Решение от 9 октября 2025 г. по делу № А13-1626/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

                         ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

                             Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-1626/2024
город Вологда
10 октября 2025 года



Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2025 года

Полный текст решения изготовлен 10 октября 2025 года


Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Мосягиной Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Баженовым Н.П., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Камерный драматический театр» (ОГРН <***>) к Администрации города Вологды (ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Главного управления охраны объектов культурного наследия Вологодской области,

при участии от ответчика – ФИО1 по доверенности от 1 апреля 2025 года № 44,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Камерный драматический театр» (ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – ООО «Камерный драматический театр», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Администрации города Вологды (ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 35:24:0201012:487, общей площадью 644,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, установив спорные условия Договора в следующей редакции: пункт 2.1 Договора: «п. 2.1. Цена имущества составляет 5 124 000 (пять миллионов сто двадцать четыре тысячи) рублей без учета НДС».

В качестве правового обоснования иска истец указал статью 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 3, 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Определением суда от 15 мая 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по охране объектов культурного наследия Вологодской области.

Определением суда (дата объявления резолютивной части от 5 августа 2024 года) отказано обществу с ограниченной ответственностью «Фарт» в удовлетворении ходатайства о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора.

Определением суда (дата объявления резолютивной части от 5 августа 2024 года) отказано обществу с ограниченной ответственностью «Фарт» в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, предпринимателя ФИО2.

Определением суда от 16 августа 2024 года по делу № А13-1626/2024 назначена оценочная судебная экспертиза. Поручено проведение экспертизы эксперту закрытого акционерного общества «Вологодский центр правовой информатизации» ФИО3. Производство по делу № А13-1626/2024 приостановлено.

Определением суда от 8 ноября 2024 года заявление закрытого акционерного общества «Вологодский центр правовой информатизации» удовлетворено. Дополнительно привлечен к проведению экспертизы по делу № А13-1626/2024 эксперт ФИО4 для совместного проведения экспертизы с экспертом ФИО3. Согласовано увеличение стоимости экспертизы на 20 000 руб. 00 коп. Продлен срок проведения экспертизы и представления в суд экспертного заключения на 30 календарных дней с момента поступления дополнительных документов по делу в экспертное учреждение.

Определением суда от 10 февраля 2025 года закрытому акционерному обществу «Вологодский центр правовой информатизации» направлены дополнительные документы. Продлен срок проведения судебной экспертизы на 30 календарных дней с момента предоставления дополнительных материалов эксперту.

В материалы дела поступило заключение эксперта от 01.04.2025 № 15-03/2025.

Протокольным определением суда от 20 мая 2025 года производство по делу возобновлено.

Определением суда от 20 мая 2025 года в соответствии с частью 4 статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принято изменение наименования третьего лица «Комитет по охране объектов культурного наследия Вологодской области» на наименование – «Главное управление охраны объектов культурного наследия Вологодской области».

Истец уточнил исковые требования и просил урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией города Вологды и обществом с ограниченной ответственностью «Камерный драматический театр» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 35:24:0201012:487, общей площадью 644,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, установив спорные условия Договора в следующей редакции: пункт 2.1 Договора: «п. 2.1. Цена имущества составляет 5 016 910 (пять миллионов шестнадцать тысяч девятьсот десять) рублей без учета НДС».

Судом в порядке статьи 49 АПК РФ принято уточнение исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, на основании доводов, изложенных в отзыве на исковое заявление и дополнении к нему.

Истец надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, представителя не направил, в ходатайстве просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Третье лицо надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, представителя не направило, в ходатайстве просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 АПК РФ                           в отсутствие представителей истца и третьего лица.

В судебном заседании 22 сентября 2025 года в соответствии со статьей 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 10 часов 00 минут 26 сентября 2025 года.

Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет по адресу: http://vologda.arbitr.ru.

После перерыва в судебное заседание продолжено с участием того же представителя ответчика.

Исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, заслушав доводы представителя ответчика, арбитражный суд считает,                     что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «Камерный драматический театр» (Арендатор) и Администрацией от 21 декабря 2018 года № 7/8 города Вологды (Арендодатель) заключен договор от 21 декабря 2018 года № 7/8 аренды нежилых помещений муниципальной собственности (далее – Договор), согласно условий которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование и пользование без права наследования нежилые помещения с кадастровым номером 35:24:0201012:487, являющиеся собственностью муниципального образования «Город Вологда», расположенные на первом, втором и третьем этажах в здании - объекте культурного наследия федерального значения «Дом жилой, XIX в.» по адресу: <...>, общей площадью 644,9 кв.м (позиции по экспликации: I этаж - №№ 24, 29-31; II этаж - №№ 1-17, 7а; III этаж - №№ 1-7), для использования под деятельность в области развития культуры и искусства.

