Постановление от 16 июля 2025 г. по делу № А51-21840/2016

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, Владивосток, 690001

www.5aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-21840/2016
г. Владивосток
17 июля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего К.А. Сухецкой,

судей К.П. Засорина, Т.В. Рева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания В.А. Ячмень,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1,

апелляционное производство № 05АП-2960/2025

на определение от 19.05.2025

судьи О.В. Васенко

по делу № А51-21840/2016 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению должника о признании незаключенным договора купли-продажи жилого дома от 31.12.2020

в рамках дела по заявлению ФИО2 (место жительства: Приморский край, г. Владивосток, с/т Лиман, д. 251, дата и место рождения: ДД.ММ.ГГГГ, г. Владивосток Приморского края; СНИЛС 127-857- 309 92; ИНН <***>) о признании её несостоятельным (банкротом),

при участии:

ФИО1 (лично), паспорт;

от АО «Россельхозбанк»: представитель ФИО3 по доверенности от 14.11.2022 сроком действия до 14.11.2025, паспорт;

иные лица, не явились, извещены надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Приморского края от 03.02.2017 принято заявление ФИО4 (далее – должник, в настоящее время ФИО1) о признании ее несостоятельной (банкротом), возбуждено производство по делу.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.03.2017 ФИО4 признана несостоятельной (банкротом), в отношении неё введена процедура реализации имущества должника, финансовым управляющим утвержден ФИО5.

Определением суда от 04.12.2017 ФИО5 освобожден от исполнения обязанностей финансового управляющего должника. Определением суда от 18.01.2018 финансовым управляющим должника утвержден ФИО6.

В рамках дела о банкротстве ФИО1 обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаключенным договора купли-продажи жилого дома от 31.12.2020, с кадастровым номером 25:28:050065:462, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ст. Лиман, д. 251, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.07.2009 № 05-Ч-11235 в отношении земельного участка, на котором расположен жилой дом, общей площадью 1500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, кадастровый номер: 25:28:050065:272, местоположение земельного участка - примерно в 0,01 м по направлению на запад от ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ст. Лиман, д. 251 (далее – договор от 31.12.2020).

Определением от 11.06.2024 к участию в обособленном споре привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю и Управление опеки и попечительства администрации города Владивостока.

Определением суда от 19.05.2025 в удовлетворении требований должника отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО1 обратилась с жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, согласно которой просила отменить определение суда от 19.05.2025, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования должника в полном объеме. Считая судебный акт первой инстанции необоснованным и приятым при неполном установлении значимых обстоятельств дела, апеллянт указал на факт регистрации в жилом помещении иных заинтересованных лиц, которые необоснованно не привлечены к участию в деле, в том числе ребенок с инвалидностью (Лысенко Н.А.), чье право на пользование продаваемым жилым помещением также нарушено. Помимо указанного, считает, что не всем доводам дана надлежащая правовая оценка, в частности изменения сторонами некоторых пунктов договоров, представляемых в государственный регистрирующий орган; изменение суммы задатка после проведения торгов; некорректности формулировки правоустанавливающих оснований по договору аренды земельного участка; а также отсутствие обязательного акта приема-передачи имущества. В связи с изложенным полагает, что произвольное изменение пунктов договора финансовым управляющим недопустимо, противоречит нормам права, на основании чего просит удовлетворить требование должника о признании договора купли-продажи жилого дома от 31.12.2020 незаключенным.

Определением апелляционного суда от 24.06.2025 жалоба принята к производству, назначено судебное заседание по ее рассмотрению на 16.07.2025.

АО «Россельхозбанк» представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приобщен к материалам дела.

В судебном заседании должник поддержал правовую позицию по настоящему спору, изложенную в апелляционной жалобе. Представитель Банка на доводы апелляционной жалобы возразил. Иные лица, участвующие в деле о банкротстве и в арбитражном процессе по делу о банкротстве, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что не препятствовало суду в порядке статьи 156 АПК РФ, пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения АПК РФ в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в АПК РФ» рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы и представленных пояснений, проверив в порядке статей 266-272 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Пятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое определение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, исходя из следующего.

Дела о банкротстве граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) (пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 32 Закона и часть 1 статьи 223 АПК РФ), который в системе правового регулирования несостоятельности (банкротства) участников гражданского (имущественного) оборота является специальным.

