Решение от 6 октября 2020 г. по делу № А11-7174/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 14

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Владимир Дело № А11-7174/2019

"06" октября 2020 года


Резолютивная часть решения объявлена 29.09.2020. Решение в полном объеме изготовлено 06.10.2020.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Митропан И. Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шестериковой Ю.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Медведь» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению муниципальным имуществом г. Владимира (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Медведь» – представителя ФИО1 по доверенности от 05.07.2019, сроком на три года,

от Управления муниципальным имуществом г. Владимира – ФИО2 по доверенности от 03.08.2020 № 26-08/1058, сроком до 31.12.2020,

установил:

истец, общество с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Медведь» (далее - ООО «ЧОО «Медведь»), обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к ответчику, Управлению муниципальным имуществом г. Владимира (далее – УМИ г. Владимира), с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого помещения площадью 41,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, изложив пункт 1.2 договора в следующей редакции:

«Объект купли-продажи продается за 1 032 203,39 руб. (без учета НДС). Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации.

Стоимость неотделимых улучшений (капитального ремонта), подлежащая зачету в счет оплаты объекта приватизации, составляет 304 517,97 руб.».

Истец ходатайством (вх. от 21.01.2020) уточнил исковые требования, просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли – продажи муниципального нежилого помещения площадью 41,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, изложив пункт 1.2 договора в следующей редакции: «Объект купли-продажи продается за 1 066 000 руб. (без учета НДС). Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации. Стоимость неотделимых улучшений (капитального ремонта), подлежащая зачету в счет оплаты объекта приватизации, составляет 363 916 руб.».

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточнение заявленных истцом требований. Таким образом, исковое заявление подлежит рассмотрению по уточненным требованиям.

Представитель истца полагает, что выкупная цена муниципального имущества, определенного ответчиком на основании отчета о рыночной стоимости чрезмерна завышена, считает, что расходы на произведенный им ремонт муниципального имущества подлежат компенсации ответчиком, так как ремонт был произведен с «согласия» арендодателя, поскольку он знал о его необходимости и видел состояние нежилого помещения, а также в связи с неотложной необходимостью, так как данное помещение является ветхим и арендодатель не исполнял обязанности по производству капитального ремонта.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения заявленных требований по мотивам, изложенным в отзыве.

В отзыве ответчик указал, что все ремонтные работы производились истцом по своей инициативе и без согласования с ответчиком. Полагает, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены доказательства, подтверждающие несоответствие отчета, на основании которого ответчиком определена рыночная стоимость объекта, установленным требованиям Федерального закона от 29.07.11998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, а также недостоверность определенной рыночной стоимости спорного объекта. Указал, что с заявлением о согласовании капитального ремонта и предоставлением документов, подтверждающих необходимость его проведения, арендатор должен был обращаться до его фактического проведения с предоставлением дефектной ведомости или технического заключения специализированной организации по результатам обследования объекта аренды, проведенного с участием представителя УМИ г. Владимира. В отзыве ответчик также указал, что истец обратился в УМИ г. Владимира после проведения ремонтных работ, не предоставив документы, подтверждающие необходимость такого ремонта и смету на проведение ремонта, согласованную с УМИ г. Владимира.

Ответчик в письменных возражениях (вх. от 20.07.2020) возразил против выводов, изложенных в экспертном заключении от 30.12.2019 № 419 арб./16.1/19, представленном в рамках судебной экспертизы по определению реальной рыночной стоимости объекта, полагает, что экспертом при составлении заключения использованы недействующие на дату оценки нормативные акты, экспертное заключение содержит ненадлежащий расчет неотделимых улучшений отчуждаемого объекта, при проведении оценки объекта допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, а именно: отчет не содержит обоснования вывода о наиболее эффективном использовании объекта оценки, отсутствует анализ фактических данных рынка недвижимости и перечня объектов, которые могли быть использованы в качестве объектов-аналогов, нет описания объектов-аналогов, использованных для определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, отчет не содержит обоснование величины корректировок рыночной стоимости объекта оценки, а содержит некорректный расчет рыночной стоимости объекта, заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Рассмотрев заявленное ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы, суд отклонил его ввиду отсутствия процессуальных оснований.

Рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив доводы сторон, арбитражный суд установил следующее.

Между УМИ г. Владимира (арендодатель) и ООО «ЧОО «Медведь» (арендатор) 22.11.2016 заключен договор аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, N 6122, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи нежилое помещение площадью 41,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Срок действия договора с 22.11.2016 по 20.11.2017 (пункт 1.3 договора).

Указанное имущество передано арендатору по акту приема – передачи от 22.11.2016 без претензий к передаваемому объекту.

13.02.2018 между УМИ г. Владимира (арендодатель) и ООО «ЧОО «Медведь» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью N 6122, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи нежилое помещение площадью 41,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Срок действия договора с 13.02.2018 по 12.02.2023 (пункт 1.3 договора).

Указанное имущество передано арендатору по акту приема – передачи от 13.02.2018 без претензий к передаваемому объекту.

Согласно п.п. 2.3.5, 2.3.7, 2.3.8 договора аренды арендатор обязуется не производить перепланировок, переоборудования, реконструкции, капитального ремонта арендуемого помещения, а так же других неотделимых улучшений арендованного имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на его содержание, поддерживать соответствующую часть фасада здания, в котором арендуется помещение, в надлежащем порядке и осуществлять ее ремонт.

23.11.2018 ООО «ЧОО «Медведь» обратилось в УМИ г. Владимира с заявлением на приобретение в собственность арендуемого муниципального нежилого помещения площадью 41,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона № 159-ФЗ).

Постановлением администрации города Владимира от 13.03.2019 № 621 принято решение о продаже ООО «ЧОО «Медведь» нежилого помещения площадью 41,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

21.03.2019 ответчик направил в адрес истца проект договора в следующей редакции:

«Управление муниципальным имуществом г. Владимира (ОГРН <***>), именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице начальника управления ФИО3, действующей на основании Положения об управлении, утвержденного решением Совета народных депутатов города Владимира от 28.01.2016 № 133, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Медведь» (ОГРН <***>), именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице директора ФИО4, действующего на основании Устава, с другой стороны (далее вместе - Стороны), в соответствии с Федеральными законами от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановлением администрации города Владимира от 13.03.2019 № 621 «Об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>» заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.Предмет договора

1.1.Продавец продает, а Покупатель покупает нежилое помещение, расположенное в подвале здания по адресу: <...>, общей площадью 41,8 кв.м (кадастровый номер 33:22:024035:1074), а именно: помещения №№ 1-6 по плану подвала здания (далее - Объект приватизации).

Копия кадастрового паспорта прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (приложение № 2).

Основание: заявление ООО «ЧОО «Медведь» от 23.11.2018 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

1.2.Объект купли-продажи продается за 1 790 000,00 руб. (Один миллион семьсот девяносто тысяч руб. 00 коп.), без учета налога на добавленную стоимость.

Уплата НДС осуществляется Покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации.

Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО «ВладИнком-Групп» от 11.02.2019 № 19004501.

1.3.Продаваемое помещение является муниципальной собственностью на основании Распоряжения председателя Комитета по управлению государственным имуществом администрации Владимирской области от 31.07.1997 № 1015, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от 18.05.2012 №33-33-01/039/2012-437.

2.Порядок расчетов

2.1. Оплата стоимости приобретенного объекта (основного долга) осуществляется Покупателем в рассрочку в течение пяти лет с момента подписания настоящего договора ежемесячно равными долями, не позднее 10 числа каждого месяца путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца согласно графику платежей (приложение № 1).

Датой оплаты считается дата фактического поступления денежных (средств на расчетный счет Продавца.

2.2 Первый платеж составляет 1/60 (одну шестидесятую) часть от подлежащей оплат стоимости объекта и должен быть перечислен Покупателем в день подписания настоящей договора.

2.3 На сумму денежных средств, по уплате, которой предоставляется рассрочка производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дат) опубликования постановления администрации города Владимира от 13.03.2019 № 621 «Об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> составляющей 7,75 % годовых.

