Постановление от 13 сентября 2022 г. по делу № А32-678/2019

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-678/2019
город Ростов-на-Дону
13 сентября 2022 года
15АП-11950/2022


Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Маштаковой Е.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 10.02.2022,

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности № 001 от 16.09.2019,

иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Администрации города Сочи, индивидуального предпринимателя ФИО4

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 14.06.2022 по делу № А32-678/2019

по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 к ИП ФИО5 при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Хостинского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора – администрации города Сочио сносе самовольной постройки

по иску ИП ФИО5 к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, к ИП ФИО4 при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: управление по г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю, МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО5, согласно которого просил: признать находящуюся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6 постройку самовольной и обязать ответчика снести самовольно возведенную постройку, расположенную на земельном участке площадью 100 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304009:6, расположенном по адресу: г. Сочи, р-н Хостинский, у кинотеатра «Луч», ул. Октября, принадлежащем истцу на праве собственности за счет средств ФИО4; прекратить право ФИО5 на здание туалета площадью 9 кв. м, инвентарный номер 17290, литера А, с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая; обязать Хостинский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю погасить в ЕГРН запись от 27.09.2017 № 23:49:0304009:1135 - 23/050/2017-7 по заявлению истца (уточненные требования).

Решением суда от 14.06.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.08.2019, на ФИО5 возложена обязанность в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу снести спорное строение. В случае неисполнения ФИО5 в установленный срок решения суда предоставить ФИО4 право осуществить снос принадлежащего ФИО5 спорного строения за свой счет и своими силами с последующим взысканием понесенных расходов с ФИО5

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.11.2019 решение от 14.06.2019 и постановление от 14.08.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела ФИО4 уточнил предмет иска и заявил о признании находящейся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6 постройки самовольной и ее сносе и обязать управление погасить запись в ЕГРН от 27.09.2017 № 23:49:0304009:1135-23/050/2017-7 по заявлению ФИО4

К участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация. Администрация заявила следующие требования: - признать самовольным объект капитального строительства - здание туалета площадью 9 кв. м, инвентарный номер 17290, литера А, кадастровый номер 23:49:0304009:1135, ранее расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6; - обязать управление погасить запись в ЕГРН на спорное строение от 27.09.2017 № 23:49:0304009:1135-23/050/2017-7 по заявлению администрации (уточненные требования).

В рамках дела № А32-30348/2019 ФИО5 обратилась к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) и ФИО4 с требованием о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский р-н, ул. Октября, у кинотеатра «Луч», заключенного департаментом и ФИО4, и обязании управление аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО4 от 30.10.2014 № 23-23-01/2089/2014-4832 на него.

Определением от 28.01.2020 дела № А32-678/2019 и А32-30348/2019 объединены в одно производство с присвоением делу номера А32-678/2019.

Решением суда от 03.03.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.12.2020, в удовлетворении исковых требований ФИО4 и ФИО5 отказано; по иску администрации погашена запись в ЕГРН от 27.09.2017 № 23:49:0304009:1135-23/050/2017-7 в отношении объекта - здание туалета площадью 9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304009:1135, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Платановая, в остальной части администрации в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.04.2021 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2020 по делу № А32-678/2019 в части отказа в удовлетворении требований ИП ФИО5 и в части удовлетворения требований администрации г. Сочи о погашении в ЕГРН записи в отношении здания туалета площадью 9 кв. м, инвентарный номер 17290, кадастровый номер 23:49:0304009:1135, по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платиновая, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6 отменены, в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края в ином судебном составе. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

Отменяя судебные акты в указанной части, суд кассационной инстанции указал, на то, что доводы ФИО5 относительно сохранения части спорного здания 1963 года постройки не проверены судами. Вместе с тем для разрешения указанных спорных вопросов необходимы специальные познания (подобный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.08.2015 № 308-ЭС15-6751).

Кроме того, суды установили, что спорное здание дважды (в 2014 и 2019 годах) демонтировано (снесено) ФИО4 в отсутствие на то правовых оснований. При этом суды не учли, что единственным легитимным владельцем спорного здания в указанные периоды являлась ФИО5, и не дали оценку действиям ФИО4 и администрации по отношению к спорному зданию на предмет их направленности на лишение ФИО5 исключительного права, предусмотренного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса (ныне - статья 39.20 Земельного кодекса).

