Постановление от 13 октября 2025 г. по делу № А56-115114/2024

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-115114/2024
14 октября 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сухаревской Т.С., судей Балакир М.В., Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15084/2025) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.04.2025 по делу № А56-115114/2024 (судья Титова М.И.), принятое по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью « Строительная компания «Новая Линия»

о взыскании,

при участии:

согласно протоколу судебного заседания от 29.09.2025

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новая Линия» (далее – Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.04.2011 № 11-И002926 в размере

5 722 674, 98 руб., пени за просрочку платежа в размере 746 809, 08 руб.

Решением суда от 28.04.2025 исковые требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Комитета взыскано 1 579 208,11 руб. долга, пени за просрочку платежа за период с 01.02.2024 по 01.06.2024 в размере 288 995, 08 руб.

Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит изменить решение, взыскать с Общества задолженность за пользование занятой принадлежащим ему на праве собственности зданием частью земельного участка.

В судебном заседании 29.07.2025 присутствовали представители Комитета и Общества.

Представитель Общества просил суд приобщить к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу.

Судом ходатайство ответчика удовлетворено.

Протокольным определением от 29.07.2025 судебное заседание отложено судом апелляционной инстанции.

В судебном заседании 29.09.2025 присутствовал представитель Общества, просил суд приобщить к материалам дела дополнение к отзыву на апелляционную жалобу.

Истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителей в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Комитетом и ООО «Строительная компания «Новая Линия» заключен договор

аренды земельного участка, предоставляемого для завершения

строительства (реконструкции) объекта недвижимости от 28.04.2011 № 11-И002926, согласно условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок Зона 2, кадастровый номер 78:32:1627:14, находящийся по адресу: <...>, литера А, площадью 2040.00 кв. м.

Согласно пункту 4.3.6 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

В соответствии с пунктом 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с п.3.5 Договора. Арендатор перечисляет арендную плату за первый квартал календарного года до 31 января.

Ссылаясь на нарушение ответчиком обязательств по оплате арендной платы, в связи с чем на стороне ответчика образовалась задолженность за период с 01.01.2024 по 30.06.2024 в размере 5 722 674, 98 руб., истцом в адрес ответчика направлена претензии от 26.03.2024 № ПР-11674/24/0-0, от 27.05.2024 № ПР-22444/24-0-0 с предложением оплатить задолженность. Ответ на претензии ответчик не предоставил, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции исковые требования к Обществу удовлетворил частично, мотивировав тем, что согласно выписке из ЕГРН от 14.03.2025, одно из первых прав собственности участника долевого строительства было зарегистрировано 21.02.2024, таким образом, с указанной даты у ответчика прекращается обязанность по внесению арендной платы.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при

отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310

Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как было указано ранее, 28.04.2011 между Обществом и Комитетом заключен договор аренды земельного участка № 11- И002926 в отношении земельного участка, с кадастровым номером 78:32:1627:14, расположенного по адресу - СПб, Подъездной переулок, д.12, лит. А, для осуществления проектирования и реконструкции объекта недвижимости, находящегося на нем - гостиничного комплекса с подземным гаражом (далее - Объект долевого строительства).

Факт заключения договора и предоставления земельного участка во временное владение и пользование ответчика подтверждается материалами дела.

Указанный Объект реконструирован в рамках Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.04.2010 № 496. Объект введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию № 78:01-08-2023 от 26.12.2023. Объект реконструирован, в том числе в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

В силу действующего законодательства договор долевого участия в строительстве можно заключить и для строительства нежилых зданий. ФЗ от 30.12.04 № 214-ФЗ регулирует в том числе отношения по привлечению средств юридических и физических лиц для строительства иных объектов недвижимости (помимо многоквартирных жилых домов), за исключением объектов производственного назначения (ч.1 ст.1, п.1 ст.2 ФЗ от 30.12.04 № 214-ФЗ).

Согласно позиции Президиума Верховного Суда РФ, изложенной в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019), по смыслу п. 2 ст. 2, ст. 4 - Закон

№ 214-ФЗ положения ст. 12.1 и 13 этого закона об обеспечении исполнения обязательств застройщика применяются независимо от конкретного вида объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение).

