Решение от 29 марта 2018 г. по делу № А40-164429/2015

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-164429/15-60-1381
30 марта 2018 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 09 февраля 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 30 марта 2018 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего

Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

В заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 – сотрудник, по доверенности от 25.12.2017г. №185д, ФИО3 – сотрудник, по доверенности от 25.12.2017г. №182д,

от ответчика – ФИО4 – вице-президент, по выписке из ЕГРЮЛ, ФИО5- представитель, по доверенности от 28.08.2017г. №21,

от третьего лица – Росимущества – ФИО6 – сотрудник, по доверенности от 01.03.2017 г. № И22-02/3083;

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: <...>, зал 5072 дело по иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 101000, Москва, Архангельский пер., д.12/8, стр.1, дата регистрации 02.02.2001г.) к Межрегиональной общественной организации «Академия Российского искусства» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 119121, Москва, ул. Плющиха, д.64/6, корп.1, дата регистрации 15.05.1998г.)

Третье лицо: Территориальное управление Росимущества в г. Москве; ЗАО «Золотой дракон и К»; Мосгорнаследие

о расторжении договора аренды нежилых помещений от 24.03.1999г. №01-3/67; обязании освободить нежилые помещения.

Установил:

ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» обратилось в суд с иском, с привлечением к участию в деле третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора Территориального управления Росимущества в г. Москве, к Межрегиональной общественной организации «Академия Российского искусства» о расторжении договора аренды нежилых помещений от 24.03.1999г. №01-3/67; обязании освободить нежилые помещения общей площадью 2.776,5 кв.м., расположенные по адресу: <...>, и передаче их в освобожденном виде, в соответствии со ст.ст.12, 216, 450, 452, 619, 622 ГК РФ.

Определением от 10.03.2016г. судом по собственной инициативе к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено Закрытое акционерное общество «Золотой дракон и К» (ОГРН <***>).

Определением суда от 20.09.2016г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено Мосгорнаследие.

В судебном заседании 13.12.2016г. при исследовании материалов дела установлено представление сторонами в материалы дела неидентичных копий акта копий приема-передачи нежилых помещений к договору от 24.03.1999г., при этом сторонами по указанному обстоятельству каких-либо объяснений не приведено.

Определением суда от 07.04.2017г. производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной строительно-технической экспертизы в отношении нежилых помещений общей площадью 2776,5кв.м. расположенных по адресу: <...>, проведение судебной строительно-технической экспертизы по делу поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «ПГС» - ФИО7, ФИО8, ФИО9.

По результатам проведения судебной экспертизы экспертным учреждением в суд представлено экспертное учреждение.

Определением суда от 31.07.2017г. производство по делу возобновлено.

Протокольным определением суда от 04.10.2017г. удовлетворено ходатайство истца о вызове в судебное заседание для дачи пояснений эксперта.

Экспертами в судебном заседании 08.11.2017г. даны пояснения относительно выводов экспертного заключения.

Исковые требования мотивированы существенными нарушениями ответчиком условий договора аренды помещений от 24.03.1999г. №01-3/67.

Ответчик заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Третье лицо - Росимущество поддержало позицию истца.

Третье лицо - Мосгорнаследие, извещенное о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в соответствии со ст.ст. 121, 122 АПК РФ, в судебное заседание не явилось.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Между Министерством государственного имущества Российской Федерации (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 24.03.1999 N01-3/67, согласно которому последнему передается для использования под культурно-просветительную деятельность часть помещений Объекта (Объект культурного наследия "Клуб завода "Каучук", 1927 - 1929 гг., арх. ФИО10."), общей площадью 2776,5кв.м, расположенного по адресу: <...>, на срок до 01.12.2023.

Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке 22.07.1999г.

Распоряжением Минимущества России от 06.09.2002 N3111-р Объект закреплен за ФГУК АУИПИК на праве оперативного управления, принят по акту приема- передачи от 01.10.2002 №10/2 и внесен в реестр федерального имущества.

Право оперативного управления истца на весь Объект зарегистрировано 16.05.2003 за №77-01/31-088/2003-445.

22.08.2008 права и обязанности арендодателя по договору аренды от 24.03.1999 №01-3/67 переданы истцу в соответствии с дополнительным соглашением №Д-30/438 к договору.