При новом рассмотрении спора, определением суда от 20.04.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, удовлетворены ходатайства ИП ФИО5 об уточнении встречных исковых требований и Администрации города Сочи об уточнении самостоятельных требований относительно предмета спора.

С учетом уточненных требований, ИП ФИО5 просит:

1) признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, у кинотеатра «Луч», заключенный между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Сочи и ИП ФИО4;

2) применить последствия недействительности (ничтожности) сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, у кинотеатра «Луч», заключенной между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Сочи и ИП ФИО4:

- в виде аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимость записи о государственной регистрации права собственности ФИО4 от 30.10.2014 г. рег.номер 23-23-01/2089/2014-4832;

- в виде восстановления записи в Едином государственном реестре прав на недвижимость о государственной регистрации права собственности Администрации г. Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, у кинотеатра «Луч».

Встречные исковые требования мотивированы и обоснованы преюдициально установленными обстоятельствами при рассмотрении спора в рамках дела № 2-2367/2014, в котором апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 03.03.2015 признаны недействительными последовательные сделки по передаче ФИО6, а затем ФИО4 спорного здания. Суд наделил ФИО5 правами и обязанностями покупателя данного объекта недвижимого имущества. Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда установила недействительность (ничтожность) указанных сделок. Таким образом, государственная регистрация права собственности ФИО5 на спорное здание произведена 27.09.2017 на основании вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции, договора купли-продажи, заключенного во исполнение указанного судебного акта. Между тем, как указывает предприниматель, несмотря на ничтожность сделки купли-продажи земельного участка, сведения о праве собственности ФИО4 на земельный участок с к. н. 23:49:0304009:6, расположенный по адресу г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, зарегистрированный на основании ничтожной сделки не аннулированы, последствия ничтожности сделки не применены, что подтверждается выпиской ЕГРП от 24.06.2021 № 99/2021/400619349 (т. 9 л.д. 7).

С учетом уточненных требований, Администрация МО г. Сочи просит:

- признать самовольным строение: Объект капитального строительства - здание туалета площадью 9 кв. м, инвентарный номер 17290, литер «А», имеющего кадастровый номер 23:49:0304009:1135, ранее расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6.

- осуществить снос оставшихся элементов здания самовольного строительства.

- погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на Объект капитального строительства - здание туалета площадью 9 кв. м, инвентарный номер 17290, литер «А», имеющего кадастровый номер 23:49:0304009:1135, расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6, № 23:49:0304009:1135-23/050/2017-7 от 27.09.2017 по заявлению Администрации города Сочи.

- отказать в удовлетворении исковых требований ИП ФИО5

- применить срок исковой давности к исковым требованиям ИП ФИО5

Самостоятельные исковые требования Администрации мотивированы 222 ГК РФ и обоснованы самовольной реконструкцией ИП ФИО5 легально возведенного здания и установленного судебной экспертизой находящимися на земельном участке остатков здания, которые по мнению Администрации, отношения к легально возведенному объекту не имеют.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2022 по делу № А32-678/2019 в удовлетворении самостоятельных исковых требований Администрации МО город-курорт Сочи о сносе объекта - отказано.

Встречные исковые требования ИП ФИО5 - удовлетворены.

Признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 08.09.2014 с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, у кинотеатра «Луч», заключенный между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Сочи и ИП ФИО4.

Применены последствия недействительности (ничтожности) сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, у кинотеатра «Луч», заключенной между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Сочи и ИП ФИО4:

- в виде аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимость записи о государственной регистрации права собственности ФИО4 от 30.10.2014 г. рег.номер 23-23-01/2089/2014-4832;

- в виде восстановления записи в Едином государственном реестре прав на недвижимость о государственной регистрации права собственности Администрации г. Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, у кинотеатра «Луч».

Распределены судебные расходы.

Администрация города Сочи и Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи и индивидуальный предприниматель ФИО4 обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе Администрация города Сочи и Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи указывают, что в деле имеются доказательства того, что постройка является самовольной. Нарушены правила землепользования и застройки на территории города-курорта Сочи №202 от 29.12.2009, разрешение на строительство не выдавалось, объект представляет угрозу жизни и здоровью граждан, право собственности зарегистрировано за ФИО5, что подтверждается выпиской из ЕГРП, пропущен срок исковой давности.

