Решение от 5 августа 2021 г. по делу № А08-2118/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-2118/2019
г. Белгород
05 августа 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 05 августа 2021 года

Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Кретова Л. А., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиовидеозаписи секретарём судебного заседания Скребовым И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 3128003628, ОГРН1023102358817) к индивидуальному предпринимателю Каптюхину Владимиру Евгеньевичу (ИНН 312800236807, ОГРН 309312817300080), третьи лица: Правительство Белгородской области, Департамент имущественных и земельных отношения по Белгородской области,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: представитель ФИО3, доверенность № 21/7/20 от 21.07.2020, паспорт;

от Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Правительства Белгородской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по договору долгосрочной аренды земельного участка № 71-1/13 от 26.08.2013 за период с 01.08.2018 по 31.03.2019 в сумме 792 087 руб. 75 коп., пени за период с 03.12.2018 по 15.03.2019 в сумме 65 381 руб. 29 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Белгородской области, Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области.

Определением суда от 31.10.2019 по ходатайству ответчика по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ИП ФИО4, производство по делу приостановлено.

09.12.2019 от эксперта ИП ФИО4 поступило заключение № 50 от 06.12.2019.

13.03.2020 от ответчика поступило ходатайство о возобновлении производства по делу.

Определением от 18.03.2020 производство по делу возобновлено.

Протокольным определением от 11.03.2021 судом принято уточнение исковых требований, истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору долгосрочной аренды земельного участка № 71-1/13 от 26.08.2013 за период с 01.01.2018 по 25.06.2019 в сумме 887 816 руб. 52 коп., пеню за период с 06.03.2019 по 25.06.2019 в сумме 91 761 руб. 66 коп.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель ответчика в судебном заседании и письменном отзыве в иске просила отказать.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Учитывая требования статей 121-123, 156 АПК РФ, дело рассмотрено по существу в отсутствие надлежащим образом извещенных истца и третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, арбитражный суд считает иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно материалам дела, 26.08.2013 во исполнение постановления главы администрации Старооскольского городского округа Белгородской области от 26.08.2013 № 3186 между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (арендодатель) и ООО «Новотех» (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды земельного участка № 71-1/13, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 31:06:0201012:2413, площадью 5033 кв.м., по адресу: <...>, для строительства торгово-офисного здания.

Договор заключен на срок с 26.08.2013 по 26.08.2019 (п. 2.1 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 26.08.2013.

На основании договора о передаче прав и обязанностей арендатора от 01.08.2015 права и обязанности арендатора по договору долгосрочной аренды земельного участка № 71-1/13 от 26.08.2013 с 29.09.2015 перешли к индивидуальному предпринимателю ФИО2.

Согласно п. 3.1 договора от 26.08.2013 размер арендной платы за пользование участком определяется согласно расчету, прилагаемому к договору.

В силу п. 3.4 договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке с учетом изменения кадастровой стоимости, соответствующей величины коэффициента, методики расчета арендной платы, а также в случаях принятия нормативных актов Российской Федерации, Белгородской области, Старооскольского городского округа, регламентирующих арендную плату за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

Уведомление об изменении арендной платы направляется арендодателем арендатору по почте или вручается под роспись о получении и (или) публикуется в средствах массовой информации в течение 30 дней с момента вступления в силу соответствующих нормативных актов, при этом неполучение арендатором уведомления об изменении арендной платы не является основанием для неуплаты арендной платы по новым расчетам (ставкам, коэффициентам, методикам и т.д.). В случае неуплаты арендатором арендной платы по новым расчетам (ставкам, коэффициентам, методикам и т.д.) в течение двух календарных месяцев с момента вступления в силу соответствующих нормативных актов, арендодатель имеет право расторгнуть договор без обращения в суд в одностороннем порядке на основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендная плата по новому расчету (ставкам, коэффициентам, методикам и т.д.) начисляется со дня вступления в силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Белгородской области и Старооскольского городского округа, если иное не предусмотрено данными нормативными актами и подлежит обязательной уплате арендатором.