Согласно п.2.2 договора, арендатор обязуется:

- использовать помещения исключительно по прямому назначению, указанному в п.1.1 договора (п.2.2.1);

- в соответствии с охранным обязательством содержать арендуемые помещения в полной исправности и надлежащем техническом санитарном и противопожарном состоянию, выделять для этих целей необходимые лимиты, фонды, ассигнования Аналогичные требования распространяются на прилегающую к зданию (сооружению) территорию.

Примечание. При отсутствии у арендатора специальных ремонтно-эксплуатационных услуг профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендуемых помещениях производится соответствующими жилищно-коммунальными службами или иными организациями по договору с арендатором за счет его средств (п.2.2.2.);

- не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора без письменного разрешения Балансодержателя и Министерства (п.2.2.3).

Согласно п.5.1 договора, охранное обязательство №613 от 23.12.1993г. по недвижимому памятнику истории и культуры советского времени ДК «Каучук» является неотъемлемой частью данного договора.

В силу п.5.2 договора, арендатор обязуется:

- обеспечить режим содержания памятника, а также производить ремонтно-реставрационные работы и реставрационные работы, предусмотренные актом технического состояния, а также разовыми предписаниями «Госоргана».

- содержать памятник и все связанное с ним имущество в надлежащем санитарном противопожарном и техническом порядке, а также содержать необходимые для обслуживания памятника и его территории штат работников, сторожей-хранителей,

- содержать территорию памятника в благоустроенном состоянии, не допускать использование этой территории под новое строительство и др. хозяйственные нужды, а также не производить никаких пристроек к используемому памятнику истории и культуры и переделок под новое строительство и др. хозяйственные нужды, а также не производить никаких пристроек к используемому памятнику истории и культуры и переделок памятника как с наружи, так и внутри его, не вести каких-либо земляных работ на территории памятника без специального письменного разрешения «Госоргана» и «Балансодержателя»,

- не производить без разрешения «Госоргана» никаких работ по ремонту, побелке, покраске стен, покрытых живописью, лепки и предметов внутреннего оборудования, являющихся произведениями искусства,

- беспрепятственно допускать представителей «Госоргана» и «Балансодержателя» для контроля за выполнением правил содержания памятника, его территории и зон охраны, или для научного обследования.

- немедленно извещать Балансодержателя и Госорган о всяком поведении, аварии или ином обстоятельстве, нанесшем ущерб памятнику, и своевременно принимать соответствующие меры против дальнейшего разрушения или повреждения памятника и по приведению его в порядок и за свой счет.

- разовые предписания Госоргана обязательные для выполнения арендатором.

- иметь в используемом памятнике противопожарное оборудование, согласно требованию органа пожарной охраны;

- своевременно производить поддерживающий текущий капитальный ремонт памятника и благоустроительные работы независимо от сезона, а также ремонтно-реставрационные работы, в сроки, предусмотренные в актах Госоргана,

- производить все ремонтно-реставрационные работы по памятнику и его территории за свой счет и своими материалами по предварительному разрешению Госоргана обеспечивать указанные работы всей научно-проектной и технической документацией, а именно, обмерами, проектами и научными исследованиями памятника.

Согласно п.6.2 договор аренды подлежит досрочному расторжению в случае неисполнения сторонами одного из принятых на себя обязательств.

В обоснование своих требований, истец указывает на то, что Арендатором в переданных ему по Договору помещениях произведены перепланировки, что подтверждается актом внеплановой комплексной проверки фактического использования недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, утвержденным заместителем руководителя Территориального управления Росимущества в городе Москве 23.07.2015. Разрешения Территориального управления и Агентства на проведение указанных перепланировок МОО «АРИС» не получало.

Кроме того, в ходе указанной проверки установлено, что помещения содержатся в неблагоустроенном состоянии, работы по сохранению Объекта МОО «АРИС» не проводятся.

Реставрационные работы в соответствии с указанным охранным обязательством от 23.12.1993 №613 проведены не были (п.5.1).

Ремонтно-реставрационные работы, предусмотренные охранным обязательством, в установленном порядке не проведены. Выполненные МОО «АРИС» работы в нарушение условий Договора и положений действующего законодательства проводились без согласования с Агентством. Также, арендатором не представлены необходимые для проведения указанных работ согласования Департамента культурного наследия города Москвы. Предусмотренные п.п.2.3.1 договора работы по сохранению объекта МОО «АРИС» не проводятся.

Объект и его территория не содержатся МОО «АРИС» в благоустроенном состоянии. Кроме того, на территории памятника к Объекту пристроено некапитальное строение (летняя веранда) ресторана со столиками для посетителей, что также нарушает условия Договора и нормы действующего законодательства.

