Решение от 18 июня 2025 г. по делу № А60-68106/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, <...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-68106/2024
19 июня 2025 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2025 года

Полный текст решения изготовлен 19 июня 2025 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.С. Трухина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Кореньковой, рассмотрел в судебном заседании дело

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании отказа незаконным

при участии в судебном заседании

от заявителя: ФИО2, представитель по доверенности от 01.10.2024,

от заинтересованного лица: ФИО3, представитель по доверенности от 09.09.2024.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отвода составу суда не заявлено.

Заявитель просит:

Признать отказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701012:12 от 14.11.2024 незаконным.

Обязать Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области осуществить предварительное согласование предоставления земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701012:12.

От заинтересованного лица приобщен отзыв, указал, что испрашиваемый земельный участок не отвечает критерию: необходимый для эксплуатации объектов недвижимости, заявителем не обоснована площадь испрашиваемого земельного участка, в удовлетворении заявления просит отказать.

В связи с разногласиями сторон относительно обоснования площади участка, определением от 04.03.2025 по ходатайству заявителя назначена землеустроительная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено Асэ СРО «Сумма Мнений», эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

1. Какая площадь земельного участка необходима для эксплуатации здания с кадастровым номером 66:41:0704024:105, с учетом функционального назначения здания.

2. Является ли площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701012:12 в размере 1272 кв.м. необходимой для эксплуатации здания с кадастровым номером 66:41:0704024:105, с учетом функционального назначения здания.

По результатам экспертизы к материалам дела приобщено экспертное заключение № 003/Э-2025 от 23.04.2025.

Результаты экспертного заключения сторонами не оспариваются, от вызова эксперта в суд стороны также отказались.

От заявителя приобщены дополнительные пояснения.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

ИП ФИО1 (Заявитель) является собственником помещений с кадастровыми номерами 66:41:0704024:2042, 66:41:0704024:2043 в здании с кадастровым номером 66:41:0704024:105, расположенном по адресу: <...> стр. 11а.

03.10.2024 ИП ФИО1 было подано заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701012:12 в собственность за плату без торгов для целей эксплуатации здания 66:41:0704024:105.

Письмом от 16.10.2024 № 17-01-24/7201/нд Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО, Заинтересованное лицо) сообщило Заявителю об отказе в предварительном согласовании предоставления указанного земельного участка, поскольку не были представлены доказательства обоснованности заявленной площади участка для эксплуатации здания.

01.11.2024 ИП ФИО1 направила повторное заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, приложив к нему копию заключения кадастрового инженера ФИО5 от 30.10.2024, подготовленного в целях определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации здания с кадастровым номером 66:41:0704024:105, согласно которому существующая площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701012:12, равная по данным ЕГРН 1272 кв.м., является необходимой и достаточной для эксплуатации указанного здания.

Письмом от 14.11.2024 № 17-01-24/7879нд МУГИСО повторно отказало в предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701012:12, указав, что представленное заключение кадастрового инженера не подтверждает необходимость получения площади земельного участка равной 1272 кв.м. для эксплуатации расположенного на нем здания.

ИП ФИО1 полагает, что отказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в предварительном согласовании предоставления земельного участка 66:41:0701012:12 является незаконным.

Рассмотрев материалы дела, суд полагает заявление подлежащим удовлетворению.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). На заявителя возлагается бремя доказывания нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) его прав и охраняемых законом интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Как указано выше, основанием для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность послужило то, что не были представлены доказательства обоснованности заявленной площади участка для эксплуатации здания.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 указанной выше статьи предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направить принятое решение заявителю. В данном решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Из положений статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункт 14), границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" (пункт 24).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Приватизация земельного участка осуществляется собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, приобретение такого участка определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Для обоснования соразмерности испрашиваемой площади земельного участка 66:41:0701012:12 Заявителем в адрес МУГИСО было представлено заключение кадастрового инженера ФИО5 (диплом о получении высшего образования от 19.06.2009 серия БВС 0863454; квалификационный аттестат от 04.12.2015 № 66-15-910; член Ассоциации СРО «МСКИ»).

