Решение от 14 апреля 2024 г. по делу № А40-139475/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва Дело № А40-139475/23-11-1034

15.04.2024

Резолютивная часть решения объявлена 04.04.2024

Решение в полном объеме изготовлено 15.04.2024

Судья Дружинина В. Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Уртмелидзе И.Г.

рассмотрев дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТ+" (107045, <...>, ЭТ ЦОК ПОМ I;III КОМ 1-9А; 1-5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.11.2016, ИНН: <***>)

К ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

О разрешении

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1, паспорт,

ФИО2, паспорт

ФИО3 по доверенности от 19.06.20233, паспорт,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 05.12.2023, удостоверение,

Эксперт: ФИО5, паспорт.

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТ+" обратилось в Арбитражный суд города г. Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом протокольным определением 23.01.2024г. в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью «Форт+» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 107045, Москва Город, б-р Рождественский, д. 19, дата регистрации: 25.11.2016 и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>; ИНН <***>; 123112, <...>; дата регистрации: 15.11.1991г.), возникших при заключении договора купли-продажи № 59-8442 от 25 мая 2023 года о передаче в собственность нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Ц, с кадастровым номером 77:01:0001091:2930, общей площадью 127,9 кв.м. путем принятия пункта 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения от 25 мая 2023 г. № 59-8442 в редакции истца: а именно: «Цена Объекта составляет 12 179 843 (Двенадцать миллионов сто семьдесят девять тысяч сто сорок три) рублей 00 коп., в соответствии с Заключением Эксперта назначенного по Определению Арбитражного суда города Москвы от «16» ноября 2023 года по Делу №А40-139475/23-11-1034, выполненного ООО «ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА» экспертом ФИО5, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. НДС в соответствии, с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется». Взыскать с ответчика Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН <***>; ИНН <***>) 123112, <...>; дата регистрации: 15.11.1991 понесенные расходы, состоящие из уплаты государственной пошлины 3000 (три тысячи) руб. Взыскать с ответчика Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН <***>; ИНН <***>) 123112, <...>; дата регистрации: 15.11.1991 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Форт+» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 107045, Москва Город, б-р Рождественский, д. 19, дата регистрации: 25.11.2016 расходы по проведению судебной экспертизы в размере 35 000 руб. 00 коп.; (тринадцать пять тысяч) рублей. Взыскать с ответчика Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН <***>; ИНН <***>) 123112, <...>; дата регистрации: 15.11.1991 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Форт+» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 107045, Москва Город, б-р Рождественский, д. 19, дата регистрации: 25.11.2016 расходы по проведение Отчета No2306/34 от 02 июня 2023 г., выполненного ООО «ИНЕКС» в размере 12 000 (двенадцать тысяч) рублей. Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Форт+» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 107045, Москва Город, б-р Рождественский, д. 19, дата регистрации: 25.11.2016 с депозитного счета Арбитражного суда г. Москвы излишне внесенные платежным поручением № 715 от 13.10.2023 г. денежные средства в размере 13 000 рублей 00 копеек.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения.

Ответчик исковые требования не признал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 24.05.2023 года на основании распоряжения № 32165 Департамента городского имущества города Москвы (далее - ДГИ) « О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, бульвар Рождественский, д. 19, пом.1Ц, общей площадью 127,9 кв.м» (далее- распоряжение) от ДГИ поступило предложение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 31.05.2023 года № 33-6-301863/23-(0)-4, ДГИ предложено ознакомиться с Проектом договора купли-продажи, Распоряжением, отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, бульвар Рождественский, д. 19, пом.1Ц, общей площадью 127,9 кв.м по ссылке с паролем для получения доступа к указанным документам. Разъяснено, что при согласии воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества проект договора должен быть подписан.

Также письмом от 31.05.2023 года № 33-6-301863/23-(0)-4 разъяснено, что в случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости Обществу с ограниченной ответственностью «Форт+» (далее - Общество) необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекта на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы (далее - Суд) в соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Истец указал, что начиная с 02 мая 2917 года и по настоящее время истец владеет и пользуется объектом на основании подписанного с ответчиком договора аренды № 00-00164/17 от 02 мая 2017 года.

Приложением к письму являются 3 (три) экземпляра составленного ответчиком проекта Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), по условиям п.3.1 которого Истцу отчуждается Объект по продажной цене 23 687 000 (двадцать три миллиона шестьсот восемьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется (п. Договора).

