Постановление от 14 февраля 2019 г. по делу № А65-25249/2018

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г.Самара, ул.Аэродромная, 11А, тел.273-36-45, e-mail: info@11aas.arbitr.ru, www.11aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А65-25249/2018
г. Самара
14 февраля 2019 года


Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2019 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 6 апелляционную жалобу Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 ноября 2018 года, принятое по делу № А65-25249/2018, судья Хуснутдинова А.Ф., по иску Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, г.Зеленодольск (ОГРН <***>, ИНН <***>), к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительное объединение «Казань», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>), о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 328 566,23 руб., пени за просрочку платежа в размере 15 114,04 руб., о расторжении договора аренды № зем-1-1335а от 14.11.2016, об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 16:20:250102:283, площадью 1290 кв.м. по акту приема-передачи в муниципальную собственность, третье лицо: Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан,

в отсутствие сторон и третьего лица,

УСТАНОВИЛ:

Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, г.Зеленодольск (истец, Комитет) обратился в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительное объединение «Казань» (ответчик, Общество) о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 328 566,23 руб., пени за просрочку платежа в размере 15 114,04 руб., о расторжении договора аренды № зем-1-1335а от 14.11.2016, об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 16:20:250102:283, площадью 1290 кв.м. по акту приема-передачи в муниципальную собственность.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.11.2018 исковые требования удовлетворены частично, с общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительное объединение «Казань» в пользу Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, г.Зеленодольск взыскана сумма задолженности по арендной плате в размере 251 878 руб. 56 коп., пени за просрочку платежа в размере 11 586 руб. 48 коп. Расторгнут договор аренды № зем-1-1335а от 14.11.2016. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение изменить в части и принять новый судебный акт, поскольку договор был заключен не со множественностью лиц, а с единственным участником аукциона с ООО "Производственное объединение Казань". В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, в связи с этим неправильно применил нормы материального и процессуального права. В части удовлетворенных требований решение истцом не обжалуется.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещалась арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В судебное заседание стороны и третье лицо не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, по договору аренды № 951-A3 от 17.04.2008 обществу с ограниченной ответственностью «Импульс» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 16:52:090106:0124, расположенный по адресу: г. Набережные Челны, на территории промкомзоны, площадью 20 121 кв.м (пункт 1.1) для расширения территории производственного корпуса (пункт 1.2).

Согласно пункту 3.1 договора, договор действует до 24.03.2013.

В соответствии с пунктом 6.1 договора договор прекращает своё действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 312 551руб.

Согласно пункту 6.3 и 6.3.3 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы за 2 квартала подряд (л.д. 14-18).

15.03.2012 договором о передаче прав и обязанностей по договору перенайма земельного участка №951-A3 от 17.04.2008 арендатор заменён на общество с ограниченной ответственностью «Камский автомобильный центр», (ИНН <***>, ОГРН <***>), (л.д.24-29), а по договору перенайма от 13.12.2012г., право аренды перешло к обществу с ограниченной ответственностью «Камский автомобильный центр» (л.д. 19-21).

По передаточному акту от 15.03.2012 земельный участок с кадастровым номером 16:52:090106:0124, расположенный по адресу: г. Набережные Челны, на территории промкомзоны, площадью 20 121 кв.м передан ООО «Камский автомобильный центр» (л.д. 22).

13.12.2012 между ООО «Камский автомобильный центр» (арендатор) и ИП ФИО2 (новый арендатор) заключен договор №121/А о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайм) по условиям которого к ответчику переходят права и обязанности по договору аренды земельного участка № 951-A3 от 17.04.2008, договору от 15.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору перенайма земельного участка № 951-A3 от 17.04.2008, сроком по 24.03.2013 на земельный участок с кадастровым номером 16:52:090106:0124, расположенный по адресу: г. Набережные Челны, на территории промкомзоны, площадью 20 121 кв.м (л.д. 24).

13.12.2012 года по передаточному акту ответчику передан земельный участок с кадастровым номером 16:52:090106:0124, расположенный по адресу: г.Набережные Челны, на территории промкомзоны, площадью 20 121 кв.м (л.д.26-27).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.04.2018 по делу №А65-40179/2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2018, установлено, что спорный земельный участок используется ИП ФИО2 на основании договора аренды земельного участка № 951 -A3 от 17.04.2008.

Доказательств расторжения указанного договора, а также возражения арендодателя по окончании его срока действия в отношении использования арендованного земельного участка истцом в материалы дела не представлено. Судом установлено, что по завершении срока действия договора арендованный земельный участок остался в пользовании у ИП ФИО2, что подтверждается материалами дела и не отрицается ответчиком. В связи с этим, учитывая, что арендодателем возражений против продолжения дальнейшего использования земельного участка на основании договора аренды земельного участка не высказывалось, данный договор считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок.