По результатам проведенного исследования был сделан вывод, что площадь земельного участка, равная 1272 кв.м., является необходимой для эксплуатации здания с кадастровым номером 66:41:0704024:105.

Вместе с тем письмом от 14.11.2024 № 17-01-24/7879нд МУГИСО повторно отказало в предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701012:12, указав, что представленное заключение кадастрового инженера не подтверждает необходимость получения площади земельного участка равной 1272 кв.м. для эксплуатации расположенного на нем здания.

В связи с разногласиями сторон относительно обоснования площади участка, определением от 04.03.2025 по ходатайству заявителя назначена землеустроительная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено Асэ СРО «Сумма Мнений», эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

1. Какая площадь земельного участка необходима для эксплуатации здания с кадастровым номером 66:41:0704024:105, с учетом функционального назначения здания.

2. Является ли площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701012:12 в размере 1272 кв.м. необходимой для эксплуатации здания с кадастровым номером 66:41:0704024:105, с учетом функционального назначения здания.

По результатам экспертизы к материалам дела приобщено экспертное заключение № 003/Э-2025 от 23.04.2025.

В результате проведенной экспертизы эксперт пришел к выводам:

по первому вопросу: площадь земельного участка необходима для эксплуатации здания с кадастровым номером 66:41:0704024:105, с учетом функционального назначения здания составляет 1691,2кв.м.,

по второму вопросу: площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701012:12 в размере 1272 кв.м. является необходимой в сложившихся градостроительных условиях, а также невозможности увеличения земельного участка с кадастровым номером 66:41:0704024:105, с учетом функционального назначения здания.

Экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, является ясным и полным и не противоречит иным материалам дела, учитывая, что в экспертном заключении содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, кроме того, принимая во внимание отсутствие надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта и вызывающих сомнения в обоснованности заключения, суд принимает его в качестве надлежащего доказательства.

Таким образом, и кадастровый инженер, и эксперт Асэ СРО «Сумма Мнений» пришли к выводу, что испрашиваемая заявителем площадь является необходимой для эксплуатации здания с учетом его функционального назначения здания.

Данное заключение МУГИСО документально не опровергнуто, недопустимым доказательством не признано, о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы не заявлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что заявитель обосновал необходимую площадь, а отказ от 14.11.2024 является незаконным.

Также в дополнениях МУГИСО приводит дополнительные основания, которые не были положены в основу оспариваемого отказа, по которым суд пришел к следующим выводам.

Отсутствие фактического проезда к объектам недвижимости, принадлежащим третьим лицам, не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, предоставляются собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в собственность без проведения торгов.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов предусмотрен статьей 39.16 ЗК РФ и не содержит такого основания как наличие на испрашиваемом земельном участке фактического проезда к соседним земельным участкам и объектам недвижимости, расположенным на нем.

В обоснование своей позиции Министерство приводит положения п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с которыми осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к земельному участку, в отношении которого представлено заявление и необходимые для государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав документы, или к иным земельным участкам не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (в случае осуществления государственного кадастрового учета).

Таким образом, требования о необходимости обеспечения прохода к соседним земельным участком с земель общего пользования установлено действующим законодательством только для целей образования земельных участков в соответствии с положениями главы 1.1 Земельного кодекса РФ.

Заинтересованное лицо не учитывает, что Заявитель обратился в Министерство с заявлениями о предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701012:12 от 03.10.20224, от 01.11.2024 не в связи с необходимостью провести процедуру образования нового земельного участка, а в связи с необходимостью уточнения границ существующего земельного участка, поскольку границы участка не были установлены в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В материалы дела Заявителем приложена землеустроительная документация - схема границ землепользовании в квартале № 66:41:07 01 012 Кировского района г. Екатеринбурга, приложенная к инвентаризационной описи земельных участков, которая подтверждает, что спорный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0701012:12 был сформирован в нынешних границах уже по состоянию на 1998 г. для эксплуатации расположенного на нем административного здания.