02 июня 2023 года по заказу истца, оценщиком ООО "ИНЕКС" проведена оценка выкупной стоимости объекта и составлен Отчет № 2306/34.

Согласно данным, закрепленным в отчете, стоимость объекта составляет 16 318 000 (Шестнадцать миллионов триста восемнадцать тысяч) руб. 00 копеек.

Продавцом предлагается следующая редакция этого пункта:

« 3.1. Цена Объекта составляет 23 687 000 (двадцать три миллиона шестьсот восемьдесят семь тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 05.05.2023 № М521-1046-П/2023»

Покупателем предлагается следующая редакция этого пункта:

«3.1 Цена Объекта составляет 16 318 000 (Шестнадцать миллионов триста восемнадцать тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 02.05.2023 №2306/34.»

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В соответствии со ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

На основании изложенного, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв в котором указал, что спорный объект недвижимости является собственностью города Москвы, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Департамент со своей стороны выполнил требования законодательства, обратившись в оценочную организацию, для определения рыночной стоимости объекта. Цена Объекта составляет 23 687 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 05.05.2023 № М521-1046-П/2023 (далее - Отчет), выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 12.05.2023 № 400/138-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Также Ответчик указал, что Истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации. В силу ч. 5 ст. 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Учитывая положения вышеуказанного нормативного правового акта и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых им помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в силу чего, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой Истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

С учетом изложенного, Департамент считает, что отсутствуют правовые основания для урегулирования разногласий вышеуказанного договора купли продажи в редакции Истца.

Таким образом, сторонами не урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи № 59-8442 от 25 мая 2023 года о передаче в собственность нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Ц, с кадастровым номером 77:01:0001091:2930, общей площадью 127,9 кв.м.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 16.11.2023г., удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы. Назначено проведение судебной экспертизы по делу, проведение которой поручено эксперту ООО «ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА» ФИО5 (125445, <...>, Э 18 П I ЧК 33 К 35 О 1816, тел. <***>)

Перед экспертом поставлен вопрос:

1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 127,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом 1/Ц, по состоянию на 31.05.2023?

Согласно представленному в материалы дела Заключению эксперта ООО «ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА» от 28.12.2023г. рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 127,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом 1/Ц, по состоянию на 31.05.2023 составляет 12 179 143 руб.

Оценив экспертное заключение ООО «ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА» от 28.12.2023г. наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд, на основании представленной в материалы дела экспертизы ООО «ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА» от 28.12.2023г., считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в соответствии с выводами эксперта, что рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 127,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом 1/Ц, по состоянию на 31.05.2023 составляет 12 179 143 руб.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции истца.

Суд считает, что требование истца о взыскании с ответчика расходов на проведение досудебной экспертизы в размере 12 000 руб. подлежит отклонению по следующим основаниям.

На основании ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Проведение досудебной экспертизы производилось по инициативе истца до подачи искового заявления.

В связи с тем, что решение по делу было принято с учетом представленных в материалы дела доказательств, а также заключения эксперта по экспертизе, назначенной Арбитражным судом г. Москвы, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о взыскании 12 000 руб. расходов по определению стоимости восстановительного ремонта (досудебная экспертиза).

Требования Заявителя (истца) о взыскании судебных издержек при подаче и принятии обеспечительных мер в размере 3 000 руб., подлежат отклонению, так как, при подаче обеспечительных мер истец несет риск собственных расходов и данные расходы не относятся на ответчиков в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Расходы по оплате государственной пошлины, расходы по проведению судебной экспертизы в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на Ответчика.

Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТ+" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.11.2016, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>), возникших при заключении договора купли-продажи № 59-8442 от 25 мая 2023 года о передаче в собственность нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Ц, с кадастровым номером 77:01:0001091:2930, общей площадью 127,9 кв.м. путем указания пункта 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 12 179 143 (Двенадцать миллионов сто семьдесят девять тысяч сто сорок три) рублей 00 коп., в соответствии с Заключением судебной экспертизы, выполненного ООО «ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА» является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии, с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТ+" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.11.2016, ИНН: <***>) расходы по проведению судебной экспертизы в размере 35 000 руб. 00 коп. (Тридцать пять тысяч рублей 00 копеек) рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 руб. (Шесть тысяч рублей 00 копеек).

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья: В.Г. Дружинина