Постановление от 26 августа 2019 г. по делу № А40-157152/2017

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-28207/2019

Дело № А40-157152/17
г. Москва
27 августа 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2019 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Валюшкиной В.В., Кораблевой М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ТУ Росимущества по г. Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 марта 2019 года по делу № А40-157152/17, принятое судьей Чекмаревой Н.А. по иску АНО «Учебный центр по организации обучения, стажировки и повышения квалификации поваров и кондитеров (ОГРН 1127799024891) к ТУ Росимущества по г.Москве (ОГРН <***>), третье лицо: ООО «Агентство оценки и аудита», о признании недействительным уведомления, признании недостоверной, величины рыночной стоимости, установлении величины рыночной ставки арендной платы,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 06.05.2019;

в судебное заседание не явились: представители ответчика и третьего лица извещены.

УСТАНОВИЛ:

АНО «Учебный центр по организации обучения, стажировки и повышения квалификации поваров и кондитеров» обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ТУ Росимущества по г.Москве о признании недействительным Уведомления № И22-09/22203 от 29 декабря 2016 г. об установлении размера арендной платы за нежилые помещения в сумме 267 899, 59 руб. в месяц без учета НДС и эксплуатационных расходов, признании недостоверной, величины рыночной стоимости права пользования недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности, расположенным по адресу: <...>, пом.1-14, в сумме 26 162 за 1 кв.м. руб. в год с учетом НДС, без учета коммунальных платежей и операционных расходов указанную в отчете ООО «Агентства оценки и аудита» №54-07-16-01А от 27 июля 2016 г. на основании государственного контракта № 04 от 22 июля 2016 г. заключенного между ТУ Росимущество в г. Москве и ООО «Агентство оценки и аудита», установлении с 01.02.2017 г., на основании Заключения эксперта ООО «Мегаполис-Оценка», величины рыночной ставки арендной платы за право пользования недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности общей площадью 145 кв.м., подвал, пом.1, ком.1-14, расположенной по адресу: <...>, в сумме 129 575,38 руб., в месяц, без учета налога на добавленную стоимость (НДС) (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 марта 2019 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что выводы суда не соответствуют материалам дела, поскольку судом нарушены нормы материального права.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителя истца, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 15 марта 2019 года на основании следующего.

Из материалов дела следует, что между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (в настоящее время – Департамент городского имущества г. Москвы, Арендодатель), ГУП ДЕЗ района Хамовники (Балансодержатель) и ООО Фирма «МКБ» (Арендатор) был заключен Договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности Москвы № 00-913 от 27.12.2002 г.

Согласно п. 1.1. договора аренды № 00-913 от 27.12.2002 г. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду имущество (нежилое помещение) общей площадью 145,0 кв.м., расположенное по адресу: <...>. для использования под предприятие общественного питания.

Согласно изменениям, к Договору аренды № 00-913 от 27.12.2002 г. в связи с преобразование Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы в Департамент имущества города Москва в договор были внесены изменения.

Согласно Дополнительному соглашению № Д-30/134 от 16 мая 2014 г. заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (ответчик, Арендодатель) и ООО Фирма «МКБ», Автономной некоммерческой организацией «Учебный центр по организации обучения, стажировки и повышения квалификации поваров и кондитеров» (истец, Арендатор) Арендатор с согласия Арендодателя передал истцу все права и обязанности по договору аренды № 00-913 от 27.12.2002 г.

Договор аренды № 00-913 от 27.12.2002 г. в редакции Дополнительного соглашения № Д-30/134 от 16 мая 2014 г. был заключен сроком до 01 июня 2024 года.

Договор прошел государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 10 октября 2014 г. номер регистрации: 77-77-11/012/2014-482.

Согласно пункта 1.1. договора аренды № 00-913 от 27.12.2002 г. в редакции Дополнительного соглашения № Д-30/134 от 16 мая 2014 г. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: <...> (подвал, пом. I ком. 1-14) для использования под общественное питание. Площадь передаваемых в аренду помещений - 145,0 кв.м.