Помимо этого, согласно п.п.2.2.1 договора МОО «АРИС» обязано использовать переданные ему по договору помещения исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 договора - под культурно-просветительную деятельность. Вместе с тем, помещения под указанную деятельность МОО «АРИС» не используются. Помещения долгое время находятся в неудовлетворительном состоянии, что прямо нарушает принцип обеспечения сохранности объектов культурного наследия, установленный действующим законодательством.

Также, п.2.2.12 договора установлена обязанность арендатора ежеквартально проводить сверку расчетов, осуществляемых в соответствии с договором, и не позднее 10-го числа первого месяца следующего квартала представлять Агентству акт сверки расчетов. Вместе с тем, в Агентстве отсутствуют акты сверки расчетов за третий и четвертый квартал 2014 года, а также за первый квартал 2015 года.

Таким образом, МОО «АРИС» не исполняет обязательства, возложенные на него договором, и нарушает условия договора и действующее законодательство Российской Федерации.

Пунктом 6.4. договора предусмотрено, что настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.2, 2.2.12, 5.1 и 5.2 договора.

Не выполняя работы по сохранению Объекта, не используя переданные по Договору помещения по целевому назначению и не обеспечивая содержания указанных помещений и территории Объекта в благоустроенном состоянии, МОО «АРИС» существенно нарушает условия договора аренды от 24.03.1999 №01-3/67. Кроме того, ненадлежащее выполнение арендатором данных обязанностей приводит к несохранности объекта культурного наследия и ухудшает его состояние.

В этой связи Агентство направило в адрес МОО «АРИС» претензию от 07.07.2015 №1445/12, в которой предлагало в тридцатидневный срок с момента ее направления устранить перечисленные нарушения условий Договора и направить в Агентство доказательства, подтверждающие факт их устранения, а также документы, подтверждающие исполнение условий Договора. В случае не устранения указанных нарушений и непредставления запрашиваемых документов в установленный срок и/или невозможности исполнения МОО «АРИС» договорных обязательств, Агентство предложило МОО «АРИС» расторгнуть Договор по соглашению сторон.

Ответа на указанную претензию от МОО «АРИС» в Агентство не поступало, никаких доказательств, подтверждающих факт устранения указанных нарушений условий договора, МОО «АРИС» не предоставило.

В связи с указанным, Агентство в соответствии с положениями статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктами 29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 и пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Совета Российской Федерации №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.96 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды.

В соответствии со ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2).

В соответствии со ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п.1).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2).

Согласно ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец полагает, что имеются предусмотренные договором основания для его досрочного расторжения, а именно: 

В нарушение п.2.2.3 договора арендатором проведена в помещениях перепланировка без разрешения Территориального управления и Агентства.

В нарушение п.2.2.1 договора МОО «АРИС» не использует помещения под указанную деятельность, подтверждение использования помещений по целевому назначению арендатором не представлено.

В нарушение п.2.2.2 у агентства отсутствует информация о надлежащем содержании МОО «АРИС» помещений и территории объекта.

В нарушение п.2.2.12 договора ответчиком не представил акты сверки расчетов за третий и четвертый квартал 2014г., а также за первый квартал 2015г.

Согласно п.5.1 договора, неотъемлемой частью является охранное обязательство от 23.12.1993г. №613, однако сведения о выполнении МОО «АРИС» условия охранного обязательства о выполнении реставрационных работ отсутствуют.

В нарушение п.5.2 ремонтно-реставрационные работы, предусмотренные охранным обязательством, в установленном порядке не проведены. Выполненные работы в нарушение условий договора и положений действующего законодательства проводились без согласования с Агентством, также арендатором не представлены необходимые для проведения указанных работ согласования Департамента культурного наследия г. Москвы.

Предусмотренные п.2.3.1 договора работы по сохранению объекта МООО «АРИС» не проводятся.