Сумма процентов определяется следующим образом:

О х D х 1/3 ставки рефинансирования (%)

Пр = ,

D год

где: Пр - сумма процентов,

О - остаток задолженности по основному долгу,

D - фактическое количество календарных дней между платежами (включая дату текущего платежа),

Dгод - количество календарных дней в году.

Уплата процентов производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца одновременно с внесением очередного платежа по (договору.

Датой оплаты процентов считается дата фактического поступления денежных средств на расчетный счет Продавца.

2.4.Сумма ежемесячной оплаты по договору включает в себя сумму платежа в погашение основного долга и сумму платежа в погашение процентов.

Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей.

Если дата внесения очередного платежа и процентов приходится на нерабочий день, датой платежа считается первый следующий за ним рабочий день.

2.5.Оплата приобретаемого в рассрочку Объекта может быть осуществлена Покупателем досрочно.

При досрочном погашении части основного долга Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу, до наступления срока следующего платежа но погашению основного долга.

Платежи, направленные Покупателем на досрочное погашение основного Долга, засчитываются в счет ближайших по срокам платежей, установленных графиком Платежей.

3. Передача объекта

3.1.Объект приватизации находится во владении и пользовании покупателя на основании договора аренды от 13.02.2018 № 6308.

На момент заключения настоящего договора Обязанность Продавца по передаче объекта приватизации считается исполненной.

3.2.С момента заключения настоящего договора Покупатель получает право владеть и пользоваться недвижимым имуществом в той мере, в какой это необходимо для реализации целей приобретения.

С этого же момента на Покупателя переходит риск Случайной гибели или (случайного повреждения приобретенного им недвижимого имущества, и Покупатель несет все расходы по поддержанию имущества в надлежащем порядке.

4. Обязанности сторон

4.1.Продавец обязуется:

4.1.1.В течение пяти рабочих дней с момента подписания настоящего Договора совместно с Покупателем подать комплект документов, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на Объект, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -Регистрирующий орган).

4.1.2.В пятидневный срок уведомить Покупателя об изменении реквизитов, почтового или регистрационного адреса.

4.2.Покупатель обязуется:

4.2.1.Оплатить стоимость объекта (основной долг) и проценты на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, в размере, сроки и порядке, установленные в пункте 1.2 раздела 1 и разделе 2 настоящего договора.

4.2.2.В течение пяти рабочих дней с момента подписания настоящего Договора передать в установленном порядке комплект документов, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на объект, в Регистрирующий орган.

4.2.3.Содержать и использовать приобретенный Объект в надлежащем порядке в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. Самостоятельно или за свой счет принимать необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем объекта приватизации.

4.2.4.Не осуществлять в приобретенных нежилых помещениях и на прилегающем земельном участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранительных и других органов), для проведения которых требуется соответствующее разрешение.

4.2.5.При наличии в приобретенном нежилом помещении инженерных коммуникаций, связанных с общей эксплуатацией здания, покупатель Обязуется обеспечивать доступ в помещения работников ремонтно-эксплуатационных организаций и аварийно-технических служб для проведения осмотра, профилактических и (или) аварийных работ.

4.2.6. В пятидневный срок уведомить Продавца об изменении реквизитов, почтового или регистрационного адреса.

5. Особые условия

5.1.Настоящий документ подтверждает отсутствие претензий у Покупателя в отношении приобретенного им недвижимого имущества.

5.2.В связи с оплатой стоимости объекта купли-продажи в рассрочку в силу закона нежилые помещения, указанные в пункте 1.1. Настоящего договора, признаются находящимися в залоге у Продавца с момента государственной регистрации Права собственности на объект и до полного исполнения обязательства Покупателя по его оплате.

5.3.Совершение Покупателем сделок по отчуждению Объекта, а также передачи Объекта в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства по оплате стоимости приобретенного объекта допускается только с согласия залогодержателя.

Залог объекта погашается на основании совместного заявления Сторон после полного исполнения обязательств Покупателем.