Уведомлением от 22.03.2017 истец сообщил ответчику об увеличении арендной платы с 01.01.2017 до 45 208 руб. 80 коп. в месяц.

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа отчётного месяца равными платежами.

Руководствуясь постановлением правительства Белгородской области N 501-пп от 28.12.2017 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" с 01.01.2018 истец произвел начисление арендных платежей в размере 97 244 руб. 33 коп. в месяц на основании отчета оценщика ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» № 20-18-Н (1.7.1) от 13.07.2018 об определении рыночной арендной платы земельных участков.

Поскольку ответчик уплачивал арендные платежи в прежнем размере 45 208 руб. 80 коп. в месяц, по расчету истца у ответчика по состоянию на 22.10.2018 образовалась задолженность в сумме 519 365 руб. 60 коп.

Претензию истца об уплате задолженности от 23.10.2018 №9-05/7933 ответчик оставил без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим уточненным иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 614 Гражданского кодекса РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Поскольку договор аренды земельного участка заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, в данном случае, арендная плата по договору является регулируемой и подлежит изменению в силу изменений действующего законодательства.

Как разъяснено в п. п. 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Согласно действующей с 01.03.2015 статье 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, а новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

При расчете арендной платы истец руководствовался Порядком определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп, постановлением правительства Белгородской области от 12.11.2012 N 448-пп "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области", постановлением правительства Белгородской области от 21.11.2016 N 418-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области", а также постановлением правительства Белгородской области N 501-пп от 28.12.2017 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Постановление 501-пп от 28.12.2017).

На основании Постановления № 501-пп от 28.12.2017 с 01.01.2018 истец произвел начисление арендных платежей в размере 97 244 руб. 33 коп. в месяц в соответствии с отчетом оценщика ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» № 20-18-Н (1.7.1) от 13.07.2018 об определении рыночной арендной платы земельных участков.

Ответчик возражал против расчета арендных платежей по отчету оценщика ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» от 13.07.2018 за прошедший период с января 2018 года.

В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" администрациям муниципальных районов, городских округов и городских поселений области рекомендовано до 1 декабря 2018 года обеспечить приведение арендных отношений в соответствие с постановлением.

Согласно пункту 6 постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп размер арендной платы за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящего Порядка, определяется равным рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Следовательно, в связи с изменением законодательства, изменилась методика расчета арендной платы.

По общему правилу, новый размер регулируемой арендной платы за пользование земельным участком подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, или с указанной в данном акте даты, и установление такой даты является необходимым.

Постановление Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп вступило в силу со дня официального опубликования с 01.01.2018.

При этом, постановление Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп не регламентирует ситуацию, в которой происходит изменение порядка расчета установленного в договоре размера ежегодной арендной платы за земельный участок (с формулы, базирующейся на кадастровой стоимости участка, на рыночную оценку арендной платы).

Расчет арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости за период времени, предшествующий проведению оценки, не предусмотрен постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп.

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков.

Одним из таких принципов является принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Конституционным Судом Российской Федерации отмечено, что преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности, в том числе отношений собственности в земельной сфере, не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации общему (основному) принципу действия закона во времени, который, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (статья 1, часть 1, Конституции Российской Федерации) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, т.е. придать закону обратную силу либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (постановление от 22.04.2014 N 12-П).

Учитывая изложенное, следуя внутренней логике постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп, условиям заключенного сторонами договора, положениям статей 4, 614 Гражданского кодекса РФ, принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в абзаце 3 Основных принципов определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года N 582, суд приходит к выводу о возможности изменения арендной платы по основанию установления рыночной стоимости земельного участка лишь на будущее время (с 1 января следующего года), и недопустимости ее ретроспективного изменения.

Из изложенного следует, что рыночная стоимость арендной платы подлежит применению с 01.01.2019.

Таким образом, с 01.01.2018 по 31.12.2018 расчет арендной платы следует производить на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Указанная правовая позиция сформирована судами по делу N А08-2080/2019 (Определение Верховного Суда РФ от 30.10.2020 N 310-ЭС20-16080).

