Решение от 1 июня 2018 г. по делу № А59-5676/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-5676/2016
г. Южно-Сахалинск
01 июня 2018 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 25 мая 2018 года, решение суда в полном объеме изготовлено 01 июня 2018 года.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Аникиной Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Дом Дружбы» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании отсутствующим зарегистрированного за ООО «Дом Дружбы» права собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 65:01:0703001:3252, о возложении обязанности на ООО «Дом Дружбы» передать Департаменту по акту приема-передачи освобожденный от имущества земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов»,

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дом Дружбы» к Департаменту Землепользования города Южно-Сахалинска о признании права аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер: 65:01:0703001:140, строительный номер: <...>,

при участии представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности от 12.03.2018

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 01.01.2018,



У С Т А Н О В И Л:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – истец, Департамент) обратился с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Дом Дружбы» (далее – ответчик, ООО «Дом Дружбы», Общество) о признании отсутствующим зарегистрированного за ООО «Дом Дружбы» права собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 65:01:0703001:3252, о возложении обязанности на ООО «Дом Дружбы» передать Департаменту по акту приема-передачи освобожденный от имущества земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов».

Исковые требования нормативно обоснованы ссылками на положения статей 12, 130, 131, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон № 137-ФЗ).

Определением суда от 29.11.2016 по ходатайству заявителя приняты предварительные обеспечительные меры в виде запрета обществу с ограниченной ответственностью «Дом Дружбы» производить отчуждение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0703001:3252, расположенного по адресу: <...>, третьим лицам; запрета Управлению Росреестра по Сахалинской области осуществлять государственную регистрацию прекращения, перехода прав собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0703001:3252, расположенный по адресу: <...>.

Установлен срок для подачи искового заявления по требованию, в связи с которым судом приняты меры по обеспечению имущественных интересов заявителя – до 21.12.2016.

Определением суда от 20.12.2016 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу.

В силу пункта 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 07.07.2004 № 78 «Обзор практики применения арбитражными судами предварительных обеспечительных мер» после заявления исковых требований по существу предварительные обеспечительные меры продолжают действовать как меры по обеспечению иска.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, в котором указано, что истец не представил доказательств, что наличием спорного договора аренды нарушены его права и законные интересы, с учетом того, что срок разрешения на строительство истекает в октябре 2017 года.

В ходе судебного разбирательства ООО «Дом Дружбы» подало встречное исковое заявление к Департаменту Землепользования города Южно-Сахалинска о признании права аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер: 65:01:0703001:140, строительный номер: <...>.

Встречные исковые требования нормативно обоснованы ссылками на положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон № 137-ФЗ).

Определением суда от 29.06.2017 встречное исковое заявление принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальными исковыми требованиями.

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска со встречным иском не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на встречное исковое заявление, в котором указано, что в случае удовлетворения первоначальных исковых требований, у Общества будут отсутствовать как права на земельный участок, так и на объект незавершенного строительства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом Зодчий» (арендатор) заключен договор аренды № 00665 от 03.03.2010, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов», имеющий кадастровый номер: 65:01:0703001:140, площадью 2786 кв. м, в том числе площадь, ограниченная в использовании и обременении 754 кв.м, под существующими инженерными коммуникациями, местоположение: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, восточная сторона ул. Ленина, южнее здания гостиницы «Сахалин-Саппоро» (строительный номер – ул. Ленина, 183*).

Целевое использование земельного участка: для строительства в установленном порядке объекта «Административный комплекс» (пункт 2).

Срок договора составляет с 03.03.2010 по 02.03.2015 (пункт 3).

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 03.03.2010.

Соглашением от 04.05.2010 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 00665 от 03.03.2010 перешли к ООО «Дом Дружбы».

Дополнительным соглашением от 06.12.2014 дата окончания договора аренды земельного участка № 00665 от 03.03.2010 установлена 02.03.2016.

Поскольку ответчик продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора, при этом возражений со стороны арендодателя не было, то в соответствии со статьей 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

05 октября 2015 года Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Административный комплекс», кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен или планируется расположение объекта капитального строительства - 65:01:0703001:140, расположенного по адресу: <...>, срок действия – до 05 октября 2017 года.

На основании указанных договора аренды и разрешения на строительство за Обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, адрес (местонахождение): <...>, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 16.12.2015.