В соответствии с п. 5.1 договора аренды № 00-913 от 27.12.2002 г. в редакции Дополнительного соглашения № Д-30/134 от 16 мая 2014 г.) сумма ежемесячной арендной платы за нежилые помещения в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы составляет 50 931 руб. 25 коп. без учета НДС.

Здание, в котором расположены нежилые помещения, имеет кадастровый номер 77:01:0001050:2434. Собственником здания является Российская Федерация. Нежилые помещения, расположенные в здании, имеют кадастровый номер 77:01:0001050:2644.

Здание, в котором расположены нежилые помещения, включено в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, является объектом культурного наследия федерального значения, год постройки 1760 г.

Уведомлением № И22-09/22203 от 29 декабря 2016 г. ответчик известил истца об одностороннем увеличении размера арендной платы по Договору аренды № 00-913 от 27.12.2002 г. в редакции Дополнительного соглашения № Д-30/134 от 16 мая 2014 г.

В Уведомлении № И22-09/22203 от 29 декабря 2016 г. ответчик в соответствии с п. 5.4. договора аренды № 00-913 от 27.12.2002 г. в редакции Дополнительного соглашения № Д-30/134 I от 16 мая 2014 г. уведомил истца об изменение величины палаты за аренду нежилых помещений, которая в соответствии с рыночной обоснованной ставкой арендной платы, указанной оценщиком (ООО «Агентства оценки и аудита», отчет №54-07-16-01А от 27 июля 2016 г.) составляет 267 899,59 руб. без учета НДС и эксплуатационных расходов.

Уведомление было получено истцом 06 февраля 2017 г., факт получения письма подтверждается информацией с сайта Почта России.

Согласно Уведомлению № И22-09/22203 от 29 декабря 2016 г. новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором Уведомления о внесении соответствующих изменений в договор и подлежит оплате, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено Уведомление, т.е. с марта 2017 г. 05 апреля 2017 г. истец направил ответчику Уведомление о несогласии с установленным размером ежемесячной арендной платы. Факт получения Уведомление от 05 апреля 2017 г. подтверждается отметкой экспедиции ТУ Росимущества в городе Москве.

Письмом № И22-09/7957 от 27 апреля 2017 г. ТУ Росимущество в г. Москве отказалось вносить изменения в Договора аренды № 00-913 от 27.12.2002 г. в редакции Дополнительного соглашения № Д-30/134 от 16 мая 2014 г.

В письме от 27 апреля 2017 г. ответчик сообщил истцу, что между ТУ Росимущество в г. Москве и ООО «Агентство оценки и аудита» заключен государственный контракт № 04 от 22 июля 2016 г. В соответствии с государственным контрактом № 04 от 22 июля 2016 г. ООО «Агентство оценки и аудита» подготовила отчет № 54-07-16-01А от 4 сентября 2016 г. «Об оценке рыночной стоимости права аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>».

На основании Отчета №54-07-16-01А от 4 сентября 2016 г. ТУ Росимущество в г. Москве подготовило и направило в адрес истца Уведомление об изменение ставки арендной платы по Договора аренды № 00-913 от 27.12.2002 г. в редакции Дополнительного соглашения № Д-30/134 от 16 мая 2014 г.

Согласно Отчету № 009-06/17 от 07.06.2017 г., подготовленного ООО «АНТЭКС» по заказу истца, итоговая величина рыночной стоимости права пользования нежилым помещением составляет 12 537 руб. за 1 кв.м, руб. в год, с учетом НДС, без учета коммунальных платежей.

19 июня 2017 г. истец направил ответчику претензию № 01/15 от 15 июня 2017 г. и Отчет № 009-06/17 от 07.06.2017 г. составленный ООО «АНТЭКС». Факт получения ответчиком Претензии № 01/15 от 15 июня 2017 г подтверждается отметкой экспедиции ТУ Росимущества в городе Москве. Претензия № 01/15 от 15 июня 2017 г.