Более того, Общество в ходе судебного разбирательства не заявляло, что Объект долевого строительства - гостиничного комплекса с подземным гаражом является многоквартирным домом

Также необходимо отметить, что согласно позиции, изложенной в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016) Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Поэтому законодатель связывает момент прекращения договора аренды с регистрацией права собственности приобретенного по договору долевого участия.

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях.

Исходя из смысла статьи 131 и 609 ГК договор аренды земельного участка подлежит регистрации. Договор аренды земельного участка от 28.04.201 № 11- И002926 зарегистрирован в установленном порядке номер регистрационной записи 78-78-30/116/2011-136.

Указанный земельный участок предоставлен Обществу в соответствии с пунктом 1.2 договора аренды в целях проектирования и реконструкции. Более того, невыполнение пункта 1.2 является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке (пункт 6.3.2.) в соответствии с условиями договора аренды от 28.04.2011 № 11- И002926, то есть цель аренды имеет существенное значение.

Подпункты 5 и 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ относят к принципам, на которых основан данный Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, следующие принципы: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что исполнение договора является невозможным в силу невозможности достижения целей, для которых он был заключен, а именно, в силу пункта 1 статьи 408 ГК арендатор, получив акт ввода в эксплуатацию и передав объект недвижимости дольщикам, исполнил свои обязательств надлежащим образом.

Договор прекращен, и также погашена запись о его регистрации, что подтверждается выпиской ЕГРН от 14.03.2025, одно из первых прав собственности участника долевого строительства зарегистрировано 21.02.2024, таким образом, договор аренды от 28.04.2011 № 11- И002926 прекратил свое действие 21.02.2024.

Доказательств продолжения правоотношений истца и ответчика в рамках договора аренды истцом в дело не представлено.

При этом несогласие заявителя с выводами суда первой инстанции, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке доказательств, не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права, повлиявшим на исход дела.

В отношении довода апелляционной жалобы о солидарной ответственности арендаторов, апелляционная коллегия отмечает следующее.

Земельный кодекс прямо регулирует данные отношения и процедуру взаимодействия сторон.

С 01.03.2015 особенности предоставления, находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статьей 39.20 ЗК РФ (в данной статье закреплен механизм оформления договора аренды сое множественностью лиц на стороне арендатора).

Согласно части 1 и части 6, части 7 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в.аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Таким образом, собственники помещений, расположенных в нежилом здании с кадастровым номером 78:32:0001627:1048 по адресу: <...>, лит А.), расположенном на земельном участке с кадастровым номером № 78:32:00016276:14, должны стать новыми арендаторами и оформить свои правоотношения в установленном порядке. Ответчик в этих правоотношениях уже не участвует и не несет никакой ответственности за наличие или отсутствие у истца информации о передаче дольщикам помещений и фактическом использовании дольщиками этих помещений, ввиду чего доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

В рассматриваемом случае, ввиду вышеизложенного, согласно выписке из ЕГРН, одно из первых прав собственности участника долевого строительства зарегистрировано 21.02.2024, таким образом, с указанной даты у ответчика прекращается обязанность по внесению арендной платы. Требования истца в данной части правомерно не подлежали удовлетворению судом первой инстанции.

При этом, поскольку доказательств внесения арендной платы за период с 01.01.2024 по 21.02.2024 ответчик суду не представил, требования истца в данной части являлись обоснованными и подлежат удовлетворению арбитражным судом.

Расчет апелляционным судом проверен признан обоснованным и арифметически правильным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества

должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего

исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как указано в пункте 5.2 Договора в случае нарушения арендатором п.п.3.4 и 3.7 договора начисляется пени в размере 0,15 процента с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Поскольку материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды, сторонами данный факт не оспаривается, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.

Сумма пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 01.02.2024 по 01.06.2024, исходя из задолженности равной 1 579 208, 11 руб., составила 288 995,08 руб.

Расчет неустойки проверен признан обоснованным и арифметически правильным, ввиду чего исковые требования правомерно подлежали частичному удовлетворению.

С учетом изложенного, доводы подателя жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Суд первой инстанции установил все фактические обстоятельства и исследовал доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применил нормы материального права. Обстоятельства, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.04.2025 по делу № А56-115114/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Т.С. Сухаревская

Судьи М.В. Балакир

Н.А. Бугорская