Постановление от 12 ноября 2024 г. по делу № А73-9711/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4831/2024
12 ноября 2024 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 ноября 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщиковой В.А. судей Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.

при участии:

от ООО «Рент-Восток»: ФИО1, ФИО2, представители по доверенностям б/н от 31.05.2024, б/н от 31.05.2024, соответственно

от ООО «Норд-Ост»: ФИО3, представитель по доверенности от 12.08.2021 № 1-А

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рент-Восток»

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2024 по делу № А73-9711/2021 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Рент-Восток» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, г. Хабаровск,

ул. Карла Маркса, д. 86) к обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Ост» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, г. Хабаровск, ул. Комсомольская, д. 79)

третье лицо: управление государственной охраны объектов культурного наследия Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>,

адрес: 680000, <...>) об установлении сервитута

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Рент-Восток» (далее - ООО «Рент-Восток», истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Ост» (далее - ООО «Норд-Ост», ответчик) с учетом уточнения требований в порядке 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) об установлении в пользу ООО «Рент-Восток» с целью осуществления охранных обязательств и сохранения объекта культурного наследия (памятника истории и культуры с кадастровым номером 27:23:0030327:187), что включает в себя: приспособление объекта культурного наследия для современного использования, проведение научно- исследовательских, изыскательских, проектных, производственных, ремонтных работ, работ по текущему содержанию здания (цоколя, фасадов, крыши, фундамента, окон, дверей, вентиляционных труб, внутреннего конструктива и др.), работ по поддержанию здания в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, выполнение которых предусматривает наличие проезда/прохода и места стоянки по периметру здания для спецтехники, пожарной техники, транспортных средств, подъемных механизмов, крановых установок, техники для вывоза мусора, бессрочного частного сервитута с круглосуточным режимом использования в отношении части земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:128, площадью 1446 кв. м, с возможностью прохода, проезда ко всем существующим входам в здание-памятник; установить ежемесячную плату за пользование частью данного земельного участка в размере 17 850 руб. в месяц.

В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено управление государственной охраны объектов культурного наследия Хабаровского края (далее - управление госохраны объектов культурного наследия).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 27.03.2023 в пользу ООО «Рент-Восток» установлен бессрочный частный сервитут с круглосуточным режимом использования в отношении части земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:128, площадью 1321 кв. м, по адресу: <...>, в координатах приведенных характерных точек; с ежемесячной платой за право пользования указанной частью земельного участка в размере 16 607 руб.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда

от 28.07.2024 данное решение изменено: суд постановил установить на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:128, площадью

8 015,91 кв. м, расположенном по адресу: <...>, в интересах ООО «Рент-Восток» бессрочный частный сервитут площадью

1373 кв.м в границах приведенных поворотных точек; определил: назначение, правовой режим сервитута - для проезда, прохода, исполнения охранных обязательств и сохранения объекта культурного наследия в отношении здания с кадастровым номером 27:23:0030327:187 (памятник истории и культуры); установить ежемесячную плату за сервитут в размере 50 193 руб. с внесением не позднее 15-го числа отчетного месяца; установить режим беспрепятственного пользования сервитутом согласно режиму работы базы на территории данного земельного участка с 08 часов 00 минут до 20 часов 00 минут; доступ в иное время осуществляется по предварительному, не менее чем за сутки, уведомлению ООО «Норд-Ост» о количестве транспортных средств, их государственных регистрационных номерах и лицах, которым должен быть предоставлен доступ на территорию базы в вечернее/ночное время.

В кассационной жалобе (с учетом дополнения), поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «Рент-Восток» просит апелляционное постановление отменить и передать дело на новое рассмотрение в арбитражный суд той же инстанции.

В обоснование жалобы заявитель указывает на отсутствие оснований для проведения и назначения новой оценки стоимости сервитута по приведенным доводам ответчика; неправомерное отклонение доводов истца относительно необходимости включения в цель сервитута – использование его для проезда пожарной техники; относительно нуждаемости в размещении транспортных средств по периметру здания на чужом земельном участке; при оценке стоимости сервитута суд первой инстанции признал заключение эксперта ФИО4 надлежащим доказательством, относительно которого стороны не высказали возражений; выражает несогласие с непринятием судом апелляционной инстанции представленных рецензий; считает отказ апелляционного суда в ходатайстве ООО «Рент-Восток» о проведении повторной судебной экспертизы необоснованным, вынесенным в нарушение части 2 статьи 87 АПК РФ; не дана оценка доводам истца в отношении экспертного заключения ФИО5, в частности, касающимся подбора объектов-аналогов, по вопросу несоответствия проведенного исследования выбранной экспертом методике, без учета зоны с особыми условиями использования территорий; без учета того, что установление сервитута не повлияет на наиболее эффективное использование участка; кроме того, не согласен с установлением режима пользования сервитута в соответствии с режимом работы базы.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Норд-Ост», подробно приводя аргументированные возражения относительно изложенных в ней доводов, просит постановление апелляционного суда оставить без изменения как законное и обоснованное, в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, приведенные в кассационной жалобе и в отзыве на неё, дав суду пояснения.