В претензии № 01/15 от 15 июня 2017 г. истец, руководствуясь Отчетом № 009- 06/17 от 07.06.2017 г. просил ответчика пересмотреть результаты оценки итоговой величины рыночной стоимости права пользования на условиях аренды, определенные ООО «Агентства оценки и аудита», в силу того, что итоговая величина рыночной стоимости права пользования на условиях аренды определенная ООО «Агентства оценки и аудита» значительно выше рыночной стоимости арендной платы за аналогичные помещения в данном районе города Москвы.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец указал, что Уведомление № И22-09/22203 от 29 декабря 2016 г. об установлении нового размера арендной платы за нежилые помещения в размере 267 899,59 руб. без учета НДС и эксплуатационных расходов является недействительным, в силу того, что арендная плата за нежилые помещения, указанная в Уведомлении № И22-09/22203 от 29 декабря 2016 г, изменилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных нежилых помещений в ЦАО г. Москвы. Итоговая величина рыночной стоимости права пользования нежилыми помещениями на условиях аренды указанная в Отчете об оценке № 54-07-16-01А от 27 июля 2016 г. является недостоверной, в связи с чем, обратился с настоящим иском в суд.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 04 апреля 2108 г. была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено ООО «Мегаполис-Оценка».

Согласно заключению Эксперта ООО «Мегаполис-Оценка» величина рыночной ставки арендной платы за право пользования недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности общей площадью 145 кв.м., подвал, пом.1, ком.1-14, расположенным по адресу: <...>, составлять 12 653 руб. 71 коп. за квадратный метр в год, включая НДС.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что величина рыночной ставки арендной платы за право пользования недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности общей площадью 145 кв.м., подвал, пом.1, ком.1-14, расположенным по адресу: <...>, составляет 129 575 руб. 38 коп. в месяц, без учета налога на добавленную стоимость (НДС).

Принимая во внимание недостоверность величины рыночной стоимости арендной платы, указанной истцом, а также результаты судебной экспертизы, суд первой инстанции посчитал, возможным установить с 01.02.2017 г. величину рыночной ставки арендной платы за право пользования недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности общей площадью 145 кв.м., подвал, пом.1, ком.1-14, расположенной по адресу: <...>, в сумме 129 575 руб. 38 коп., в месяц, без учета налога на добавленную стоимость (НДС), в связи с чем, удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что выводы эксперта ООО «Мегаполис-Оценка» указанные в Заключение эксперта о том, что рыночная стоимость арендной платы за вышеуказанное помещение на 25.07.2016 составляет 12 653,71 руб. за квадратный метр в год или за все помещение 1 834 787, 95 руб. в год (включая НДС) не соответствуют действительности, так как скриншоты и информация, размешенная на сайте https://rrg.ru/analytic/review/rent-july-2017 отличается от информации указанной экспертом в Заключения эксперта.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 04 апреля 2018 г. в рамках дела № А40-157152/17-64-1346 была произведена судебная экспертиза, проведение экспертизы было поручено ООО «Мегаполис-Оценка».

Судом на разрешение эксперта был поставлен вопрос «Какова величина рыночной ставки арендной платы за право пользования недвижимым имуществом, находящегося в федеральной собственности расположенного по адресу: <...>, подвал, пом.1, ком. 1-14 площадь 145 м. кв. (далее также «Объект оценки») по состоянию на 25.07.2016?».

Согласно Заключению эксперта, величина рыночной ставки арендной платы за право пользования недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности общей площадью 145 кв.м., подвал, пом.1. ком. 1-14. расположенным по адресу: <...>, составлять 12 653 руб. 71 коп. за квадратный метр в год, включая НДС.

Заключение эксперта базируется на достоверных документах об Объекте оценке: при оценке Объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; приведены вес необходимые сведения об использованных источников полученной информации; корректировки приведены по всем значимым группам элементов сравнения: расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить величину рыночной стоимости права пользования Объектом оценки по состоянию на 25.07.2016 г.