В апелляционной жалобе ИП ФИО4 указывает, что не было злоупотребления правом в действиях по заключению договора между ФИО4 и администрацией, здание туалета было снесено в 2104 году, после чего на этом месте был возведен самовольный объект, суд неверно сослался на определение суда общей юрисдикции от 03.03.2015, суд не применил срок исковой давности.

На основании определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 сентября 2022 года произведена замена судей Галова В.В. и Новик В.Л. на судью Маштакову Е.А. и Чотчаева Б.Т. в связи с нахождением судей Галова В.В. и Новик В.Л. в трудовом отпуске.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи дело рассматривается сначала.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, явку не обеспечили.

В связи с изложенным, апелляционные жалобы рассматриваются в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От истца поступили дополнительные письменные пояснения по делу. От ответчика поступили возражения на дополнительные письменные пояснения.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, здание туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, передавалось в аренду ФИО5 по договору аренды муниципального имущества от 20.07.2008 № П/27-2008 до 18.07.2011.

17 июня 2013 года на основании договора купли-продажи от 19.04.2013, заключенного ФИО4 и ФИО6, зарегистрировано право собственности ФИО4 на здание туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, ранее находившееся в муниципальной собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.11.2014 № 22/319/2014-428 (т. 1,л.д. 13).

Муниципальное образование г. Сочи (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов от 08.09.2014, с видом разрешенного использования - фактически занимаемый туалетом, площадью 100 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенного по адресу: г. Сочи, р-н Хостинский, у кинотеатра «Луч», ул. Октября.

В соответствии с пунктом 1.2 договора на участке расположено здание туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, принадлежащее ФИО4 на праве собственности.

Право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304009:6 зарегистрировано 30.10.2014.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03.03.2015 признана недействительной сделка, совершенная в декабре 2012 года ФИО6 и Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи по купле-продаже здания туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая; признана недействительной сделка, совершенная в июне 2013 года ФИО6 и ФИО4 по купле-продаже здания туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая. На Управление Росреестра по Краснодарскому краю возложена обязанность по аннулированию в ЕГРН записи о государственной регистрации права № 23-23-52/057/2013-178. ФИО5 признана покупателем со всеми правами и обязанностями здания туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая.

Во исполнение данного решения департамент и ФИО5 заключили договор купли-продажи от 18.05.2017 № 1487 здания туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая. Право собственности ФИО5 на здание туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, зарегистрировано 27.09.2017.

Полагая, что спорное строение является самовольной постройкой, ФИО4 и администрация обратились в арбитражный суд. ФИО5 считает договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:6, заключенный департаментом и ФИО4, недействительный сделкой.

В части отказа в удовлетворении иска ФИО4 судебные акты не обжалованы, и оставлены в силе судом кассационной инстанции.

При первоначальном рассмотрении дела, отказывая в иске ФИО5 и частично удовлетворяя требования администрации, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 222, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), и исходили из того, что спорное здание демонтировано (снесено) полностью 01.10.2019 ФИО4 во исполнение решения от 14.06.2019 по настоящему делу, в связи с чем ФИО5 утратила право пользования спорным земельным участком, и запись в ЕГРН о наличии зарегистрированного права ФИО5 на спорное здание является недостоверной.

В силу статьи 3 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» в Российской Федерации закреплен принцип единства судебной системы, который обеспечивается, в частности, путем признания обязательности исполнения на всей территории Российской Федерации судебных постановлений, вступивших в законную силу.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.12.2011 № 30-П указал, что признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения.

В соответствии с частью 3 статьи 69 Кодекса вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Как ранее указано, в рамках дела № 2-2367/2014 апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 03.03.2015 признаны недействительными последовательные сделки по передаче ФИО6, а затем ФИО4 спорного здания. Суд наделил ФИО5 правами и обязанностями покупателя данного объекта недвижимого имущества. Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда установила недействительность (ничтожность) указанных сделок.

Таким образом, государственная регистрация права собственности ФИО5 на спорное здание произведена 27.09.2017 на основании вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции, договора купли-продажи, заключенного во исполнение указанного судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В статье 39 Земельного кодекса установлен специальный порядок, при котором в случае разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Уполномоченные органы вправе продлить этот срок.