5.4.Стороны подтверждают выполнение Продавцом и Покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

5.5. Обязательства, вытекающие из Договора аренды от 13.02.2018 № 6308 заключенного между УМИ г. Владимира и ООО «ЧОО «Медведь», в том числе по внесении арендной платы, прекращаются с момента заключения настоящего договора.

6. Действие договора

6.1.Переход права собственности на нежилые помещения подлежит государственной регистрации.

6.2.Государственная регистрация перехода права собственности на нежилые помещения производится после исполнения Покупателем обязанности по оплате стоимости объекта (основного долга) в части внесения первого платежа в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 настоящего договора. Расходы по государственной регистрации несет Покупатель.

6.3.Изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они заключены в письменной форме путем составления одного документа, подписанного уполномоченными на то лицами.

6.4.Управление муниципальным имуществом г. Владимира гарантирует, что до подписания настоящего договора указанное недвижимое имущество никому другому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.

6.5.Покупатель осмотрел приобретаемое недвижимое имущество и ознакомился с его техническим состоянием.

Подписывая настоящий договор, стороны подтверждают, что все вопросы между ними разрешены и претензий друг к другу у них не имеется. Действия сторон, оформленные настоящим договором, соответствуют их действительной воле.

6.6.Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

6.7. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами в ходе исполнения настоящего договора, разрешаются путем переговоров. В случае не достижения согласия споры, возникшие между сторонами, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации и подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Владимирской области.

6.8. Договор действует до даты исполнения сторонами взаимных обязательств, а в части обременения объекта купли-продажи залогом – до даты полного исполнения Покупателем платежных обязательств.

7. Ответственность сторон

7.1. Стороны несут ответственность за нарушение условий настоящего договора в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.

7.2. За нарушение срока внесения платежа, установленного пунктами 2.1, 2.2 договора, и процентов, предусмотренных пунктом 2.3 договора, Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,1 (одна десятая) процента от неоплаченной в установленный срок суммы за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления срока платежа, по день уплаты включительно.

7.3. В случаях неоднократного нарушения Покупателем порядка расчетов, установленного разделом 2 договора, Продавец вправе требовать расторжения договора.

Под неоднократным нарушением порядка расчетов понимается такое количество нарушений условий о сроках и размерах оплаты, которое дает возможность сделать вывод о систематическом характере нарушений.

7.4.В случае неисполнения Покупателем порядка расчетов, установленного разделом 2 настоящего договора, обращается взыскание на заложенное имущество в судебном порядке или с письменного согласия Покупателя.

7.5.В случае расторжения настоящего договора Покупатель обязан в течение десяти дней с момента расторжения договора оплатить Продавцу неосновательное обогащение в размере арендной платы за пользование Объектом с даты подписания настоящего договора по дату возврата Объекта. Плата за пользование Объектом подлежит определению на основании Методики расчета арендной платы за муниципальные нежилые помещения, утвержденной Советом народных депутатов г. Владимира.

Денежные средства, внесенные по договору купли-продажи в качестве оплаты стоимости приобретенного объекта, засчитываются в счет платы за пользование Объектом.

Если сумма, внесенная Покупателем в счет оплаты стоимости Объекта, превысит сумму платы за пользование Объектом, Продавец обязан возвратить Покупателю разницу в течение десяти дней с момента возврата Покупателем объекта недвижимости. За нарушение Продавцом указанного срока возврата денежных средств он выплачивает Покупателю пени в размере 0,1 (одна десятая) процента от суммы, подлежащей возврату, за каждый день просрочки.

Денежные средства, внесенные по договору купли-продажи в качестве оплаты процентов, начисленных на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлялась рассрочка, возврату не подлежат.

Договор заключен в трех экземплярах, один экземпляр из которых находятся у Продавца, один - у Покупателя, один - у регистрирующего органа.».

