Постановление от 8 августа 2024 г. по делу № А60-25555/2023

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068 e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-5326/2024-ГК
г. Пермь
08 августа 2024 года
Дело № А60-25555/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2024 года. Постановление в полном объеме изготовлено 08 августа 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Дружининой О.Г., судей Коньшиной С.В., Крымджановой Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.,

при участии:

от истца: ФИО1, паспорт, доверенность от 10.07.2023, диплом; от ответчика: ФИО2 АВ., удостоверение, доверенность от 05.06.2023; от третьего лица: не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании путем использования системы веб- конференции апелляционную жалобу истца, Муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 апреля 2024 года

по делу № А60-25555/2023

по иску Муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбурга (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Агентство «Планета» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: ФИО3,

об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа,



установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Агентство «Планета» (далее – ответчик, ООО Агентство «Планета») с требованием об изъятии нежилого помещения общей площадью 69,8 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0303066:2729, расположенного по адресу: <...>, с выплатой в качестве возмещения 6 120 300 руб.; об отмене обременения в виде ипотеки на нежилое помещение кадастровый номер 66:41:0303066:2729 площадью 69,8 кв.м, расположенное по адресу <...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

Истцом заявлено ходатайство об отказе от иска в части требования об отмене обременения в виде ипотеки на нежилое помещение кадастровый номер 66:41:0303066:2729 площадью 69,8 кв.м, расположенное по адресу <...>.

Решением арбитражного суда от 17.04.2024 исковые требования удовлетворены частично. У ООО Агентство «Планета» изъято нежилое помещение общей площадью 69,8 кв.м с кадастровым номером 66:41:0303066:2729, расположенное по адресу: <...>, с выплатой ему в качестве возмещения денежной суммы 16 759 300 руб. На ООО Агентство «Планета» возложена обязанность принять причитающееся возмещение за изымаемое нежилое помещение и предоставить реквизиты для перечисления денежных средств. Право собственности ООО Агентство «Планета» на нежилое помещение общей площадью 69,8 кв.м с кадастровым номером 66:41:0303066:2729, расположенное по адресу: <...>, прекращено. Право собственности на нежилое помещение 69,8 кв.м с кадастровым номером 66:41:0303066:2729, расположенное по адресу: <...>, признано за муниципальным образованием «город Екатеринбург». С муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбурга за счет средств муниципального бюджета в пользу общества с ограниченной ответственностью Агентство «Планета» взысканы денежные средства в возмещение судебных расходов по оплате судебной экспертизы 50 000 руб. Производство по делу в части требования об отмене обременения в виде ипотеки на нежилое помещение общей площадью 69,8 кв.м с кадастровым номером 66:41:0303066:2729, расположенное по адресу: <...>, прекращено.

Не согласившись с принятым решением, Администрация обратилась в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части установления выкупной цены, принять новый судебный акт.


В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что заключение ООО «Оценка и экспертиза собственности» выполнено с нарушением действующего законодательства. Эксперт выбрал нежилые помещения в качестве аналогов, которые не соответствуют оцениваемому как по сегменту рынка, так и по основным ценообразующим факторам (площадь и стоимость). Объекты-аналоги не соответствуют оцениваемому по году сдачи в эксплуатацию. Корректировок с учетом таких существенных различий экспертом не применялось, что привело к завышению стоимости по судебной экспертизе. С применением данной корректировки стоимость нежилого помещения составляет 12 194 848 руб. Также Администрация не согласна с представленными дополнениями к заключению эксперта, выполненным экспертом ООО «Оценка и экспертиза собственности» ФИО4 Расчет доли в праве собственности на земельный участок и общее имущество должен быть равен 1,08%, а стоимость доли 125 474 руб. Истец считает, что суд первой инстанции необоснованно отказал в назначении повторной судебной оценочной экспертизы. Дополнения к судебной экспертизе не могут рассматриваться как составляющая часть судебной оценочной экспертизы. Кроме того, истец считает, что судом первой инстанции необоснованно взысканы с Администрации судебные расходы на оплату судебной оценочной экспертизы. Исковые требования Администрации частично удовлетворены, соответственно, не имеется оснований для возложения обязанности на истца оплаты судебных расходов в полном объеме. Более того, суд первой инстанции не учел, что истец представил в материалы дела отчет, соответствующий требованиям законодательства об оценочной деятельности. Ответчиком доказательство иного размера возмещения за изъятие земельного участка не представлялось, соответствующего требованиям законодательства об оценочной деятельности, не представлялось.

ООО Агентство «Планета» в отзыве на апелляционную жалобу выразило возражения против ее удовлетворения.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, обществу Агентство «Планета» на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 69,8 кв.м, кадастровый номер 66:41:0303066:2729, расположенное по адресу: <...>.

