Решение от 17 января 2017 г. по делу № А40-61194/2016

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-61194/16-155-515
г. Москва
17 января 2017г.
Резолютивная часть решения объявлена 12 января 2017г.

Решение в полном объеме изготовлено 17 января 2017г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи Кухаренко Ю.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассматривает в открытом судебном заседании дело по иску ООО «ИРИСТОН»

к ответчику Департаменту городского имущества г. Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

при участии:

от истца: ФИО2 (дов. от 29.12.2016г., паспорт)

от ответчика: ФИО3 (дов. от 09.01.2017г., паспорт),

эксперт ООО «Агентство судебных экспертов»: ФИО4 (паспорт)

УСТАНОВИЛ:

ООО «ИРИСТОН» обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием урегулировать разногласия между ООО «ИРИСТОН» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, комн. Б, б, 61, этаж 2, пом. VII, комн. Б, 62, 1,1а, 2-4, 4а, 5-8, 8а, 9-14, 14а, 15, 16, 18, 19, черд. надстройка, ком. X (1)), общей площадью 353,9 кв.м., между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «ИРИСТОН»:

- Изменить условия п. 3.1. Договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, комн. Б, б, 61, этаж 2, пом. VII, комн. Б, 62, 1,1а, 2-4, 4а, 5-8, 8а, 9-14, 14а, 15, 16, 18, 19, черд. надстройка, ком. X (1)), общей площадью 353, 9 кв.м., между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «ИРИСТОН», в частности цены объекта, которая составляет 30 162 000 (тридцать миллионов сто шестьдесят две тысячи) рублей 00 копеек без учета НДС, определенной в судебно-оценочной экспертизе проведенной ООО «Агентство судебных экспертов».

- Изменить условия п. 3.4. Договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, комн. Б, б, 61, этаж 2, пом. VII, комн. Б, 62, 1, 1а, 2-4, 4а, 5-8, 8а, 9-14, 14а, 15, 16, 18, 19, черд. надстройка, ком. X (1)), общей площадью 353, 9 кв. м., между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «ИРИСТОН», в частности размера ежемесячного платежа в сумме 502 700 (пятьсот две тысячи семьсот) рублей 00 копеек без учета НДС.

Требования заявлены с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ, и мотивированны следующими обстоятельствами.

Истец указывает на то, что в соответствии с нормами ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ», имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений. При этом, при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая указанные обстоятельства, ООО «ИРИСТОН» обратилась в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований, по доводам, изложенным в отзыве.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, оценив представленные доказательства, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 19.03.2008г. заключен договор № 05-00014/08 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, комн. Б, б, 61, этаж 2, пом. VII, комн. Б, 62, 1, 1а, 2-4, 4а, 5-8, 8а, 9-14, 14а, 15, 16, 18, 19, черд. надстройка, ком. X (1)), общей площадью 353, 9 кв. м.

ООО «ИРИСТОН» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 № 209-ФЗ, что подтверждается свидетельством о внесении в Реестр субъектов малого предпринимательства Москвы.

Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008г. № 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 25.11.2015г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Истец обратился к ответчику с заявлением о продаже арендованного помещения, в порядке № 159-ФЗ от 22.07.2008г.

Департамент городского имущества города Москвы письмом от 03.02.2016г. направил в адрес истца для согласования подписанным со стороны Департамента проект договора купли-продажи, с указанием стоимости имущества – 40.792.000 руб. 00 коп.

Истец, посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений. Согласно отчету, выполненному ООО «Премьер-Оценка» стоимость нежилого помещения составляет 29.530.000 руб. 00 коп., то есть ниже суммы, указанной Департаментом.

Истец подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1. договора, в части указания цены выкупаемого помещения и направил его в адрес ответчика 29.02.2016г.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, суд считает, что ООО «ИРИСТОН» соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 16.09.2016г. назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО «ИРИСТОН» эксперту ФИО4.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, площадью 353,9 кв.м., по состоянию на 24.11.2015г.?

Согласно заключению эксперта от 18.10.2016г. № 168, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 353, 9 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж 1, комн. Б, б, 61, этаж 2, пом. VII, комн. Б, 62, 1,1а, 2-4, 4а, 5-8, 8а, 9-14, 14а, 15, 16, 18, 19, черд. надстройка, ком. X (1)), по состоянию на 24.11.2015г. без учёта НДС составляет 30.162.000 руб. 00 коп.

В судебное заседание по ходатайству Ответчика был вызван эксперт ФИО4, которая дала необходимые пояснения, а также ответила на вопросы.

По представленному экспертному заключению от 18.10.2016г. эксперт пояснила, что полностью поддерживает сделанное экспертное заключение.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Полученное судом экспертное заключение выполнено на основании определения суда о назначении судебной экспертизы, отвечает требованиям закона, эксперт явился в судебное заседание, пояснил суду свои экспертные исследования и выводы, дал ответы на вопросы ответчика по представленному экспертному заключению, указав на то, что вопросы ответчика являются субъективным мнением представителя Департамента, не согласного с выводами эксперта, эксперт, предупрежденный об уголовной ответственности в соответствии со ст. 307 УК РФ, вывод, сделанный в экспертном заключении поддержал, в связи с чем, сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо наличие противоречий в экспертном заключении судом не установлено.

Согласно пункту 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ ООО «ИРИСТОН» вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу.

Согласно ст. 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, комн. Б, б, 61, этаж 2, пом. VII, комн. Б, 62, 1,1а, 2-4, 4а, 5-8, 8а, 9-14, 14а, 15, 16, 18, 19, черд. надстройка, ком. X (1)), общей площадью 353,9 кв.м., между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «ИРИСТОН»:

- Изменить условия п. 3.1. Договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, комн. Б, б, 61, этаж 2, пом. VII, комн. Б, 62, 1,1а, 2-4, 4а, 5-8, 8а, 9-14, 14а, 15, 16, 18, 19, черд. надстройка, ком. X (1)), общей площадью 353, 9 кв.м., между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «ИРИСТОН», в частности цены объекта, которая составляет 30.162.000 (тридцать миллионов сто шестьдесят две тысячи) рублей 00 копеек без учета НДС, определенной в судебно-оценочной экспертизе проведенной ООО «Агентство судебных экспертов».

- Изменить условия п. 3.4. Договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, комн. Б, б, 61, этаж 2, пом. VII, комн. Б, 62, 1, 1а, 2-4, 4а, 5-8, 8а, 9-14, 14а, 15, 16, 18, 19, черд. надстройка, ком. X (1)), общей площадью 353,9 кв.м., между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «ИРИСТОН», в частности размера ежемесячного платежа в сумме 502.700 (пятьсот две тысячи семьсот) рублей 00 копеек без учета НДС.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ и п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 г. N 117 (в ред. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 г. № 139) судебные расходы возлагаются судом на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 12, 445 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.08 г. № 159-ФЗ и ст.ст. 4, 65, 75, 110, 170, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «ИРИСТОН» и Департаментом городского имущества г. Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...> (этаж 1, комн. Б, б, 61, этаж 2, пом. VII, комн. Б, 62, 1, 1а, 2-4, 4а, 5-8, 8а, 9-14, 14а, 15, 16, 18, 19, черд. надстройка, ком. X (1)), общей площадью 353,9 кв.м.,

изложив п. 3.1. договора в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 30.162.000 (тридцать миллионов сто шестьдесят две тысячи) рублей 00 копеек без учета НДС, определенной в судебно-оценочной экспертизе проведенной ООО «Агентство судебных экспертов».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

изложив п. 3.4. договора в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 502.700 (пятьсот две тысячи семьсот) рублей 00 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ИРИСТОН» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6.000 (шесть тысяч) руб. расходы по оплате государственной пошлины, 30.000 (тридцать тысяч) руб. 00 коп. расходы по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Ю.Н. Кухаренко