В соответствии с абз.3 п.5.2 договора. арендатор обязан содержать территорию объекта в благоустроенном состоянии, не допускать ее использования под новое строительство и другие хозяйственные нужды, а также не производить никаких пристроек к объекту и переделок объекта как снаружи, так и внутри. Однако объект и его территория не содержатся МОО «АРИС» в благоустроенном состоянии. Кроме того, на территории памятника к объекту пристроено некапитальное строение (летняя веранда) ресторана со столиками для посетителей, что также нарушает условия договора и нормы действующего законодательства.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указывает на следующее: по мнению ответчика ненадлежащее выполнение арендатором своих обязанностей основано на акте внеплановой проверки объекта культурного наследия, по мнению ответчика, ссылка на вышеуказанный Акт неправомерна. ТУ Росимущества в городе Москве не уведомляло МОО «АРИС» о проведении проверки, копия приказа в адрес МОО «АРИС» не направлялась. Список лиц ТУ Росимущества в городе Москве у руководства МОО «АРИС» не запрашивало и с МОО «АРИС» не согласовывало. В присутствии вице-президента МОО «АРИС», принимавшего участие в проверке, акт уполномоченными лицами ТУ Росимущества в городе Москве не составлялся. Никакие нарушения уполномоченными ТУ Росимущества в городе Москве к руководству МОО АРИС» не предъявлялись, объяснений ТУ Росимущества в городе Москве у руководства МОО «АРИС» не запрашивало. Акт уполномоченными представителями ТУ Росимущества в городе Москве руководству МОО «АРИС» не вручался. Акт для согласования в адрес МОО «АРИС» ТУ Росимущества в городе Москве не направлялся. Никакие документы у МОО «АРИС» за 2013-2015 годы не запрашивались.

Ответчик отрицает факт проведения перепланировок. Все перепланированные помещения, которые указаны в Акте (комнаты 5, 6, 39, 40, 41, 47, 48, 49) находятся в подвальной части здания, и произведены вторым арендатором здания - ООО «Золотой дракон и К», которое арендует помещения подвала площадью 296,9кв. м. по Договору аренды с ТУ Росимущества в городе Москве от 22 мая 1999г. №02/1999-22595. Все перепланировки осуществлены ЗАО «Золотой Дракон и К» в связи с тем, что вместо производственно-складской деятельности, которая указана в его договоре аренды ЗАО «Золотой Дракон и К» на этих площадях открыло ресторан, сауну и летнюю веранду, что зафиксировано в вышеуказанном акте, подписанном истцом.

Кроме этого, ЗАО «Золотой Дракон и К» самовольно захвачены и перепланированы, принадлежащие по договору аренды ответчику к.5, 6 и 40, в которых находились с/у, что также отмечено в акте.

Об этих нарушениях (незаконная перепланировка и самовольный захват части площадей, принадлежащих МОО «АРИС») ответчик неоднократно информировал истца с просьбой принять соответствующие меры. Остальные перепланированные помещения также не имеют никакого отношения к ответчику. При этом, ответчика сослался на акт приема-передачи нежилых помещений от 01.10.1999г. Как указал ответчик, из указанного акта передачи помещений ответчику по договору аренды от 24 марта 1999г. №01-3/67 усматривается отсутствие к.39, 47, 48, 49. Следовательно, по мнению ответчика, ответчик не мог произвести перепланировки в помещениях ему не принадлежащих.

Единственное, что можно в какой-то степени считать перепланировкой, имеющей отношение к ответчику - это проведенный в 2000-2001 годах монтаж из металлоконструкций навеса над частью спортзала (к.41). Этот навес отсутствует в проекте реставрации спортзала и будет снесен в процессе проведения реставрационно-ремонтных работ. Навес не сносится ответчиком сейчас только потому, что он является хорошей технологической площадкой при проведении будущих реставрационно-ремонтных работ.

Во исполнение принятых на себя обязательств по сохранению объекта культурного наследия ответчик с 2006 года осуществляет жилищные виды работ по сохранению арендуемого памятника истории и культуры, перечисленные в вышеупомянутой статье Федерального закона. Только за последние годы ответчиком выполнены и продолжают выполняться следующие (подчеркнутые Ответчиком) виды работ:

- заключен Договор подряда с ОАО «Спецреставрация» от 12.11.2013г. №2013-12-11 на выполнение работ по комплексному капитальному ремонту с реставрацией и элементами реконструкции Здания;

- заключен Договор с ООО «АРХЭКСПЕРТ» от 25.11.2013г. №23/А-13 на проведение авторского архитектурного и конструктивного надзора за проведением реставрационно-ремонтных работ;

- разработана проектная документация реставрации фасадов, остекления и кровли;

- спроектированы, заказаны и изготовлены фасадные стеклоблоки на основное Здание и спортзал площадью 650 кв.м.;

- проведен капитальный ремонт кровли;

- выполнены реставрационные работы по восстановлению фасадов Здания;

