Постановление от 2 сентября 2024 г. по делу № А60-54774/2023

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068 e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-7669/2024-ГК
г. Пермь
03 сентября 2024 года
Дело № А60-54774/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2024 года. Постановление в полном объеме изготовлено 03 сентября 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Маркеевой О.Н.,

судей Дружининой О.Г., Коньшиной С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хасаншиной Э.Г., в отсутствие лиц, участвующих в деле;

(лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «М-Траст»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 июня 2024 года по делу № А60-54774/2023

по иску Администрации города Екатеринбурга (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «М-Траст» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды здания, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Екатеринбурга (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «М-Траст» (далее –


ответчик, ООО «М-Траст», общество) 224 181,38 руб., в том числе: 208 153,56 руб. денежных средств за пользование земельным участком за период с октября 2020 года по декабрь 2021 года, 16 027,82 руб. неустойки за период с 11.05.2023 по 26.07.2023.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.06.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца взыскано 224 181,38 руб., в том числе: 208 153,56 руб. долг, 16 027,82 руб. неустойка, с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 7 484 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель, ссылаясь на принцип единства судьбы земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, приводит доводы о том, что в силу закона при переходе права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, произошел переход права собственности на долю земельного участка, пропорционально площади принадлежащих ему помещений.

По мнению апеллянта, закон предусматривает у покупателя помещения наличие права выбора аренды земельного участка, на котором находится помещение, либо собственности на него. При этом договор аренды земельного участка ответчиком не заключался, доводы истца о том, что после приватизации помещений ответчик автоматически стал арендатором земельного участка по договору аренды № 5-1689 от 30.07.2008 несостоятельны, поскольку ответчик не являлся стороной по указанному договору, арендные платежи ранее вносил «по инерции». После регистрации права собственности ответчика на помещения в здании и прекращения договоров аренды указанных помещений ответчик обязан вносить земельный налог как собственник доли в праве на земельный участок.

Истцом отзыв на апелляционную жалобу направлен не был.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.


Как следует из материалов дела, в обоснование исковых требований истец ссылается на обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда от 13.12.2018 по делу № А60-38718/2018, а также на представленные в материалы дела доказательства.

Судом установлено, что в рамках дела № А60-38718/2018 истец (администрация) обратился с иском к ответчику (общество) о взыскании задолженности с марта по декабрь 2013 года по внесению арендной платы за землю, неустойки.

В рамках указанного дела судом установлено, что между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «Старт - 2005» заключен договор аренды от 30.07.2008 № 5-1689 земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 1 978 кв.м., с кадастровым номером 66:41:0501063:0056.

На земельном участке расположено одно здание площадью 1057 кв.м.

Между Департаментом по управлению муниципальным имуществом и ООО «Старт-2005» 09.01.2008 заключен договор аренды № 72530054 объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург».

Объектом муниципального нежилого фонда (с учетом дополнительного соглашения от 01.09.2014) является встроенное помещение, общей площадью 565,8 кв.м. (общественное питание, бытовые услуги, игровые автоматы) на период с 09.01.2008 по 31.12.2010.

31.05.2011 в результате реорганизации из ООО «Старт - 2005» выделено ООО «Агроконтракт» (ОГРН <***>), к которому, в соответствии с передаточным актом от 25.04.2011 перешли права и обязанности арендатора по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга от 09.01.2008 № 72530054.

Указанные выше обстоятельства установлены в отношении помещения, не являющегося спорным в рамках настоящего дела.

Кроме того, в отношении помещений, являющихся спорными в рамках настоящего спора, в рамках дела № А60-38718/2018 установлены следующие обстоятельства, которые также подтверждаются материалами настоящего дела.

Между Департаментом по управлению муниципальным имуществом и ООО «М-траст» 01.08.2006 заключен договор аренды № 79000031 объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург».


Объектом муниципального нежилого фонда является встроенное помещение, общей площадью 89,6 кв.м., по адресу: <...>, (бытовые услуги) на период с 01.08.2006 по 31.12.2006.