Особенности банкротства гражданина установлены параграфом 1.1 главы X Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные главой X, регулируются главами I-III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI названного Закона.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном указанным Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 110 Закона о банкротстве, продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном федеральным законом, путем проведения открытых торгов в форме аукциона, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Как следует из материалов дела, определением суда от 09.08.2017 в реестр требований кредиторов должника включены требования АО «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее – банк) в размере 21,71 млн. руб., как обеспеченные залогом имущества должника: здание-дом, назначение - жилое, двухэтажный, общая площадь 360 кв.м, кадастровый номер 25:28:050065:462, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ст. Лиман, д. 251; право аренды земельного участка площадью 1500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, кадастровый номер: 25:28:050065:272, местоположение земельного участка - примерно в 0,01 м. по направлению на запад от ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ст. Лиман, участок 251.

Из информации, размещенной в свободном доступе в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) (https://bankrot.fedresurs.ru) установлено, что в период с 07.06.2018 по 16.01.2019 проводились неоднократные торги по продаже имущества должника - жилого дома и земельного участка, в том числе путем публичного предложения, которые были признаны несостоявшимся в связи с отсутствием заявок.

После чего залоговым кредитором утверждено новое Положение о продаже посредством публичного предложения указанного имущества; в котором начальная продажная цена установлена в размере 14 060 000 руб.; в качестве площадки для проведения торгов выбрана Межрегиональная Электронная Торговая Система, оператором которой является ООО «МЭТС»

После утверждения Положения финансовым управляющим на сайте ЕФРСБ 12.10.2020 опубликовано Положение о торгах (сообщение 6 А51-21840/2016 № 5590597); в «Приморской газете» от 29.10.2020 № 86 (1820), в ЕФРСБ и на торговой площадке МЭТС 30.10.2020 опубликованы сообщения о проведении с 02.11.2020 по 12.01.2021 16:00 (время московское) торгов по продаже имущества должника.

По результатам торгов 28.12.2020 подписан и опубликован на сайте торговой площадки протокол об определении участков открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества должника № 58235- ОТПП/1.

Победителем указанных торгов признан единственный участник – ФИО7; цена покупки составила 9 200 001,55 руб.; сообщение о результатах торгов опубликовано 29.12.2020 на сайте ЕФРСБ (№ 5975438).

Между финансовым управляющим, действующим от имени ФИО4 (продавец) и ФИО7 (покупатель) 31.12.2020 заключен договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить его, а также права и обязанности по договору аренды земельного участка. Соответствующие сведения опубликованы в ЕФРСБ (сообщение от 11.01.2021 № 5999159). В пункте 3 договора указаны ограничения, которые имеются на объектах недвижимости, а также зарегистрированные в жилом доме лица: ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения); ФИО8 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения); ФИО9 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю 01.10.2021 (номер регистрации 25:28:050065:462-25/065/2021/13).

ФИО4, сославшись на нарушение финансовым управляющим установленного законом порядка проведения торгов по продаже имущества должника, обратилась в суд с заявлением о признании торгов и заключенного по их результатам договора недействительными. Определением суда от 02.11.2022, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2023, постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.07.2023, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В настоящем обособленном споре ФИО2, полагая, что договор купли-продажи жилого дома от 31.12.2020 заключен с нарушением норм действующего законодательства, его заключение ущемляет не только ее права, но и права несовершеннолетнего ребенка, на основании общих положений гражданского законодательства обратилась в суд с заявлением о признании его незаключенным.

Отказывая в удовлетворении требований должника, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) о договоре, в частности статьями 420, 421 и 432 ГК РФ, исходил из совокупности установленных по делу обстоятельств, а также наличии обязательных элементов определяющих договор: данные позволяющие установить его предмет - недвижимое имущество, и принадлежность, отражена стоимость, а также сведения о зарегистрированных в жилом доме лицах. Установив изложенное, суд пришел к выводу о необоснованности требований должника, признал, что спорный договор купли-продажи содержит все существенные условия для договоров данного типа.

Повторно исследовав конкретные обстоятельства и оценив представленные в материалы дела документальные доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе. На основании пункта 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве, заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

Требование о признании договора незаключенным является разновидностью иска об оспаривании договора (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств»).

По правилам пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Кодекса). Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью не допустить неопределенность в правоотношениях сторон и предупредить разногласия относительно исполнения обязательств по договору. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 49 от 25.12.2018 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление № 49) разъяснено, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой. Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен (пункт 3 Постановления № 49).

Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ условие о предмете договора купли-продажи недвижимости является существенным. Такой договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Статья 554 ГК РФ не содержит информации о том, какие конкретно данные должны быть указаны в договоре купли-продажи недвижимости. В связи с этим в судебной практике возникают вопросы о перечне данных, которые должен содержать договор купли-продажи зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в целях согласования условия о предмете.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.

В случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

В данном случае предметом продажи в деле о банкротстве являлся объект недвижимого имущества: жилое здание-дом, кадастровый номер 25:28:050065:462, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ст. Лиман, д. 251; с правом аренды расположенного под домом земельного участка площадью 1500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, кадастровый номер: 25:28:050065:272. Конкретный перечень имущества указан в положении о торгах, в договоре, заключенном по результатам торгов, также сторонами определена цена имущества. Покупатель совершил действия по исполнению договора, реализовал права собственника, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

Проанализировав условия договора на содержание в нем всех существенных условий для договоров данного вида, с учетом отражения в пункте 3 сведений о зарегистрированных лицах, действий сторон по его исполнению, установив отсутствие неясности или сомнений со стороны обеих сторон сделки ФИО7 и ФИО4 в лице финансового управляющего ФИО6, в отношении проданного имущества и его цены, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оснований считать договор купли-продажи незаключенным не имеется.

Приведенные обстоятельства правомерности и законности проведения финансовым управляющим торгов, заключения спорного договора купли-продажи жилого дома от 31.12.2020, как верно указал суд первой инстанции, уже рассмотрены судом в рамках обособленного спора, преюдициально установлены вступившими в законную силу определением Арбитражного суда Приморского края от 02.11.2022, оставленным без изменения постановлениями Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2023 и Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.07.2023, и соответственно не могут быть подвергнуты пересмотру в рамках настоящего спора.

В суде апелляционной инстанции должник заявил о несогласии с приведенной позицией, полагает, что не установлены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, не учтены права иных лиц, при вынесении вышеуказанных решений, а также не дана надлежащая оценка разночтениям в нескольких вариантах проектов договора.

Исполнимость судебных актов, принимаемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами, обеспечивается их обязательностью на всей территории Российской Федерации для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан, что прямо предусмотрено соответствующими положениями гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (статья 13) и АПК РФ (статья 16). Непременным условием обеспечения обязательности судебных актов является отсутствие между ними коллизий и иных неустранимых противоречий.

Статьей 7 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации» и частью 1 статьи 16 АПК РФ предусмотрено, что вступившие в законную силу судебные акты - решения, определения, постановления арбитражных судов обязательны для всех государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влекут за собой ответственность, установленную этим Кодексом и другими федеральными законами (часть 2 статьи 16).

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Таким образом, свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу судебного акта, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее. При этом преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Учтено, что в рассматриваемом случае вопрос о законности и соответствии всех обязательных условий договора купли-продажи от 31.12.2020, заключенного между ФИО7 и ФИО4, в лице финансового управляющего ФИО6, нормам гражданского права, являлся предметом детального исследования судов первой, апелляционной, кассационных инстанций, вступившими в законную силу судебными актами с учетом конкретных обстоятельств дела установлено отсутствие достаточных оснований для признания договора не соответствующим действующему законодательству, и для признания его недействительным.

Приведенные в апелляционной жалобе требования заявителя по существу направлены на ревизию вступивших в законную силу судебных актов в обход установленных процессуальным законодательством процедур, что недопустимо и является прямым нарушением принципа общеобязательности судебных актов (статья 16 АПК РФ).

В связи с изложенным действия ФИО1, заявившей в жалобе требования, относящиеся к признанию договора купли-продажи от 30.12.2020 незаключенным, фактически направлены на признание торгов с имуществом должника недействительным, то есть на повторную оценку обстоятельств, которые уже рассмотрены судом. В связи с чем, доводы заявителя в части нарушения прав иных лиц, зарегистрированных в жилом доме, при заключении спорного договора от 31.12.2020, не привлечения их к участию в настоящем деле и иные изложенные в тексте апелляционной жалобы, с учетом, представленных в материалы дела доказательств, подлежат критической оценке судом с точки зрения принципа эстоппель.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Принцип эстоппель вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, установленного пунктами 3 и 4 статьи 1 ГК РФ.

В общем виде эстоппель (estoppel) можно определить как правовой механизм, направленный на обеспечение последовательного поведения участников правоотношений. При применении эстоппеля подлежит оценке и добросовестность стороны, положившейся на действия другой стороны. Эстоппель должен защищать только добросовестное лицо, то есть лицо, доверие которого к поведению другой стороны было разумным и обоснованным, и призван содействовать обеспечению юридической безопасности субъектов права, направлен на защиту добросовестной стороны. Сторона, заявляющая о применении эстоппеля, должна разумно и добросовестно полагаться на поведение другой стороны.