Кроме того, ответчик не согласен с размером рыночной стоимости арендной платы, определенным оценщиком ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» в отчете № 20-18-Н (1.7.1) от 13.07.2018, поскольку метод массовой оценки не учитывает индивидуальные особенности конкретного земельного участка.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки (статья 2).

В пункте 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст.75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст.82 - 87 АПК РФ).

Определением суда от 31.10.2019 по ходатайству ответчика по делу назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости арендной платы в год за земельный участок с кадастровым номером 31:06:0201012:2413 площадью 5 033 кв.м., расположенный по адресу: <...>, по состоянию на 01.01.2018, производство которой поручено эксперту ИП ФИО4.

В соответствии с экспертным заключением ИП ФИО4 № 50 от 06.12.2019 рыночная стоимость арендной платы составляет 770 049 руб. в год или 64 170 руб. 75 коп. в месяц.

Не согласившись с экспертным заключением ИП ФИО4, истец заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Рассмотрев ходатайство истца о назначении повторной экспертизы, учитывая возражения ответчика, суд в назначении повторной экспертизы отказал на основании следующего.

В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы истец указал, что заключение ИП ФИО4 составлено с нарушением законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза может быть назначена судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.

Однако несогласие с выводами эксперта не может являться основанием для признания его заключения недостоверным доказательством и назначения повторной экспертизы при отсутствии правовых оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ.

Учитывая замечания истца, суд вызвал в судебное заседание эксперта ФИО4, которая пояснила, что противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Установив неразвитость рынка г. Старый Оскол по сделкам и предложениям по аренде земельных участков офисно – торгового назначения, а не его полное отсутствие, эксперт пришел к выводу, что объем проведенного исследования рынка аренды достаточен для выполнения оценки рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом. При этом, оснований для необходимости расширения территории исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, экспертом не выявлено, поскольку допустимость расширения территории исследования обусловлена недостаточностью данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости.

Таким образом, утверждение Департамента имущественных и земельных отношений о нарушении экспертом положений подпункта "б" пункта 11 ФСО N 7, выразившимся в отказе расширить территорию исследования в условиях неразвитости рынка исследуемого сегмента за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, несостоятельно, поскольку эксперт пришел к выводу о достаточности информации, имеющейся в общем доступе об аналогичных объектах, для проведения соответствующих расчетов.

Кроме того, оценщик (эксперт) не обязан безусловно применять корректировки, а должен предварительно убедиться в наличии влияния определенных факторов на ценообразование. В справочнике оценщика недвижимости «Земельные участки» 2017 года

обращено внимание оценщиков на то, что использование коллективных экспертных оценок не освобождает оценщика от необходимости самостоятельного анализа рынка, включая анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, и безусловного выполнения других требований Федеральных стандартов оценки.

При этом экспертом в рамках применения сравнительного подхода определено наличие/отсутствие влияния каждого фактора на имеющийся в г. Старый Оскол неразвитый рынок.

Доводы истца о выявлении 8 объектов на сайте torgi.gov.ru, которые отсутствуют в выборке земельных участков, взятой экспертом, судом отклоняются, поскольку истец необоснованно применяет фильтр по дате публикации с 01.01.2016, тогда как эксперт исследовал период с 01.01.2017. При этом, из выборки экспертом были исключены земельные участки, предназначенные для производственных и складских объектов, обслуживания автодороги и под придорожный сервис, бытовое и коммунальное обслуживание, предпринимательство и ИЖС.

Возражение истца о не применении экспертом ни одной корректировки противоречит содержанию заключения, поскольку в пп. 12.10.3 заключения экспертом приведен анализ влияния каждого фактора на стоимость единицы сравнения. Отсутствие корректировки свидетельствует об идентичности объекта сравнения с объектом экспертизы, либо отсутствии влияния данного фактора на стоимость.