- установлены стеклоблоки по всему фасаду Здания;

- выполнены работы по удалению старой штукатурки на всех стенах Здания;

- внутренние стены Здания подготовлены к штукатурным и малярным работам;

- проведены электротехнические работы (по всему Зданию разведена сеть с напряжением 36В);

- ежегодно выполняются ремонтные работы по подготовке Здания к отопительному сезону, ремонту отопительной системы и теплового пункта;

- готовность Здания и его тепловых систем к очередному отопительному сезону ежегодно подтверждается соответствующим Актом, копия которого ежегодно направляется Истцу;

- разработан проект приспособления и большая часть рабочего проекта реставрации;

- осуществляется авторский надзор за проведением всех видов работ, на Объекте ведется соответствующий журнал авторского надзора;

- заключены Договора на энергоснабжение, тепло и водоснабжение, вывоз мусора и ТБО. Наличие Договоров подтверждено Актом проверки ФГБУК АУИПИК от 05.06.2015г.;

- арендованные помещение и все Здание в целом ежегодно застрахованы в страховой компании СОГАЗ, последний страховой полис №1815-40 РТ 5040 от 06 марта 2015г.

- в здании сухо, чисто, тепло, во всех помещениях отсутствует строительный или иной мусор, еженедельно проводится влажная уборка помещений. Арендуемые помещения подготовлены к ведению реставрационно-ремонтных работ, все претензии Истца о каком-либо нарушении п.2.2.2 договора аренды ничем не обоснованы.

По мнению ответчика, истец ссылается недействующее охранное обязательство от 23.12.93 №613, не имеющее никакого отношения к ответчику, так как договор аренды с ответчиком был заключен только спустя 6 лет. Действующее охранное обязательство было утверждено Москомнаследием, как региональным органом охраны объектов культурного наследия 27 апреля 2007 №16-11/007-82-7.

Требуемый законом акт технического состояния объекта, как приложение к Охранному обязательству от 23 апреля 2007г., был составлен представителями МОСКОМНАСЛЕДИЯ совместно с МОО «АРИС» (Пользователем) и утвержден МОСКОМНАСЛЕДИЕМ 27 января 2014г. №и-16-09-1940/3-4.

Сразу же после утверждения Москомнаследием вышеуказанного Акта технического состояния, копия его была направлена истцу письмом от 28.01.2014г. №73.

Акт технического состояния является единственным документом, в котором установлены этапы и сроки проведения реставрационно-ремонтных работ. Ни в каком-либо другом документе, даже в основном Договоре аренды от 24.03.1999г. №01-3/67, сроки выполнения реставрационно-ремонтных работ отсутствуют.

В соответствии с п.4 вышеуказанного Акта сроком завершение всех работ является 2017г., а до конца 3кв. 2014г. МОО «АРИС» обязано завершить определение предмета охраны выполнить проект реставрации и приспособления к современному использованию объекта, что и было выполнено Ответчиком даже раньше установленных сроков:

- предмет охраны разработан МОО «АРИС» совместно с ООО «АРХЭКСПЕРТ» и утвержден распоряжением Москомнаследием 4 апреля 2014г. №311;

- проект приспособления разработан МОО «АРИС» совместно с ООО «АРХЭКСПЕРТ», прошел государственную историко-культурную экспертизу и согласован в МОСКОМНАСЛЕДИИ 22.08.2014 №ДКН-16-09-48/4-4.

В настоящее время, кроме проекта приспособления, выполнены основные разделы рабочего проекта. По Дополнительному соглашению №2 от 23 января 2015г. к Договору №25/А-13 от 25.11.2013г. срок завершения дизайн-проекта и всего рабочего проекта в целом - 31 декабря 2015 года, после чего ответчик планировал приступить к проведению полномасштабных реставрационно-ремонтных работ.

Все проектные и реставрационные работы проводились Ответчиком только после получения Разрешений МОСКОМНАСЛЕДИЯ в соответствии со ст.45, п.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73 (ред. от 08.03.2015) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Сводная смета затрат на реставрационно-ремонтные работы согласована в установленном порядке с истцом и Москомнаследием, приведена в приложении к Дополнительному соглашению от 25.10.2005 №Д-30/839 к вышеуказанному Договору аренды. Эта смета ежеквартально пересчитывается в соответствии с поправочными инфляционными коэффициентами, утверждаемыми Минстроем России. Так, на третий квартал 2015 года по сравнению с третьим кварталом 2005 года, когда сводная смета была утверждена, поправочный коэффициент - индекс равен 2,12 (утвержден письмом Минстроя России от 13.08.2015 №25760-ЮР/08), а итоговая сметная стоимость работ на сегодня составляет 194896382руб. Эта сумма, по мнению ответчика, близка к реальной и в настоящее время не требует пересмотра.