Дополнительным соглашением к договору аренды нежилого помещения от 01.09.2014 изменена площадь арендуемого помещения на 82,1 кв.м., впоследствии, указанный договор был расторгнут по соглашению сторон (акт передачи помещения от 18.09.2014).

ООО «М-траст» 25.09.2015 зарегистрировано право собственности на помещения общей площадью 82,1 кв.м. (регистрационная запись № 66- 66/00166/001/601/2015-1595/2).

Также между Департаментом по управлению муниципальным имуществом и ООО «М-траст» 18.08.2017 заключен договор аренды № 79000391 объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» на срок с 18.08.2017 по 17.08.2022.

Объектом муниципального нежилого фонда являются помещения подвала № 1-2, 5-6, общей площадью 409, 1 кв.м. - мастерская по резке стекла в здании, расположенном на указанном земельном участке (письмо ООО «М-Траст» от 25.09.2017 № 1861/001/23).

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указывает истец, с 16.04.2020 договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 79000391 с ООО «М-Траст» в отношении объекта муниципального нежилого фонда - помещений подвала № 1-2, 5-6, общей площадью 409,1 кв.м. расторгнут.

19.09.2014 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор № 1409 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа (ежеквартальный платеж), в соответствии с п. 1.2 которого продавец продает, а покупатель приобретает объект муниципального нежилого фонда – «Помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая 82,1 кв.м. Этаж: № 1. Адрес (местоположение): Россия, <...>. Кадастровый (условный) номер: 66:41:0501063:2902».

17.04.2020 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор № 2101 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа (ежеквартальный платеж), в соответствии с п. 1.2 которого продавец продает, а покупатель приобретает объект муниципального


нежилого фонда – «Помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая 409,1 кв.м. Этаж: подвал № б/н. Адрес (местоположение): Россия, <...>» с кадастровым номером 66:41:0501063:3045.

Поскольку ответчиком плата за пользование земельным участком, на котором находятся указанные помещения общей площадью 491,2 кв.м. за период с октября 2020 года по декабрь 2021 года не внесена, истцом произведен расчет неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком в размере арендных платежей с 16.04.2020 в размере 82,1/1057 от 1978 кв.м. (под бытовые услуги), с 19.05.2020 в размере 491,2/1057 от 1978 кв.м. (под бытовые услуги), что составило 208 153,56 руб.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия была оставлена без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для начисления ответчику платы за пользование земельным участком, поскольку при переходе права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, переход права собственности на земельный участок не произошел, а также признал обоснованными требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

На основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.


Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», в предмет доказывания по данным спорам входят следующие обстоятельства: факт получения (использования) ответчиком имущества, принадлежащего истцу; факт пользования ответчиком этим имуществом; размер переданного имущества; период пользования спорным имуществом в целях определения размера неосновательного обогащения.

Бремя доказывания указанных обстоятельств в силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ возлагается на истца. Недоказанность хотя бы одного из названных обстоятельств влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований.

Требования истца о взыскании неосновательного обогащения в размере мотивированы истцом использованием ответчиком земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501063:0056 без надлежащего оформления прав на него в спорный период, без внесения платы за такое пользование.

Ответчик в апелляционной жалобе приводит доводы о том, что ему с сентября 2014 года принадлежит на праве собственности помещение в здании, находящемся на указанном земельном участке, площадью 82,1 кв.м. на основании договора купли-продажи от 19.09.2014, в связи с чем, договор аренды от 01.08.2006 № 79000031 указанного помещения был расторгнут.

Также указывает, что помещение площадью 409,1 кв.м. с апреля 2020 года принадлежит ответчику на праве собственности на основании договора купли-продажи от 17.04.2020, в связи с чем, с 16.04.2020 договор аренды от 18.08.2017 № 79000391 указанного объекта также был расторгнут.

Между тем, изложенные в апелляционной жалобе доводы ответчика судом апелляционной инстанции отклоняются в силу следующего.

Ответчик на основании вышеуказанных договоров приобрел права собственности на спорные объекты на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении


изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159).

Закон № 159-ФЗ не распространяет свое действие на правоотношения по выкупу земельного участка.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 подпункта 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Пункт 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным


Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В соответствии со статьей 3 Закона о приватизации данный Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Согласно пункту 3 статьи 28 Закона о приватизации собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом статьей 12 Закона о приватизации предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Таким образом, в случае одновременного приобретения на основании положений Закона № 159-ФЗ здания и земельного участка, выкупная цена как здания, так и земельного участка должна определяться исходя из их рыночной стоимости.

Приведенная правовая позиция была сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 14556/11 и в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2017 № 306-ЭС17-737.

Как следует из материалов дела, ООО «М-Траст» приобрело нежилые помещения на основании договоров купли-продажи, заключенных в порядке Закона № 159-ФЗ.

Распорядительного документа, изданного в установленном законом порядке и свидетельствующего об одновременной приватизации земельного участка под выкупаемыми нежилыми помещениями, с включением в выкупную цену, определенную оценщиком, стоимости доли в праве на земельный участок, в материалах дела не имеется.

приватизация государственного имущества является возмездной (платной). Земельный участок и нежилое помещение представляют собой


отдельные объекты недвижимого имущества и плата за выкуп земельного участка Обществом не вносилась.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 5 части 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

В силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

С учетом того, что предметом продажи были только нежилые помещения, признание за ответчиком права собственности на часть земельного участка нельзя признать законным.

На спорный земельный участок был оформлен договор аренды от 30.07.2008, который в спорный период исполнялся сторонами, не был оспорен или признан недействительным.


При этом исходя из положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктов 1 и 2 статьи 39.20 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью реализовать как право на выкуп земельных участков, предусмотренное указанными нормами права, так и право аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы, однако только совместно.

Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был разделен между собственниками объектов недвижимости, может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, если отсутствуют законодательные ограничения для выкупа данного участка.

Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 6 статьи 39.20 ЗК РФ, где предусмотрено, что с заявлением о приобретении в аренду земельного участка может обратиться любой из правообладателей здания, сооружения или помещений в них, а уполномоченный орган в течение 30 дней направляет подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора всем иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка.

Такая же правовая позиция была сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11.

С учетом изложенного, ответчик, как собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, который ему не принадлежит, фактически осуществляет пользование им, обязан вносить плату за пользование земельным участком, на котором объект находится.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика в период с октября 2020 года по декабрь 2021 года составила 208 153,56 руб. Расчет истца проверен судом и признан верным. Трех летний срок исковой давности не пропущен, в связи с тем, что истец обратился в суд с иском 11.10.2023.

Таким образом, доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности обоснованно отклонены судом первой инстанции, возражений в отношении выводов суда первой инстанции в указанной части апелляционная жалоба не содержит.


В отсутствие доказательств оплаты пользования земельным участком в спорный период, требования истца о взыскании задолженности обоснованно удовлетворены судом первой инстанции в заявленном размере.

Также истец просит взыскать с ответчика пени за нарушение сроков перечисление неустойки, начисленных за период с 11.05.2023 по 26.07.2023 в сумме 16 027,82 руб.

Пунктом 3.1 договора аренды земельного участка от 30.07.2008 № 5-1689 предусмотрена ответственность арендатора (ответчика) за неисполнение обязательства по внесению арендных платежей в виде неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Расчет, представленный истцом судом проверен, признан верным, ответчиком расчет не оспорен, в связи с чем, неустойка подлежит взысканию на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба доводов, выражающих несогласие с указанными выводами также не содержит.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции относительно правомерности расчета неосновательного обогащения и процентов, вопреки доводам ответчика, у апелляционного суда не имеется.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Каких-либо нарушений требований статьи 71 АПК РФ при оценке доказательств судом не допущено. Изложенные в обжалуемом решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на положениях действующего законодательства.

Нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции не установлены.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.


Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 июня 2024 года по делу № А60-54774/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий О.Н. Маркеева

Судьи О.Г. Дружинина

С.В. Коньшина

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 15.05.2024 6:58:48

Кому выдана ДРУЖИНИНА ОЛЬГА ГЕННАДЬЕВНА