Следовательно, требования, направленные на приобретение прав на спорный земельный участок в нынешних его границах, соответствуют порядку землепользования, сложившему на рассматриваемой территории более двадцати лет назад, и не могут расцениваться как нарушение прав и законных интересов правообладателей соседних объектов недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться в том числе для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок.

В соответствии с положениями ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, действующее законодательство содержит механизмы защиты правообладателей объектов недвижимого имущества, которые не имеют непосредственного прохода, проезда к землям общего пользования, против притязаний правообладателей соседних земельных участков.

Само по себе наличие единственного прохода, проезда к соседним объектам недвижимости, проходящего через испрашиваемый земельный участок, не может являться основанием для отказа в его предоставлении.

Министерство не представило достаточных доказательств отсутствия доступа соседних объектов недвижимости к землям общего пользования.

Как указано в отзыве Заинтересованного лица, в результате предварительного согласования предоставления спорного земельного участка будет ограничен доступ к объектам недвижимого имущества, расположенным на соседних земельных участках.

По смыслу приведенных выше положений п. 1 ст. 274 ГК РФ, п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» земельные участки, принадлежащие частным лицам, должны быть обеспечены проходом и проездом к земельным участкам или землям общего пользования.

Согласно п. 1 ст. 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ к земельным участкам общего пользования относятся земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами.

Согласно сведениям из публичных источников (Google Maps), здания, расположенные на смежных земельных участках, с кадастровыми номерами 66:41:0701023:30, 66:41:0704024:126 имеют самостоятельные входные группы, выходящие на земли общего пользования - улицы Первомайская и Тургенева.

Здание с кадастровым номером 66:41:0704024:43 также выходит фасадом к саду Вайнера, расположенному в границах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701012:6, который находится в муниципальной собственности. Согласно имеющимся снимкам из сервиса Google Maps проход к зданию со стороны сада Вайнера не огражден, имеется пешеходная дорога.

Таким образом, указание Министерства на невозможность предоставления земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701012:12 ввиду того, что собственники соседних объектов недвижимости окажутся лишены непосредственного доступа к земельным участкам и землям общего пользования, не соответствует действительным градостроительным условиям, сложившимся на рассматриваемой территории.

При этом оценка необходимости обеспечения дополнительного прохода и проезда к землям общего пользования может быть произведена лишь на основании специальных знаний, тогда как Министерство в обоснование своей позиции какие-либо доказательства не приводит, правильность выводов эксперта, сделанные в рамках проведенной землеустроительной экспертизы, по существу не оспаривает. Указание Заинтересованного лица на то, что заключение эксперта подготовлено без учета необходимости сохранения существующего доступа к соседним объектам недвижимости, также не может быть принято во внимание, поскольку по смыслу определения Арбитражного суда Свердловской области от 04.03.2025 в задачу эксперта входило только установление площади земельного участка 66:41:0701012:12, которая необходима для эксплуатации расположенного на нем здания.

Вопрос о том, каким образом осуществляется доступ с соседних объектов недвижимости на земли общего пользования, и является ли проход через земельный участок с кадастровым номером 66:41:0701012:12 единственным с учетом сложившейся архитектурно-планировочной организации данной территории, не входил в предмет экспертизы. При этом Заинтересованное лицо на стадии разрешения судом ходатайства Заявителя о назначении экспертизы не было лишено возможности предложить собственные вопросы для исследования тех обстоятельств, которые оно считает.

Таким образом, приведенные дополнительные обоснования не являются основанием для отказа.

Также суд приходит к выводу, что решение суда по делу № А60-54171/2017 не имеет никакого отношения к рассматриваемому спору.

Судебные расходы относятся на МУГИСО в размере 75 000 руб. (10 000 руб. – госпошлина, 65 000 руб. – расходы по экспертизе).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявление удовлетворить.

Признать отказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701012:12 от 14.11.2024 незаконным.

Обязать Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области осуществить предварительное согласование предоставления земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701012:12.

Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 75 000 руб. – судебные расходы.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

СудьяВ.С. Трухин