Управление госохраны объектов культурного наследия надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность принятого постановления от 28.07.2024, с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании объяснения присутствовавших в нем лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.

По материалам дела установлено, ООО «Рент-Восток» на праве собственности принадлежит объект «Здание рефрижератора», 1912 года постройки, с кадастровым номером 27:23:0030327:187, общей площадью

2 299,7 кв. м, расположенный по адресу: <...>.

На основании решения исполнительного комитета Хабаровского краевого Совета народных депутатов от 18.07.1971 № 171 «О постановке на государственную охрану памятников истории и культуры Хабаровского края», Указа Президента Российской Федерации 20.02.1995 № 176 «Об утверждении Перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения», приказа Министерства культуры Российской Федерации от 19.07.2013 № 1029 указанный объект включен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (регистрационный номер 301310008480006); в отношении него имеется ограничение в виде обременения охранным обязательством собственника объекта культурного наследия от 03.07.2012 № 33, выданное министерством культуры Хабаровского края.

Данное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:37, общей площадью 2 057,69 кв. м, с разрешенным использованием «под здание холодильника, для объектов общественно-делового назначения», принадлежит на праве собственности ООО

«Рент-Восток» (запись государственной регистрации от 24.12.2020

№ 27:23:0030327:37-27/020/2020-2), границы участка проходят в отдельных местах на небольшом удалении от стены здания.

Приказом министерства культуры Хабаровского края от 31.12.2013

№ 432/01.03-01 «Об утверждении границ территорий и режимов использования земель в границах данных территорий объектов культурного

наследия федерального значения, расположенных в г. Хабаровске» утверждены границы территории объекта «Здание рефрижератора», 1912 г.», в соответствии с приложением № 8, 38. Охранная зона составляет 2620 кв. м, ее границы не входят в состав земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:37.

Земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030327:128, площадью 8 015,91 кв. м, принадлежит на праве собственности

ООО «Норд-Ост», территория которого используется для производственной и хозяйственной деятельности, на нем находится несколько капитальных строений.

Объект истца расположен на земельном участке, примыкающем к земельному участку ответчика.

Границы данных участков являются смежными по трем сторонам;

с одной стороны участок с кадастровым номером 27:23:0030327:37 имеет границу с территорией общего пользования - дорогой по ул. Кавказской.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.10.2021 на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030327:128, на площадь 2620 кв. м (учетный номер части: 27:23:0030327:128/5) наложено обременение в виде особого режима использования земли.

Подъезд к земельному участку с кадастровым номером 27:23:0030327:128 возможен со стороны ул. Кавказской (дорога общего пользования, с противоположной стороны подъездные пути и дороги отсутствуют ввиду расположения реки Амур; участок оборудован двумя подъездными путями с дороги общего пользования, проходящей по

ул. Кавказской; огражден забором, имеющим двое ворот: ворота 1 оборудованы пропускным пунктом и используются в течение дня для доступа лиц на его территорию (арендаторов, клиентов, работников), ворота 2 (северные ворота) являются пожарным проездом; территория участка находится под видеонаблюдением, на въезде установлен шлагбаум, что ограничивает доступ ООО «Рент-Восток» к принадлежащим ему зданию и земельному участку.

ООО «Рент-Восток», ссылаясь на необходимость установления сервитута в отношении принадлежащего ООО «Норд-Ост» земельного участка для использования здания и исполнения охранных обязательств, предъявило в арбитражный суд настоящий иск.

В силу пункта 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Положениями статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что собственник недвижимого имущества

(земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.06.2016 № 1286-О указано, что абзац второй пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащий условия, при которых может быть установлен сервитут, направлен на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. При этом и возможность установления сервитута как права ограниченного пользования соседним участком и пределы такого пользования должны определяться судами в рамках их дискреционных полномочий с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, заслуживающих внимания доводов сторон, а также исходя из общеправового принципа справедливости.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017 (далее – обзор от 26.04.2017), сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Плата за сервитут определяется судом, исходя из принципов разумности и соразмерности, с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.