Для применения эстоппеля в процессе необходимо установить не только факт противоречивого поведения одной из сторон спора, но также оценить, в какой степени поведение этой стороны могло создать доверие для другой, на которое она обоснованно положилась и вследствие этого действовала (могла действовать) в ущерб себе.

Эстоппель защищает добросовестную сторону, поэтому он находит свое применение тогда, когда доверие лица, вызванное поведением другой стороны, хотя и противоречит формальной правовой или фактической действительности, но может быть признано разумным, оправданным. Установление обоснованности возникновения доверия прежде всего предполагает выяснение того, знала ли доверившаяся сторона о том, что ее ожидания не соответствуют правовой или фактической действительности.

В рассматриваемой ситуации спорный жилой дом определен как залоговое имущество. Необходимо учитывать, что в соответствии с разъяснениями пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 14) в силу части 2 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Также в пунктах 11, 13 Постановления № 14 приведены разъяснения о том, что вопрос о признании лица членом семьи собственника жилого помещения судам следует разрешать с учетом положений части 1 статьи 31 ЖК РФ, исходя, в частности, из того, что членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи. Для признания перечисленных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется не только установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно: вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору найма).

Регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения, так как согласно статье 3 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

В свою очередь, по смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.

Как следует из представленной в материалы дела домовой книги жилого дома, в нем отделом УФМС России по Приморскому краю в Советском районе г. Владивостока зарегистрированы следующие граждане: ФИО4, ФИО8, ФИО9 с 26.02.2016; Лысенко Ирина Викторовна, Лысенко Никита Алексеевич, Лысенко Мария Алексеевна и Алиса Алексеевна с 25.07.2016. Также, как следует из распоряжения Министерства труда и социальной политики Приморского края от 24.01.2022 № 26/15-45р, Лысенко Н.А. по решению Советского районного суда г. Владивостока от 07.12.2021 признан недееспособным, нуждающимся в постороннем уходе и надзоре.

Обстоятельства регистрации в жилом доме членов семьи брата очевидно были известны должнику с 2016 года, однако о наличии указанных сведений она не сообщила ни управляющему, ни суду, при оспаривании торгов, ограничившись указанием на регистрацию несовершеннолетних дочерей, что повлекло включение в п. 3 договора сведений исключительно в отношении детей должника. Также отмечена активная процессуальная позиция должника при рассмотрении настоящего обособленного спора и фактическая отстраненность иных лиц, зарегистрированных и (по утверждению должника) проживающих в жилом доме.

Помимо этого установлено, что ФИО7, после заключения оспариваемого договора купли-продажи жилого дома от 31.12.2020 и оформления права собственности, обратился в Советский районный суд г. Владивостока с требованием о признании ФИО2 и ее дочерей ФИО10 утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ст. Лиман, д. 251 с последующим их выселением (дело № 2-51/2023). Как следует из решения суда от 03.07.2023, оставленного без изменения апелляционным определением Приморского краевого суда от 15.01.2024 (дело № 33-377/2024), требования заявителя удовлетворены в полном объеме. К участию в указанном деле в качестве третьих лиц привлечен недееспособный Лысенко Н.А. в лице законных представителей Лысенко И.В. и Лысенко А.Е.

Впоследствии ФИО7 повторно обратился в Советский районный судг. Владивостока с требованием о признании утратившими право пользования жилым помещением и последующем выселении Лысенко А.Е., Лысенко И.В., Лысенко М.А. и Лысенко Н.А. (дело № 2-435/2024). Согласно размещенному в карточке гражданского дела на сайте суда решению от 17.04.2024, вступившему в законную силу, требования заявителя удовлетворены в полном объеме. Следует отметить, что к каждому из указанных судебных споров в качестве третьего лица, привлечен отдел опеки и попечительства, для защиты прав и законных интересов несовершеннолетних граждан.

По тексту вышеуказанного судебного акта отклонены доводы ФИО2 о проживании в доме недееспособного Лысенко Н.А и нарушении его прав на пользование продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 ГК РФ), в связи с установленным фактическим проживанием указанного лица с момента рождения до настоящего времени совместно с назначенными опекунами Лысенко И.В. и Лысенко А.Е. по иному адресу, сведения о котором также имеются в материалах настоящего обособленного спора (согласно распоряжению от 24.01.2022 об установлении опеки место проживания опекунов: <...>).

Таким образом, при наличии вступивших в законную силу судебных актов о признании членов семьи должника и членов семьи ее родного брата утратившими право пользования жилым помещением, оснований полагать, что при заключении договора купли-продажи затрагиваются их права и законные интересы не установлено.