В Акте технического состояния в Разделе 2 общее состояние объекта охарактеризовано как удовлетворительное. Это касается и прилегающей территории, на которой чисто, отсутствует строительный или иной мусор. Что касается пристройки к Зданию некапитального строения, то Истец отлично осведомлен, что это сделано вторым арендатором ООО «Золотой Дракон и К.», которым эта пристройка используется в качестве летнего ресторана. Ответчик информировал истца об этих незаконных действиях ЗАО «Золотой Дракон и К» своим письмом от 25 мая 1915 года №85.

Относительно актов сверки ответчик представил два Акта сверки за 2014 год и за 8 месяцев 2015 года. В них включены Акты сверки за третий и четвертый кварталы 2014 года, а также за первый квартал 2015 года, которые, по заявлению истца, у ответчика отсутствуют. Арендные платежи ответчик осуществляет своевременно, задолженности по арендной плате у ответчика нет. Если истец настаивает на ежеквартальных актах сверки и желает нагрузить свою бухгалтерию лишней работой, то ответчик будет составлять с бухгалтерией истца такие акты ежеквартально. Поэтому ответчик не считает настоящее положение существенным нарушением п. 2.2.12 Дополнительного соглашения к договору.

По мнению ответчика, для удовлетворения исковых требований истца нет никаких юридических оснований.

Относительно перепланировки и незаконной пристройки, ответчик привел следующие пояснения:

Судебным актом по делу №А40-31085/2015 установлено, что в здании по адресу: <...>, арендатором ЗАО «Золотой дракон и К» произведена реконструкция без письменного разрешения Территориального управления и Балансодержателя, а именно, произведена надстройка 2-го этажа (демонтированы перегородки между подсобными помещениями №47, 48, 49, демонтированы перегородки между баром №38 и обеденными залами №39, 40, 41, в обеденном зале №41 возведены межкомнатные перегородки из гипсокартонных панелей, в уборных №5, 6 произведена перепланировка: демонтирована перегородка, вместо 10 санузлов установлено 3 индивидуальных туалетных кабинки с санузлами). Кроме того, на придомовой территории здания по адресу: <...> пристроено некапитальное строение (летняя веранда) ресторана со столиками для посетителей примерной площадью около 70 кв. м. Указанные факты установлены по результатам внеплановой тематической проверки использования нежилых помещений в зданиях, расположенных по адресам: <...>, стр. 2, используемых ЗАО «Золотой Дракон и К», проведенной 10.09.2014г. представителями Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г.Москве. Кроме того, у арендатора в нарушение договорных обязательств отсутствует надлежащим образом оформленное охранное обязательство на нежилые помещения. Объект аренды используется арендатором не по целевому назначению - под размещение караоке-клуба, ресторана и сауны с комнатами отдыха.

Таким образом, указанные нарушения, как существенные нарушения условий договора аренды, послужили основанием для расторжения договора.

В связи с этим, доводы истца о том, что ответчик разместил пристройку, провел работы по перепланировке, чем существенно нарушил договорные обязательства, нельзя признать обоснованными и достоверными.

Доводы истца о том, что помещения не используются по прямому назначению также нельзя принять во внимание, поскольку до настоящего времени реставрационные работы не окончены, какая-либо эксплуатация объекта, не связанная с реставрацией не осуществляется.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Положениями ст.82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, определением суда от 07.04.2017 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертизы в отношении нежилых помещений общей площадью 2776,5 кв.м. расположенных по адресу: <...>, проведение которой было поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «ПГС» - ФИО7, ФИО8, ФИО9

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Проведены ли MOO «АРИС» работы по сохранению объекта в полном объеме, предусмотренном охранным обязательством от 23.04.2007г. и планами работ по сохранению объекта и его территории, содержащимися в актах технического состояния объекта от 23.04.2007г. №16-11/007-82/7, от 14.08.2009г. №16-02-2661/7- (20)-1, от 27.01.2014г. №16-09-1940/3-4?

Если в полном объеме данные работы в течение срока действия Договора не были проведены, привело ли это к ухудшению состояния Объекта по сравнению с его состоянием на момент заключения Договора?