Согласно позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 № 6811/09, по смыслу статьи 36 Земельного кодекса во взаимосвязи с положениями статьи 39 названного Кодекса нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект.

После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса. Данный правовой подход актуален и после изменения земельного законодательства (01.03.2015).

Как указал суд кассационной инстанции, при рассмотрении дела ФИО5 обращала внимание судов на то, что в 2014 и 2019 годах спорное здание снесено ФИО4 не полностью, и имеются части надземных конструкций (смежная с забором стена 1963 года постройки), а также подземная часть объекта (бетонно-ленточный фундамент и коммуникации).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как указано в части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пункт 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Как указывает ФИО5, после незаконного частичного демонтажа ФИО4 спорного строения в 2014 году она фактически произвела его восстановление (реконструкцию) с оставлением начальных параметров (размеров), что подтверждается информацией технических паспортов по состоянию на 26.06.2008 и 01.09.2016. При этом земельный участок использовался ФИО5 по своему назначению, и право аренды данного участка ФИО5 не было утрачено, в связи с чем у суда отсутствовали основания считать такую постройку самовольной, а действия ФИО5 по ее реконструкции незаконными; сведения о том, что строение создавало угрозу жизни и здоровью граждан не представлены.

В возражениях на требования администрации ФИО5 ссылалась на то, что отсутствие большей части надземных конструкций спорного объекта недвижимости не является основанием для прекращения права собственности на него (погашения в ЕГРН записи о праве собственности на такой объект), в связи с чем она не утратила право собственности на спорное строение, а также право пользования земельным участком, необходимым для его восстановления и эксплуатации.

Для проверки доводов ФИО5 относительно сохранения части спорного здания 1963 года постройки, с учетом указаний суда кассационной инстанции, суд счел необходимым применить специальные познания (подобный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.08.2015 № 308-ЭС15-6751)

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2021 по настоящему делу назначена судебная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «НОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА» ФИО7, ФИО8, ФИО9 Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) Определить какие объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6?

2) Определить являются ли расположенные на земельном участие участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6 часть здания, в том числе смежная с забором стена, а также подземная часть объекта (бетонно-ленточный фундамент и коммуникации) частью здания туалета 1963 года постройки, инвентарный номер 17290, литер «А», кадастровый номер 23:49:0304009:1135 в соответствии с техническим паспортом от 26.06.2008 или являются вновь созданными?

3) Возможно ли восстановление постройки исходя из характеристик оставшейся части здания на земельном участие участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6?».

Заключением строительно-технической экспертизы № 47-21 от 25.06.2021 установлено следующее:

1) На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6 располагаются следующие объекты: оставшаяся часть здания общественного туалета, состоящая из подземной части (фундамента) и надземной части (одной наружной стены). Также возле ранее существовавшего здания общественного туалета располагаются смотровой колодец канализации, трубы водопровода и силовые кабели неустановленного назначения.

2) Экспертами выявлено несоответствие существующей части здания общественного туалета объекту, указанному в техническом паспорте от «26» июня 2008 г., в части габаритов оставшейся стены (размеры существующей стены - 4,01м, а по технической документации - 4,20м) и фундаментов здания (фактические размеры составляют 4,00х3,27м, а по техническому паспорту - 4,20х2,90м).

Однако, стоит отметить, что по результатам визуального обследования, экспертами обнаружены признаки характеризующие данную стену предположительно в качестве постройки 1963 года, т.к. видна разница в периоде кладки кирпича на верхней части стены и нижней (на нижней части стены имеется кладка более раннего периода, сохранившаяся от старого строения, а на верхней части стены видна кладка более позднего периода) (см. Раздел 9, фото 12).

Также, для определения примерного возраста здания, экспертами производен расчет физического износа оставшейся стены здания туалета, а также произведено сопоставление износа конструкции и нормативного срока службы здания общественного туалета. В ходе данных действий выявлено, что период эксплуатации здания общественного туалета составляет более 50-ти лет.

3) Восстановление здания общественного туалета возможно, посредством проведения работ по реконструкции, предполагающей возведение утраченных элементов конструкций: наружных стен, перегородок, конструкций покрытия и крыши здания, с сопутствующим присоединением здания к инженерным сетям и проведением работ по усилению существующей/оставшейся части здания: одной наружной несущей стены.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение эксперта № 47-21 от 25.06.2021 подписано экспертами, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено.