Согласно абзацу 3 подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Как следует из заключения, а также характеристик принятых к расчетам объектов-аналогов, все они расположены в пределах города Старый Оскол, в связи с чем, различий по параметрам "численность населения"; "средняя заработная плата в населенном пункте"; "отношение цен участков по районам города по отношению к самому дорогому району"; "расположение относительно "красной линии" не имеется и необходимость корректировки отсутствует.

Корректировка на местоположение по фактору расположения объектов по районам города не вводится, поскольку экспертом взяты объекты-аналоги, максимально приближенные по месту расположения к оцениваемому объекту.

Довод истца о невозможности проверки объектов – аналогов ввиду отсутствия в таблице кадастровых номеров земельных участков необоснованный, поскольку экспертом указаны достоверные ссылки на общедоступную информацию обо всех объектах рынка, в приложении №1 к заключению содержатся извещения о проведении торгов по всем объектам сравнения с указанием необходимых идентифицирующих признаков объектов.

В заключении экспертом в строгом соответствии с п.п. 22В ФСО №7 приведены основные правила и принципы подбора объектов сравнения, которыми он руководствовался, а именно: назначение объектов аналогов должно быть аналогично назначению объекта аренды (торгово-офисное); объект сравнения должен представлять собой участок без обременений и прочего имущества, влияющего на стоимость; площадь аналогов должна входить в один диапазон с объектом оценки - от 0,1 до 0,5 га в соответствии со Справочником оценщика недвижимости; местонахождение аналогов должно быть определяемо и максимально близко к объекту экспертизы.

Согласно п.п. 22Г ФСО №7 для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости, крайняя граница диапазона является крайней, а не типичной (наиболее часто встречающейся, характерной для группы), в связи с чем, крайние границы диапазона исключены экспертом из выборки, как и объекты рынка № 5 и № 6 по критерию несоответствия площади.

Довод истца о занижении определенной экспертом рыночной арендной платы более чем на 30% основан на информации о сделках с объектами недвижимости, не соответствующих датам оценки, либо назначению земельного участка.

Необоснованное расширение истцом периода исследования с 01.01.2016 без учета конкретного назначения земельных участков приводит к возможности необоснованного завышения стоимости арендной платы.

Таким образом, проанализировав экспертное заключение ИП ФИО4, суд признает его соответствующим действующему законодательству об оценочной деятельности.

Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Противоречий в выводах и неясностей заключение не содержит. Примененные методы оценки, подбор аналогов и исключения экспертом достаточно обоснованы.

Выбранные экспертом объекты - аналоги максимально возможно приближены к основным характеристикам оцениваемого объекта по площади, местоположению и назначению земельного участка (торгово-офисные), в связи с чем, возражения истца судом отклоняются.

Следует отметить, что оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными для этого познаниями. В заключении эксперта указаны источники получения информации, а также справочные материалы и нормативные документы, которыми эксперт руководствовался при разрешении поставленного вопроса, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

По мнению суда, заключение эксперта ИП ФИО4 соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", Федеральным стандартам оценки, оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ сведения.

Заключение судебной экспертизы оценено арбитражным судом на предмет его соответствия предъявляемым законодательством требованиям и признано надлежащим и достоверным доказательством.

При таких обстоятельствах, оснований для назначения повторной экспертизы суд не усматривает.

Вместе с тем, представленный истцом отчет об определении рыночной стоимости арендной платы № 20-18-Н (1.7.1) от 13.07.2018, составленный ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг», суд полагает не применимым к правоотношениям сторон на основании следующего.

Согласно п. 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

То есть, методы массовой оценки фактически предполагают игнорирование индивидуальных особенностей объекта оценки, уникальности каждого из них, а получаемые выводы в равной степени относятся к каждому из объектов в этой группе, что, исходя из понятия рыночной стоимости, неприменимо в данном конкретном случае.

Ни один из подходов к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не содержит такого метода расчета, который предполагал бы группировку объектов недвижимости по какому-либо критерию и дальнейшее групповое вычисление их стоимости. Не содержит такого алгоритма расчетов и метод сравнительного анализа.