Уведомлением от 20.06.2016 № 2689-014/07 Департамент в соответствии с частью 2 статьи 610 ГК РФ уведомил ответчика о прекращении арендных отношений по договору аренды № 00665 от 03.03.2010 земельного участка, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, восточная сторона ул. Ленина, южнее здания гостиницы «Саппоро», кадастровый номер 65:01:0703001:140 (далее – земельный участок), который был заключен до 02.03.2016 и продлен на неопределенный срок, и о необходимости не позднее, чем через три месяца с момента получения настоящего уведомления, освободить земельный участок и передать его Департаменту по акту приема-передачи.

Уведомление получено ответчиком 13.07.2016, в связи с чем Общество должно было освободить земельный участок не позднее 14.10.2016.

В связи с уведомлением Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска о прекращении арендных отношений с ответчиком, Администрация города Южно-Сахалинска письмом от 07.12.2016 № 026-00001/УАИГ уведомила ООО «Дом Дружбы» о прекращении действия разрешения на строительство от 05.10.2015 № 65-64701000-05656-2015.

Актами проверки договорных обязательств № 121 от 29.08.2016, № 123 от 24.10.2016 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703001:140, площадью 2786 кв.м, предоставленный ООО «Дом Дружбы» по договору аренды от 03.03.2010 № 00665 под строительство объекта «Административный комплекс», частично огражден; на земельном участке установлены бетонные блоки, образующие периметр квадрата; въезд на земельный участок не ограничен, доступ имеет неограниченный круг лиц; земельный участок не используется, строительство не ведется.

Полагая, что объект, расположенный на земельном участке, право собственности на который зарегистрировано за Обществом, не обладает признаками, присущими объектам недвижимого имущества, а также учитывая цель предоставления участка в аренду по оспариваемому договору – для строительства объекта, Департамент направил в адрес Общества претензию с требованиями об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Общества на спорный объект незавершенного строительства, а также передачи Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска земельного участка, предоставленного по договору аренды от 03.03.2010 № 00665.

Неудовлетворение претензии в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований; представила ходатайство об оспаривании результатов судебной строительно-технической экспертизы, в котором просит назначить независимую строительно-техническую экспертизу. В обоснование данного ходатайства ответчиком указано, что исследование спорного объекта проведено экспертом под толщей снега, в связи с чем полагает, что эксперт не мог оценить фактическое техническое состояние строительных контракций и соответствие объекта признакам капитальности.

Суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении независимой строительно-технической экспертизы, поскольку нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено назначение независимой экспертизы. Ходатайств о назначении повторной, либо дополнительной экспертизы ответчиком не заявлено.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, выслушав представителей сторон в судебном заседании, суд приходит к следующему.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (часть 2).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть 6).

Учитывая назначение и особенности гражданского оборота недвижимости, ГК РФ и Закон о регистрации предусматривают осуществление государственной регистрации вещных прав и сделок только в отношении объектов, имеющих признаки, установленные статьей 130 ГК РФ.

Частью 1 статьи 8.1 ГК РФ введены принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в число которых входят публичность и достоверность государственного реестра, обеспечивающие открытость и доступность сведений, содержащихся в государственном реестре, для неограниченного круга лиц, а также бесспорность зарегистрированных в реестре прав.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Иное свидетельствует о недостоверности реестра. При этом произведенная государственная регистрация является единственным подтверждением прав на недвижимое имущество и сделок с ним до тех пор, пока не будут внесены иные сведения в закрепленном законом порядке.

Вопрос о наличии либо отсутствии у объекта незавершенного строительства статуса объекта недвижимого имущества является правовым вопросом и подлежит разрешению судом на основе исследования и оценки доказательств, позволяющих оценить степень прочности его связи с землей, степень капитальности (прочности) той его части, которая образует предназначенное для нахождения лиц и размещения имущества пространство, а также иные обстоятельства, свидетельствующие о характере постройки.

В соответствии с частью 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума № 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания пункта 1 статьи 130 ГК РФ и пункта 38 Постановления Пленума № 25 следует, что при разрешении вопроса о признании строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

В ходе судебного разбирательства сторонами был представлен проект мирового соглашения. Впоследствии истец не поддержал проект мирового соглашения и заявил ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы на предмет соответствия объекта незавершенного строительства требованиям, предъявляемым к объектам недвижимого имущества.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца на основании определения суда от 27.09.2017 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Научно – исследовательский центр по строительной экспертизе» ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: соответствует ли объект незавершенного строительства с кадастровым условным номером 65:01:0703001:3252, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0703001:140, площадью 2786 кв.м., расположенный по адресу Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, восточная сторона, ул. Ленина, южнее здания гостиницы «Сахалин-Саппоро» (строительный номер Ленина 183) градостроительным и строительным нормам и правилам, каково фактическое техническое состояние строительных конструкций, соответствует ли спорный объект признакам капитальности, а также требованиям, предъявляемым к объектам недвижимого имущества.

