Решение от 12 апреля 2018 г. по делу № А40-35363/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-35363/17-142-244
13 апреля 2018 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 10 апреля 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 13 апреля 2018 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Немтиновой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев дело № А40-35363/17-142-244

по иску ООО «Элеватормелькомплект» (ОГРН <***>)

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН <***>)

третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы,

об урегулировании разногласий

при участии:

от истца – ФИО2 (доверенность);

от ответчика – ФИО3 (доверенность);

от третьего лица – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ООО «Элеватормелькомплект» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 350,8 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003011:3235 (этаж 2, комн. А; пом. I, комн. 1-9; этаж 3, пом. I, комн. 1-8), расположенных по адресу: <...>, путем изложения пунктов 3.1, 3.4 в следующей редакции:

«3.1 Цена объекта составляет 18 500 000 руб. 00 коп. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

«3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 308 333 руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Исковые требования основаны на положениях статей 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, и мотивированны следующим: в соответствии с нормами Федерального Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) Общество имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений; по заявлению Общества о выкупе Департамент направил ему проект договора купли-продажи имущества по цене 46 418 000 руб.; Общество с данной ценой не согласилось, поскольку согласно заключению независимого оценщика, стоимость испрашиваемого нежилого помещения составляла 18 500 000 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по изложенным в отзыве (письменных пояснениях) основаниям.

Выслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив доказательства, суд приходит к выводу о том, что разногласия подлежат урегулированию на следующих условиях и по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, Общество является арендатором нежилых помещений общей площадью 350,8 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003011:3235 (этаж 2, комн. А; пом. I, комн. 1-9; этаж 3, пом. I, комн. 1-8), расположенных по адресу: <...>, на основании договора аренды от 08.09.2000 № 01-01416/00, впоследствии договора аренды от 05.10.2005 № 1-00866/, заключенных с Департаментом (правопреемником).

Общество отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 № 209-ФЗ.

Помещения непрерывно арендуются Обществом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Общество полагая, что в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ оно имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 30.10.2015 обратилось в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений. Департамент отказал Обществу в предоставлении государственной услуги.

Арбитражный суд города Москвы решением от 27.04.2016 по делу № А40-11664/16, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09.11.2016, признал незаконным отказ Департамента в реализации преимущественного права Общества на приобретение в собственность спорных арендуемых нежилых помещений, обязал Департамент обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи помещения в 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества

Во исполнение данного решения Департамент 09.12.2016 направил Обществу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 46 418 000 руб. (пункт 3.1), на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.09.2016 № 09091/16, выполненного ООО «НИОЦ» и положительного экспертного заключения от 06.10.2016 № 844/16-st, подготовленного МСНО – НП «Общество профессиональных экспертов и оценщиков».

Общество, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился к независимому оценщику ФИО4.

В соответствии с подготовленным ФИО4 отчетом от 30.10.2015 № 339, цена объекта по состоянию на 30.10.2015 составила 18 500 000 руб. то есть ниже суммы, указанной Департаментом.

В порядке, установленном статьями 445, 446 ГК РФ, сторонам достигнуть соглашения относительно цены выкупаемого объекта и рассрочки по оплате, а также ряда иных разногласий не удалось, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона № 159, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В настоящем случае материалами дела (вступившими в законную силу судебными актами по делу А40-11664/16) подтверждено и Департаментом не оспаривается, что Общество соответствует критериям, указанным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 08.09.2017 назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО «Агентство судебных экспертов» эксперту (оценщику) ФИО5.

Перед экспертом поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0003011:3235, общей площадью 350,8 кв.м. (этаж 2, комн. А; пом. I, комн. 1-9; этаж 3, пом. I, комн. 1-8) по состоянию на 30.10.2015 ?

Согласно экспертному заключению от 12.10.2017 № 136 по делу № А40-35363/17-142-244, рыночная стоимость исследуемого объекта – нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0003011:3235, общей площадью 350,8 кв.м. (этаж 2, комн. А; пом. I, комн. 1-9; этаж 3, пом. I, комн. 1-8) по состоянию на 30.10.2015 без учета НДС составляет 42 528 000 руб.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения; экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

В судебное заседание по ходатайству истца был вызван эксперт.

В судебном заседании представитель истца задал эксперту вопросы, на которые эксперт дал исчерпывающие пояснения (занесено в протокол судебного заседания от 10.04.2018).

Эксперт пояснил, что техническое заключение, на наличие которого ссылается истец, и согласно которому износ здания составляет 72 процента, не повлияло бы на конечный результат экспертизы, поскольку, во-первых, такая величина износа свидетельствует о практически полном разрушении здания, тогда как объект исследования, как согласно документам, представленными эксперту, так и согласно натурному обследованию, находится в удовлетворительном (пригодном для использования) состоянии; при этом, эксперт пояснил, что документов для исследования ему было предоставлено достаточно.

Оценив экспертное заключение от 12.10.2017 № 136, с учетом данных экспертом ояснений, суд находит его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Истцом в судебном заседании заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд, рассмотрев заявленное истцом ходатайство, не находит оснований для его удовлетворения, поскольку эксперт дал обоснованные ответы на вопросы, ответчик не привел убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона.

При таком положении указанная в экспертном заключении величина рыночной стоимости выкупаемого объекта (42 528 000 руб.) является достоверной и может быть использована при определении цены продажи выкупаемого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Частью 1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Таким образом, в соответствии со статьей 5 Закона № 159-ФЗ Общество вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ, статьей 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу.

Согласно статье 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

При таком положении суд приходит к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 350,8 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003011:3235 (этаж 2, комн. А; пом. I, комн. 1-9; этаж 3, пом. I, комн. 1-8), расположенных по адресу: <...>, путем принятия пункта 3.1 договора, в редакции с ценой продажи объекта нежилого фонда, с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, за вычетом НДС, то есть с ценой продажи в размере 42 528 000 руб. без учета НДС, а также с учетом изменений в части размера ежемесячного выкупного платежа (пункт 3.4 договора).

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ и пункту 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 № 117 (в ред. информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 139) судебные расходы, понесенные истцом по уплате госпошлины и на оплату расходов за проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества возлагаются судом на ответчика. Руководствуясь статьями 4, 65, 75, 110, 170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и обществом с ограниченной ответственностью «Элеватормелькомплект» при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 350,8 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003011:3235 (этаж 2, комн. А; пом. I, комн. 1-9; этаж 3, пом. I, комн. 1-8), расположенных по адресу: <...>, путем изложения пунктов 3.1, 3.4 в следующей редакции:

«3.1 Цена Объекта составляет 42 528 000 (сорок два миллиона пятьсот двадцать восемь тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта от 12.10.2017 № 136 по делу № А40-35363/17-142-244.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

«3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 708 800 руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Элеватормелькомплект» (ОГРН <***>) 6000 (шесть тысяч) руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Е.В. Немтинова