Таким образом, указанная в Заключении эксперта величина рыночной стоимости права пользования недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности, расположенным по адресу: <...>. пом. 1-14 является достоверной, основана на результатах визуального осмотра Объекта оценка, исследование рынка недвижимости, анализа объектов-анализа и сравнении их с Объектом оценки.

Утверждение заявителя о том, что скриншоты и информация размешенная на сайте https://rrg.ru/analytic/review/rent-july-2017 отличается от информации указанной экспертом в Заключения эксперта по делу № А40-157152/17-64-1346 не соответствуют действительности, документально не обосновано.

Таким образом, довод заявителя жалобы о том, что рыночная стоимость арендной платы за нежилые помещение в размере 12 653,71 руб. не соответствуют действительности документально не подтвержден, не обоснован, противоречит имеющимся в деле доказательства, противоречит выводам судебной экспертизы изложенной в Заключение эксперта по делу № А40-157152/17.

В Апелляционной жалобе заявитель обращает внимание судебной коллегии на то, что выводы эксперта ООО «Мегаполис-Оценка» о том, что рыночная стоимость арендной платы за нежилые помещение на 25.07.2016 составляет 12 653,71 руб. за квадратный метр в год или за все помещение 1 834 787. 95 руб. в год (включая НДС) не соответствуют действительности, оценщик намерено занизил рыночную ставку арендной платы.

Утверждение ответчика о том, что оценщик намерено «занизил» рыночную ставку арендной платы противоречит имеющимся в деле доказательствам, противоречит материалам судебной экспертизы и выводам эксперта.

При этом, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что заявитель не утверждает, что выводы судебной экспертизы, указанные в Заключении не соответствуют действующему законодательству РФ.

Также отклоняются доводы жалобы относительного того, что выводы эксперта о неудовлетворительном состояние оцениваемого Нежилого помещения, не соответствует действительности.

Эксперт в Заключении указал, что объект оценки находиться в неудовлетворительном состояние. Данный вывод сделан экспертом на основание визуального осмотра Объекта оценки.

Ответчиком в материалы дела не было предоставлено каких-либо документов, доказательств (заключения БТИ о состоянии Нежилых помещений, актов осмотра Нежилых помещений и др.) указывающих на то, что здание на дату оценки находилось в ином состояние, отличном от указанного в Заключение эксперта.

Утверждение заявителя жалобы о том, что средняя величина рыночной ставки арендной платы за право пользования недвижимым имущества на ул. Пречистенка и близлежащих улицах составляет 30 000 руб. за кв. м. в год. документально не обосновано, противоречит имеющимся в деле доказательствам.

Ответчиком в материалы дела не было предоставлено каких-либо документов. указывающих на то, средняя величина рыночной ставки арендной платы за право пользования недвижимым имущества на ул. Пречистенка и близлежащих улицах составляет 30 000 руб. за кв. м. в год.

Таким образом, довод ответчика о том, что оценщик намерено занизил рыночную ставку арендной платы противоречит имеющимся в деле доказательствам. материалам судебной экспертизы и выводам эксперта.

Заявитель жалобы указывает, что судом ошибочно установлено, что в совокупности, представленные в материалы дела доказательства, в том числе, заключение судебной экспертизы, доказывают, что арендная плата за нежилые помещения, изменилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных нежилых помещений в ЦАО г. Москвы ничем не обоснован, противоречит имеющимся в деле доказательствам

При этом судебная коллегия отмечает, что судом первой инстанции определением от 04 апреля 2108 г. была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено ООО «Мегаполис-Оценка».

Согласно Заключению эксперта величина рыночной ставки арендной платы за право пользования недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности общей площадью 145 кв.м., подвал, пом.1, ком. 1-14. расположенным по адресу: <...>. составляет 12 653 руб. 71 коп. за квадратный метр в год. включая НДС.

Согласно правовой позиции Высшего арбитражного суда, указанной в п. 22. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил 1 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 марта 2019 года по делу № А40-157152/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья А.И. Проценко


Судьи: М.С. Кораблева

В.В. Валюшкина