Определением суда от 06.03.2018 производство по делу возобновлено.

Согласно Заключению эксперта установлено, что спорный объект незавершенного строительства не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам; фактическое техническое состояние строительных конструкций спорного объекта незавершенного строительства – ограниченно-работоспособное; спорный объект незавершенного строительства не соответствует признакам капитальности, а также требованиям, предъявляемым к объектам недвижимого имущества.

Исследовав и оценив указанное экспертное заключение в совокупности с прочими доказательствами, представленными в материалы дела, в том числе с актами проверки договорных обязательств № 121 от 29.08.2016, № 123 от 24.10.2016 с приложенными к нему фотографиями, суд приходит к выводу о том, что спорный объект не может быть признан объектом недвижимости.

При таких обстоятельствах, оснований для государственной регистрации права собственности Общества на названный объект как на объект недвижимости не имелось.

В случаях, когда запись в государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абзац четвертый пункта 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22 Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума № 10/22)).

В силу пункта 53 указанного Постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Согласно пункту 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016, иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью и не является препятствием для предъявления иска о признании права на такой объект отсутствующим.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 24.01.2012 № 12576/11, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Истцом по настоящему спору было выдано разрешение ответчику на строительство объекта капитального строительства. При этом в ходе судебного разбирательства судом установлено, что спорный объект не обладает признаками недвижимого имущества.

Судом установлено и из материалов дела следует, что спорный объект расположен на земельном участке, предоставленном Обществу на основании договора аренды земельного участка № 00665 от 03.03.2010 для целей строительства объекта «Административный комплекс».

Как следует из искового заявления, Департамент землепользования города Южно-Сахалинска уполномочен на распоряжение спорным земельным участком, в отношении которого не разграничена государственная собственность.

Особенностью правового режима таких земельных участков является отсутствие реестрового собственника на земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 3.3 Вводного закона № 137-ФЗ распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

Пунктом 2 статьи 3.3 Вводного закона № 137-ФЗ предусмотрено, что предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В силу части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Пунктом 2 статьи 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Наличие в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на истца определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, и, как следствие, ограничений по распоряжению земельным участком, на котором расположен объект ответчика.

Вместе с тем, судом установлено, что на спорном земельном участке расположен объект Общества, не являющийся недвижимым имуществом, ввиду чего правовые основания для занятия указанного земельного участка Обществом отсутствуют.

При таких обстоятельствах факт государственной регистрации права собственности на объект ответчика нарушает права истца, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий по распоряжению земельным участком, обремененным правами ответчика как собственника спорного объекта, не являющегося недвижимым имуществом.

Поскольку объект, право на который зарегистрировано за ООО «Дом Дружбы» в ЕГРП как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности общества на такое имущество нарушает права Департамента, поскольку ограничивает возможность реализации последним имеющихся правомочий истца в отношении земельного участка.

При таких обстоятельствах суд признает отсутствующим зарегистрированное право собственности Общества на спорный объект незавершенного строительства.

Довод ответчика о том, что исследование спорного объекта проведено экспертом под толщей снега, в связи с чем эксперт не мог оценить фактическое техническое состояние строительных конструкций и соответствие объекта признакам капитальности, судом отклоняется, поскольку суд считает заключение эксперта ФИО4 соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, неясности либо неполноты заключения не имеется, экспертом дан исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, описательная часть экспертизы соответствует заключению эксперта. Кроме того, как видно из фотографий спорного объекта, содержащихся в экспертном заключении, эксперт делал подкоп и очищал бетонные блоки от снега; выводы эксперта, что блоки установлены непосредственно на грунт, на швах складки отсутствует раствор, подтверждены цветными фотоснимками. Таким образом, основания не доверять выводам эксперта у суда отсутствуют. Кроме того, ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы по делу в порядке статьи 87 АПК РФ ответчиком не заявлялось.

В силу пункта 1 статьи 260, пункта 1 статьи 264 Гражданского кодекса РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606, пункту 1 статьи 607, пунктам 1, 2 статьи 610, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пункте 3 Постановления от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Хотя эта норма и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора не могут полностью исключить право на отказ от него, поскольку в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

В постановлении Президиума Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

При рассмотрении дела судом установлено, что истец как сторона по договору аренды, заключенного на неопределенный срок, реализовал свое право отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону уведомлением о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка от 03.03.2010 № 00665, которое получено ответчиком 13.07.2016, о чем в материалах дела имеется уведомление о вручении.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что договор аренды прекращен 14.10.2016 (по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком уведомления о прекращении арендных отношений).