Как указывалось ранее, согласно копии выписки из домовой книги в спорном доме зарегистрированы, включая семью должника, семья Лысенко, которая, исходя из установленной совокупности обстоятельств, в жилом помещении фактически не проживает, в соответствии с чем, их интересы при проведении торгов с имуществом и заключении спорного договора купли-продажи, нарушены не были; отсутствуют основания для привлечения указанных лиц к рассмотрению настоящего обособленного спора. Вопрос об определении потребности в жилище членов семьи Лысенко не подлежит рассмотрению в рамках настоящего обособленного спора.

На основании изложенного доводы апелляционной жалобы о нарушении прав иных лиц в части незаконного лишения возможности использования продаваемого жилого помещения, непривлечения к участию в настоящем деле, признаются несостоятельными; указанное уже являлось предметом рассмотрения судов, в силу частей 2,3 статьи 69 АПК РФ является преюдициально установленным и не может быть подвергнуто пересмотру в рамках настоящего спора.

Требования должника по существу направлены на преодоление обязательной силы вступивших в законную силу судебных актов, а поскольку обстоятельства, на которые указывает апеллянт, не являются основаниями для признания договора купли-продажи от 30.12.2020 незаключенным, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований является правильным.

Следует отметить, что изменения в договоре, касающиеся отдельных пунктов на которые указано в апелляционной жалобе, в частности пункт 3, определяющего количество лиц, зарегистрированных в жилом доме, не затрагивают его основной смысл и не влекут изменение основных условий. Так изменения, внесенные и заверенные сторонами, направлены на устранение несоответствий согласно вынесенным предписаниями Управления Росреестра по Приморскому краю от 19.04.2021 о приостановлении государственной регистрации права. Изменение суммы денежных средств, указанных в качестве задатка, произведено по соглашению сторон сделки (покупателя и представителя должника – финансового управляющего), при этом общая цена, установленная по результатам торгов, осталась неизменной и уплачена покупателем в полном объеме. Приведенные обстоятельства не влияют на действительность договора, а также на обязательства сторон, что подтверждает правомерность таких изменений.

По доводу должника о признании договора незаключенным по мотиву отсутствия подписанного сторонами акта приема-передачи имущества, являющегося неотъемлемой частью договора, отмечено, что в настоящем случае покупатель ФИО7 является собственником приобретенного жилого дома, заключенный договор и переход прав от ФИО2 зарегистрированы в Управлении Росреестра по Приморскому краю 01.01.2021, в связи с чем, указанные основания не могут ставить под сомнение его законность.

Разрешая вопрос о правомерности передачи права аренды земельного участка совместно с продажей расположенного на нем жилого дома, стороны руководствовались подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, устанавливающим принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса).

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункты 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса).

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (статья 273 Гражданского кодекса).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса).

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В пункте 25 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведена правовая позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и приведенных разъяснений при реализации объектов недвижимости к покупателю в силу закона переходят и права на земельный участок, занятый объектом недвижимости (зданием, сооружением) и необходимый для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, который выбывает из обязательства по аренде такого участка.

Учитывая вышеуказанные разъяснения законодательства, стороны договора купли-продажи от 31.12.2020 правомерно отразили переход к покупателю права по договору аренды земельного участка совместно с непосредственно приобретенным предметом торгов - жилым домом. Ссылка заявителя жалобы на некорректность формулировки указанных оснований в тексте договора, как «передать права и обязанности» (пункт 1), не является безусловным основанием для отмены принято судебного акта.

Относительно довода о том, что суд не дал оценку всем доказательствам имеющимся в материалах дела, апелляционный суд отмечает, что в соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений. То обстоятельство, что в судебном акте не названы какие-либо из имеющихся в деле доказательств либо доводы, не свидетельствует о том, что данные доказательства и доводы судом не исследовались до принятия судебного акта и не подвергались оценке (Определения Верховного суда Российской Федерации от 30.12.2021 № 301-ЭС21-24552, от 27.01.2022 № 307-ЭС21-28336).

Коллегия не входит в обсуждение устно заявленного в заседании довода представителя Банка о пропуске срока исковой давности, поскольку в суде первой инстанции не заявлено о применении срока исковой давности, а в силу норм статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебной коллегией не принимаются по изложенным в мотивировочной части постановления основаниям. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено; основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Приморского края от 19.05.2025 по делу №А51-21840/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение одного месяца.

Председательствующий

К.А. Сухецкая

Судьи

К.П. Засорин

Т.В. Рева