На основании вышеизложенного, заключение строительно-технической и землеустроительной экспертизы № 47-21 от 25.06.2021, выполненное ООО «НОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА» принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

В силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Администрация и ФИО4 с учетом проведенной экспертизы представили письменные пояснения, в которых ссылается на то, что фактически здание было дважды снесено в 2014 и 2019 годах, а выводы экспертов имеют оспоримый характер, ввиду чего суд удовлетворил заявление сторон о направлении в адрес экспертов вопросов для дачи дополнительных пояснений относительно экспертного исследования.

В пояснениях экспертов исх.№ 65-22 от 12.04.2022 (т. 9 л.д. 85-88) содержатся исчерпывающие относимые доводы и ответы на все поставленные вопросы сторон, из которых следует, что оставшаяся часть здания общественного туалета имеет схожие параметры со зданием, указанном в техническом паспорте от 27.05.2019, 19.05.2005, 01.09.2016, из чего следует, что в дополнительной экспертизе шла речь о восстановлении здания общественного туалета, указанного в данных технических паспортах. Разница в параметрах стены, выявленной на натурном обследовании, и технических документах от 2005, 2016, 2019 составляет лишь 5 см, которые обуславливаются допустимой погрешностью в натурных измерениях. Кирпичная кладка, которая согласно выводов экспертов, относится к стене 1963 года, является кирпичной кладкой непосредственно здания, поскольку данная конструкция имеет в себе следу оставшейся бывшей кирпичной кладки других несущих/ограждающих стен, а также части кладки перегородок здания. Кроме того, возле данной стены имеются следы фундаментов непосредственно здания, которые свидетельствуют о наличии в рассматриваемой области бывшего строения и не относится к заборному ограждению ввиду разницы материала конструкций.

Доводы Администрации и ИП ФИО4 о не относимости оставшейся части стены к постройке 1963 года, ИП Майстренко также опровергает дополнительными документами, установленным в судебном заседании 02.11.2020 Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда обстоятельстве об относимости спорного объекта объекту строительства до 1995 года (т. 9 л.д. 110-111),топосъемке от 13.06.2002 (т. 9 л.д. 113). Кроме того, вопросов у сторон к установленным подземным коммуникациям и оставшейся части фундамента здания, установленных экспертным исследованием и относящимся к зданию общественного туалета 1963 года постройки, не возникло.

Кроме того, суд отклоняет доводы сторон о не относимости спорного объекта техническому паспорту от 19.05.2005 года, поскольку из представленного технического паспорта от 19.05.2005 ИП ФИО4 усматривается, что в нем речь идет об объекте инвентарный № 17289, в т о время как рассматриваемый объект, согласно техническому паспорт от 19.05.2005 имеет инвентарный № 17290.

На основании изложенного, с учетом выводов дополнительной судебной экспертизы, суд пришел к выводу о сохранении на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6 частей объекта недвижимости (спорного объекта), а именно: оставшаяся часть здания общественного туалета 1963 года постройки, состоящая из подземной части (фундамента) и надземной части (одной наружной стены).

В пунктах 28, 29 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в отношении возможности применения правил статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении реконструированных строений приведены следующие разъяснения.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

По смыслу приведенных разъяснений, в случае, если самовольный объект возведен путем реконструкции ранее созданного легально объекта недвижимости, надлежащим способом защиты является приведение объекта в первоначальное состояние, а в предмет доказывания по делу входит установление технической возможности таких действий и лишь при отсутствии технической возможности привести объект в первоначальное состояние может быть удовлетворено требование о сносе такового. Согласно сложившейся судебной практике, в случае, когда приведение строения в первоначальное состояние может быть осуществлено путем сноса самовольно реконструированных частей, надлежит осуществлять проверку возможности частичного удовлетворения иска о сносе строения.

Соответственно в предмет доказывания по делу входит, в том числе установление вопросов о том, создан ли в результате реконструкции новый объект (в том числе: изменены ли внешние геометрические параметры ранее существующего объекта: площадь застройки, высота, этажность) и возможно ли приведение объекта в первоначальное состояние.