С момента расторжения договора использование ответчиком земельного участка с кадастровым номером 65:01:0703001:140, площадью 2786 кв. м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, восточная сторона ул. Ленина, южнее здания гостиницы «Сахалин-Саппоро» осуществляется без законных оснований.

Статья 16 Земельного кодекса РФ устанавливает, что государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами.

Согласно подпункту 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона № 137 от 25.10.2001 года «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» до разграничения государственной собственности на землю распоряжение находящимися в государственной собственности землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

Следовательно, спорный земельный участок находится в распоряжении органов местного самоуправления муниципального образования - Городской округ «Город Южно-Сахалинск».

В соответствии с Положением о Департаменте землепользования города Южно-Сахалинска, утвержденным Городской Думой г. Южно-Сахалинска, от 28 сентября 2016 года № 579/31-16-5, Департамент является отраслевым (функциональным) органом администрации города Южно-Сахалинска, осуществляющим работу по реализации полномочий в области земельных отношений, в пределах своей компетенции.

В силу абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статьям 301, 304 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статьи 305 Гражданского кодекса РФ эти же права принадлежат лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.

В силу изложенного, Департамент обладает правом от имени органа местного самоуправления, в распоряжении которого в настоящее время находится спорный земельный участок, предъявлять требования об освобождении земельного участка.

На основании изложенного, с учетом установленных судом обстоятельств, исковое заявление об обязании ответчика передать Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска по акту приема-передачи земельный участок подлежит удовлетворению.

В силу изложенного, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 4 статьи 96 АПК РФ в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Дом Дружбы» к Департаменту землепользования города Южно-Сахлинска о признании права аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер: 65:01:0703001:140, строительный номер: <...> суд находит неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В обоснование встречных исковых требований ООО «Дом Дружбы» ссылается на пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ в редакции то 03.07.2016 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп., вступившими в силу 01.01.2017), согласно которому в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статями 39.14 – 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу данной нормы обязательным условием возникновения права на приобретение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду сроком на три года является наличие зарегистрированного в установленном порядке объекта недвижимости на данном земельном участке.

Согласно статье 130 ГК РФ объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом. Вместе с тем, согласно экспертному заключению спорный объект не соответствует требованиям, предъявляемым к объектам недвижимого имущества.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что у истца по встречному иску не возникло право на приобретение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду сроком на три года, предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Кроме того, поскольку судом удовлетворены первоначальные исковые требования о признании отсутствующим права собственности, на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 65:01:0703001:3252, расположенный по адресу: <...>) (запись в Едином государственном реестре права на недвижимость и сделок с ним № 65-65/001-65/001/045/2015-481/1 от 16.12.2015), удовлетворение первоначальных исковых требований полностью исключает удовлетворение встречных исковых требований ввиду того, что право собственности на незавершенный строительством объект, зарегистрированное в ЕГРН за № 65-65/001-65/001/045/2015-481/1 от 16.12.2015 признано судом отсутствующим и у ООО «Дом Дружбы» ввиду отсутствия права собственности на объект отсутствует право, предусмотренное пунктом 21 статьи Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001.

На основании вышеизложенного, суд отказывает в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.

В силу положений статьи 110 АПК РФ денежные средства, внесенные истцом на депозит суда в счет оплаты стоимости экспертизы в размере 130 000 рублей, взыскиваются с ответчика в пользу истца.

Поскольку Департамент землепользования города Южно-Сахалинска освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 12 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд



Р Е Ш И Л:

Исковые требования Департамента землепользования города Южно-Сахалинска удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное за Обществом с ограниченной ответственностью «Дом Дружбы» (ОГРН <***>, ИНН <***>) право собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 65:01:0703001:3252, расположенный по адресу: <...>) (запись в Едином государственном реестре права на недвижимость и сделок с ним № 65-65/001-65/001/045/2015-481/1 от 16.12.2015).

Обязать Общество ограниченной ответственностью «Дом Дружбы» (<***>, ИНН <***>) передать Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска по акту приема-передачи земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 65:01:0703001:140, площадью 2786 кв. м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, восточная сторона ул. Ленина, южнее здания гостиницы «Сахалин-Саппоро».

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Дом дружбы» отказать.

Взыскать с Общества ограниченной ответственностью «Дом Дружбы» (<***>, ИНН <***>) в пользу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по оплате стоимости экспертизы в размере 130 000 рублей.

Взыскать с Общества ограниченной ответственностью «Дом Дружбы» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области.




Судья Н.А. Аникина