Между тем, исходя из содержания отчета ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» и приведенного в нем алгоритма расчетов, оценщиком фактически был применен метод массовой оценки объектов недвижимости, применяемый к расчету кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, что нивелирует понятие рыночной стоимости права аренды конкретного земельного участка.

Также в нарушение п. 11 раздела IV ФСО № 3 в отчете ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» отсутствуют копии сведений, опубликованных в сети Интернет, используемых оценщиком для составления отчета, в связи с чем, указанный отчет не является проверяемым.

Таким образом, при расчете арендных платежей с 01.01.2019 следует применять рыночную стоимость арендной платы, определенную экспертом ИП ФИО4, в размере 64 170 руб. 75 коп. в месяц.

Из материалов дела следует, что соглашением от 03.06.2019 стороны в добровольном порядке расторгли договор долгосрочной аренды земельного участка № 71-1/13 от 26.08.2013.

В соответствии с п. 4 соглашение о расторжении имеет силу акта приема-передачи земельного участка.

Поскольку 03.06.2019 ответчик возвратил истцу земельный участок, оснований для начисления арендных платежей по дату государственной регистрации соглашения о расторжении 25.06.2019 не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 8.1 ГК РФ права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, а также ограничения таких прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации в предусмотренных законом случаях.

В п. 3 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 года "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

По смыслу указанных норм государственная регистрация договора аренды и соответственно его расторжения имеет правовое значение только для третьих лиц.

В силу п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 года "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" обязанность по уплате арендной платы за пользование земельным участком до даты государственной регистрации перехода права собственности на землю установлена только для покупателя, являвшегося бывшим арендатором земельного участка.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку в данном случае ответчик возвратил истцу земельный участок 03.06.2019 и в соглашении о расторжении договора аренды отсутствует условие об уплате арендных платежей до момента государственной регистрации соглашения, суд считает, что оснований для начисления арендных платежей до даты государственной регистрации соглашения о расторжении договора не имеется.

Ссылка истца на положения п. 3 соглашения, согласно которому расторжение договора не освобождает арендатора от обязательств по погашению арендной платы, основанием для начисления арендной платы до 25.06.2019 не является, поскольку исходя из буквального толкования данное условие свидетельствует лишь о согласии сторон с фактом наличия задолженности по арендной плате в связи со спором относительно ее размера, рассматриваемым судом в период заключения соглашения о расторжении договора аренды.

Кроме того, в период действия договора аренды применялась ранее действовавшая редакция пункта 15 Постановления Правительства Белгородской обл. от 28.12.2017 N 501-пп "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов", согласно которому месяц заключения договора аренды земельного участка и месяц прекращения действия договора аренды земельного участка принимаются за полные месяцы, если договор аренды действовал в течение указанных месяцев не менее 15 дней.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает правовых оснований для взыскания арендных платежей за период после возврата земельного участка ответчиком истцу.

Поскольку в 2018 году ответчик уплачивал арендные платежи в сумме 45 208 руб. 80 коп. в месяц исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а в ходе судебного разбирательства погасил задолженность по арендной плате, рассчитанной на основании экспертного заключения ИП ФИО4, за период с 01.01.2019 по 03.06.2019 в полном объеме, оснований для удовлетворения требования истца о взыскании основного долга по договору долгосрочной аренды земельного участка № 71-1/13 от 26.08.2013 за период с 01.01.2018 по 25.06.2019 в сумме 887 816 руб. 52 коп. не имеется.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 06.03.2019 по 25.06.2019 в сумме 91 761 руб. 66 коп.

Неустойка согласно п.1 ст.329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ).

В силу п. 5.5 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа отчётного месяца равными платежами.

Поскольку суд признал начисленную истцом задолженность по арендным платежам неправомерной, размер пени подлежит пересчету.

Из информационного расчета истца следует, что задолженность по арендным платежам возникла с 11.01.2019.

По расчету суда размер правомерно начисленной пени составляет 7 588,31 руб.:

-45 208,8010.01.2019Оплата задолженности

18 961,9511.01.201908.02.20192918 961,95 × 29 × 0.1%549,90 р.