Общество является субъектом малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

ООО «Камерный драматический театр» обратилось в Департамент имущественных отношений Администрации города Вологды с запросом о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 35:24:0201012:487, общей площадью 644,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

10 ноября 2023 года ответчиком было вынесено постановление Администрации города Вологды № 1914 об условиях приватизации нежилого помещения по адресу: <...> (л.д. 66-67 том 1).  

Письмом от 21 ноября 2023 года № 7-0-11/11734 Департамент имущественных отношений Администрации города Вологды направил в адрес истца предложение о заключении договора с приложением проекта договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества (л.д.68-69 том 1).

Цена  нежилого помещения установлена в размере 15 183 000 руб.,в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным независимым оценщиком.

Истец, посчитав предложенную ответчиком цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости, но с протоколом разногласий в части изменения пункта 2.1 в следующей редакции: «п.2.1. Цена имущества составляет 5 124 000 (пять миллионов сто двадцать четыре тысячи) рублей без учета НДС».

Департамент имущественных отношений Администрации города Вологды письмом от 11 января 2024 года отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями договора (л.д. 78 том 1).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в суд.

В соответствии со статьей 445 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ предусматривает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положения статьи 217 ГК РФ устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Результаты независимой оценки являются обязательными для органов государственной власти и местного самоуправления при установлении цены имущества, продаваемого субъектам малого и среднего предпринимательства. Органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Заявленная по условиям договора купли-продажи ответчиком выкупная стоимость спорного имущества истцом фактически не оспаривается, существо иска сводится к понуждению ответчика в условиях заключения договора купли-продажи принять во внимание стоимость выполненных истцом работ, носящих характер неотделимых улучшений объектов, в рамках договора аренды от 21 декабря 2018 года № 7/8.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора судом на основании статьи 82 АПК РФ была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы:

- Какие из выполненных работ по ремонту нежилого помещения площадью 644,97 кв.м, расположенного по адресу: <...> привели к его неотделимым улучшениям?

- Какова рыночная стоимость установленных при ответе на первый вопрос неотделимых улучшений, с учетом их амортизации, по состоянию на 19 октября 2023 года?

Согласно заключению эксперта от 01.04.2025 № 15-03/2025:

Ответ на вопрос № 1: все без исключения выполненные работы по ремонту нежилого помещения по адресу: <...> привели к его неотделимым улучшениям.

Ответ на вопрос № 2: рыночная стоимость установленных при ответе на первый вопрос неотделимых улучшений, с учетом их амортизации, по состоянию на 19.10.2023 составит 8 471 740, 00 руб. (восемь миллионов четыреста семьдесят одна тысяча семьсот сорок рублей) без учета НДС.

Дополнительно экспертом ФИО3 были даны письменные пояснения по вопросу включения НДС 20 % в стоимость неотделимых улучшений (л.д. 108 том 4).

Представленное в дело заключение эксперта от 01.04.2025 № 15-03/2025 соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Стороны надлежащими доказательствами выводы судебной экспертизы не оспорили. Выводы экспертов основаны на необходимой нормативной документации и исходных данных, что отражено в самом заключении, экспертами приняты во внимание все материалы, представленные на экспертизу.

В связи с вышеизложенным, заключение эксперта от 01.04.2025 № 15-03/2025 принимается судом в качестве доказательств по делу в порядке статьи 64 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ) лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, и обеспечивающее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с Законом № 73-ФЗ, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат.

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

По смыслу указанной нормы решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ, в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

По смыслу указанных положений гражданского законодательства стороны договора аренды вправе своим соглашением исключить действие диспозитивной нормы пункта 2 статьи 623 ГК РФ, определив в договоре, что неотделимые улучшения возмещению арендатору не подлежат.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела (пункт 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Из буквального смысла пункта 5 договора аренды нежилых помещений муниципальной собственности от 21 декабря 2018 года № 7/8 неотделимые улучшения арендуемых помещений, произведенные Арендатором, возмещению не подлежат.

Письмом от 09.09.2019 ООО «Камерный драматический театр» обратилось в Департамент имущества Администрации города Вологды о разрешении на проведение следующих работ:

1. Выравнивание полов в помещениях второго этажа № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6, № 7, № 7а, № 8, № 9, № 10, № 11, № 12, № 16.

2. Демонтаж ненесущих перегородок из гипсокартона в помещениях второго этажа № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6, № 7, № 7а, № 8, № 9, № 10, № 11, № 12, № 16.

3. Монтаж ненесущих перегородок в помещениях второго этажа № 1, в помещениях третьего этажа № 1.

4. Устройство дополнительных санузлов в помещениях второго этажа № 1, № 9 (данные помещения имеют индивидуальные приспособления для размещения санузлов. Вновь установленное оборудование будет подключено к имеющейся системе канализации и водоснабжения).

