Постановление от 24 сентября 2025 г. по делу № А45-463/2025

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск Дело № А45-463/2025

резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2025 года. В полном объеме постановление изготовлено 25 сентября 2025 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Лопатиной Ю.М., судей Апциаури Л.Н.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шумковой А.Г., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска ( № 07АП-5343/2025) на решение от 07 июля 2025 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-463/2025 (судья Ветошкин А.А.) по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ГАММА» (630082, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о запрете обществу с ограниченной ответственностью «ГАММА» ведения любой хозяйственной и коммерческой деятельности на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032195:1706, площадью 2325 кв.м., расположенный по адресу: <...>, в том числе в нежилом здании с кадастровым номером 54:35:032195:2604, площадью 2901кв.м., до приведения земельного участка с кадастровым номером 54:35:032195:1706, площадью 2325 кв.м., м расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 54:35:032195:2604 площадью 2901кв.м., в соответствие с видом разрешенного использования, указанным в пункте 1.3 договора аренды земельного участка от 30.03.2023 № 135004 – «для эксплуатации нежилого здания (ресторана на 130 посадочных мест)».

При участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2 по доверенности № 01/40/00136 от 15.01.2025; от иных лиц - без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее – истец, Мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Гамма» (далее – ответчик, ООО «Гамма») о запрете ООО «Гамма» ведения любой хозяйственной и коммерческой деятельности на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032195:1706, площадью 2325 кв.м., расположенном по адресу: <...>, в том числе в нежилом здании с кадастровым номером 54:35:032195:2604 площадью 2901 кв.м., до приведения земельного участка с кадастровым номером 54:35:032195:1706, площадью 2325 кв.м., м расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 54:35:032195:2604 площадью 2901 кв.м., в соответствие видом разрешенного использования, указанным в п. 1.3 договора аренды земельного участка от 30.03.2023 № 135004 – «для эксплуатации нежилого здания (ресторана на 130 посадочных мест)».

В обоснование своего заявления истец указывает на выявление в результате выездного обследования земельного участка с кадастровым номером 54:35:032195:1706 и находящемся на нем нежилом помещении признаков нарушения земельного законодательства, которое выразилось в использовании земельного участка не по целевому назначению.

Решением от 07 июля 2025 года Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Мэрия обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что договор аренды не признан недействительной сделкой и, более того, исковые требования обращены к обществу не как к собственнику объекта, а как к лицу, использующему земельный участок на основании договора аренды, но с указанными нарушениями. Несмотря на утрату обществом права собственности на объект на основании постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2025 по делу № А45-28089/2022 за обществом сохраняется фактическое владение (контроль) и пользование объектом, следовательно,

сохраняется обязанность соблюдения как земельного законодательства, так и условий договора аренды.

Отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела не поступил.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, явку своего представителя не обеспечил.

В порядке части 6 статьи 121, частей 3, 5 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Проверив законность и обоснованность оспариваемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы апелляционной жалобы, заслушав участника процесса, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 30.03.2023 между Мэрией и ООО «Гамма» был заключен договор аренды № 135004 земельного участка с кадастровым номером 54:35:032195:1706 на территории города Новосибирска, для эксплуатации здания с кадастровым номером 54:35:032195:2604, ресторан на 130 посадочных мест, вид разрешенного использования земельного участка: столовые, рестораны, кафе, закусочные, бары, кафетерии.

10.05.2023 Департаментом земельных и имущественных мэрии города Новосибирска было проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером 54:35:032195:1706, площадью 2325 кв.м, расположенного по адресу: <...>, предоставленного ООО «Гамма» на основании договора аренды от 30.03.2023 № 135004 для эксплуатации принадлежащего ответчику на праве собственности нежилого здания (ресторан на 130 посадочных мест) с кадастровым номером 54:35:032195:2604, площадью 2901 кв.м., в результате которого было выявлено использование земельного участка не по целевому назначению, а именно: в расположенном на земельном участке здании размещены магазины «Магнит» и «Ваzаг».

Согласно информации Главного управления архитектуры и градостроительства мэрии города Новосибирска от 07.02.2024 № 30/05.7/02095 земельный участок расположен в территориальной зоне озеленения (Р-2), установленной Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденными решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288, в которой отсутствуют виды разрешенного

использования, предусматривающие размещение торговых объектов («объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2)», «рынки (4.3)», «магазины (4.4)»).

В связи с изложенным, 23.05.2023 ответчику объявлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований № 31-23-ПВ-12/2023 с требованием устранить допущенные нарушения в срок до 23.11.2023.

21.11.2024 проведено повторное обследование земельного участка, по результатам которого установлено, что ранее выявленные нарушения ответчиком не устранены.

Полагая, что действия ответчика по использованию земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования являются незаконными, а также нарушающими право истца по распоряжению земельным участком, Мэрия обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска, поскольку на дату рассмотрения настоящего дела объект самовольная постройка, здание ресторан на 130 посадочных мест, общей площадью 2 901 кв.м., расположенная в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:032195:1706 по адресу: <...> не имеет собственника, в связи с чем, с учетом выбранного способа защиты права, требования истца обращены к ненадлежащему ответчику.

