Постановление от 23 сентября 2025 г. по делу № А04-1361/2025

Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, <...>, официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru e-mail: info@6aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 06АП-3127/2025
24 сентября 2025 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2025 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Конфедератовой К.А. судей Мангер Т.Е., Швец Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пинегиной В.А.

при участии:

участвующие в деле лица явку представителей не обеспечили, извещены

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Омнибус»

на решение от 23.06.2025 по делу № А04-1361/2025 Арбитражного суда Амурской области

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Омнибус» (ОГРН <***>; ИНН <***>; 675520, Амурская область, Благовещенский р-он, <...> зд. 35/4)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>; ИНН <***>; 675004, <...>)

третье лицо: Администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области (ИНН <***>; ОГРН <***>; 675004, <...>)

о признании незаконным уведомления, обязании внести сведения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Омнибус» (далее – ООО «Омнибус», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной

регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее – Управление, Управление Росреестра по Амурской области) от 13.11.2024 № КУВД-001/2024-55103904; обязании Управления внести с 13.11.2024 сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:10:131044:69 с «для комплексного основания в целях жилищного строительства» на «Хранение автотранспорта».

Заявленные требования основаны на положениях статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статей 30, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) и обоснованы тем, что общество, являясь арендатором земельного участка, имеет право обратиться с соответствующим заявлением об изменение вида разрешенного использования; подача подобного заявления не затрагивает существа арендных отношений, а лишь направлено на уточнение разрешенного вида использования земельного участка в связи с его фактическим назначением, и приведет в соответствие вид разрешенного использования земельного участка.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области (далее – Администрация).

Решением от 23.06.2025 в удовлетворении требований ООО «Омнибус» отказано в связи с тем, что у Управления имелись законные оснований для отказа во внесении изменений в вид разрешенного использования земельного участка, в связи с отсутствием у арендатора соответствующего права .

Не согласившись с принятым решением, ООО «Омнибус» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы (с учетом представленных дополнений) приведены доводы о наличии у ООО «Омнибус» права на изменение вида разрешенного использования земельного участка. Судом также не учтено, что общество обращалось в Администрацию за изменением вида разрешенного использования земельного участка, а также за продлением договора аренды путем заключения дополнительного соглашения. Однако такое заявление оставлено без ответа. Также в материалах дела имеются выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении соседних земельных участков, вид разрешенного использования которых ответчик изменит, что в совокупности приводит к использованию участков в соответствии с их фактическим использованием. Доказательств того, что невозможно изменить вид разрешенного использования в силу закона или какого-либо запрета в материалах дела не имеется, равно как и нет доказательств, что истец лишен законного права на изменение вида разрешенного использования. Кроме того, отсутствуют доказательства, что земельный участок не может использоваться в соответствии с видом разрешенного использования «для размещения гаражей».

В отзыве на апелляционную жалобу Управление Росреестра по Амурской области выражает несогласие с приведенными доводами и просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Администрация отзыв на апелляционную жалобу не представила.

В судебное заседание участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили, что в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО «Омнибус» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 28:10:131044:69, расположенного на землях населенных пунктов, на основании договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.01.2013 (далее – договор аренды, договор от 11.01.2013), заключенного с Администрацией по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, состоявшегося 24.12.2012.

Пунктом 1.3 договора аренды, установлено, что земельный участок предоставляется для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.01.2013 прошел государственную регистрацию (номер государственной регистрации: 28-28-01/404/2013-207 от 08.04.2013).

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 03.06.2025 № КУВИ-001/2025-116868133 площадь земельного участка с кадастровым номером 28:10:131044:69 составляет 19364 +/- 49 кв.м.; местоположение – Амурская область, Благовещенский р-н, с Чигири; номер кадастрового квартала: 28:10:131044; участок относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – для комплексного основания в целях жилищного строительства.

Согласно выкопировке из Правил землепользования и застройки Чигиринского сельского, утвержденных постановлением администрации Благовещенского муниципального округа от 04.10.2024 № 2570, земельный участок с кадастровым номером 28:10:131044:69 располагается в территориальной зоне Ж1 – зона индивидуальной жилой застройки.

На основании заявления от 20.05.2024 № 3970 на земельный участок с кадастровым номером 28:10:131044:69 подготовлен и утвержден градостроительный план от 03.06.2024.

06.11.2024 ООО «Омнибус» обратилось в Управление Росреестра по Амурской области с заявлением о внесении изменений в ЕГРН об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:10:131044:69 с «для комплексного основания в целях жилищного строительства» на «Размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей».

Уведомлением от 13.11.2024 № КУВД-001/2024-55103904 обществу отказано во внесении изменений в сведения ЕГРН (об изменении вида разрешенного использования земельного участка) ввиду того, что арендатор не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка. По общему правилу не допускается самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка, если участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. Обществу рекомендовано обратиться в орган местного самоуправления для разрешения вопроса по существу.

Посчитав отказ Управления незаконным, заявитель с настоящим заявлением (с учетом уточнения, в части способа восстановления нарушенного права) обратился в суд.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не

соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности

Для удовлетворения требования о признании недействительным ненормативных правовых актов и незаконных решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 названного Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации).