Поскольку администрацией иск заявлен о сносе строений в целом как возведенных без получения разрешения на строительство, в то время, как ответчик утверждает и экспертным исследованием установлен факт нахождения конструкций здания 1963 года постройки, то есть ранее (до 1995 года) легально возведенных строений, существенное значение для рассмотрения спора имеет установление периода строительства (до или после ведения в действие статьи 222 ГК РФ).

Ответчик ссылается на то, что невозможно требовать соответствие здания туалета, возведенного в 1963 году, требованиям градостроительных норм и правил, установленным Правилами землепользования и застройки города Сочи, введенными в действие Решением городского собрания Сочи от 29.12.2009 года (ст. 4 ГК РФ). Ответчик намерен восстановить функционирование здания, для чего будут проводиться ремонтные работы, в ходе которых все выявленные устранимые нарушения будут устранены. Выявленные отступления от действующих норм будут устранены ответчиком в ходе ремонта и восстановления рабочего состояния здания. В настоящее же время здание по назначению не используется, сохранены лишь отдельные элементы легально возведенного объекта.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.09.2012 № 5698/12, понятие «самовольная постройка», предусмотренное статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, применимо в отношении зданий, строений, сооружений, не являющихся индивидуальными жилыми домами, начиная с 01.01.1995, то есть после введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ). Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

Понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статья 222 ГК РФ, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ).

Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

Судом установлено, что оставшиеся конструктивные элементы здания созданы до 1995 года, то есть до введения в действие части первой ГК РФ, поэтому суд приходит к выводу о том, что объекты не могут быть признаны самовольными постройками на основании стать 222 ГК РФ.

Таким образом, в удовлетворении требований Администрации МО г. Сочи о признании самовольным строение: Объект капитального строительства - здание туалета площадью 9 кв. м, инвентарный номер 17290, литер «А», имеющего кадастровый номер 23:49:0304009:1135, ранее расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6; осуществить снос оставшихся элементов здания самовольного строительства; погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на Объект капитального строительства - здание туалета площадью 9 кв. м, инвентарный номер 17290, литер «А», имеющего кадастровый номер 23:49:0304009:1135, расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6, № 23:49:0304009:1135-23/050/2017-7 от 27.09.2017 по заявлению Администрации города Сочи удовлетворению не подлежат.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 названного Кодекса). В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно пункту 2 упомянутой статьи в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Из содержания упомянутой нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 названного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Как следует из статьи 10 Гражданского кодекса, отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление.

Таким образом, непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее - информационное письмо № 127).

Суды установили, что спорное здание дважды (в 2014 и 2019 годах) демонтировано (снесено) ФИО4 в отсутствие на то правовых оснований.

При этом, единственным легитимным владельцем спорного здания в указанные периоды являлась ФИО5, таким образом действия ФИО4 и администрации по отношению к спорному зданию имеют направленность на лишение ФИО5 исключительного права, предусмотренного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса (ныне - статья 39.20 Земельного кодекса) и являются злоупотреблением правом.

Рассматривая встречные исковые требования ИП ФИО5, суд исходит из следующего.

Муниципальное образование г. Сочи (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов от 08.09.2014, с видом разрешенного использования - фактически занимаемый туалетом, площадью 100 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенного по адресу: г. Сочи, р-н Хостинский, у кинотеатра «Луч», ул. Октября.

В соответствии с пунктом 1.2 договора на участке расположено здание туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, принадлежащее ФИО4 на праве собственности. Право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304009:6 зарегистрировано 30.10.2014.

В обоснование недействительности договора купли-продажи земельного участка ФИО5 указывает на отсутствие оснований для предоставления ФИО4 земельного участка без проведения торгов. Как видно из материалов дела, заинтересованность в иске ФИО4 обосновывает тем, что его право собственности на земельный участок зарегистрировано 30.10.2014 на основании договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов от 08.09.2014. В соответствии с пунктом 1.2 данного договора на участке располагалось здание туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, принадлежащее ФИО4 на праве собственности. Из изложенного следует, что основанием для продажи ФИО4 земельного участка из земель населенных пунктов послужило нахождение на нем указанного объекта недвижимого имущества, принадлежащего истцу на праве собственности. Однако, как указано выше, апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 03.03.2015 признаны недействительными последовательные сделки по передаче ФИО6, а затем ФИО4 здания туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, как муниципального объекта. При этом суд наделил ФИО5 правами и обязанностями покупателя данного объекта недвижимого имущества. Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда установила недействительность (ничтожность) указанных сделок

Из изложенного следует, что основанием для продажи ФИО4 земельного участка из земель населенных пунктов послужило нахождение на нем указанного объекта недвижимого имущества, принадлежащего истцу на праве собственности. Однако, как указано выше, апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 03.03.2015 признаны недействительными последовательные сделки по передаче ФИО6, а затем ФИО4 здания туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, как муниципального объекта.