Истец, не согласившись с размером выкупной цены имущества в п. 1.2. проекта договора в размере 1 790 000 руб. (без учета НДС), определенной на основании произведенной ООО «ВладИнком-Групп» оценки рыночной стоимости спорного имущества по заказу ответчика, направил 19.04.2019 ответчику протокол разногласий к пункту 1.2 договора, в котором предложил выкупную стоимость имущества установить в размере 1 032 203 руб. 39 коп. исходя из оценки, проведенной оценщиком ИП ФИО5 от 15.04.2019 по состоянию на 23.11.2018., а так же предложил согласовать условие о том, что стоимость неотделимых улучшений (капитального ремонта), произведенных ООО «ЧОО «Медведь», подлежит зачету в счет оплаты объекта приватизации и составляет 304 517,97 руб.

Ответчик письмом от 13.05.2019 отказал истцу в подписании протокола разногласий к договору купли-продажи, в связи с тем, что Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не наделяет органы местного самоуправления правом изменять величину стоимости выкупного имущества, вопрос о достоверности рыночной стоимости может быть установлен в судебном порядке, кроме того, основания для зачета арендодателем затрат стоимости неотделимых улучшений отсутствуют.

Истец, не согласившись с предложенным ответчиком размером выкупной стоимости имущества, обратился в суд с указанным иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон 159-ФЗ), пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Разногласия у сторон возникли в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном данным законом.

Судом установлено и не оспаривается ответчиком, что истец является субъектом малого предпринимательства, непрерывно, более трех лет, пользуется спорным имуществом на праве аренды, надлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды, задолженности по оплате не имеет.

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что при получении заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ ("Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - законом N 135-ФЗ), в двухмесячный срок с даты получения заявления. Аналогичные положения содержатся в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Согласно статьи 12 Закона N 135-ФЗ величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статьи 6 и 13 Закона N 135-ФЗ).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Из представленного ответчиком отчета ООО «ВладИнком-Гупп» от 11.02.2019 № 19004501 следует, что рыночная стоимость спорного имущества без учета НДС составляет 1 790 000 руб., тогда как из отчета, проведенного оценщиком ИП ФИО5 от 15.04.2019 № 974, представленного истцом, следует, что рыночная стоимость спорного имущества без учета НДС составляет 1 023 203 руб.

С целью устранения конкуренции экспертиз судом назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключения эксперта ООО «Бюро судебных экспертиз» от 30.12.2019 N 419 арб./16.1/19 следует, что рыночная стоимость выкупаемого имущества без учета НДС составляет 1 066 000 руб.

Суд признал данное заключение надлежащим и достоверным доказательством, соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, требованиям, предъявляемым к заключениям эксперта, установленным Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требованиям, предъявляемым к отчету об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, установленным Законом N 135-ФЗ.

Согласно части 1 части 65, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону могут быть подтверждены определенными доказательства, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, исходя из конкретных обстоятельств дела, суд пришел к выводу о необходимости определения цены спорного недвижимого имущества в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении судебной экспертизы ООО «Бюро судебных экспертиз» от 30.12.2019 N 419 арб./16.1/19 в размере 1 066 000 руб. без НДС.

Довод ответчика о необходимости проведения повторной судебной экспертизы в связи с тем, что представленный ООО «Бюро судебных экспертиз» содержит недопустимые для отчета о рыночной стоимости недостатки, отклоняются судом, так как с учетом показаний эксперта недостатков в экспертном заключении не выявлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, заявителем не представлено. В связи с вышеизложенным, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводах, которые могли бы послужить основанием для назначения повторной экспертизы, судом не установлено.

При установлении рыночной стоимости выкупаемого имущества суд руководствовался результатами судебной экспертизы, проведенной в рамках данного спора для устранения конкуренции экспертиз, представленных сторонами.

Само по себе несогласие ответчика с выводами эксперта не является основанием для назначения судом повторной судебной экспертизы.

Таким образом, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований в части урегулирования разногласий по определению выкупной цены объекта муниципального имущества, изложив пункт 1.2 договора в следующей редакции: «Объект купли-продажи продается за 1 066 000 руб. (без учета НДС). Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации.»

Требование истца об урегулирования разногласий по возмещению арендодателем стоимости неотделимых улучшений в размере не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом неотделимые улучшения нежилого помещения, кадастровый номер 33:22:024035:1074, общей площадью 41,8 кв.м., этаж: подвал, расположенное по адресу: <...> были проведены истцом в период владения и пользования указанным помещением на основании договора аренды от 13.02.2018 № 6308.

