.Н.

Согласно Заключению независимого оценщика по делу № А40-125037/23-11-910 от 17.11.2023г., рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером: 77:05:0003003:6313, общей площадью 130,4 кв. м. составила 13 275 995,00 руб. без учёта НДС.

Оценив экспертное заключение ООО "ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА" наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд, на основании представленной в материалы дела экспертизы от ООО "ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА", считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в соответствии с выводами эксперта, что рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 130,4 кв. м., с кадастровым номером 77:05:0003003:6313 составляет 13 275 995 (тринадцать миллионов двести семьдесят пять тысяч девятьсот девяносто пять) рублей 00 копеек без учёта НДС.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции истца.

Расходы по оплате госпошлины, а также расходы на проведение судебной экспертизы относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭВЕРМЕДИК" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.10.2017, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 130,4 кв. м., с кадастровым номером 77:05:0003003:6313, изложив пункты 3.1. 3.4 в следующей редакции:

пункт 3.1., абзац 1 договора: «Цена Объекта составляет 13 275 995 (тринадцать миллионов двести семьдесят пять тысяч девятьсот девяносто пять) рублей 00 копеек (без НДС) является окончательной, согласованной сторонами и изменению не подлежит»;

пункт 3.4., абзац 1 договора: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 158 047 (сто пятьдесят восемь тысяч сорок семь) рублей 56 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭВЕРМЕДИК" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.10.2017, ИНН: <***>) 6 000 (шесть тысяч) рублей расходов по оплате государственной пошлины, 30 000 (тридцать тысяч) рублей расходов за проведение экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья: В.Г. Дружинина