Администрацией вынесено постановление от 13.01.2022 № 32 «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и объектов


недвижимого имущества в целях строительства улицы Татищева, от улицы Красноуральской до улицы Викулова».

Постановлением Администрации от 14.12.2022 № 3849 в вышеуказанное постановление внесены изменения путем включения в перечень изымаемых объектов (приложения № 2, 3) земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303066:64 площадью 5015 кв.м и нежилого помещения площадью 69,8 кв.м, кадастровый номер 66:41:0303066:2729, расположенное по адресу: <...>.

Во исполнение требований пункта 3 части 10 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственнику изымаемого помещения направлено уведомление от 22.12.2022 № 1880 о принятом решении об изъятии недвижимого имущества и копия постановления Администрации от 14.12.2022 № 3849 (квитанция от 23.12.2022).

С целью установления выкупной стоимости по заданию Администрации обществом с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Метрикс» подготовлен отчет об оценке от 14.03.2023 № 64, согласно которому размер возмещения за изъятие для муниципальных нужд недвижимого имущества составил 6 120 300 руб., в том числе убытки в сумме 3 250 300 руб.

Обществом Агентство «Планета» 30.03.2023 получен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с выплатой возмещения в размере, установленном в отчете об оценке (письмо от 28.03.2023 № 334).

Поскольку соглашение о размере выкупной цены с обществом Агентство «Планета» достигнуто не было, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При рассмотрении дела Администрацией в порядке статьи 49 АПК РФ заявлено о частичном отказе от иска и прекращении производства по делу в части отмены обременения в виде ипотеки на нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0303066:2729 площадью 69,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>, в связи с отменой залога по договору ипотеки, залогодателем по которой является ФИО3. Производство по делу в части данного требования прекращено на основании статей 150, 49 АПК РФ.

Разрешая спор, суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, определив стоимость изымаемого имущества по результатам проведенной при рассмотрении дела судебной экспертизы.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изъятие земельного участка для государственных


или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством (пункт 5 статьи 279 ГК РФ).

В силу пункта 6 статьи 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии со статьей 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В этом случае, согласно статье 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) с учетом особенностей, установленных данной статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.


В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Аналогичные положения приведены в пункте 2 статьи 281 ГК РФ, в частности указано, что при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности (подпункт 1 пункта 1 статьи 56.11 ЗК РФ); государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества (подпункт 6 пункта 1 статьи 56.11 ЗК РФ).

Как установлено статьей 56.11 ЗК РФ с момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности муниципального образования в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для муниципальных нужд и который предоставил за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в полном объеме возмещение, предусмотренное соглашением об изъятии недвижимости или вступившим в законную силу решением суда, либо предоставила другое недвижимое имущество взамен изымаемого недвижимого имущества, за исключением случаев, если приобретение такого земельного участка в частную собственность не допускается на основании федерального закона.

Таким образом, выплата возмещения за изымаемые земельные участки влечет прекращение права частной собственности на него, и, как следствие, переход права собственности на земельный участок к истцу.


Исходя из правовой позиции, изложенной в ответе на вопрос № 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, в тех случаях когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей, определены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

При наличии в деле заключения эксперта и заключения, полученного по результатам проведения внесудебной экспертизы, суду необходимо оценить как экспертное заключение, так и внесудебное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ. По результатам оценки суду необходимо привести мотивы по существу данных заключений, по которым он принимает или отвергает каждое из этих доказательств.

Общее правило, согласно которому в случае недостижения сторонами соглашения о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, само по себе не исключает необходимости надлежащей правовой оценки представленного истцом отчета, представляющего собой досудебное экспертное исследование.

В ходе судебного разбирательства общество Агентство «Планета», не возражая против требования об изъятии объекта недвижимости для


муниципальных нужд, выразило вместе с тем несогласие с размером предоставляемого правообладателю возмещения, определенным истцом на основании отчета об оценке № 64. Ответчик указал в частности, что выкупная цена не является рыночной и не может считаться равнозначным возмещением, поскольку спорное помещение на ул. Заводская д. 30 расположено на торговой улице с большим пешеходным трафиком. Вместе с тем с размером убытков, причиняемых собственнику в связи с изъятием, переделённом в размере 3 250 300 руб., ответчик не спорит.

Учитывая наличие спора сторон относительно рыночной стоимости изымаемого имущества, суд определением от 15.09.2023 по ходатайству ответчика назначил судебную оценочную экспертизу, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Оценка и экспертиза собственности» ФИО4.