Согласно отчету об оценке, представленного оценщиком ИП ФИО5 от 15.04.2019 № 974, стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений составляет 304 517 руб. 97 коп. (без учета НДС). На основании заключения судебной экспертизы ООО «Бюро судебных экспертиз» от 30.12.2019 N 419 арб./16.1/19 стоимость неотделимых улучшений составляет 363 916 руб. без учета НДС.».

В качестве доказательств стоимости неотделимых улучшений истцом представлены договор подряда от 02.04.2018, договор купли-продажи пластиковых окон и дверных блоков № 246/18 от 11.09.2018, проектная документация, товарные чеки, квитанции к приходно-кассовым ордерам, справка о стоимости выполненных работ и затрат.

Как указал истец, в мае 2018 года до начала производства работ по капитальному ремонту помещения в целях получения согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, комиссия в составе представителей УМИ г. Владимира, МКП г. Владимира ЖКХ и ООО ЧОО «Медведь» произвели осмотр нежилого помещения, по результатам которого была установлена объективная необходимость в производстве капитального ремонта ветхого помещения площадью 41,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Истец полагает, что капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

ООО ЧОО «Медведь» указало, что муниципальное нежилое помещение площадью 41,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>, до производства работ по капитальному ремонту имело следующие недостатки и дефекты:оконные проемы были деревянные и имели высокую степень износа; полы деревянные и имелись многочисленные поражения грибком; стены ниже уровня пола находились в сильно увлажненном состоянии, без вентиляционных отверстий, что способствовало отсыреванию конструкций ниже уровня пола; входная группа не соответствовала требованиям действующего законодательства в части доступности объекта для инвалидов, отмостка в месте существующей входной группы была нарушена, что вместе с отсутствием навеса способствовало намоканию фундамента здания.

Указанные дефекты отражены в проекте «Капитальный ремонт нежилого помещения площадью 41,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>», подготовленном ООО «ДиМаксс-проект».

Истец полагает, что капитальный ремонт был произведен с согласия арендодателя, поскольку он знал о его необходимости и видел состояние нежилого помещения, а также в связи с неотложной необходимостью, так как данное помещение является ветхим и арендодатель не исполнял обязанности по производству капитального ремонта.

В связи с тем, что ответчик письмом от 13.05.2019 отказал истцу в подписании протокола разногласий к договору купли-продажи, указав, что основания для зачета затрат стоимости неотделимых улучшений отсутствуют, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд не нашел оснований для удовлетворения указанного требования исходя из нижеследующего.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Из анализа статьи 623 ГК РФ следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В силу названных норм права стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества. При этом получение согласия арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но и объема и стоимости работ.

Проанализировав представленные истцом в материалы дела документы, суд приходит к выводу о том, что истцом при выполнении работ по неотделимым улучшениям не исполнены обязательства, предусмотренные законом, а именно не получено согласие собственника помещений на улучшение арендованного имущества, не согласован объем работ и стоимость неотделимых улучшений, последующее одобрение произведенных неотделимых улучшений в заявленном обществом объеме Управлением также не производилось.

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в части согласования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого помещения площадью 41,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в пункте 1.2 о возмещения стоимости неотделимых улучшений в размере 363916 руб.

С учетом изложенного, в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине взыскиваются с ответчика в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 4, 17, 49, 110, 167-170, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Медведь» удовлетворить частично. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли – продажи муниципального нежилого помещения площадью 41,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, изложив пункт 1.2 договора в следующей редакции:

«Объект купли-продажи продается за 1 066 000 руб. (без учета НДС). Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации».

Исполнительный лист выдается в порядке, предусмотренном статьей 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

2. В остальной части иска отказать.

3. Взыскать с Управления муниципальным имуществом г. Владимира в пользу общества с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Медведь» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб.

Исполнительный лист выдается в порядке, предусмотренном статьей 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в срок, не превышающий месяца с момента его вынесения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья И. Ю. Митропан