Согласно части 3 статьи 8 Закона о государственной регистрации дополнительные сведения об объекте недвижимости могут изменяться в порядке государственного кадастрового учета в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Частью 1 статьи 14 названного Закона установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с положениями пункта 12 части 5 статьи 14 Закон о государственной регистрации выбор правообладателем земельного участка, здания или сооружения вида разрешенного использования такого объекта недвижимости является основанием для осуществления государственного кадастрового учета, в случае, если такой правообладатель в соответствии с законом вправе выбрать данный вид разрешенного использования земельного участка, здания или сооружения.

Перечень лиц, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав определен статьей 15 Закон о государственной регистрации.

В соответствии с положениями пункта 4.3 части 2 статьи 15 Закон о государственной регистрации осуществление государственного кадастрового учета допускается по заявлению правообладателя земельного участка в связи с выбором таким правообладателем вида разрешенного использования объекта недвижимости, если такой правообладатель в соответствии с законом вправе выбрать данный вид разрешенного использования;

Из приведенных положений следует, что осуществление государственного кадастрового учета по заявлению правообладателя земельного участка, в связи с выбором таким правообладателем вида разрешенного использования объекта недвижимости, допускается исключительно в случае, если правообладатель вправе выбрать данный вид разрешенного использования, в соответствии с законом.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В пункте 1 статьи 615 ГК РФ указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1, пункту 1 статьи 7 ЗК РФ земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. Земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов являются самостоятельными категориями (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 7 названного Кодекса).

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, в том числе к жилым зонам и зонам сельскохозяйственного использования (пункт 1 статьи 85 ЗК РФ).

Как указано в пункте 2 статьи 85 ЗК РФ, градостроительный регламент для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

По общему правилу, в связи с наличием договорных отношений с собственником земли, изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора, поскольку арендатор при использовании земельного участка должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид

разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с ЗК РФ и законодательством о градостроительной деятельности.

По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, части 2 и 6 статьи 30 ГрК РФ).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (части 2, 2.1 статьи 37 ГрК РФ).

Согласно части 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В соответствии с правовой позицией, отраженной в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Исходя из изложенного, лицо, арендующее земельный участок ограничено в возможности изменения одного вида разрешенного использования на другой, хоть и из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, в частности, в соответствии с действующим законодательством, недопустимо изменение вида разрешенного использования земельного участка и как следствие внесение соответствующих изменений в договор аренды, в случае предоставления земельного участка в аренду для конкретно определенного вида его использования, установленного договором и более того, в том случае, если земельный участок был представлен в аренду, на основании договора, заключенного по результатам аукциона, арендатор, в принципе не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка.

Последнее обусловлено тем, что предоставление земельного участка для иной цели (в соответствии с измененным видом разрешенного использования) без проведения торгов (то есть, в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для

предоставления земельных участков), по существу являясь заключением нового договора аренды земельного участка, противоречит действующему законодательству.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Омнибус» обратилось в Управление Росреестра по Амурской области с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:10:131044:69 (с «для комплексного основания в целях жилищного строительства» на «Размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей» - предусмотренного градостроительным регламентом и градостроительным планом).

При этом общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 28:10:131044:69, на основании договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.01.2013, заключенного с администрацией Благовещенского района по результатам аукциона по продаже права на заключение соответствующего договора, пунктом 1.3 которого предусмотрено, что земельный участок предоставляется для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что договор аренды, на основании которого обществу был представлен в аренду земельный участок, был заключен по результатам аукциона по продаже права на заключение этого договора, кроме того, по условиям договора, участок был представлен обществу для определенного вида использования – для комплексного основания в целях жилищного строительства, что по сведениям ЕГРН соответствует виду его разрешенного использования и также отражено в кадастровом паспорте земельного участка.

Таким образом, приняв на себя права и обязанности по договору аренды, ООО «Омнибус» как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявления, поскольку отсутствовали основания для изменения условий договора аренды, обращение ООО «Омнибус» в Управление с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов.

Факт того, что договор аренды земельного участка был заключен по результатам аукциона и земельный участок, по условиям договора предоставлялся в аренду для определенного вида использования, свидетельствует о том, что отказывая арендатору в изменении вида разрешенного использования земельного участка, Управление обоснованно исходило из того, что арендатор не вправе изменять вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка.

Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно указал, что утверждение общества о наличии у него как у арендатора земельного участка права на изменение вида разрешенного использования, является ошибочным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ООО «Омнибус» обращалось в Администрацию за изменением вида разрешенного использования земельного участка и обращение осталось без ответа также отклоняются, поскольку не имеют правового

значения для правильного рассмотрения настоящего спора о признании незаконным уведомления Управления Росреестра.

Его же ссылки на то, что в отношении соседних земельных участков, Управлением в ЕГРН были внесены соответствующие изменения также не имеют отношения к рассматриваемому спору и сами по себе, на обоснованность выводов Управления об отсутствии прав у общества на изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка, не влияют.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оспариваемое уведомление Управления Росреестра в предоставлении земельного участка не противоречит закону и не нарушают права и законные интересы заявителя, в связи с чем суд первой инстанции на основании части 3 статьи 201 АПК РФ правомерно отказал обществу в удовлетворении заявленных требований.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ООО «Омнибус» и, поскольку при подаче апелляционной жалобы заявителю предоставлялась отсрочка в ее оплате, государственная пошлина в размере 30 000 руб. подлежит взысканию с общества в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 23.06.2025 по делу № А04-1361/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Омнибус» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в доход федерального бюджета 30 000 руб. за рассмотрение настоящей апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий К.А. Конфедератова Судьи Т.Е. ФИО1 Швец