2. Возможна ли эксплуатация Объекта и его использование по целевому назначению, указанному в Договоре, в его текущем состоянии? Если невозможны, то явилось ли это следствием проведенных МОО «АРИС работ либо не проведения МОО «АРИС» работ по сохранению Объекта в полном объеме?

3. Выполнены ли МОО «АРИС» работы, на проведение которых МОО «АРИС» были выданы разрешения и задания Департаментом культурного наследия г. Москвы, представленные в материалы дела? Соответствуют ли данные работы действующим нормативам и проектно-сметной документации? Создают ли проведенные работы угрозу безопасности Объекта и (или) жизни и здоровья людей, находящихся в Объекте или на его территории?

4. Привели ли проведенные МОО «АРИС» работы к перепланировкам помещений Объекта?

5. Повлияли ли проведенные МОО «АРИС» работы на предмет охраны Объекта, утвержденный Департаментом культурного наследия г. Москвы? Изменен ли предмет охраны?

Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

По результатам проведения судебной экспертизы в суд представлено экспертное заключение.

Согласно выводам эксперта, изложенном в экспертном заключении от 03.05.2017г. №12/06-17, Работы по сохранению объекта, предусмотренные охранным обязательством от 23.04.2007г. и планами работ по сохранению объекта и его территории, содержащимися в актах технического состояния объекта от 23.04.2007г. №16-11/007-82/7, от 14.08.2009г. №16-02-2661/7-(20)-1, от 27.01.2014г. №16-09-1940/3-4 проведены МОО «АРИС» не в полном объеме.

Ухудшение состояния объекта по сравнению с его состоянием на момент заточения Договора не произошло. Наоборот, многие дефекты и повреждения объекта были устранены. Были проведены ремонтно-восстановительные работы, которые позволили остановить развитие деформаций, несущих и ограждающих конструкций, а тате устранить их последствия (ответ на первый вопрос).

Эксплуатация объекта и его использование по целевому назначению, указанному в Договоре, в его текущем состоянии невозможна, вследствие проведенных МОО «АРИС работ по сохранению объекта не в полном объеме на момент экспертизы (ответ на второй вопрос).

На момент проведения экспертизы работы, на проведение которых МОО «АРИС» были выданы разрешения и задания Департаментом культурного наследия г.Москвы, представленные в материалы дела выполнены МОО «АРИС» не в полном объеме. Выполненный объем работ соответствует действующим нормативам и проектно-сметной документации, проведенные работы не создают угрозу безопасности Объекта и (или) жизни и здоровья людей, находящихся в объекте или на его территории (ответ на вопрос № 3).

Проведенные МОО «АРИС» работы привели к перепланировкам отдельных помещений в части подвала (помещение I, комнаты 4, 5, 5а, 5б, 5в, 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 7, 7а, 10, 10а).

На этажах 1-3 экспертами перепланировок не выявлено (ответ на вопрос № 4).

Проведенные МОО «АРИС» работы не повлияли на предмет охраны объекта, утвержденный Департаментом культурного наследия г. Москвы. Предмет охраны не изменен (ответ на вопрос № 5).

Проведение судебной экспертиза должно соответствовать требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

В порядке ч. 3 ст. 86 АПК РФ в судебном заседании 08.11.2017г. были допрошены эксперты ФИО9, ФИО8, поддержавшие свое заключение, допрос экспертов отражен в протоколе судебного заседании от 08.11.2017г. и аудиопротоколе к нему.

Выводы экспертного заключения, с учетом пояснений экспертов в судебном заседании, согласуется с представленными в материалы дела документами.

При этом, рассматривая основания, заявленные в претензии истца в качестве обстоятельств существенных нарушений условий договора, суд приходит к выводу, что часть из них не носит характера существенных, так например, не представление актов сверок за 3 и 4 кв. 2014г. (п.2.2.12), а по части основания не подтверждены, в частности отсутствие доказательств нецелевого использования помещений (п.2.2.1). Относительно нарушения п.п.5.1, 5.2, 2.3.1 проведение ремонтно-реставрационных работ, с учетом выводов экспертов производились.

Между тем, совершение перепланировки относительно арендуемого здания без согласования с госорганами и в отсутствие разрешение (п.2.2.3) следует признать существенным нарушением условий договора.

Доводы ответчика о том, что данные перепланировки им не проводились, опровергаются фактическими обстоятельствами дела.