5. Монтаж крыльца и ремонт входной группы, устроенной в поздней пристройке со стороны дворового фасада.

6. Возведение легких металлических конструкций в помещении второго этажа №11 для обустройства артистических комнат.

7. Ремонт крыши: противоаварийные и ремонтные работы в местах протечек над помещением третьего этажа № 1, над помещениями второго этажа № 9, № 10, № 11.

8. Вскрытие исторических дверных проемов в помещении второго этажа № 11.

В письме от 08.10.2019 № 7-0-11/4458/9331 в ответ на письмо от 09.09.2019 Администрация согласовала ООО «Камерный драматический театр» проведение вышеуказанных работ, но обратила внимание, что в соответствии с условиями договора аренды нежилых помещений муниципальной собственности от 21 декабря 2018 года № 7/8 проектно-сметная документация, заказанная Арендатором на проведение реконструкции, перепланировки, текущего ремонта, ремонтно-реставрационных и иных работ, устройство входных групп и других конструктивных элементов арендуемых помещений, а также, все произведенные неотделимые улучшения осуществляются за счет средств Арендатора и возмещению не подлежат. После выполнения проектной документации на выполнение вышеуказанных работ и получения соответствующих согласований Вам необходимо в трехдневный срок предоставить в Департамент копии разрешительных документов (л.д. 73 том 1).

Комитет по охране объектов культурного наследия Вологодской наследия  выдал разрешение на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации выдал разрешение от 30.09.2019 № 100/19 на проведение вышеуказанных работ (л.д. 48 том 1).

Однако Арендатор не представил на согласование документацию по производству работ, направленных на осуществление неотделимых улучшений (проектно-сметную документацию, договоры строительного подряда, справки о стоимости выполненных работ и затратах, акты выполненных работ, документы об оплате выполненных работ) Арендодателем проектная документация не согласовывалась.

Как следует из материалов дела, часть выполненных работ на спорном объекте осуществлена за счет средств областного бюджета. В 2020 году реализован социально значимый благотворительный проект «Проведение работ по сохранению объекта культурного наследия федерального значения (ремонт помещения ОКН (<...> этаж) площадью 71,672 кв.м. Общая сумма средств субсидии составила 170 000 руб. 00 коп. (л.д.90-93 том 4).

Кроме того из областного бюджета в 2021 году предоставлен Грант в форме субсидии на реализацию общественного проекта в сфере популяризации  и сохранения объектов культурного наследия, благоустройства их территорий «Проведение работ по сохранению объекта культурного наследия федерального значения «Дом жилой, XIX в.», расположенного по адресу: <...> целях достижения результатов регионального проекта «Творческие люди». Грант предоставлен Благотворительному фонду поддержки культуры и милосердия «Шаг навстречу» в размере 499 989 руб. 00 коп.

Таким образом, суд приходит к выводу о недоказанности истцом стоимости неотделимых улучшений поскольку в силу статьи 623 ГК РФ, требований Закона № 159-ФЗ, которые регламентирует юридическую судьбу улучшений арендованного имущества, следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, т.е. улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Главными доказательствами размера осуществленных арендатором неотделимых улучшений является соответствующая проектно-сметная документация, а также первичные документы, подтверждающие факт производства неотделимых улучшений (договоры строительного подряда, справки о стоимости выполненных работ и затратах, акты выполненных работ, документы об оплате выполненных работ и т.п.). Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения. Если в результате таких работ арендуемое помещение не приобретает новые свойства, его характеристики не повышаются, то неотделимые улучшения не возникают, даже если результат нельзя отделить без повреждения имущества. Арендатор в этом случае по общему правилу не может требовать возмещения стоимости работ, в том числе выполненных с согласия арендодателя.

Истец в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил в материалы дела первичные документы, подтверждающие факт производства неотделимых улучшений.

Арендатор обязан производить текущий ремонт за свой счет, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Аналогичные условия содержаться в пунктах 9.6 и 9.7 договора аренды от 21 декабря 2018 года № 7/8.

При таких обстоятельствах стоимость спорного имущества подлежит определению исходя из рыночной стоимости без учета стоимости неотделимых улучшений, в размере 15 183 000 (пятнадцать миллионов сто восемьдесят три тысячи) рублей без учета НДС, определенным Администрацией на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 19.10.2023 № 3949/10/2023-3 (л.д.64 том 1).

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, а также расходы на проведение судебной экспертизы относятся на истца в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли - продажи муниципального недвижимого имущества между обществом с ограниченной ответственностью «Камерный драматический театр» и администрацией города Вологды, изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Цена имущества составляет 15 183 000 (пятнадцать миллионов сто восемьдесят три тысячи) рублей без учета НДС».

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья                                                                                                       Е.А.Мосягина