Между тем судом не учтено следующее.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с иском о запрещении деятельности, создающей такую опасность.

Бремя доказывания возможности причинения вреда в будущем, противоправность поведения причинителя вреда, и необходимости запрещения деятельности, создающей опасность причинения вреда, лежит на заявителе.

На основании части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из вступившего в законную силу судебного акта по делу № А45-28089/2022 следует, что проведенными по делу судебными экспертизами не подтверждается соответствие спорного объекта (самовольная постройка – здание ресторана на 130 посадочных мест общей площадью 2 901,0 кв. м, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:032195:1707 по адресу: <...>) всем необходимым нормам и правилам, напротив установлены нарушения, учитывая пояснения ООО «НТСГ» и АО «СГК», при этом суд отметил, что дело было длительное время приостановлено для проведения экспертиз, соответственно, оснований для вывода о том, что спорный объект в настоящее время не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц в случае ее сохранения, исходя из конкретных обстоятельств данного дела, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Исследовав поступившие в материалы дела экспертные заключения, наличие нарушений при строительстве объекта, которые создают угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, недоказанность безопасности спорной постройки и ее соответствия необходимым нормам и правилам, учитывая, что истец, строя объект с отклонениями от проекта в отсутствие контроля Инспекции, в отсутствие актов скрытых работ, которые так и не были представлены в материалы дела, с нарушением ПЗЗ, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании права собственности на самовольную постройку.

Данное постановление апелляционного суда имеет преюдициальное значение, и поэтому в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установленные им обстоятельства не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание установленный апелляционным судом факт наличия нарушений при строительстве спорного объекта, которые создают угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, недоказанность безопасности спорной постройки и ее соответствия необходимым нормам и правилам, учитывая, что истец, строя объект с отклонениями от проекта в отсутствие контроля Инспекции, в отсутствие актов скрытых работ, которые так и не были представлены в материалы дела, с нарушением ПЗЗ, апелляционный суд в рамках настоящего дела приходит к выводу об эффективности испрашиваемой истцом меры защиты в виде запрета ООО «Гамма» ведения любой хозяйственной и коммерческой деятельности на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032195:1706, площадью 2325 кв.м., расположенном по адресу: <...>, в том числе в нежилом здании с кадастровым номером 54:35:032195:2604 площадью 2901 кв.м., в связи с чем, удовлетворяет заявленные исковые требования в указанной части.

При этом, в материалах дела отсутствуют доказательства эксплуатации спорного здания и земельного участка иным лицом, чем ООО «Гамма», которое считало себя его собственником, обратилось в суд за признанием на него права собственности и зарегистрировало свое право, следовательно нельзя признать обоснованными выводы суда первой инстанции о ненадлежащем ответчике.

Отклоняя исковые требования в оставшейся части, апелляционный суд исходит из следующего.

В силу положений пункта 2 статьи 222 и пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации помещение, являющееся самовольной постройкой, не может быть объектом арендных правоотношений. Любое использование самовольной постройки не допускается, при этом судом первой инстанций не принято во внимание, что договор аренды, заключенный в отношении самовольной постройки является ничтожным в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, на что прямо указано в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

При этом в силу положений статьи 2 и 6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наличие оснований для вывода о ничтожности договора суд обязан проверить по собственной инициативе независимо от доводов и возражений сторон.

Ограничение на распоряжение объектом самовольного строительства, закрепленное в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, направлено на полное

исключение из гражданских правоотношений самовольной постройки как объекта гражданских прав, в связи с чем, любая сделка в отношении нее является ничтожной.

Поскольку спорный объект являющийся объектом аренды по договору аренды между истцом и ответчиком по настоящему делу, является самовольной постройкой, т.е. не является объектом гражданских прав, у сторон спора отсутствуют обязательства по отношению друг к другу по поводу данной самовольной постройки, а, следовательно, заключенный между истцом и ответчиком договор аренды от 30.03.2023 № 135004 земельного участка с кадастровым номером 54:35:032195:1706 на территории города Новосибирска, для эксплуатации здания с кадастровым номером 54:35:032195:2604, ресторан на 130 посадочных мест, вид разрешенного использования земельного участка: столовые, рестораны, кафе, закусочные, бары, кафетерии является ничтожным.

В этой связи, требования истца в части «до приведения земельного участка с кадастровым номером 54:35:032195:1706, площадью 2325 кв.м., м расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 54:35:032195:2604 площадью 2901 кв.м., в соответствие видом разрешенного использования, указанным в п. 1.3 договора аренды земельного участка от 30.03.2023 № 135004 – «для эксплуатации нежилого здания (ресторана на 130 посадочных мест)» не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении заявленных Мэрией требований.

Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07 июля 2025 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-463/2025 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Иск удовлетворить частично.

Запретить обществу с ограниченной ответственностью «ГАММА» ведение любой хозяйственной и коммерческой деятельности на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032195:1706, площадью 2325 кв.м., расположенный по адресу: <...>, в том числе в нежилом здании с кадастровым номером 54:35:032195:1706, площадью 2901кв.м.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГАММА» в доход федерального бюджета РФ 50 000 рублей государственной пошлины по иску.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Ю.М. Лопатина

Судьи Л.Н. Апциаури

ФИО1