Проведение МОО «АРИС» многочисленных и многократных перепланировок Помещений подтверждается документами БТИ, а также актом приема-передачи Помещений, в которых имеются множественные расхождения, а также отметки о том, что Помещения переоборудованы без разрешений и таких разрешений на произведенное переоборудование не предъявлено.

Поскольку, как следует из представленных в дело документов, переоборудование Помещений МОО «АРИС» производилось неоднократно на протяжении всего срока действия Договора, следовательно, оно производилось без соответствующих заданий и разрешений органа охраны, первое из которых было выдано МОО «АРИС» только в 2007 году.

При этом никакие проведенные МОО «АРИС» работы в Помещениях в установленном порядке органом охраны не принимались.

Кроме того, как уже было указано, о произведенных перепланировках помещений свидетельствует акт приема-передачи помещений. Так, в соответствии с актом, являющимся приложением к Договору, в пользование МОО «АРИС» передавались комнаты №1, 2, 3, 4 помещения 1 на первом этаже площадью 35,2, 35,2, 35,9 и 35,6 кв.м соответственно, а также лестничная клетка с коридором площадью 145,7 кв.м (указанная под №5).

Однако, исходя из выписки из технического паспорта на здание (строение) по состоянию на 17.05.2006 и экспликации по состоянию на 15.09.2010, данные помещения в здании отсутствуют, вместо них на первом этаже размещается фойе площадью 292,8 кв.м.

Отсутствие узаконенности данного переоборудования подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.11.2017, согласно которой установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости арендой МОО «АРИС» на, в том числе, комнаты 1, 2, 3, 4 в помещении 1 первого этажа площадью 35,2, 35,2, 35,9 и 35,6 кв.м. соответственно.

Таким образом, произведение МОО «АРИС» неоднократного незаконного и несогласованного переоборудования помещений документально подтверждается, является существенным нарушением условий охранно-арендного договора, в силу указанных норм права, является основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке, в связи с чем, исковые требования о расторжении договора признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст.622 ГК РФ, с учетом того, что договор расторгнут в судебном порядке, законных оснований для занятия ответчиком спорных помещений не имеется, в связи с чем, исковое требование о выселении ответчика также признается судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В силу п.2 ст.86 АПК РФ, средства на оплату судебной экспертизы вносятся стороной, которая заявила ходатайство о проведении экспертизы.

Таким образом, судебные расходы по оплате экспертизы и расходы по оплате госпошлины распределяются судом с учетом ст.86 АПК РФ и в порядке ст. 110 АПК РФ,

Из материалов дела следует, что судебная экспертиза назначена определением суда от 07.04.2017 г. по ходатайству ответчика.

Истцом платежным поручением №1740 от 09.12.2016г. на депозитный счет суда внесены денежные средства для выплаты экспертного вознаграждения в сумме 180.000руб.

Согласно заключению эксперта и счета №12С от 12.07.2017г. на оплату стоимость экспертного вознаграждения составила 180.000руб.

В связи с чем, с учетом ст.86, 110 АПК РФ, перечисленная истцом сумма в счет оплаты экспертизы, выполненной ООО «ПГС» 180.000руб. - подлежит перечислению экспертному учреждению с депозитного счета Арбитражного суда, о чем судом принято отдельное определение.

Судебные издержки и расходы на оплату госпошлины распределяется судом в порядке ч. п.1 ст. 110 АПК РФ.

В соответствии со ст.ст.8, 12, 450, 452, 453, 619, 622 ГК РФ, и ст.ст.4, 65, 75, 101-103, 106, 109, 110, 112, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 24.03.1999г. №01-3/67.

Обязать Межрегиональную общественную организацию «Академия Российского искусства» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 119121, Москва, ул. Плющиха, д.64/6, корп.1, дата регистрации 15.05.1998г.) освободить нежилые помещения общей площадью 2776,5кв.м., расположенные по адресу: <...>, и передать их в освобожденном виде Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 101000, Москва, Архангельский пер., д.12/8, стр.1, дата регистрации 02.02.2001г.).

Взыскать с Межрегиональной общественной организации «Академия Российского искусства» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 119121, Москва, ул. Плющиха, д.64/6, корп.1, дата регистрации 15.05.1998г.) в пользу Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 101000, Москва, Архангельский пер., д.12/8, стр.1, дата регистрации 02.02.2001г.) 12.000 (двенадцать тысяч) рублей судебных расходов по госпошлине.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина