Решение от 20 марта 2017 г. по делу № А40-102828/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-102828/16-155-881
г. Москва
20 марта 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 марта 2017 года Решение в полном объеме изготовлено 20 марта 2017 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: председательствующего судьи Кухаренко Ю.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

В.Г, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «ИНТРАССКОМ» к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий при участии: от истца: ФИО2 (дов. от 17.08.2016, паспорт); от ответчика: ФИО3(дов от 09.01.2017, паспорт); ООО «Агентство судебных экспертов» - эксперт ФИО4, паспорт

УСТАНОВИЛ:

ООО «ИНТРАССКОМ» обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием урегулировать разногласия между ООО «ИНТРАССКОМ» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 460,4 кв.м. (этаж 1, пом. 1, комн. 1-8), с кадастровым номером 77:06:0009005:3799, расположенных по адресу: <...>, установив спорные условия договора в следующей редакции:

пункт 3.1 договора: «Цена Объекта составляет 34.474.000 (тридцать четыре миллиона четыреста семьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 25.01.2016 № Н-5/16, выполненного ООО «ПраймАудит».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

пункт 3.4 договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 574566 (пятьсот семьдесят четыре тысячи пятьсот шестьдесят шесть) руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 8, 10, 12, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ, и мотивированны следующими обстоятельствами.

Истец указывает на то, что в соответствии с нормами ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами

малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ», имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений. При этом, при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая указанные обстоятельства, ООО «ИНТРАССКОМ» обратилось в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Ответчик в судебное заседание явился, возражает против удовлетворения заявленного иска.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, ООО «ИНТРАССКОМ» является арендатором нежилого помещения общей площадью 460,4 кв.м. (этаж 1, пом. 1, комн. 1-8), с кадастровым номером 77:06:0009005:3799, расположенных по адресу: <...>, на основании договора аренды от 19.10.2007 года № 7-842, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.

ООО «ИНТРАССКОМ» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159- ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 10.12.2015г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение ООО «ИНТРАССКОМ», направил Истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 51.195.000 руб. (п. 3.1 Договора) на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 13.01.2016 № 138-15Б/97, выполненного ООО «АБН-Консалт».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО КГ «ПраймАудит». В соответствии с подготовленным ООО КГ «ПраймАудит» заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 34.474.000 руб. 00 коп., то есть ниже суммы, указанной Департаментом.

09.03.2016 года истец представил в Департамент городского имущества г.Москвы договор купли-продажи, подписанный к разногласиями и протокол разногласий к нему, касающимся пункта п.3.1., 3.4 договора, в части указания цены выкупаемого помещения.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

В силу статьи 421 ГК РФ и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, суд считает, что ООО «ИНТРАССКОМ» соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 04.10.2016 года назначено проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО «Агентство судебных экспертов» эксперту ФИО4

Перед экспертом поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 460,4 кв.м. по состоянию на 10.12.2015 года.

Согласно Заключению Эксперта № 169 от 01.11.2016 года об оценке рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 460,4 кв.м. по адресу: <...> стоимость объекта по состоянию на 10.12.2015 года составляет 44.908.000 руб. 00 коп. без учета НДС.

В судебное заседание по ходатайству Ответчика был вызван эксперт ФИО4, которая дала необходимые пояснения, а также ответила на вопросы.

Полученное судом экспертное заключение от 01.11.2016 года выполнено на основании определения суда о назначении судебной экспертизы, отвечает требованиям закона, эксперт явился в судебное заседание, пояснил суду свои экспертные исследования и выводы, дал ответы на вопросы ответчика по представленному экспертному заключению, указав на то, что вопросы ответчика являются субъективным мнением представителя Департамента, не согласного с выводами эксперта, эксперт, предупрежденный об уголовной ответственности в соответствии со ст. 307 УК РФ, вывод, сделанный в экспертном заключении поддержал, в связи с чем, сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо наличие противоречий в экспертном заключении судом не установлено.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

В судебном заседании Истец отказался от уточнения заявленных исковых требований.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли- продажи нежилых помещений общей площадью 460,4 кв.м. (этаж 1, пом. 1, комн. 1-8), с кадастровым номером 77:06:0009005:3799, расположенных по адресу: <...>, путем принятия пункта 3.1 договора, в редакции с ценой продажи объекта нежилого

фонда, с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, без НДС, в размере 44.908.000 руб. 00 коп.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд на основании положений законодательства, устанавливающего порядок определения рыночной цены арендуемого имущества, исходит из данных, содержащихся в заключении эксперта, которое было проведено по настоящему делу на основании определения от 04.10.2016 года.

Стоимость выкупаемого имущества, согласно судебной экспертизе по настоящему делу определена на дату первого обращения ООО «ИНТРАССКОМ» с заявлением о преимущественном праве выкупа арендуемого имущества.

Суд полагает необходимым отметить, что такая оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества соответствует системному толкованию положений действующего законодательства, согласно которым она должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Предметом спора является устранение разногласий по цене объекта. Заявленные сторонами разногласия подтверждены документально, поэтому для устранения разногласий требуются специальные знания, то есть требуется проведение судебной экспертизы.

Согласно пункту 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Частью 1 статьи 9 названного Закона предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ ООО «ИНТРАССКОМ» вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ и п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 г. N 117 (в ред. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 г. N 139) судебные расходы, понесенные истцом по уплате госпошлины и на оплату расходов за проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества возлагаются судом на ответчика.

На основании ст. ст. 8, 12, 445 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.08 г. N 159-ФЗ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 170, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «ИНТРАССКОМ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН <***> ОГРН <***>), при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общая площадь 460,4 кв.м. (этаж 1, пом. 1, комн. 1-8), с кадастровым номером 77:06:0009005:3799, расположенных по адресу: <...>, путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

пункт 3.1 договора: «Цена Объекта составляет 44.908.000 руб. 00 коп. (без НДС) в соответствии с заключением эксперта № 169 от 01.11.2016 года.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

пункт 3.4 договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 748.466 руб. 66 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО «ИНТРАССКОМ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6.000 (шесть тысяч) руб. расходы по оплате государственной пошлины, 40.000 (сорок тысяч) руб. 00 коп. расходы по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Ю.Н. Кухаренко