При этом суд наделил ФИО5 правами и обязанностями покупателя данного объекта недвижимого имущества. Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда установила недействительность (ничтожность) указанных сделок.

С учетом установленных судом обстоятельств: нахождения на спорном участке остатков здания относящихся к зданию туалета 1969 года (объект не был уничтожен ни в 2014 ни в 2019 годах); период эксплуатации здания более 50 лет; с учетом того, что отсутствие большей части конструкций или всех надземных конструкций объекта недвижимости не является основанием для прекращения права собственности на него (аналогичная позиция изложена в многочисленной судебной практике, в том числе Постановление АС Поволжского округа от 27.02.2020; Ф06-58268/20, Постановление АС Центрального округа от 20.02.2019 № Ф10-6398/18, Постановление АС Уральского округа от 22.01.2019 № Ф09-8959/2018); восстановление объекта возможно посредством его реконструкции ИП ФИО5, в связи с чем, право собственности не утрачено; а также с учетом действующей записи о праве собственности на земельный участок у ТП ФИО4, правовой интерес и необходимость защиты своих прав ввиду установленного злоупотребления правами, как со стороны Администрации, так и со стороны ФИО4, подтверждает надлежащую легитимацию ИП ФИО5 и ее правовой интерес.

ИП ФИО4 и Администрация МО г-к Сочи заявлено об истечении срока исковой давности по заявленным ИП ФИО5 требованиям о признании сделки ничтожной.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Однако в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 № 5361/12 применительно к требованиям о признании недействительной сделки (по иску собственника объекта недвижимости, направленному на защиту своего права на земельный участок) сформулирована правовая позиция о неприменении к ним срока исковой давности.

Суд разъяснил, что исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, учитывая, что на момент обращения ФИО5 объект недвижимости на спорном земельном участке существует, срок исковой давности ФИО5 не пропущен.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка заключен после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу его пункта 6 статьи 3 (пункт 69 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее - постановление Пленума № 25).

Названной редакцией статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка может быть недействительной по основаниям, установленным законом, независимо от признания ее таковой в судебном порядке (ничтожная сделка).

К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить не являющееся ее стороной лицо в предусмотренных законом случаях. Такое лицо должно иметь охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Последствия недействительности ничтожной сделки применяются для защиты публичных интересов.

Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75 постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 1).

В силу статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действующих на момент заключения оспариваемого договора, собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 данного Кодекса.

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14).

Федеральным законом Российской Федерации № 171-ФЗ от 23.06.2014 в положения Земельного кодекса внесены изменения, вступившие в действие с 01.03.2015. Вместе с тем, ранее существовавший принцип преимущественного права на приватизацию публичных земель собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на данных участках, сохранен.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статей 39.3, подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков (заключение договоров аренды), находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Ввиду признания судом общей юрисдикции недействительными сделок купли-продажи здания туалета и признания ФИО5 покупателем спорного здания со всеми правами и обязанностями, у ФИО4 отсутствовало исключительное право приобретения в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:6 без проведения торгов.

Право собственности ФИО5 на здание зарегистрировано 27.09.2017. Доводы ФИО4 об отсутствии у ФИО5 преимущественного права приобретения здания туалета судом отклоняются как несостоятельные, поскольку данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03.03.2015 и не подлежат повторному установлению в рамках настоящего дела. Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03.03.2015, в резолютивной части которого признаны недействительными сделки по купле-продаже здания туалета, а ФИО5 признана покупателем со всеми правами и обязанностями здания туалета, с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, в установленном порядке не обжаловано и не отменено.

Доводы ФИО4 о злоупотреблении ФИО5 правами (возведение строения в отсутствие согласия собственника земельного участка), а также необходимости применения к возникшим правоотношениям части 2 статьи 6 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» судом отклоняются, поскольку при наличии вступившего в законную силу Апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03.03.2015 ФИО4 не может считаться законным владельцем спорного земельного участка.