Учитывая, что доказательств отказа какой-либо стороны от исполнения указанного договора, а также его расторжения не представлено, данный договор является действующим, следовательно, истец имеет возможность в настоящее время продолжать использовать земельный участок для целей завершения строительства объекта без заключения нового договора аренды.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Таким образом, решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.04.2018 по делу № А65-40179/2017 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 16:52:090106:0124, расположенный по адресу: г. Набережные Челны, на территории промкомзоны, площадью 20 121 кв.м находится в пользовании у ИП ФИО2.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды № 951-A3 от 14.04.2008, истец направил в адрес ответчика претензию № 264п от 22.05.2018, с требованием оплатить образовавшуюся задолженность по арендным платежам в сумме 1 637 698 руб., пени в сумме 735 488,90 руб. в 10 дневный срок и расторжении договора аренды земельного участка № 951-A3 от 14.04.2008 в течении 10 дней после истечения 10 дневного срока для добровольного исполнения требований претензии (л.д. 50).

Поскольку ответчик обязательства по внесению арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, истец обратился с настоящим иском о взыскании задолженности по договору аренды № 951-АЗ от 17.04.2008 за период с 01.10.2015 по 31.03.2018 в сумме 1 637 698 руб., пени за период с 17.10.2015 по 21.05.2018 в сумме 735 488,90 руб. и расторжении договора аренды земельного участка № 951-A3 от 14.04.2008.

Истцом предъявлен иск о взыскании суммы задолженности по арендной плате за период с 01.06.2018 по 31.07.2018 в сумме 328 566,23 руб.

Размер арендной платы в соответствии с договором № Зем-1-1335а от 14.11.2016, является фиксированным.

В соответствии с соглашением об определении долей №099-132 от 13.04.2018, заключенным между ООО «ПСО «Казань» и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, в отношении объекта недвижимости – здания речного вокзала, кадастровый номер 16:20:250102:289, площадью 811,4 кв.м., расположенного по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, сельское поселение Свияжское, <...> Свияги, д.40, итоговая сумма затрат на строительство объекта (здание речного вокзала) составляет 77 122 800 руб.

В целях реализации прав собственников и установления общей долевой собственности на объект по соглашению сторон определяют свои права в следующих долях, пропорционально суммам инвестиций:

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан – 10000/42846 доли в праве общей долевой собственности;

ООО «ПСО «Казань» – 32846/42846 доли в праве общей долевой собственности.

01.06.2018 ответчик в адрес Палаты имущественным и земельных отношений Зеленодольского муниципального района РТ направил уведомление об оформлении долей в праве собственности на здание вокзала (л.д.66).

В соответствии с выписками из ЕГР недвижимости от 17.04.2018 соглашение зарегистрировано (л.д.68-73).

Однако истцом, произведен расчет размера арендной платы для ответчика, за весь земельный участок площадью 1290 кв.м., за период с 01.06.2018 по 31.07.2018 в сумме 328 566,23 руб.

Учитывая вышеизложенное, суд пришёл к выводу об ошибочности расчёта доли ответчика в спорном земельном участке в силу вышеизложенного и как следствие размера арендной платы. В связи с этим судом произведен перерасчёт подлежащей оплате ответчиком ежемесячной суммы арендной платы, исходя из доли в площади, принадлежащей ответчику в здании речного вокзала и площади земельного участка.

Так, ответчику в здании принадлежит право собственности на площадь 622,02 кв.м., что составляет 76,66% (32846 * 100% : 42846).

Площадь земельного участка, из которой исходит при расчёте сам истец, составляет 1290 кв.м., общая площадь здания, согласно выписке 811,4 кв.м., площадь объектов недвижимости, принадлежащая ответчику, составила 622,02 кв.м. Процент недвижимости в здании, а следовательно, и в земельном участке, составил 76,66% или 988,92 кв.м. площади земельного участка. Следовательно, размер платы за указанную часть земельного участка составил 125 939,28 руб. в месяц (1 971 400 руб. х 76,66% / 12).

Таким образом, всего за период с 01.06.2018 по 31.07.2018 ответчик должен был оплатить 251 878,56 руб.

Учитывая, что расчет арендной платы, представленный истцом и ответчиком, произведен неверно, суд не может их принять во внимание.

Поскольку факт неисполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей и отсутствия доказательств погашения задолженности в полном объеме на момент рассмотрения спора по существу подтверждается материалами дела, суд считает требование Исполнительного комитета о взыскании долга обоснованным и подлежащим удовлетворению частично в сумме 251 878,56 руб.

Довод ответчика о том, что истцом неверно произведен расчет размера арендной платы, поскольку в данном случае размер арендной платы должен быть рассчитан в порядке ст.39.6, 39.7, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства РФ от 16.007.2009 №582, Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 №74, является ошибочным, поскольку договор аренды № Зем-1-1335а от 14.11.2016, заключен по результатам аукциона, договор не расторгнут, следовательно, подлежат применению условия договора аренды от 14.11.2016.

Кроме этого, истцом, заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 26.06.2018 по 25.08.2018 в сумме 15 114,04 руб.

Представителем ответчика ходатайство о снижении неустойки не заявлено.

Расчет пени произведен истцом в соответствии с условиями договора, установленный договором размер санкции является небольшим.

Представленный Комитетом расчет пени за период с 26.06.2018 по 25.08.2018 судом перепроверен, с учетом произведенного судом перерасчета размера арендной платы за период с 01.06.2018 по 31.07.2018, признан правильным в размере пени в сумме 11 586,48 руб.

Комитетом также предъявлен иск о расторжении договора аренды № Зем-1-1335а от 14.11.2016.

В соответствии с п.8.5. договора № Зем-1-1335а от 14.11.2016, арендодатель вправе по своему выбору в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в порядке и с последствиями, предусмотренными п.3 ст.450 ГК РФ или требовать расторжения договора в судебном порядке в случае невнесения арендатором арендной платы более 20 календарных дней.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы, истец направил в адрес ответчика претензию, с требованием погасить образовавшуюся задолженность в 10-дневный срок со дня получения претензии, а также предложение о расторжении договора аренды № Зем-1-1335а от 14.11.2016, с приложением соглашения о расторжении договора (л.д.19).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ № 14381/10 от 15.02.2011, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка (в том числе и в связи с расторжением договора) не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что стороны в договоре предусмотрели существенные нарушения условий договора, а арендатор не вносил арендную плату по договору по состоянию на 01.08.2018 более 20 календарных дней, суд считает требование истца о расторжении договора аренды № Зем-1-1335а от 14.11.2016, с учетом соблюдения претензионного порядка, исковые требования являются обоснованным и подлежащим удовлетворению. В данной части решение не обжалуется.

Истец также просил обязать Общество возвратить земельный участок с кадастровым номером 16:20:250102:283, площадью 1290 кв.м. по акту приема-передачи в муниципальную собственность.

Доводы истца в апелляционной жалобе о том, что имеются основания для возврата земельного участка, поскольку договор был заключен не со множественностью лиц, а с единственным участником аукциона с ООО "Производственное объединение Казань", не являются основанием для отмены судебного акта.

В силу части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вместе с этим, согласно правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в пункте 21 «Обзора судебной практики Верховного суда РФ N 4 (2017)», в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773, нахождение на земельном участке принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства, возведенного в установленном порядке, исключает возможность удовлетворения иска о возвращении этого земельного участка даже в случае расторжения договора аренды.

В данном случае объект недвижимости (здание речного вокзала площадью 811,4 кв.м.) завершен строительством, введен в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 16:20:250102:289, более того, объект недвижимости принадлежит ответчику на праве собственности на основании соглашения об определении доли совместно с Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан.

В соответствии с положениями ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Таким образом, общество с ограниченной ответственностью «ПСО «Казань», являясь собственником 32846/42846 доли объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, имеет право, в силу закона на использование земельного участка под объектом недвижимости.

Как следует из материалов дела, истцом заявлены требования к ООО «ПСО «Казань», требований к Министерству земельных и имущественных отношений по Республике Татарстан не заявлено, заявлений о привлечении Министерства земельных и имущественных отношений по Республике Татарстан в качестве соответчика по настоящему делу истцом заявлено не было. В ходе рассмотрения настоящего дела, истец указывал на то, что требования заявлены к ООО «ПСО «Казань» и задолженность по арендной плате, заявленную к взысканию подлежит взыскать с ООО «ПСО «Казань».

Принятие решения об обязании общества с ограниченной ответственностью «ПСО «Казань» вернуть земельный участок истцу, без решения судьбы названного объекта недвижимости будет являться неправомерным, поскольку нарушит и права Министерства земельных и имущественных отношений по Республике Татарстан как собственника 1000/42846 доли объекта недвижимости, а также прямо противоречит закрепленному Земельным кодексом Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

При таких обстоятельствах, и анализе действующего законодательства, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении требований в части возврат арендованного земельного участка.

Таким образом, апелляционный суд считает, что доводы апелляционной жалобы являются ошибочными, не опровергающими выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 ноября 2018 года, принятое по делу № А65-25249/2018, оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Е.М. Балакирева

Судьи С.Ю. Николаева


С.Ш. Романенко