При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон, сервитут должен быть прежде всего наименее обременительным для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Таким образом, лицо, обратившееся с требованием об установлении сервитута, обязано доказать необходимость установления сервитута, невозможность нормального хозяйственного использования принадлежащего объекта недвижимости без установления сервитута на чужом объекте недвижимости, осуществление сервитута как наименее обременительное для объекта недвижимости, обращение к собственнику объекта недвижимости и факт отказа, то есть сервитут устанавливается в случае, когда у собственника объекта нет никакой другой альтернативы, кроме предоставления права доступа через имущество, принадлежащее другому лицу.

В целях определения вариантов установления сервитута для проезда и прохода к земельному участку ООО «Рент-Восток», площади сервитута, границ поворотных точек, установления возможности проезда к земельному участку истца по иной территории, стоимости сервитута судом первой инстанции по делу назначены: судебная экспертиза, дополнительная экспертиза, производство которых поручено эксперту ООО «Кадастровый центр»; оценочная экспертиза, порученная ООО «Дальневосточная оценочная компания».

Основываясь на выводах проведенных экспертиз, суд первой инстанции установил в пользу истца бессрочный частный сервитут с учетом обязанности выполнения им охранных обязательств в отношении объекта культурного наследия площадью 1321 кв. м, стоимостью 16 607 руб. в месяц, с круглосуточным режимом использования, включающим в себя: приспособление объекта культурного наследия для современного использования, проведение научно-исследовательских, изыскательских, проектных, производственных, ремонтных работ, работ по текущему содержанию здания (цоколя, фасадов, крыши, фундамента, окон, дверей, вентиляционных труб, внутреннего конструктива и др.), работ по поддержанию здания в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, выполнение которых предусматривает наличие проезда/прохода и места стоянки по периметру здания для спецтехники, транспортных средств, подъемных механизмов, крановых установок, техники для вывоза мусора.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев спор,

изменил решение суда первой инстанции, принимая во внимание разъяснения пункта 10 названного выше обзора от 26.04.2017, и учитывая отсутствие доказательств, подтверждающих нуждаемость в сервитуте в испрашиваемом истцом объеме с учетом его конкретной цели, посчитал возможным установить в пользу ООО «Рент-Восток» бессрочный частный

сервитут для проезда, прохода, исполнения охранных обязательств и сохранения объекта культурного наследия в отношении здания с кадастровым номером 27:23:0030327:187 (памятник истории и культуры).

При этом апелляционный суд исходил из факта разработки на основании постановлений администрации г. Хабаровска от 24.01.2020 № 182,

от 15.10.2020 № 3297 проекта публичного сервитута части земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:128, которым предусмотрен проезд к северо-западной стороне здания холодильника с северных ворот

№ 2 (пожарный проезд).

С учетом необходимости выяснения вопросов, касающихся не только прохода/проезда к объекту истца, но и особенностей использования памятника культурного наследия, в отношении которого в соответствии

с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 24.07.2023)

«Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» необходимо регулярное проведение работ по обслуживанию, ремонту, поддержания его в исправном состоянии,

а также повторного анализа стоимости сервитута, апелляционным судом

в порядке статьи 82 АПК РФ назначена комплексная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр земельного права»,

ООО «ФИО6 и Партнеры», ООО «Бизнес аудит оценка».

Согласно заключению комплексной экспертизы от 26.12.2023 № 68 организовать проезд к объекту недвижимого имущества с кадастровым номером 27:23:0030327:187, расположенному на земельном участке

с кадастровым номером 27:23:0030327:37, через иные (не только через участок с кадастровым номером 27:23:0030327:128) земельные участки, смежные с земельным участком с кадастровым номером 27:23:0030327:37,

в том числе через смежную территорию общего пользования (дорогу), невозможно. Использование объекта недвижимого имущества – здания с кадастровым номером 27:23:0030327:187 с земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:37 невозможно. Исполнение охранных обязательств по сохранению объекта культурного наследия и выполнения мероприятий по исполнению охранных обязательств, установленных в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 27:23:0030327:187,

с земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:37 не представляется возможным. Экспертами определены наименее обременительные площадь, конфигурация, поворотные точки с указанием геодезических координат для установления обременения (сервитута) земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:128 для проезда, прохода от дорог общего пользования к нежилому зданию с кадастровым номером 27:23:0030327:187 и его использования, с учетом осуществления ООО «Рент-Восток» охранных обязательств по сохранению объекта культурного наследия и выполнения мероприятий по исполнению охранных обязательств, площадью 1 373 кв.м. Экспертами также указано, что в

границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:37 существует возможность для парковки легковых автомобилей в количестве 8 мест, исходя из расчета минимального машино-места 2,5 м на 5,3 м. При этом, экспертами обращено внимание, что на данную территорию распространяется запрет устройства открытых и закрытых автостоянок, за исключением гостевых парковок, обслуживающих памятник. Ежемесячная рыночная стоимость платы за право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка для целей прохода и проезда определена экспертами в 56 357 руб.; ежемесячная рыночная стоимость платы за право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка для целей исполнения охранных обязательств – 50 193 руб.

Учитывая соответствие данного заключения требованиям, предусмотренным законодательством (статьи 86 АПК РФ), апелляционный суд признал его надлежащим доказательством по делу.

В свою очередь, экспертные заключения ООО «Кадастровый центр» не приняты судом как не учитывающие особенности использования памятника культурного наследия, находящегося в собственности истца.

Исходя из установленной экспертами в заключении от 26.12.2023 № 68 возможности размещения транспортных средств непосредственно на земельном участке истца, необходимость установления сервитута для целей «размещения транспортных средств» или «парковок» отсутствует, поскольку истец не нуждается в размещении транспортных средств по периметру своего здания на чужом земельном участке.

Вариативность рыночной стоимости сервитута была обусловлена представленным суду заключением от 26.12.2023 в части исследования, выполненного экспертом ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО5,

в соответствии с которым рыночная плата за сервитут для целей прохода и проезда составляет 56 357 руб. в месяц, для целей исполнения охранных обязательств - 50 193 руб., и ввиду несогласия с ним истца по мотиву безосновательно завышенной стоимость сервитута и применения экспертом сравнительного подхода, который не учитывает особенности и специфику объекта оценки, представленными ООО «Рент-Восток» рецензиями

от 07.03.2024 № 2/2024-КУ на заключение эксперта от 14.12.2022 № 951-22, от 07.03.2024 № 3/2024-КУ на заключение от 26.12.2023, выполненные Ассоциацией «Русское общество оценщиков».

Руководствуясь статьями 12, 17.1 Федерального закона от 29.07.1998

№ 135-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд апелляционной инстанции отклонил указанные рецензии, исходя из порядка их получения и изготовления, как вызывающие сомнения в объективности и их достоверности.

Оценив, проведенное экспертом ФИО5 исследование (проведен исчерпывающий анализ предмета оценки, определены рыночные величины стоимости участка, применены коэффициенты, исходя из интенсивности использования участка истца для цели прохода и проезда и исполнения охранного обязательства), учитывающее все критерии для определения соразмерной платы за сервитут, особенности ее рыночного аспекта и изменение стоимости обременяемого участка, апелляционный суд пришел к выводу о достоверности названного заключения эксперта.

Принимая разъяснения, содержащиеся в пункте 12 обзора от 26.04.2017, исходя из принципов разумности и соразмерности, с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута, апелляционный суд посчитал необходимым определить ежемесячную плату в целях проезда, прохода, исполнения охранных обязательств и сохранения объекта культурного наследия за сервитут в размере 50 193 руб.

Требование истца об установлении круглосуточного режима использования сервитута, учитывая наличие у ответчика охраняемой территории базы, суд счел не отвечающим стандартам добросовестного поведения, в результате чего установил режим беспрепятственного пользования сервитутом в соответствии с режимом работы базы на территории земельного участка ООО «Норд-Ост», а доступ в иное время - по предварительному, не менее чем за сутки, уведомлению ответчика о количестве транспортных средств, их государственных регистрационных номерах и лицах, которым должен быть предоставлен доступ на территорию базы в вечернее/ночное время.

При этом все доводы, приведенные в кассационной жалобе, связаны с фактической стороной спора, направлены на переоценку исследованных доказательств, на основании которой судом апелляционной инстанции сделаны выводы об установленном, не могут быть предметом переоценки суда кассационной инстанции ввиду отсутствия полномочий (статьи 286, 287 АПК РФ).

Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Нарушений норм материального права в ходе рассмотрения спора в апелляционном порядке не допущено.

Нарушения норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, отсутствуют.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого апелляционного постановления и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда

от 28.07.2024 по делу № А73-9711/2021 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,

в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи С.И. Гребенщиков

С.Н. Новикова