-18 961,9508.02.2019Оплата задолженности

-26 246,8508.02.2019Оплата задолженности

37 923,9011.02.201906.03.20192437 923,90 × 24 × 0.1%910,17 р.

-37 923,9006.03.2019Оплата задолженности

-7 284,9006.03.2019Оплата задолженности

56 885,8512.03.201910.04.20193056 885,85 × 30 × 0.1%1 706,58 р.

-45 208,8010.04.2019Оплата задолженности

11 677,0511.04.201907.05.20192711 677,05 × 27 × 0.1%315,28 р.

-11 677,0507.05.2019Оплата задолженности

64 170,7511.04.201907.05.20192764 170,75 × 27 × 0.1%1 732,61 р.

-33 531,7507.05.2019Оплата задолженности

30 639,0008.05.201903.06.20192730 639,00 × 27 × 0.1%827,25 р.

-30 639,0010.06.2019Оплата задолженности

64 170,7511.05.201903.06.20192464 170,75 × 24 × 0.1%1 540,10 р.

-14 569,8010.06.2019Оплата задолженности

-45 208,8010.07.2019Оплата задолженности

-4 392,1521.01.2021Оплата задолженности

6 417,0703.06.201903.06.201916 417,07 × 1 × 0.1% 6,42 р.

-6 417,0721.01.2021Оплата задолженности

Сумма основного долга: 0,00 руб.

Сумма процентов по всем задолженностям: 7 588,31 руб.

Платежным поручением от 21.01.2021 ответчик оплатил пеню в сумме 6 256 руб. 02 коп.

Кроме того, платежным поручением от 08.08.2018 ответчик оплачивал пеню в сумме 989 руб. 67 коп.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пеня в размере 7588,31 руб. - 6 256 руб. 02 коп. - 989 руб. 67 коп. = 342 руб. 62 коп.

Возражения ответчика о необходимости применения ежеквартальных сроков уплаты арендных платежей судом отклоняются, как необоснованные.

Согласно ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом, принцип прямого действия законодательно регулируемого размера арендной платы распространяется на размер арендной платы, а не на сроки ее уплаты.

В силу п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа отчётного месяца равными платежами.

В п. 14 постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп установлено, что арендная плата за пользование земельными участками вносится юридическими и физическими лицами ежеквартально, равными долями не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным.

В п.2 Постановления № 501-пп администрациям муниципальных районов, городских округов и городских поселений области рекомендовано до 01 декабря 2018 года обеспечить приведение арендных отношений в соответствие с настоящим постановлением.

Между тем, в данном случае, соглашение об изменении сроков уплаты арендных платежей между сторонами не заключалось, соответственно, оснований для автоматического изменения сроков уплаты арендных платежей у ответчика не имелось.

На основании изложенного, требование истца о взыскании с ответчика пени подлежит частичному удовлетворению в сумме 342 руб. 62 коп.

При таких обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению частично.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истец освобожден от уплаты госпошлины.

На основании изложенного, с ответчика подлежит взысканию в федеральный бюджет госпошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 8 руб.

В ходе судебного разбирательства ответчик понес расходы на оплату стоимости экспертизы в размере 7 000 руб.

Предусмотренное в пп.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ освобождение государственных органов и органов местного самоуправления от уплаты государственной пошлины не исключает возмещение данными органами другим участникам арбитражного процесса судебных расходов в соответствии с положениями ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Таким образом, с истца в пользу ответчика подлежит взысканию 6 997 руб. 55 коп. в возмещение расходов по оплате стоимости экспертизы пропорционально удовлетворенным требованиям.

В результате зачета с Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 подлежит взысканию 6 654 руб. 93 коп.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) пеню по договору долгосрочной аренды земельного участка № 71-1/13 от 26.08.2013 в сумме 342 руб. 62 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по оплате стоимости экспертизы в размере 6 997 руб. 55 коп.

В результате зачета взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 654 руб. 93 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 8 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Кретова Л. А.