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы представлено заключение эксперта от 27.10.2023 № 147, а также дополнение к заключению эксперта от 23.01.2024 № 07, согласно выводам которых рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0303066:2729, площадью 69,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на дату проведения судебной экспертизы (включая стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под зданием и стоимость доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования), составляет: 13 509 000 (тринадцать миллионов пятьсот девять тысяч) рублей, в том числе:

1) Рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, относящейся к объекту недвижимости с кадастровым номером 66:41:0303066:2729, составляет: 1 891 000 руб.

2) Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0303066:2729, площадью 69,8 кв. м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на дату проведения судебной экспертизы без учета стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под зданием составляет 11 618 000 руб., в том числе:

2.1) Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0303066:2729, площадью 69,8 кв. м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на дату проведения судебной экспертизы без учета стоимости земельного участка и без учета стоимости доли в праве на места общего пользования в здании 10 572 000 руб.

2.2) Рыночная стоимость мест общего пользования, относящаяся к объекту недвижимости, составляет: 1 046 000 руб.

В судебном заседании экспертом ФИО4 даны ответы на вопросы представителей истца и ответчика.


Оценив экспертное заключение ФИО4 от 27.10.2023 № 147, а также дополнение к заключению эксперта от 23.01.2024 № 07, в соответствии со статьями 64, 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что экспертное заключение может быть принято в качестве допустимого и достоверного доказательства в целях определения выкупной стоимости объекта недвижимости; приведенное заключение соответствует требованиям положениям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, а также наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, не представлено. Из материалов дела не усматривается обстоятельств, свидетельствующих о том, что заключение судебной экспертизы является недостоверным.

Истцом представлены возражения на экспертное заключение в части несоответствия аналогов, предложенных экспертом при сравнительном подходе оценки, необоснованность расчета доли в праве общей собственности. Данные доводы судом рассмотрены и отклонены, в том числе с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании. Так, из заключения эксперта следует, что по всем объектам-аналогам были применены корректирующие коэффициенты, в том числе исходя из площади объекта и местонахождения. Необходимые формулы для расчета стоимости доли, а также исходные данные в заключении эксперта отражены.

Свое заключение эксперт основывает на исследовании семи объектов-аналогов. Эксперт пояснил, что прямых аналогов исследуемому объекту, т.е. полностью идентичных по основным параметрам, найти не удалось. Экспертом рассчитаны значения единиц сравнения по исходным предложениям, обоснованы корректировки к единицам сравнения по каждому элементу сравнения, учитывающие отличия объектов-аналогов от исследуемого помещения и произведены расчеты скорректированных значений единиц сравнения, которые путем согласования (усреднения) трансформированы в стоимость 1 кв. м. исследуемого помещения.

Ссылаясь на то, что эксперт в своем заключении не применил понижающие коэффициенты на возраст здания, истец не учитывает, что понижающие коэффициенты на возраст здания, применяется исключительно только для офисных помещений.

Вопреки доводу истца, экспертом правильно произведен расчет доли собственника в общедомовом имуществе, где площадь помещений общего имущества 525,8 кв.м делится на площадь жилых и нежилых помещений 5914,3 кв.м и умножается на 100, что составляет 8,89%, при округлении дает 9% заявленных экспертом в своем дополнении к заключению.

С учетом изложенного, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о возможности определения стоимости возмещения изымаемого для муниципальных нужд объекта недвижимого имущества в


соответствии с заключением эксперта ФИО4 от 27.10.2023 № 147, а также дополнение к заключению эксперта от 23.01.2024 № 07 в размере 16 759 300 руб.

Противоречивых или необоснованных выводов эксперта в представленных заключениях суд апелляционной инстанции не усматривает, следовательно, оснований для назначения повторной экспертизы у суда первой инстанции не имелось. Само по себе несогласие стороны с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не свидетельствуют о его неполноте и противоречии, не обязывают суд принимать решение о назначении повторной экспертизы.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу (ст. 64 АПК РФ), оно в силу положений п. 4, 5 ст. 71 АПК РФ не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Экспертному заключению судом дана надлежащая оценка на предмет его достоверности, достаточности и взаимной связи с иными доказательствам в соответствии со статьями 68, 71 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Вместе с тем, исходя из того, что настоящий спор был связан по существу только с определением размера возмещения, и в этой части он разрешен в пользу ответчика, судебные расходы общества «Планета», понесенные на оплату судебной экспертизы в сумме 50 000 руб., обоснованно отнесены судом на Администрацию.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно статье 270 АПК РФ являются основанием отмены или изменения судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда от 17.04.2024 является законным и обоснованным.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 апреля 2024 года

по делу № А60-25555/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу –

без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного


производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий О.Г. Дружинина

Судьи С.В. Коньшина Д.И. Крымджанова

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 15.05.2024 6:58:48

Кому выдана ДРУЖИНИНА ОЛЬГА ГЕННАДЬЕВНА