Таким образом, ФИО4 не мог являться субъектом исключительного права на приобретение земельного участка, на котором расположено здание туалета, в собственность без проведения торгов в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса РФ. Поскольку ФИО5 признана покупателем спорного здания туалета (в порядке преимущественного права), постольку договор купли-продажи земельного участка, заключенный департаментом и ФИО4 является недействительным (ничтожным) как совершенный в нарушение статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ.

Более того, согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, которой мотивировано оспариваемое решение администрации, ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 этой статьи.

В соответствии с пунктом 13 постановления Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 № 1425 «Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения» (далее - постановление от 07.12.1996 № 1425) на территории второй зоны запрещается размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов, в том числе: строительство жилых домов, организация и обустройство садово-огороднических участков и палаточных туристических стоянок без централизованных систем водоснабжения и канализации.

Границы второй зоны устанавливаются: для месторождений минеральных вод с учетом геоструктурных и гидрогеологических условий территории; для месторождений лечебных грязей по линии ближайших водоразделов поверхностного и грунтового стоков; для других месторождений полезных ископаемых, отнесенных к категории лечебных, с учетом геоструктурных и геоморфологических особенностей их залегания; для природных лечебных факторов, не относящихся к недрам, с учетом рельефа и ландшафта местности, розы ветров, других возможных природных особенностей, а также с учетом соответствующих нормативных документов.

Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ).

Такой же запрет установлен и статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (далее - Закон № 7-ФЗ).

Нормами Закона № 406-ФЗ от 28.12.2013 земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из числа земель особо охраняемых природных территорий.

До принятия Закона № 406-ФЗ курорты входили в состав особо охраняемых природных территорий в качестве одной из их категорий (подпункт «ж» пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» в первоначальной редакции).

Законом № 406-ФЗ курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий. В связи с этим после принятия данного закона на курорты не распространяется запрет на приватизацию, установленный для земель особо охраняемых природных территорий пунктом 8 статьи 28 Закона № 178-ФЗ и пунктом 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса.

В то же время пункт 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ устанавливает, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Федерального закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Поскольку спорный земельный участок находится в границах федерального курорта город Сочи, на расстоянии менее 200 метров до берега Черного моря, указанный земельный участок как относящийся к землям федерального курорта ограничен в обороте и не мог быть отчужден в частную собственность.

При таких обстоятельствах суд оценивает указанный договор купли-продажи земельного участка от 08.09.2014 как ничтожный.

Кроме того, суд учитывает злоупотребление фактом наличия оспариваемой записи о праве собственности на спорный земельный участок за ИП ФИО4, несмотря на то, что сделка купли-продажи земельного участка ничтожна, он подал исковое заявление в Арбитражный суд Краснодарского края (дело № А32-38350/2021), где он ссылается на данную запись в ЕГРП как на подтверждение того, что он является собственником земельного участка, чем он обосновывал свою легитимацию в исковых требованиях.

С учетом действующей записи о регистрации права собственности на спорный земельный участок за ИП ФИО4 (№ 23-23-01/2089/2014-4832 от 30.10.2014), установив злоупотребление со стороны Администрации и предпринимателя и в целях правовой определенности, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования ИП ФИО5 о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, у кинотеатра «Луч», заключенный между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Сочи и ИП ФИО4; применить последствия недействительности (ничтожности) сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, у кинотеатра «Луч», заключенной между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Сочи и ИП ФИО4:

- в виде аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимость записи о государственной регистрации права собственности ФИО4 от 30.10.2014 г. рег.номер 23-23-01/2089/2014-4832;

- в виде восстановления записи в Едином государственном реестре прав на недвижимость о государственной регистрации права собственности Администрации г. Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, у кинотеатра «Луч»

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб у суда не имеется. Доводы апелляционных жалоб были предметом рассмотрения суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. С учетом всех обстоятельств дела у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции, а также для отмены или изменения судебного акта.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе ИП ФИО4 в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы. Администрация города Сочи освобождена от оплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2022 по делу № А32-678/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий Н.В. Ковалева

СудьиЕ.А. Маштакова

Б.Т. Чотчаев